Tribunal Judiciaire

site des Tintelleries

[Adresse 2]

[Localité 7]

tel : [XXXXXXXX01]

[Courriel 12]

Minute :

N° RG 25/00066 – N° Portalis DBZ3-W-B7I-76CAL

JUGEMENT

DU : 07 Août 2025

S.A. HABITAT HAUTS DE FRANCE ESH

C/

[C] [T]

[P] [X]

REPUBLIQUE FRANCAISE

Au nom du Peuple Français

JUGEMENT DU 07 Août 2025

Jugement rendu le 07 Août 2025 par Guy DRAGON, juge des contentieux de la protection, assisté de Lucie JOIGNEAUX, greffier ;

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

S.A. HABITAT HAUTS DE FRANCE ESH, dont le siège social est sis [Adresse 6]

représentée par M^e Fabien REMBOTTE, avocat au barreau de BOULOGNE-SUR-MER

ET :

DÉFENDEUR(S)

Mme [C] [T]

née le 28 Novembre 1987 à [Localité 11],

demeurant [Adresse 5]

représentée par M^e Laetitia BONNARD PLANCKE, avocat au barreau de BOULOGNE-SUR-MER

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C-2025-438 du 29/01/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 10])

M. [P] [X]

né le 17 Décembre 1975 à [Localité 11],

demeurant [Adresse 3]

non comparant

DÉBATS : 26 Juin 2025

PROCÉDURE : l’affaire a été mise au rôle sous le N° RG 25/00066 – N° Portalis DBZ3-W-B7I-76CAL et plaidée à l’audience publique du 26 Juin 2025 pour le jugement suivant mis à disposition au greffe le 07 Août 2025, les parties étant avisées ;

Et après délibéré :

PRESENTATION DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 16 octobre 2009, la Sa Habitat Hauts de France a donné à bail à Mme [C] [T] et à M. [P] [X] à compter du 1er décembre suivant, un logement situé [Adresse 4] à [Localité 14].

Par acte de commissaire de justice signifié le 12 décembre 2024, la Sa Habitat Hauts de France a fait citer Mme [C] [T] et M. [P] [X] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Boulogne-sur-Mer lui demandant au visa des articles 1728 et 1729 du code civil, 7 b de la loi du 6 juillet 1989 et sous le rappel de l’exécution provisoire, de :

— prononcer la résiliation du contrat de location souscrit le 16 octobre 2009 par Mme [C] [T] et M. [P] [X] auprès d’elle, sur le logement situé [Adresse 4] à [Localité 14] ;

— ordonner l’expulsion de Mme [C] [T] et en tant que de besoin de M. [P] [X], ainsi que de tous occupants de leur chef, si besoin avec l’intervention de la force publique ;

— condamner Mme [C] [T] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle équivalant au loyer mensuel additionné des charges courantes à compter de la date de résiliation du bail et ce, jusqu’à parfaite libération des lieux ;

— condamner Mme [C] [T] au paiement d’une somme de 1500,00 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner Mme [C] [T] aux entiers dépens lesquels comprendront notamment les frais de sommations des 20 octobre 2022, 5, 22, 26, 27 et 29 février 2024 et du procès-verbal de constat du 15 avril 2024.

Elle expose que le comportement de la locataire, de ses enfants et de ses chiens causent de nombreuses et récurrentes nuisances constituant des troubles anormaux de voisinage pour les riverains de l'[Adresse 9] et de l'[Adresse 8] situés à proximité et qui persistent malgré les nombreuses interventions faites auprès d’elle.

L’affaire a été appelée pour la première fois à l’audience du 6 mars 2025 et renvoyée à deux reprises à la demande au moins de l’une des parties jusqu’à celle du 26 juin 2025 où elle a été retenue.

La Sa Habitat Hauts de France, représentée par son conseil a maintenu ses demandes.

Répondant aux moyens de défense qui lui sont opposés par Mme [C] [T], elle précise que les dispositions de l’article 750-1 du code de procédure civile ne sont pas applicables au présent litige qui relève de la responsabilité contractuelle de la locataire et non de la responsabilité délictuelle de l’auteur du trouble anormal de voisinage à l’égard de son voisin ; Que par ailleurs elle demande que soit prononcé pour faute la résiliation du bail et non que soit constaté la résiliation du bail par acquisition d’une clause résolutoire ; Qu’enfin les arguments factuels allégués sans preuve par la locataire se heurtent aux nombreuses pièces qu’elle verse aux débats justifiant le bien fondé de ses demandes.

