TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 14]

■

Loyers commerciaux

N° RG 24/14037

N° Portalis 352J-W-B7I-C6LK7

N° MINUTE : 1

Assignation du :

14 Novembre 2024

Jugement avant dire droit[1]

[1] Expéditions

exécutoires

délivrées le :

Expert : [F] [V] GABORIT[2]

[2]

[Adresse 5]

[Localité 10]

Médiateur : [H] [T]

[Adresse 7]

[Localité 9]

JUGEMENT

rendu le 04 Septembre 2025

DEMANDERESSE

S.C.I SCI DIDOU

[Adresse 4]

[Localité 11]

représentée par Maître Clément CARON, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #B0249

DEFENDERESSE

S.A.S FED’OPTIC

[Adresse 2]

[Localité 11]

défaillante

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lucie FONTANELLA, Vice-présidente, Juge des loyers commerciaux

Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l’article R.145-23 du code de commerce ;

assistée de Manon PLURIEL, Greffière lors des débats et de Camille BERGER, Greffière lors de la mise à disposition

DEBATS

A l’audience du 15 Mai 2025 tenue publiquement

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe

Réputé contradictoire

En premier ressort

FAITS ET PROCEDURE

Par acte sous seing privé du 30 juillet 2012, la S.C.I CAMPAGNOL aux droits de laquelle vient la S.C.I DIDOU, a consenti à la S.A.S FED’OPTIC un bail portant sur des locaux commerciaux comprenant une boutique en rez-de-chaussée, un appartement commercial au 1er étage et une cave au sous-sol qui dépendent d’un immeuble situé [Adresse 3] à [Adresse 15] [Localité 1], pour une durée de neuf ans à compter du 1er août 2012 pour un loyer annuel principal de 30.000 €, hors taxes et hors charges, indexé annuellement en fonction de la variation de l’indice du coût de la construction publié par l’INSEE.

La destination contractuelle des locaux loués a été définie de la façon suivante par les parties : « Sans préjudice de toute disposition légale, les locaux loués devront être utilisés exclusivement pour les activités suivantes : opticien et activités connexes et complémentaires ».

Par acte extrajudiciaire signifié le 17 décembre 2021, la bailleresse a délivré congé avec offre de renouvellement du bail à compter du 1er juillet 2022 moyennant un loyer annuel de 46.000 € en principal.

Le 20 juin 2024, la bailleresse a signifié à la locataire un mémoire préalable, sollicitant la fixation du loyer du bail renouvelé à la somme annuelle de 45.900 € HT/HC en principal à compter du 1er juillet 2022 et que l’exécution provisoire de la décision à intervenir soit ordonnée.

Par acte du 30 novembre 2023, la bailleresse a assigné la locataire devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de PARIS.

Aux termes de son assignation, la S.C.I DIDOU sollicite :

À titre principal,

— de fixer le loyer du bail renouvelé au 1er juillet 2022 à la somme de 45.900 € hors taxes et hors charges par an en principal,

À titre subsidiaire,

— de désigner un expert afin de déterminer la valeur locative des locaux et de fixer le loyer provisionnel pendant la durée de l’instance à 45.900 € hors taxes et hors charges par an en principal,

En tout état de cause,

— le rejet des demandes éventuelles de la locataire,

— condamner la locataire à lui payer une somme de 3.000 € au titre de ses frais irrépétibles, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance,

— de rappeler l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

La S.A.S FED’OPTIC, bien que régulièrement assignée, n’a pas comparu à défaut d’avoir constitué avocat.

L’affaire est venue à l’audience du 15 mai 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’article L. 145-33 du code de commerce dispose que le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative.

À défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après :

1o Les caractéristiques du local considéré ;

2o La destination des lieux ;

3o Les obligations respectives des parties ;

4o Les facteurs locaux de commercialité ;

5o Les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

Un décret en Conseil d’État précise la consistance de ces éléments.

Aux termes de l’article L. 145-34 du code de commerce, « À moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1o à 4o de l’article L.145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l’article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l’Institut national de la statistique et des études économiques. À défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié.

En cas de renouvellement postérieur à la date initialement prévue d’expiration du bail, cette variation est calculée à partir du dernier indice publié, pour une période d’une durée égale à celle qui s’est écoulée entre la date initiale du bail et la date de son renouvellement effectif.

Les dispositions de l’alinéa ci-dessus ne sont plus applicables lorsque, par l’effet d’une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans.

En cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1o à 4o de l’article L. 145-33 ou s’il est fait exception aux règles de plafonnement par suite d’une clause du contrat relative à la durée du bail, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente. »

En l’espèce, le congé avec offre de renouvellement délivré par la S.C.I DIDOU le 17 décembre 2021 a produit ses effets à compter du 1er juillet 2022.

La bailleresse soutient que le loyer doit être déplafonné compte tenu de deux modifications notables, d’une part de la destination des lieux et d’autre part des facteurs locaux de commercialité.

Elle expose notamment que la destination du bail a fait l’objet d’une modification par la locataire, sans son autorisation, en sous-louant à un tiers « l’appartement commercial » à usage d’habitation, sans son autorisation.

Au soutien de sa prétention, elle produit un rapport d’expertise de l’assureur MACIF établi après une déclaration de dégât des eaux le 21 décembre 2021 mentionnant Madame [G] [E] en tant que locataire occupant de l’appartement situé [Adresse 3] à [Localité 17], ainsi qu’un rapport d’expertise établi à sa demande par Monsieur [C] [D] le 06 juin 2024 comprenant une description des locaux loués illustrée de photographies de laquelle il ressort :

— que la trémie d’escalier par laquelle l’appartement du premier étage était relié à la boutique a été condamnée, celui-ci n’étant plus accessible que par un escalier des parties communes,

— il comprend un séjour avec une kitchenette, une pièce qualifiée de chambre dans laquelle se trouve toujours la rampe de l’escalier qui menait à la boutique (ledit escalier n’ayant pas été supprimé, mais la trémie simplement fermée, visiblement par une maçonnerie recouverte de carrelage) et une salle d’eau avec WC et lave-linge.

Il est constaté, au vu de ces éléments, que l’appartement, qui ne comporte aucun matériel ou marchandise nécessaire à l’activité prévue au bail d'« opticien et activités connexes et complémentaires », mais uniquement des aménagements en permettant l’habitation et n’est plus relié à la boutique, n’est pas manifestement plus utilisé à des fins commerciales comme le prévoit le bail.

La S.C.I DIDOU démontre donc une modification notable de la destination du bail par la S.A.S FED’OPTIC, une partie des locaux n’étant plus utilisée à usage commercial, pour son activité d’opticien, mais d’habitation.

Il y a donc lieu de constater que sa demande de déplafonnement du loyer est justifiée et de juger que le loyer du bail renouvelé doit être fixé à sa valeur locative.

La bailleresse demande de fixer le loyer à la somme de 45.900 € hors taxes et hors charges par an en principal en se prévalant du rapport d’expertise de Monsieur [C] [D] du 06 juin 2024.

Néanmoins, le juge des loyers ne peut fonder sa décision sur cette seule expertise, qui a été effectuée par un expert rémunéré par une seule des parties et hors la présence de l’autre, n’est donc pas contradictoire et ne présente pas de garantie d’impartialité comme une expertise judiciaire.

Dans ces conditions, le juge des loyers ne peut statuer en l’état sur le montant du loyer du bail renouvelé mais constate qu’il est justifié de l’opportunité d’ordonner une expertise judiciaire pour avoir avis sur la valeur locative des lieux.

En conséquence, il convient, avant dire droit sur la demande de fixation du loyer, d’ordonner une expertise.

La mission de l’expert est déterminée au dispositif de cette décision.

L’expertise aura lieu aux frais avancés de la demanderesse, qui a un intérêt certain à la réalisation de la mesure.

Il y a lieu de préciser qu’il appartiendra aux parties de communiquer à l’expert tous les éléments sollicités par celui-ci pour réaliser son expertise.

Par ailleurs, au regard de la nature du litige, il est de l’intérêt des parties de recourir, dans le cadre de l’expertise, à une mesure qui leur offre la possibilité de parvenir à une solution rapide et négociée par la médiation.

Afin qu’elles bénéficient des explications nécessaires à une décision éclairée sur l’acceptation d’une telle mesure, un médiateur sera commis pour leur fournir toute information et recueillir leur avis, selon les modalités prévues au présent dispositif.

Le loyer provisionnel restera, pendant la durée de l’instance, égal au montant du loyer contractuel.

Dans l’attente du dépôt du rapport d’expertise, les dépens, ainsi que les demandes au titre des frais irrépétibles, qui y sont liées, seront réservés.

