TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7] [1]

[1] Expéditions exécutoires délivrées le:

Copies certifiées conformes délivrées le :

■

Charges de copropriété

N° RG 23/15093

N° Portalis 352J-W-B7H-C3DP7

N° MINUTE :

Assignation du :

03 Novembre 2023

JUGEMENT

rendu le 13 Mars 2025

DEMANDERESSE

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 8], représenté par son syndic le cabinet DM GESTION

[Adresse 4]

[Localité 5]

Représentée par Maître Catherine TRONCQUEE de la SCP GASNIER TRONCQUEE, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0351

DÉFENDEUR

Monsieur [O] [S]

[Adresse 3]

[Localité 6]

Non représenté

Décision du 13 Mars 2025

Charges de copropriété

N° RG 23/15093 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3DP7

* * *

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Céline CHAMPAGNE, Juge, statuant en juge unique.

assistée de Madame Line-Joyce GUY, Greffière lors de l’audience, et de Madame Adélie LERESTIF, Greffière lors de la mise à disposition au greffe.

DÉBATS

A l’audience du 08 Janvier 2025, avis a été donné aux avocats que la décision serait rendue le 13 Mars 2025.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Réputé contradictoire et en premier ressort

* * *

EXPOSE DU LITIGE

M. [O] [S] est propriétaire des lots n°19 et 20 au sein de l’immeuble du [Adresse 2], soumis au statut de la copropriété.

Se plaignant du non paiement des charges de copropriété , le syndicat des copropriétaire, par acte en date du 03 novembre 2023, l’a fait assigner en paiement de la somme de 22 920,60 euros au titre des charges impayées arrêtées au 01 octobre 2023 et 232,36 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement.

Cité à étude, M. [S] n’a pas constitué avocat.

La clôture a été prononcée le 23 mai 2024 et l’affaire a été fixée pour plaidoirie à l’audience du 08 janvier 2025.

Décision du 13 Mars 2025

Charges de copropriété

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Par conclusions, notifiées par voie électronique le 07 octobre 2024, le syndicat des copropriétaires a sollicité la révocation de l’ordonnance de clôture et aux termes de ses conclusions, notifiées par voie électronique le 18 octobre 2024, il demande de :

«Recevoir le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 8], en ses demandes

— Le déclarer bien fondé,

En tant que de besoin

Vu les dispositions de l’article 803, alinéa 3 du Code de Procédure Civile,

— Ordonner la révocation de l’ordonnance de clôture,

En tout état de cause,

Vu les dispositions de la loi du 10 juillet 1965 et de son Décret d’application,

Vu les dispositions de la Loi du 23 décembre 2000,

Vu les dispositions du Code Civil,

Vu les dispositions du Code de Procédure Civile,

— Condamner Monsieur [O] [S] à régler au Syndicat des Copropriétaires la somme de 27 702,72 € correspondant aux appels charges et appels travaux impayés arrétés au 1er octobre 2024,

~ Dire que cette somme portera intérêts de droit au taux légal sur la somme de 22 910,60 euros compter du 5 juin 2023, date de la dernière lettre de mise en demeure adressée, et pour 1e surplus à compter de la signification des présentes.

— Ordonner la capitalisation des intéréts,

— Condamner Monsieur [O] [S] à régler au syndicat des copropriétaires la somme de 232,36 euros au titre des frais engagés, conformément aux dispositions de l’article 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965

— Ordonner la capitalisation des intérêts,

— Condamner Monsieur [O] [S] à régler au Syndicat des Copropriétaires exposant une somme de 2 500 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi,

— Condamner Monsieur [O] [S] à régler au syndicat des copropriétaires la somme de 2 500 € sur le fondement de l’article 700 du C.P.C,

— Condamner Monsieur [O] [S] aux entiers dépens,

— Maintenir l’exécution provisoire. »

Par ordonnance du juge de la mise en état en date du 08 janvier 2025, l’ordonnance de clôture a été révoquée afin d’admettre les conclusions du syndicat des copropriétaires notifiées par voie électronique le 18 octobre 2024 et signifiées à M. [S] le 09 octobre 2024.

La clôture de l’affaire a été prononcée à cette date et à l’issue de l’audience des plaidoiries, tenue le même jour, l’affaire a été mise en délibéré au 13 mars 2025.

