TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Monsieur [K] [G]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Estelle FORNIER

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 25/01844 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7QIY

N° MINUTE :

7/2025

JUGEMENT

rendu le jeudi 02 octobre 2025

DEMANDERESSE

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2], représenté par son syndic la SARL ABEILLE IMMOBILIER dont le siège social est sis – [Adresse 4]

représentée par M^e Estelle FORNIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #L258

DÉFENDEUR

Monsieur [K] [G], demeurant [Adresse 1]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Pascale DEMARTINI, Vice-présidente, statuant en juge unique

assistée de Sirine BOUCHAOUI, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 04 juillet 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 02 octobre 2025 par Pascale DEMARTINI, Vice-présidente assistée de Sirine BOUCHAOUI, Greffier

Décision du 02 octobre 2025

PCP JTJ proxi fond – N° RG 25/01844 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7QIY

EXPOSE DU LITIGE

M. [K] [G] est propriétaire des lots n°8 et 60 dans l’immeuble situé [Adresse 3], soumis au régime de la copropriété.

Suite à divers impayés de charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic en exercice la société ABEILLE IMMOBILIER a par acte d’huissier en date du 11 février 2025 assigné devant le tribunal judiciaire de Paris – chambre de proximité M. [K] [G] en paiement des sommes suivantes, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

—  2236,09 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 31 janvier 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 21 mars 2024,

—  22,80 euros au titre des frais de recouvrement sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

—  3000 euros de dommages et intérêts,

—  2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance.

A l’audience du 4 juillet 2025, le syndicat des copropriétaires, représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance. Au soutien de sa demande, il fait valoir que M. [K] [G] a déjà été condamné à plusieurs reprises en paiement de ses charges de copropriété, la dernière condamnation incluant le 2ème trimestre 2023 ayant nécessité une exécution forcée.

Assigné à étude, M. [K] [G] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 2 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux

Aux termes des alinéas 1 et 2 de l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de participer au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots. Aux termes de l’article 14-1 I de ladite loi le syndicat des copropriétaires vote chaque année un budget prévisionnel pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble. Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté mais l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

L’article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu’à l’établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l’approbation de l’assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l’assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d’exigibilité des provisions impayées.

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.

L’article 35 du décret du 17 mars 1967 précise les versements que peut exiger le syndic.

En application de l’article 42 de la même loi, les décisions d’une assemblée générale s’imposent aux copropriétaires tant que la nullité n’en a pas été prononcée et ce même si une procédure pour obtenir cette nullité a été diligentée. En effet, les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales ne suspendent que les travaux décidés par l’assemblée générale en application des articles 25 et 26 durant le délai de recours de deux mois. Le copropriétaire qui n’a pas contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En application de l’article 1353 du code civil il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit à l’appui de sa demande :

— une attestation de propriété concernant l’immeuble et relatif aux lots n°8 et 60,

— les appels de charges, provisions sur charges, et travaux pour la période du 3ème trimestre 2023 au 1er trimestre 2025,

— les régularisations de charges 2023,

— les procès-verbaux des assemblées générales des 30 mars 2022, 8 mars 2023 et 5 mars 2024 comportant :

o vote des budgets prévisionnels et ajustements 2023, 2024, 2025,

o approbation des comptes 2023,

— un certificat de non recours desdites assemblées générales,

— le contrat de syndic.

En l’espèce, en application des textes visés ci-dessus et au vu des pièces produites par le syndicat, la créance de ce dernier est établie à hauteur de la somme de 2236,03 euros selon décompte du 13 janvier 2025, portant sur la période du 3ème trimestre 2023 inclus au 1er trimestre 2025 inclus.

La créance du syndicat de copropriétaires est donc fixée à la somme de 2236,03 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure présentée le 22 mars 2024 sur la somme de 940,24 euros et de l’assignation pour le surplus.

Sur les frais nécessaires pour le recouvrement des charges

Aux termes de l’article 10-1 a) et dernier alinéa de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ; (…). Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

Cette liste n’est pas limitative, les frais réclamés devant toutefois être justifiés.

Il convient d’ajouter que les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l’article 10-1 précité que s’ils ne relèvent pas de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire défaillant.

Si les frais de commissaire de justice, en dehors de ceux exposés dans le cadre du procès (signification de l’assignation, du présent jugement et frais d’exécution) qui seront récupérés au titre des dépens, constituent des frais nécessaires, les honoraires de l’avocat de la copropriété qui sont indemnisés au titre de l’article 700 du code de procédure civile ne constituent pas de tels frais.

En l’espèce, les frais sollicités s’élèvent à la somme de 22,80 euros de mise en demeure, qui sont justifiés.

Au regard de ces éléments, 22,80 euros seront alloués au titre des frais.

Sur les dommages et intérêts

L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

L’article 2274 du code civil précise que la bonne foi est toujours présumée, et que c’est à celui qui se prévaut de la mauvaise foi d’en rapporter la preuve.

Par ailleurs, en application de l’article 1240 du même code, il est de jurisprudence constante que la faute, même non grossière ou dolosive suffit, lorsqu’un préjudice en résulte, à justifier une condamnation à des dommages-intérêts pour abus du droit d’agir en justice ou de résistance abusive à une action judiciaire.

En l’espèce, il est établi que M. [K] [G] présente de manière récurrente et depuis plusieurs années des impayés de charges de copropriété et de travaux. Il a été condamné à plusieurs reprises à ce titre tel que l’attestent les décisions versées aux débats. Ces manquements répétés perturbent la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété et causent nécessairement un préjudice important au syndicat des copropriétaires qui doit pallier ces paiements manquants.

La demande de dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires sera donc accueillie à hauteur de 1200 euros.

Sur les demandes accessoires

Le défendeur, qui succombe, supportera les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 1500 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE M. [K] [G] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice la société ABEILLE IMMOBILIER les sommes de :

—  2236,03 euros au titre des provisions sur charges et charges de copropriété et des travaux impayés, pour la période allant du 3ème trimestre 2023 jusqu’au 1er trimestre 2025 inclus, selon décompte arrêté au 13 janvier 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 22 mars 2024 sur la somme de 940,24 euros et de l’assignation pour le surplus,

—  22, 80 euros au titre des frais de recouvrement,

—  1200 euros au titre des dommages-intérêts,

CONDAMNE Monsieur [K] [G] à payer au syndicat des copropriétaires, pris en la personne de son syndic, la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur [K] [G] aux dépens,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 2 octobre 2025, et signé par la juge et la greffière susnommés.

La greffière La juge