Il est rappelé que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des loyers commerciaux, statuant publiquement, par décision mise à disposition au greffe, réputée contradictoire,

En premier ressort,

Constate le principe du renouvellement du bail portant sur les locaux commerciaux sis [Adresse 3] à [Localité 16] à compter du 1er juillet 2022 ;

Constate qu’il est justifié d’un motif de déplafonnement du loyer du bail renouvelé, tenant à une modification notable de la destination des lieux loués ;

Avant dire droit sur toutes les autres demandes,

Ordonne une mesure d’expertise et désigne en qualité d’expert :

Madame [F] [U]

[Adresse 6]

01.40.71.01.70 – [Courriel 13]

avec mission de :

* convoquer les parties, et, dans le respect du principe du contradictoire,

* se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission,

* visiter le local commercial situé [Adresse 3] à [Localité 16] et le décrire,

* entendre les parties en leurs dires et explications,

*rechercher la valeur locative à la date du 1er juillet 2022 des lieux loués au regard des caractéristiques du local, de la destination des lieux, des obligations respectives des parties, des facteurs locaux de commercialité, des prix couramment pratiqués dans le voisinage, en retenant tant les valeurs de marché que les valeurs fixées judiciairement, en application des dispositions des articles L. 145-33 et R. 145-3 à R. 145-8 du code de commerce,

*donner son avis sur le loyer plafonné à la date du 1er juillet 2022 suivant les indices applicables en précisant les modalités de calcul,

*rendre compte du tout et donner son avis motivé,

*dresser un rapport de ses constatations et conclusions,

Rappelle qu’il appartiendra aux parties de communiquer à l’expert tous les éléments sollicités par celui-ci pour réaliser son expertise,

Dit que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu’il déposera l’original de son rapport au greffe de la juridiction avant le 05 novembre 2026,

Fixe à la somme de 5.000 (cinq mille) euros la provision à valoir sur la rémunération de l’expert qui devra être consignée par la S.C.I SCI DIDOU à la régie du tribunal judiciaire de Paris (tribunal de Paris, [Adresse 12] ) au plus tard le 06 novembre 2025 inclus, avec une copie de la présente décision,

Dit que l’affaire sera rappelée le 04 décembre 2025 à 09h30 pour vérification du versement de la consignation,

Dit que, faute de consignation de la provision dans ce délai, la désignation de l’expert sera caduque et privée de tout effet,

Désigne le juge des loyers commerciaux aux fins de contrôler le suivi des opérations d’expertise,

Donne injonction aux parties de rencontrer un médiateur, en la personne de:

Monsieur [H] [T]

[Adresse 8]

06 16 02 64 55 – [Courriel 18]

Dit que le médiateur n’interviendra pour satisfaire à l’injonction ainsi ordonnée qu’après que l’expert l’aura informé qu’il a adressé aux parties sa note de synthèse ;

Dit qu’après avoir apporté cette information au médiateur, et en attendant que celui-ci ait mené à bien sa mission, l’expert suspendra ses opérations d’expertise ;

Dit que le médiateur ainsi informé par l’expert aura pour mission :

— d’expliquer aux parties le principe, le but et les modalités d’une mesure de médiation,

— de recueillir leur consentement ou leur refus de cette mesure,

Dit qu’à l’issue de ce premier rendez-vous d’information, dans l’hypothèse où au moins l’une des parties refuserait le principe de la médiation, ou à défaut de réponse d’au moins l’une des parties dans le délai fixé par le médiateur, ce dernier en avisera l’expert et le juge chargé du contrôle des expertises ; le médiateur cessera alors ses opérations, sans défraiement, et l’expert reprendra le cours de sa mission ;

Dit que dans l’hypothèse où les parties donneraient leur accord à la médiation :

— le médiateur pourra commencer immédiatement les opérations de médiation,

— le médiateur en informera l’expert, et le cours de l’expertise demeurera suspendu, sauf si des investigations complémentaires sont nécessaires à la solution du litige,

Dit qu’au terme de la médiation, le médiateur informera l’expert et le juge chargé du contrôle des expertises, soit que les parties sont parvenues à un accord, soit qu’elles n’y sont pas parvenues ;

Dit que si les parties sont parvenues à un accord, l’expert déposera son rapport en l’état de la dernière note aux parties qu’il aura établie, et pourra solliciter la taxation de ses honoraires correspondant ;

Dit que si les parties ne sont pas parvenues à un accord, les opérations d’expertise reprendront ;

Fixe le loyer provisionnel pour la durée de l’instance au montant du loyer contractuel en principal, outre les charges ;

Réserve les dépens et les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Fait et jugé à [Localité 14], le 04 septembre 2025.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

C. BERGER L. FONTANELLA