TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6]

■

N° RG 25/51285 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7CN2

N° : 1

Assignation du :

19 Février 2025

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 16 juin 2025

par Lucie LETOMBE, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Pascale GARAVEL, Greffier.

DEMANDERESSE

La société ALTA QWARTZ S.N.C.

[Adresse 4]

[Localité 3]

représentée par M^e Nelida DOS SANTOS, avocat au barreau de PARIS – #D102

DEFENDERESSE

La société TMAS 92 S.A.S.

[Adresse 2]

[Localité 5]

représentée par M^e Jessica HATCHIKIAN, avocat au barreau de PARIS – #AV

DÉBATS

A l’audience du 12 Mai 2025, tenue publiquement, présidée par Lucie LETOMBE, Juge, assistée de Pascale GARAVEL, Greffier,

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 25 juillet 2012, la société Ori Alta, aux droits de laquelle vient la société Alta Qwartz, a donné à bail commercial à Monsieur [K], aux droits duquel vient la société TMAS 92, des locaux situés au centre commercial Qwartz [Adresse 1] à [Localité 7] (92).

Ce bail a été renouvelé le 25 janvier 2024 par la société Alta Qwartz et la société TMAS 92.

Des loyers sont demeurés impayés.

Le bailleur a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire, par acte du 29 novembre 2024, à la société TMAS 92, pour une somme de 47 861,63 € en principal, au titre de l’arriéré locatif au 26 novembre 2024.

Par acte délivré le 19 février 2025, la société Alta Qwartz a fait assigner la société TMAS 92 devant le président du tribunal judiciaire de Paris statuant en référés aux fins de voir prononcer son expulsion et la condamner au paiement des loyers, charges, indemnités d’occupation, et clause pénales contractuelles afférentes.

Par conclusions déposées à l’audience du 12 mai 2025 et soutenues oralement par son conseil, la société Alta Qwartz demande au juge des référés de :

— condamner la société TMAS 92 à lui régler, à titre provisionnel, la somme totale de 75 766,58 € correspondant à son arriéré de loyers et/ou indemnités d’occupation, charges et accessoires, arrêté au 24 avril 2025,

— dire que la société TMAS 92 devra s’acquitter de la somme susvisée de 75 766,58 €, en sus du règlement des loyers, charges et accessoires courants, lesquels seront, à titre exceptionnel et personnel, payables mensuellement d’avance jusqu’au 31 décembre 2025, puis trimestriellement d’avance à compter du 1er janvier 2026 conformément aux dispositions du bail,

— dire que la somme de 75 766,58 € susvisée devra, en sus des loyers, charges et accessoires courants, être réglée par la société TMAS 92 comme suit :

— une mensualité de 12 144,77 € au plus tard le 16 mai 2025,

—  9 mensualités égales et successives d’un montant chacune de 7 069,09 € TTC, le 1er de chaque mois à compter du 1er juin 2025 par prélèvements automatiques,

— constater le jeu acquis de la clause résolutoire à la date d’effet du commandement, et en suspendre les effets au strict respect du plan de paiement ci-dessus,

— dire qu’à défaut de règlement à bonne date d’une seule échéance et/ou de non-paiement à leur date d’exigibilité des loyers, charges et accessoires courants, l’intégralité des sommes restant dues, soit 75 766,58 €, sera immédiatement exigible, la clause résolutoire sera acquise et la société bailleresse pourra en conséquence poursuivre l’expulsion de la société TMAS 92, ainsi que celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et l’aide d’un serrurier, du local à usage commercial n°R406 (Niveau 1), de la terrasse n° T46A (Niveau 1) et de la réserve n° Rés. R406 (Niveau PO), qu’elle exploite au Centre Commercial Qwartz situé [Adresse 1] à [Localité 7] (92), sous l’enseigne «Pomme de pain»,

— dire que la bailleresse pourra alors procéder à l’enlèvement et au déménagement des objets mobiliers garnissant les lieux, soit dans l’immeuble, soit chez un garde-meubles, au choix de la demanderesse, aux frais, risques et périls de la société TMAS 92,

— condamner, en cas de résiliation du bail, la société TMAS 92 à lui payer, à titre provisionnel, une indemnité d’occupation à compter de la résiliation de plein droit, soit à compter du 30 décembre 2024, établie forfaitairement sur la base du loyer global de la dernière année de location, outre charges et accessoires jusqu’à la reprise du local,

— dire qu’en cas de résiliation dudit bail le montant du dépôt de garantie lui restera acquis,

— dire que chacune des parties conservera à sa charge ses honoraires d’avocat,

— condamner la société TMAS 92 en tous les dépens.

