TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 8] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : La SCI RTRD

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître Alain DE LANGLE

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 24/04779 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5ZHD

N° MINUTE :

5/2025

JUGEMENT

rendu le jeudi 13 mars 2025

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], Représenté par son syndic, le cabinet GESTION ET TRANSACTIONS DE FRANCE “GTF” dont le siège social est sis – [Adresse 6]

représenté par Maître Alain DE LANGLE de la SCP NICOLAS GUERRIER ET ALAIN DE LANGLE, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #P0208

DÉFENDERESSE

La SCI RTRD, dont le siège social est sis [Adresse 2]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Pascale DEMARTINI, Vice-présidente, statuant en juge unique

assistée de Sirine BOUCHAOUI, Greffière,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 16 janvier 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 13 mars 2025 par Pascale DEMARTINI, Vice-présidente assistée de Sirine BOUCHAOUI, Greffière

Décision du 13 mars 2025

PCP JTJ proxi fond – N° RG 24/04779 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5ZHD

EXPOSE DU LITIGE

La SCI RTRD est propriétaire des lots n°1,7 et 30 dans l’immeuble sis [Adresse 1] à [Adresse 9] ([Adresse 7]), soumis au régime de la copropriété.

Suite à divers impayés de charges de copropriété, la SCI RTRD a été condamnée par jugement du tribunal judiciaire de PARIS en date du 8 septembre 2021 à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] PARIS (75002) la somme de 13063,92 euros au 8 septembre 2020, 289,71 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement, et 2000 euros de frais irrépétibles. Elle a ensuite été condamnée le 27 janvier 2023 par le même tribunal à payer 1409,03 euros au titre des charges (4ème trimestre 2021 inclus), 150 euros à titre de dommages et intérêts et 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Faisant valoir de nouveaux impayés, le syndicat des copropriétaires dudit immeuble, représenté par son syndic en exercice le cabinet GESTION ET TRANSACTION DE FRANCE « GTF » a assigné la SCI RTRD devant le tribunal judiciaire de PARIS par acte de commissaire de justice en date du 15 juillet 2024, en paiement des sommes suivantes, avec capitalisation des intérêts et sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

—  8985,48 euros au titre des charges de copropriété selon décompte arrêté au 1er juillet 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision,

—  325 euros au titre des frais de recouvrement sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

—  500 euros de dommages et intérêts,

—  2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance.

A l’audience du 16 janvier 2025, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5], représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance.

Au soutien de sa demande, il fait valoir que la SCI RTRD ne paye pas régulièrement les appels de charges, ce qui entraîne pour lui des difficultés de gestion. Il précise qu’il s’agit de la troisième instance introduite et que la défenderesse n’a procédé à aucun paiement depuis la délivrance de l’assignation.

Assignée par procès-verbal de recherches infructueuses conformément à l’article 659 du code de procédure civile, la SCI RTRD n’a pas comparu et ne s’est pas faite représenter.

A l’issu des débats, la décision a été mise en délibéré au 13 mars 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION

Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux

Aux termes des alinéas 1 et 2 de l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de participer au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots. Aux termes de l’article 14-1 I de ladite loi le syndicat des copropriétaires vote chaque année un budget prévisionnel pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble. Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté mais l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

L’article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu’à l’établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l’approbation de l’assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l’assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d’exigibilité des provisions impayées.

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.

L’article 35 du décret du 17 mars 1967 précise les versements que peut exiger le syndic.

En application de l’article 42 de la même loi, les décisions d’une assemblée générale s’imposent aux copropriétaires tant que la nullité n’en a pas été prononcée et ce même si une procédure pour obtenir cette nullité a été diligentée. En effet, les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales ne suspendent que les travaux décidés par l’assemblée générale en application des articles 25 et 26 durant le délai de recours de deux mois. Le copropriétaire qui n’a pas contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En application de l’article 1353 du code civil il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit à l’appui de sa demande:

— le relevé de matrice cadastrale à jour concernant l’immeuble et relatif aux lots n°1,7 et 30, indiquant la répartition des tantièmes (56/1000èmes),

— les appels de charges, provisions sur charges et travaux pour la période du 1er trimestre 2022 au 3ème trimestre 2024,

— les procès-verbaux des assemblées générales des 28 janvier 2021, 28 juillet 2022, 19 octobre 2023 comportant :

o approbation des comptes des exercices 2019, 2020, 2021, 2022, 2023,

o vote des budgets prévisionnels 2021, 2023, 2024

o vote des budgets travaux, travaux ou opérations suivantes : reprise sous-oeuvre (AG du 28 janvier 2021 résolution 24), embellissement hall et porte cour (AG du 28 janvier 2021 résolution 27), renforcement plancher mezzanine (AG 19 octobre 2023 résolution 7)

— un état récapitulatif de la créance au 1er juillet2024 incluant les décomptes des précédents jugements,

— un courrier de relance en date du 25 octobre 2023,

— le contrat de syndic.