Décision du 13 Mars 2025

Charges de copropriété

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MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, «si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond.

Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. »

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

— sur l’arriéré de charges:

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que «les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses. »

Selon l’article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et des équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf modalités différentes adoptées par l’assemblée générale ; cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction applicable aux faits de l’espèce, dispose pour sa part que : «par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ; »

Décision du 13 Mars 2025

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En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.

À cette fin, il doit produire tous les documents utiles pour justifier sa demande et notamment un décompte de la dette depuis son origine ainsi que les appels de fonds et procès-verbaux des assemblées générales correspondantes ayant approuvé les comptes et voté les budgets provisionnels du ou des exercices correspondants.

Le syndicat des copropriétaires réclame en l’espèce paiement de la somme de 27 702,72 euros au titre des charges impayées, arrêtées au 01 octobre 2024 ainsi que celle de 232,36 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement.

Il justifie par la production d’un extrait de matrice cadastrale que M. [S] est propriétaire des lots n°19 et 20 au sein de l’immeuble susvisé.

Il verse notamment à l’appui de sa demande :

— les appels de fonds émis,

— les procès-verbaux des assemblées générales du 24 juin 2014, 25 juin 2016, 22 juin 2017, 28 mars 2019, 08 mars 2021, 28 novembre 2022, 04 juillet 2023 et 27 juin 2024, ayant approuvé les comptes clos et voté les budgets prévisionnels,

— le décompte sur la période du 01 janvier 2023 au 01 octobre 2024 faisant apparaître un solde débiteur de 28 025,08 euros, frais de recouvrement inclus à hauteur de 180 euros, soit 27 845,08 euros au titre des seules charges proprement dit.

Il ressort en effet de ce décompte qu’ont été facturées, outre les charges proprement dites, les sommes suivantes :

-30 euros, facturés le 27 février 2023 au titre d’une mise en demeure,

-30 euros, facturés le 05 juin 2023 au titre d’une mise en demeure,

-30 euros, facturés le 05 décembre 2023 au titre d’une mise en demeure,

-30 euros, facturés le 06 mars 2024 au titre d’une mise en demeure,

-30 euros, facturés le 05 juin 2024 au titre d’une mise en demeure,

-30 euros, facturés le 03 septembre 2024 au titre d’une mise en demeure,

soit un total de 180 euros.

Toutefois, le syndicat des coproprietaires ne verse aux débats aucun contrat de syndic, de telle sorte qu’il n’est pas possible de déterminer le montant de la prestation contractuellement prévu pour ces prestations, dont le montant ne sera par conséquent pas retenu.

Pour les mêmes raisons, le syndicat des coproprietaires est débouté de sa demande formulée à hauteur de 232,36 euros au titre des frais nécessaires.

Décision du 13 Mars 2025

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S’agissant de la demande en paiement portant sur les charges proprement dites, le montant de la créance doit être justifié par un décompte actualisé remontant jusqu’à l’origine de la dette du copropriétaire, lequel doit détailler l’ensemble des charges appelées et qui constitue le solde débiteur du copropriétaire.

Par ailleurs, ce décompte ne doit pas inclure de reprise de solde antérieur, caractérisé par l’intégration dans le décompte d’un report du solde débiteur lorsque les comptes ont été arrêtés, mais doit détailler et présenter l’ensemble des charges qui ont été appelées.

Or, en l’espèce, le décompte des sommes dues mentionne, une reprise de solde d’un montant de 24 614,85 euros.

Le syndicat des copropriétaire produit cependant un extrait du grand livre partiel, sur la période du 27 juin 2016 au 01 octobre 2023, permettant ainsi de déterminer à quoi se rapporte ce montant.