Par conclusions déposées et soutenues oralement à l’audience par son conseil, la société TMAS 92 demande au juge des référés de :

— condamner la société TMAS 92 à régler à la société Alta Qwartz, à titre provisionnel, la somme totale de 75 766,58 € correspondant à son arriéré de loyers et/ou indemnités d’occupation, charges et accessoires, arrêté au 24 avril 2025,

— dire que la société TMAS 92 devra s’acquitter de la somme susvisée de 75 766,58 €, en sus du règlement des loyers, charges et accessoires courants, lesquels seront, à titre exceptionnel et personnel, payables mensuellement d’avance jusqu’au 31 décembre 2025, puis trimestriellement d’avance à compter du 1er janvier 2026 conformément aux dispositions du bail,

— dire que la somme de 75 766,58 € susvisée devra, en sus des loyers, charges et accessoires courants, être réglée par la société TMAS 92 comme suit :

— une mensualité de 12 144,77 € au plus tard le 16 mai 2025,

—  9 mensualités égales et successives d’un montant chacune de 7 069,09 € TTC, le 1er de chaque mois à compter du 1er juin 2025 par prélèvements automatiques,

— constater le jeu acquis de la clause résolutoire à la date d’effet du commandement, et en suspendre les effets au strict respect du plan de paiement ci-dessus,

— dire qu’à défaut de règlement à bonne date d’une seule échéance et/ou de non-paiement à leur date d’exigibilité des loyers, charges et accessoires courants, l’intégralité des sommes restant dues, soit 75 766,58 €, sera immédiatement exigible, la clause résolutoire sera acquise et la société bailleresse pourra en conséquence poursuivre son expulsion,

— dire que la bailleresse pourra alors procéder à l’enlèvement et au déménagement des objets mobiliers garnissant les lieux, soit dans l’immeuble, soit chez un garde-meubles, au choix de la demanderesse, aux frais, risques et périls de la société TMAS 92,

— condamner, en cas de résiliation du bail, la société TMAS 92 à payer à la société Alta Qwartz, à titre provisionnel, une indemnité d’occupation à compter de la résiliation de plein droit, soit à compter du 30 décembre 2024, établie forfaitairement sur la base du loyer global de la dernière année de location, outre charges et accessoires jusqu’à la reprise du local,

— dire que chacune des parties conservera à sa charge ses honoraires d’avocat,

— condamner la société TMAS 92 en tous les dépens.

L’assignation en expulsion a été dénoncée aux créanciers inscrits.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation, aux écritures déposées et développées oralement à l’audience, et à la note d’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 16 juin 2025.

MOTIFS

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et sur les demandes subséquentes

L’article 834 du code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire stipulée dans un bail et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise stipulée dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

— le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

— le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

— la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation.

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses résolutoires, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

L’octroi des délais de paiement autorisés par l’article 1343-5 du code civil n’est par ailleurs nullement conditionné à la seule existence d’une situation économique catastrophique de celui qui les demande mais relève du pouvoir discrétionnaire du juge.

Cependant, la juridiction des référés ne peut, sans excéder ses pouvoirs, accorder d’office un délai de grâce et suspendre les effets de la clause résolutoire dès lors que ce délai ne lui a pas été demandé par le preneur.

Au cas présent, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

Le bail prévoit une clause résolutoire stipulant sa résiliation de plein droit à défaut de paiement d’un seul terme de loyer, accessoires et autres charges, un mois après un commandement de payer resté infructueux.

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement en ce qu’il correspond exactement au détail des montants réclamées préalablement au preneur par le bailleur. En annexe du commandement, figure en effet le détail complet des loyers et charges dus et le décompte des versements effectués. Le commandement précise qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire et de l’article L. 145-17 alinéa 1 du code de commerce y figurent. Le commandement contenait ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

En faisant délivrer ce commandement, la société Alta Qwartz n’a fait qu’exercer ses droits légitimes de bailleur face à un locataire ne respectant pas les clauses du bail alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause.

Ce commandement détaille le montant de la créance, à savoir la somme de 47 861,63 € en principal, au titre de l’arriéré locatif au 26 novembre 2024.

Les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance.

Dès lors, la clause résolutoire est acquise et le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit.

La société Alta Qwartz ne s’oppose pas à l’audience au principe de l’octroi d’un délai de paiement sur l’arriéré actualisé au 24 avril 2025 à la somme de 75 766,58 €.

Au vu de l’état de la dette, des versements auxquels s’engage la société locataire, et des règlements intervenus sur les échéances, il convient, sur le fondement des dispositions des articles 1343-5 du code civil et L 145-41 du code de commerce d’accorder, dans les termes du dispositif ci-après, des délais de paiement suspensifs des poursuites et des effets de la clause résolutoire, étant précisé qu’à défaut de respect des modalités fixées, les poursuites pourront reprendre, la clause résolutoire reprendra ses effets et l’expulsion des occupants pourra être poursuivie .