En l’espèce, en application des textes visés ci-dessus et au vu des pièces produites par le syndicat, la créance de ce dernier est parfaitement établie à hauteur de 8740,25 euros portant sur la période du 1er janvier 2022 (appel 1er trimestre 2022) au 1er juillet 2024 (3ème appel charges 2025), les sommes de remplacement joint (150 euros) et intervention punaises de lit (95,23 euros) n’étant pas justifiées.

La créance du syndicat de copropriétaires est donc fixée à la somme totale de 8740,25 euros.

Cette somme produira intérêt à compter de la signification de la présente décision.

Sur les frais nécessaires pour le recouvrement des charges

Aux termes de l’article 10-1 a) et dernier alinéa de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ; (…). Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

Cette liste n’est pas limitative, les frais réclamés devant toutefois être justifiés.

Il convient d’ajouter que les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l’article 10-1 précité que s’ils ne relèvent pas de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire défaillant.

Si les frais de commissaire de justice, en dehors de ceux exposés dans le cadre du procès (signification de l’assignation, du présent jugement et frais d’exécution) qui seront récupérés au titre des dépens, constituent des frais nécessaires, les honoraires de l’avocat de la copropriété qui sont indemnisés au titre de l’article 700 du code de procédure civile ne constituent pas de tels frais.

En l’espèce, il est sollicité la somme totale de 325 euros se décomposant comme suit :

—  35 euros de frais de relance,

—  290 euros pour la transmission du dossier.

Au regard des pièces versées en procédure, les frais de relance apparaissent justifiés. S’agissant de la constitution du dossier, il n’est pas justifié de diligences exceptionnelles comme l’exige le contrat de syndic, ces frais constituant ainsi un acte élémentaire d’administration de la copropriété. Il sera accordé 35 euros pour les frais nécessaires.

Sur les dommages-intérêts

L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

Par ailleurs, en application de l’article 1240 du même code, il est de jurisprudence constante que la faute, même non grossière ou dolosive suffit, lorsqu’un préjudice en résulte, à justifier une condamnation à des dommages et intérêts pour résistance abusive à une action judiciaire.

En l’espèce, il est établi que la SCI RTRD présente de manière récurrente des impayés de charges de copropriété et de travaux. Elle a à ce titre déjà été condamnée à deux reprises. Ces manquements répétés perturbent la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété et causent nécessairement un préjudice important au syndicat des copropriétaires qui doit pallier ces paiements manquants.

La demande de dommages et intérêts des copropriétaires sera donc accueillie à hauteur de 500 euros avec intérêts au taux légal à compter du jugement.

Sur la capitalisation des intérêts

La capitalisation des intérêts ayant été sollicitée, elle sera ordonnée conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil, sous réserve du respect des conditions d’annualité et étant précisé que le point de départ des intérêts capitalisés ne peut être antérieur à la demande de capitalisation du créancier.

Sur les demandes accessoires

La défenderesse, qui succombe, supportera les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 1500 euros lui sera allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE la SCI RTRD à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 4] ([Adresse 7]) représenté par son syndic en exercice le cabinet GESTION ET TRANSACTION DE FRANCE « GTF » les sommes de :

—  8740,25 euros, portant sur la période du 1er janvier 2022 (appel 1er trimestre 2022) au 1er juillet 2024 (appel 3ème trimestre 2024 inclus), avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision,

—  35 euros au titre des frais nécessaires,

-500 euros au titre des dommages et intérêts.

ORDONNE la capitalisation des intérêts,

CONDAMNE la SCI RTRD aux dépens,

CONDAMNE la SCI RTRD à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 4] ([Adresse 7]) représenté par son syndic en exercice le cabinet GESTION ET TRANSACTION DE FRANCE « GTF » la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE l’exécution provisoire de droit,

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 13 mars 2025, et signé par la juge et la greffière susnommés.

La greffière, La juge