Mme [C] [T], comparante et assistée de son conseil, demande au tribunal de :

— à titre principal de constater l’irrecevabilité de l’assignation sur le fondement de l’article 750-1 du code de procédure civile ;

— à titre subsidiaire de constater l’absence de clause résolutoire et de débouter le demandeur de l’ensemble de ses demandes.

Sur l’irrecevabilité de la demande de la Sa Habitat Hauts de France, elle expose que les dispositions de l’article 750-1 du code de procédure sont applicables à l’espèce puisqu’elles visent les demandes en justice relatives aux troubles anormaux de voisinage.

Sur le fond Mme [C] [T] soutient qu’il n’apparait nulle mention dans le contrat de location d’une possible résiliation du bail du fait de troubles de voisinages de telle sorte que cette possibilité lui est inopposable ; Que par ailleurs elle est locataire depuis 16 ans, qu’elle est en règle de ses loyers, qu’elle a toujours eu des chiens, que ses enfants ont grandi dans la maison, dans la rue et le quartier sans avoir jamais eu de souci majeur.

M. [P] [X], régulièrement assigné à l’étude du commissaire de justice, n’a pas comparu.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétention des parties il convient de se reporter aux conclusions écrites et visées à l’audience, et ce en application de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 7 août 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué au fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la recevabilité

Le premier alinéa de l’article 750-1 du code de procédure civile dans sa version applicable à la présente instance, dispose qu’en application de l’article 4 de la loi n° 2016-1547 du 18 novembre 2016, à peine d’irrecevabilité que le juge peut prononcer d’office, la demande en justice est précédée, au choix des parties, d’une tentative de conciliation menée par un conciliateur de justice, d’une tentative de médiation ou d’une tentative de procédure participative, lorsqu’elle tend au paiement d’une somme n’excédant pas 5 000 euros ou lorsqu’elle est relative à l’une des actions mentionnées aux articles R. 211-3-4 et R. 211-3-8 du code de l’organisation judiciaire ou à un trouble anormal de voisinage.

En l’espèce l’action en résiliation de bail initiée par la Sa Habitat Hauts de France n’est pas une action en responsabilité délictuelle pour un trouble dit « anormal de voisinage », fondée sur les dispositions des articles 1240 et suivants du code civil, mais une action fondée sur la responsabilité contractuelle du locataire pour des manquements à son obligation de jouissance paisible des lieux de l’article 7b de la loi du 6 juillet 1989.

En conséquence l’action initiée par la bailleresse est recevable, aucune tentative préalable obligatoire de conciliation n’étant à effectuer par la demanderesse, dans le cadre de sa demande en justice en résiliation judiciaire du bail, laquelle ne repose pas davantage sur le constat d’une disposition prévue au titre d’une clause résolutoire insérée au bail.

2. Sur la demande de prononcé de la résiliation judiciaire du bail

Selon l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 1224 du code civil dispose que la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire, soit en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification au débiteur ou d’une décision de justice. En cas de demande de résiliation judiciaire, en vertu de l’article 1228 du code civil, le juge peut selon les circonstances constater ou prononcer le résiliation ou ordonner l’exécution du contrat en accordant éventuellement des dommages et intérêts.

La date de la résiliation est celle fixée par le juge ou, à défaut, celle de l’assignation en justice en vertu de l’article 1229 du code civil.

Enfin, aux termes de l’article 7b de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé « d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donné par le contrat de location ».

En l’occurrence cette obligation est reprise par l’article 5.2 du contrat de bail à usage d’habitation signé le 16 octobre 2009 par les défendeurs selon lequel « le locataire est tenu d’user paisiblement des locaux loués » ou encore par l’article 5.4 relatif au règlement de sécurité et de salubrité disposant que « le locataire s’interdira tout acte pouvant nuire à la sécurité des personnes et des biens ».

En l’espèce force est de constater à la lecture :

— du courrier d’intervention du maire de la commune d'[Localité 13] du 23 septembre 2022,

— de la pétition de sept riverains adressée au bailleur le 29 juin 2022,

— des sommations adressées à Mme [C] [T] par un commissaire de justice les 20 octobre 2022 et 05 février 2024,

— de la main courante du 07 avril 2023,

— des nombreux échanges entre le bailleur et la locataire,

— du courrier de doléances adressé par les époux [[M]] aux bailleurs le 16 novembre 2023,

— du courrier de doléances adressé par [M. [G]] le 20 décembre 2023 lequel déposa également plainte,

— de la pétition de quatorze riverains adressée au bailleur le 05 janvier 2024,

— des douze sommations interpellatives recueillies par un commissaire de justice le 27 février 2024,