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

Sur la demande de provision

L’article 835 alinéa 2 du code de procédure dispose que, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier.

Aux termes de l’article 1728 du code civil, le paiement du prix du bail aux termes convenus constitue l’une des deux obligations principales du locataire.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire, le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

L’indemnité d’occupation due par la société TMAS 92 depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires.

S’agissant du paiement, par provision, de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d’une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l’existence d’une urgence, aux termes de l’article 835 du code de procédure civile. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.

Au cas présent, au vu du décompte produit par la société Alta Qwartz et de l’accord des parties sur le montant de la dette locative, l’obligation de la société TMAS 92 au titre des loyers, charges, taxes, accessoires et indemnités d’occupation au 24 avril 2025 n’est pas sérieusement contestable à hauteur de 75 766,58 €, somme provisionnelle au paiement de laquelle il convient de condamner la société TMAS 92.

En cas de résiliation, la clause du bail relative à la conservation par le bailleur à titre d’indemnité forfaitaire du dépôt de garantie s’analyse comme une clause pénale et comme telle est susceptible d’être modérée par le juge du fond, en raison de son caractère manifestement excessif. Le caractère non sérieusement contestable de l’obligation n’est pas établi en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil ; par suite, il n’y a pas lieu à référé sur ce point.

Sur les demandes accessoires

La société TMAS 92, défendeur condamné au paiement d’une provision, doit supporter la charge des dépens, incluant les frais de commandement et d’assignation.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Conformément aux demandes des parties, chaque partie conservera la charge de ses frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS,

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Constatons l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 29 décembre 2024 à minuit ;

Condamnons la société TMAS 92 à payer à la société Alta Qwartz la somme par provision de 75 766,58 € à valoir sur les loyers, charges, accessoires arrêtés au 24 avril 2025 ;

Suspendons rétroactivement les poursuites et les effets de la clause résolutoire contractuelle, à condition que la société TMAS 92 se libère des sommes ci-dessus allouées comme suit :

— une mensualité de 12 144,77 € au plus tard le 16 juillet 2025,

—  9 mensualités égales et successives d’un montant chacune de 7 069,09 €, le 15 de chaque mois, et pour la première fois le 15 du mois suivant le mois de la signification de la présente décision, le dernier versement soldant la dette en principal, intérêts et frais ;

Disons que ces règlements seront à verser en plus des loyers, charges et accessoires courants, payés aux termes prévus par le contrat de bail, lesquels seront, à titre exceptionnel et personnel, payables mensuellement d’avance jusqu’au 31 décembre 2025, puis trimestriellement d’avance à compter du 1er janvier 2026 conformément aux dispositions du bail ;

Disons qu’en cas de paiement de la dette selon les termes de l’échéancier susvisé, la clause résolutoire sera réputée ne jamais avoir joué ;

Disons qu’à défaut d’un seul versement à son terme et dans son entier montant en sus d’un seul des loyers, charges, taxes et accessoires courants à leurs échéances contractuelles, et à défaut de régularisation dans le délai de huit jours après l’envoi d’un courrier de mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception :

— l’intégralité de la dette sera immédiatement exigible,

— les poursuites pour son recouvrement pourront reprendre aussitôt,

— la clause résolutoire produira son plein et entier effet,

— il pourra être procédé, si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, à l’expulsion de la société TMAS 92 et de tous occupants de son chef hors du local à usage commercial n°R406 (Niveau 1), de la terrasse n° T46A (Niveau 1) et de la réserve n° Rés. R406 (Niveau PO) du Centre Commercial Qwartz situé [Adresse 1] à [Localité 7] (92), sous l’enseigne « Pomme de pain »,

— le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles R.433-1 du code des procédures civiles d’exécution,

— la société TMAS 92 devra payer mensuellement à la société Alta Qwartz, à titre de provision à valoir sur l’indemnité d’occupation trimestrielle, une somme égale au montant du loyer trimestriel tel que résultant du bail outre les charges et taxes, à compter de la date de prise d’effet de la clause résolutoire, ladite indemnité étant révisable annuellement à la date anniversaire de la présente ordonnance ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande de conservation du dépôt de garantie en cas de résiliation du bail ;

Disons que chaque partie conservera les frais exposés au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons la société TMAS 92 aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement et d’assignation ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Fait à [Localité 6] le 16 juin 2025

Le Greffier, Le Président,

Pascale GARAVEL Lucie LETOMBE