Ce décompte mentionne également des frais nécessaires au recouvrement, non justifiés en l’absence de production de tout contrat de syndic et qui seront par conséquent également déduit du montant de la créance à hauteur de :

-28,09 euros, facturés le 20 novembre 2017 au titre de frais de mise en demeure,

-28,09 euros, facturés le 19 février 2018 au titre de frais de mise en demeure,

-28,09 euros, facturés le 18 mai 2018 au titre de frais de mise en demeure,

-28,09 euros, facturés le 29 novembre 2018 au titre de frais de mise en demeure,

-28,09 euros, facturés le 20 février 2019 au titre de frais de mise en demeure,

-28,09 euros, facturés le 25 février 2020 au titre de frais de mise en demeure,

-28,09 euros, facturés le 05 juin 2020 au titre de frais de mise en demeure,

-28,09 euros, facturés le 05 août 2020 au titre de frais de mise en demeure,

-28,09 euros, facturés le 27 novembre 2020 au titre de frais de mise en demeure,

-30 euros, facturés le 22 janvier 2021 au titre de frais de mise en demeure,

soit un total de 282,81 euros.

Le syndicat des coproprietaires justifie par conséquent d’une créance certaine, liquide et exigible à hauteur de 27 382,27 euros (27 845,08- 180-282,81) que M. [S] est condamné à lui régler avec intérêts au taux légal, conformément à la demande du syndicat des coproprietaires, sur la somme de 22 910,60 euros à compter du 05 juin 2023 et pour le surplus à compter de la signification des dernières conclusions, soit le 09 octobre 2024.

Conformément à la demande du syndicat des copropriétaires, la capitalisation des intérêts est ordonnée.

Décision du 13 Mars 2025

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Sur la demande de dommages et intérêts

Le syndicat des copropriétaires explique qu’il ne peut fonctionner que si les appels charges et travaux sont réglés à bonne date et que, concernant les travaux, il doit, lorsqu’il les commande, disposer des fonds.

Il fait ainsi valoir que tout coproprietaire qui ne règle pas ses charges s’expose à indemniser le syndicat des coproprietaires du préjudice subi, qui peut consister en des perturbations causées à à son fonctionnement ou en des difficultés de trésorerie.

Or, il indique que M. [S] ne tient pas compte des courriers de mise en demeure qui lui sont adressés, le dernier règlement datant du 07 mai 2020 et les seules sommes portées au crédit de son compte concernant des remboursements après redditions annuelles des comptes.

Il sollicite par conséquent sa condamnation à lui régler la somme de 2500 euros à titre de dommages et intérêts.

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure et sont dus sans que le créancier ne soit tenu de justifier d’aucune perte.

Toutefois, le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires se contente de considérations générales sur les conséquences de manquements répétés de copropriétaires à l’obligation de paiement des charges compromettant la trésorerie de l’immeuble et empêchant le fonctionnement normal de la copropriété, sans faire état d’aucune pièce permettant de justifier que la défaillance de M. [S] dans le paiement de ses charges de copropriété aurait été à l’origine de difficultés de trésorerie ou aurait directement empêché la réalisation de travaux urgents.

Ainsi, faute de justifier de l’existence d’un préjudice financier né et actuel, distinct de celui susceptible d’être réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance en application de l’article 1231-6 du code civil, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Partie perdante, M. [S] est condamné aux dépens de l’instance.

Il n’apparaît pas équitable de laisser à la charge de la copropriété les frais non compris dans les dépens qui ont été exposés dans le cadre de la présente instance.

Tenu aux dépens, M. [S] est donc également condamné à régler au syndicat des coproprietaires la somme de 2000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, «les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. »

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, en premier ressort, par jugement réputé contradictoire et par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE M. [O] [S] à régler au syndicat des coproprietaires du [Adresse 1] à [Localité 8] la somme de 27 382,27 euros, au titre des charges impayées arrêtées au 01 octobre 2024 avec intérêts au taux légal sur la somme de 22 910,60 euros à compter du 05 juin 2023 et pour le surplus à compter de la signification des dernières conclusions, soit le 09 octobre 2024 ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts ;

DÉBOUTE le syndicat des coproprietaires du [Adresse 1] à [Localité 8] de sa demande de paiement à hauteur de 232,36 euros au titre des frais nécessaires et de sa demande de dommages et intérêts;

CONDAMNE M. [O] [S] aux dépens de l’instance ;

CONDAMNE M. [O] [S] à régler au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à [Localité 9] la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire du jugement est de droit ;

Fait et jugé à [Localité 7] le 13 Mars 2025

La Greffière La Présidente

Adélie LERESTIF Céline CHAMPAGNE