— de l’attestation des consorts [[J]] du 15 mars 2024 ;

— du procès-verbal de constat de commissaire de justice du 15 avril 2024,

— des comptes-rendus d’infraction transmis par le gardien/régisseur des lieux les 23 mars, 17 juin et 23 août 2024,

— du message électronique du cabinet du maire d'[Localité 13] du 17 janvier 2024…

… que se trouvent au domicile de Mme [C] [T] des chiens en nombre important qui aboient continuellement, causent des dégradations mobilières, se sauvent du domicile et agressent voisins et passants en les mordant ; que des cris, des disputes et de la musique forte génèrent des nuisances sonores ; que les enfants de la locataire commettent de nombreuses incivilités, des rodéos motorisés, sont agressifs et insultants et que toutes les démarches effectuées tant par le bailleur que par la police municipale ou par un commissaire de justice sont demeurées vaines.

Les difficultés rencontrées avec la locataire persistent depuis l’année 2022 sans que celle-ci n’ait pris les dispositions qui s’imposent pour mettre un terme aux nombreuses nuisances qu’elle et son entourage occasionnent aux riverains de son logement en n’usant pas paisiblement des lieux loués selon leur destination.

Pour s’en défendre, Mme [C] [T] verse aux débats, pour toute pièce, la copie d’un dépôt de plainte enregistrée le 16 novembre 2023, dont elle s’abstient de préciser les suites qui lui ont été réservées, faisant état d’une altercation entre [M.] son fils mineur et l’une de ses voisines.

Il ne résulte pas de cette seule pièce – qui traduit davantage l’exaspération de cette voisine face au comportement de [M] – la démonstration d’un usage paisible des lieux par la défenderesse.

En conséquence la gravité du comportement de Mme [C] [T], de ses enfants et de ses chiens, son absence de réaction aux nombreuses demandes qui lui ont été faites, les répercutions préjudiciables que ce comportement entraine sur son voisinage, lequel ne peut s’excuser par la seule durée du bail, justifie que soit prononcée la résiliation judiciaire du bail à compter du présent jugement.

Il convient donc d’ordonner l’expulsion de Mme [C] [T] et de tout occupant de son chef à défaut de départ volontaire des lieux après commandement de quitter le logement et ce avec le concours de la force publique.

Par ailleurs compte tenu du bail antérieur et afin de préserver les intérêts du bailleur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation au départ effectif de la défenderesse par remise des clés ou procès-verbal d’expulsion, au montant du loyer et des charges qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi et de condamner Mme [C] [T] au paiement de celle-ci.

3. Sur les autres demandes

Sur les dépens

Selon l’article 696 du code de procédure civile la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, il convient de dire que Mme [C] [T] succombant à l’instance, supportera la charge des dépens.

Sur les frais irrépétibles

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Il convient, en tenant compte de l’équité, de condamner Mme [C] [T] à payer à la Sa Habitat Hauts de France la somme de 1500,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile : « les décisions de première instance sont exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. »

Aucun élément de l’espèce ne justifie qu’il soit dérogé au principe de l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant en premier ressort par jugement réputé contradictoire rendu par mise à disposition au greffe,

DECLARE recevable l’action tendant au prononcé de la résiliation de bail sans nécessité de tentative préalable de conciliation;

PRONONCE la résiliation judiciaire du bail conclu le 16 octobre 2009 entre la Sa Habitat Hauts de France ESH, d’une part et Mme [C] [T] et M. [P] [X], d’autre part, portant sur les lieux situés [Adresse 4] à [Localité 14], à compter du présent jugement, aux torts de Mme [C] [T] ;

ORDONNE à Mme [C] [T] et en tant que de besoin à M. [P] [X] de quitter les lieux dès la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut le bailleur sera autorisé à faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef avec si nécessaire le concours de la force publique ;

RAPPELLE alors que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;

CONDAMNE Mme [C] [T] à payer à la Sa Habitat Hauts de France ESH une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de maintien du bail, jusqu’à son départ effectif des lieux ;

CONDAMNE Mme [C] [T] au paiement des dépens lesquels comprendront les frais de sommations des 20 octobre 2022, 5, 22, 26, 27 et 29 février 2024 et du procès-verbal de constat du 15 avril 2024 ;

CONDAMNE Mme [C] [T] à payer à la Sa Habitat Hauts de France ESH la somme de 1500,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

RAPPELLE l’exécution provisoire de droit ;

REJETTE toutes autres demandes des parties.

La greffière Le juge des contentieux de la protection