TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 10] [1]

[1] Copies exécutoires

délivrées le:

à M^e GUERRIER

■

Charges de copropriété

N° RG 23/15184 -

N° Portalis 352J-W-B7H-C3KXN

N° MINUTE :

Assignation du :

24 Novembre 2023

JUGEMENT

rendu le 07 Mai 2025

DEMANDEUR

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 6], représenté par son syndic, le Cabinet WARREN & Associés, rerpésenté par ses représentants légaux domiciliés audit siège en cette qualité,

[Adresse 4]

[Localité 3]

Représenté par Maître Nicolas GUERRIER de la SCP NICOLAS GUERRIER ET ALAIN DE LANGLE, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0208

DÉFENDERESSE

La S.A.R.L. CENTURIAL, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en qualité audit siège

[Adresse 2]

[Localité 9]

Non représentée

Décision du 07 Mai 2025

Charges de copropriété

N° RG 23/15184 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3KXN

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Elyda MEY, Juge, statuant en juge unique, assistée de Madame Margaux DIMENE, Greffière,

DÉBATS

À l’audience du 19 Mars 2025, tenue en audience publique avis a été donné aux parties que la décision serait rendue le 7 mai 2025.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Réputé contradictoire

En premier ressort

***

La SARL Centurial est propriétaire du lot n°79 au sein de l’immeuble situé [Adresse 5] [Localité 10] [Adresse 1], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Se plaignant de charges de copropriété impayées, le syndicat des copropriétaires a fait assigner la SARL Centurial devant le tribunal judiciaire de Paris, par acte d’huissier du 24 novembre 2023, demandant au tribunal, au visa des dispositions de la loi du 10 juillet 1965 en particulier ses articles 10 et 10-1 et de son décret d’application du 17 mars 1967 en particulier ses articles 36 et 55 et des articles 1231-6 alinea 4 du code civil, de :

« CONDAMNER la société CENTURIAL au paiement de la somme dc 6926,38 € au titre des charges arriérées avec intérêts qui doivent courir à compter dc la date du présent acte.

CONDAMNER la société CENTURIAL au paiement d’une somme de 3.500,00 € à titre de dommages et intérêts.

ORDONNER la capitalisation des intérêts en vertu de l’article 1343-2 du code civil.

CONDAMNER la société CENTURIAL à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 6], une indemnité d‘un montant de 2.500,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance.

MAINTENIR l’exécution provisoire de la décision à intervenir. »

Pour un exposé des moyens, il est renvoyé à l’assignation en application de l’article 455 du code de procédure civile.

L’assignation a fait l’objet d’une signification à personne morale le 24 novembre 2023. La SARL Centurial n’a pas constitué avocat.

Décision du 07 Mai 2025

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L’affaire a été clôturée le 11 septembre 2024. Elle a été plaidée à l’audience du 19 mars 2025 à l’issue de laquelle elle a été mise en délibéré au 7 mai 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Il convient à titre liminaire de rappeler qu’en application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué au fond, mais le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en paiement de charges

Selon l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments représentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’obligation à la dette existe dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai prévu par l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, et, en vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

*

Le syndicat des copropriétaires demande le paiement des charges et cotisations au fonds de travaux appelées sur la période du 1er janvier 2017 au 16 novembre 2023 pour un montant total de 6.943,48 euros.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie tout d’abord par la production d’un extrait Kbis et d’un extrait de matrice cadastrale que la SARL Centurial est propriétaire du lot n°79 de l’immeuble en copropriété sis [Adresse 8] à [Localité 11].

Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires produit aux débats :

— les procès-verbaux des assemblées générales des 21 janvier 2015, 9 décembre 2015, 7 décembre 2016, 17 janvier 2018, 16 avril 2018, 12 novembre 2018, 17 avril 2019, 19 novembre 2019, 9 septembre 2020, 8 décembre 2021 et 15 décembre 2022 par lesquelles l’assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes des années 2013 à 2022, fixé les budgets prévisionnels des années 2015 à 2024 et voté la réalisation de divers travaux, accompagnés des attestations de non-recours du syndic visant ces assemblées ;

— les appels de fonds faisant application de la clé de répartition à proportion des tantièmes affectés aux lots du défendeur ;

— un décompte de créance arrêté au 16 novembre 2023.

Cependant, il y a lieu de relever que des sommes d’un montant total de 585,30 euros ont été imputées dans le décompte alors qu’elles ne relèvent pas des charges de copropriété mais pourront être examinées au titre des frais de recouvrement nécessaires.

Décision du 07 Mai 2025

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Enfin, il sera également relevé qu’une reprise de solde d’un montant de 5.370,06 euros a été imputée sans aucune justification de sorte qu’il n’est pas possible pour le tribunal de vérifier qu’il s’agit de bien de charges de copropriété impayées. Par conséquent, cette somme sera déduite de la créance

Au vu de ces éléments, la créance du syndicat des copropriétaires est établie à hauteur de la somme de 988,12 euros, qui correspond aux seules charges appelées par des appels de fonds portant application aux charges collectives de la clé de répartition des lots du défendeur.

En conséquence, il y a lieu de condamner la SARL Centurial à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 988,12 euros avec intérêt au taux légal à compter de la signification de l’assignation soit le 24 novembre 2023.

Sur la demande de paiement des frais de recouvrement au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Par « frais nécessaires », il faut entendre les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, comme la mise en demeure, prélude obligé à l’article 19-1 de la loi ou au cours des intérêts. Ne relèvent pas des dispositions de l’article 10-1 précité, les frais de suivi de procédure, les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, qui font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les frais d’assignation en justice, qui feront l’objet des dépens de l’instance, les frais d’avocat qui sont arbitrés dans le cadre de l’article 700 du code de procédure civile, les relances postérieures à la délivrance de l’assignation.

Le syndicat des copropriétaires demande le paiement des frais de recouvrement de sa créance comprenant : des frais de relance, de rappel, de mise en demeure, de dernier avis avant poursuites, de remise à huissier pour un montant total de 585,30 euros.

Il produit au soutien de sa demande le contrat de syndic, le cabinet Warren et Associés conclu pour la période du 17 décembre 2024 au 30 juin 2026.

S’agissant des mises en demeure, les seules retenues seront celles du 17 novembre 2022 et du 16 novembre 2023 produites avec leur bordereau d’avis de réception.

Les autres mises en demeure et derniers avis avant poursuites ayant été envoyés dans des délais très rapprochés, ne constituent pas des frais nécessaires. Ils ne seront en conséquence pas retenus.

Décision du 07 Mai 2025

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Le syndicat des copropriétaires réclame notamment le paiement de sommes au titre de « frais de relance ». Il est toutefois de jurisprudence constante que ces frais ne peuvent donner lieu à indemnisation que lorsqu’ils ont été exposés à compter de la mise en demeure de sorte que l’ensemble des frais de relance étant antérieurs au 17 novembre 2022 ne peuvent qualifiés de nécessaires et seront rejetées.

Les frais de remise à huissier relèvent des missions habituelles d’un syndic de copropriété ne peuvent être facturés qu’en cas de « diligences exceptionnelles », qui ne sont en l’espèce ni démontrées, ni même alléguées.

Par conséquent, la SARL Centurial sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 84 euros correspondant aux deux mises en demeure précitées, au titre des frais nécessaires de recouvrement.

Les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produiront eux-mêmes intérêts en application de l’article 1343-2 du code civil.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Les manquements systématiques et répétés d’un copropriétaire à son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler ses charges de copropriété sont constitutifs d’une faute susceptible de causer un préjudice financier direct et certain à la collectivité des copropriétaires, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires, dès lors qu’il est établi qu’elle a été privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble.

Toutefois, le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve que le défaut de paiement a été à l’origine de difficultés quelconques ou qu’elle aurait nécessité le vote d’appels de fonds exceptionnels pour pallier un manque temporaire de trésorerie, alors que le seul fait d’être privé de sommes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble ne constitue pas en soi un préjudice indépendant de celui du retard dans l’exécution de l’obligation.

En outre, alors que la bonne foi du débiteur doit être présumée, il n’est pas démontré que la SARL Centurial a agi de mauvaise foi et que le défaut de paiement précédemment constaté ne résulterait pas de difficultés personnelles et/ou financières.

Faute de justifier de l’existence d’un préjudice distinct de celui susceptible d’être réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, et de démontrer que le copropriétaire a agi de mauvaise foi, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande en paiement de dommages et intérêts.

Décision du 07 Mai 2025

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Sur les autres demandes

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, la SARL Centurial, partie perdante à la présente instance, doit être condamnée aux dépens et à payer la somme de 2.000 euros au syndicat des copropriétaires en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Aucun élément ne justifie en l’espèce que l’exécutoire provisoire, qui est de droit en vertu de l’article 514 du code de procédure civile dans sa version applicable à la présente instance introduite après le 1er janvier 2020, soit écartée.

PAR CES MOTIFS,

Le Tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort :

CONDAMNE la SARL Centurial à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7] représenté par son syndic en exercice la somme de 988,12 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtés au 16 novembre 2023 inclus, avec intérêt au taux légal à compter du 24 novembre 2023 ;

CONDAMNE la SARL Centurial à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7] représenté par son syndic en exercice la somme de 84 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dus pour une année entière ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7] représenté par son syndic en exercice de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE la SARL Centurial aux entiers dépens,

CONDAMNE la SARL Centurial à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7] représenté par son syndic en exercice la somme de 2.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7] représenté par son syndic en exercice du surplus de ses demandes ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit.

Fait et jugé à [Localité 10] le 07 Mai 2025.

La Greffière La Présidente