TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7] [1]

[1] Expéditions exécutoires délivrées le :

Copies certifiées conformes délivrées le :

■

2ème chambre civile

N° RG 23/01292

N° Portalis 352J-W-B7H-CYURN

N° MINUTE :

Assignation du :

06 Janvier 2023

JUGEMENT

rendu le 09 Septembre 2025

DEMANDEURS

Monsieur [G] [K] [T]

[Adresse 2]

[Localité 6]

Monsieur [W] [B] [T]

[Adresse 9]

[Localité 4] (THAILANDE)

représentés par Maître Claire ROZELLE, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, avocat plaidant, vestiaire #PC415

DÉFENDERESSE

S.A.S. IMMOBILIERE MEDERIC

[Adresse 3]

[Localité 5]

représentée par Maître Benjamin PORCHER de la SELAS PORCHER & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #G0450

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Décision du 09 Septembre 2025

2ème chambre civile

N° RG 23/01292 – N° Portalis 352J-W-B7H-CYURN

Robin VIRGILE, Juge, statuant en juge unique, assisté de Sophie PILATI, greffière, lors des débats et de Mélanie VAUQUELIN, greffière, lors de la mise à disposition.

DÉBATS

A l’audience publique du 17 Juin 2025 ; avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu le 09 septembre 2025 par mise à disposition au greffe.

JUGEMENT

Prononcé publiquement, par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

***********

EXPOSE DES FAITS

Le 23 février 2020, [G] [T] et [W] [T] (ci-après aussi appelées " les consorts [T] ") ont confié à l’EURL IMMOBILIERE MEDERIC mandat de vendre une maison d’habitation sise, [Adresse 1] à [Localité 10] (Seine-[Localité 8]).

Le 17 juillet 2020, un avenant a été signé.

Aux termes du mandat, la commission de l’agent immobilier a été fixée à 20 000 euros, à la charge du vendeur.

Le 5 août 2021, les consorts [T] en qualité de vendeurs et Monsieur [N] en qualité d’acquéreur ont signé un compromis de vente, lequel comprenait une « condition particulière » ainsi libellée :

«  La réalisation des présentes est soumise à l’obtention par le bénéficiaire d’un permis de construire purgé de tous recours et retrait avant le 15 février 2022 pour la réalisation de l’opération suivante :

Construction d’un immeuble de 6 logements + 11 places de stationnement :

Il est précisé que l’acquéreur devra pour se prévaloir de la présente condition suspensive, justifier auprès du vendeur du dépôt d’un dossier complet de demande de permis de construire et de ce dans un délai de 15 octobre 2021 à compter de ce jour, au moyen d’un récépissé délivré par l’autorité compétente. "

(…)

« Au cas où l’acquéreur ne respecterait pas son engagement, et ce, huit jours après une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception, il sera réputé avoir renoncé à cette condition. »

Le compromis de vente comportait aussi la clause suivante :

« L’acquéreur s’engage à prendre une caution bancaire d’un montant de 30 000 euros et en donner le justificatif dans les 15 jours qui suivent la signature du compromis de vente. »

Il comportait également une clause pénale de 59 990 euros.

Se prévalant d’une faute de l’EURL IMMOBILIERE MEDERIC à leur égard résultant de l’absence de vérification de la caution bancaire de l’acquéreur et par exploit d’huissier en date du 6 janvier 2023, les consorts [T] l’ont assignée devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins essentielles de la voir condamner à leur payé des dommages et intérêts au titre de leurs différents préjudices.

L’affaire a été distribuée à un juge de la mise en état.

Dans leurs dernières conclusions signifiées par voie électronique le 24 mai 2024, les consorts [T] demandent au tribunal

de :

«  Vu les dispositions des article 1231-1 et suivants du Code Civil,

Vu la jurisprudence applicable,

Vu le compromis de vente en date du 20 août 2021.

Débouter l’agence ETUDE MEDERIC de toutes ses demandes, fins et prétentions.

Dire et juger que l’agence ETUDE MEDERIC a commis une faute contractuelle.

En conséquence :

Condamner l’agence ETUDE MEDERIC à payer à Messieurs [T] la somme de 59 990 € en indemnisation du préjudice financier subi.

Condamner ETUDE MEDERIC à payer à Monsieur [W] [T] la somme de 35 000 € en réparation de son préjudice financier subi personnellement.

Condamner l’agence ETUDE MEDERIC à payer à Messieurs [T] la somme de 3 000 € en indemnisation du préjudice moral subi.

Condamner l’agence ETUDE MEDERIC à payer à Messieurs [T] la somme de 3 000 € article 700 CPC. "

Dans ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 9 août 2024, l’EURL IMMOBILIERE MEDERIC demande au tribunal

de :

«  Vu les articles et jurisprudences précités.

Sur le fond :

CONSTATER l’absence de faute de la société IMMOBILIERE MEDERIC, de préjudice indemnisable et de lien de cause à effet entre les deux ;

DEBOUTER les consorts [T] de l’ensemble de leurs demandes à l’encontre de la société IMMOBILIERE MEDERIC ;

A titre subsidiaire :

REDUIRE les préjudices revendiqués par les consorts [T] à de plus justes proportions ;

En tout état de cause :

CONDAMNER les consorts [T] à payer à la société IMMOBILIERE MEDERIC la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 ;

CONDAMNER les consorts [T] aux entiers dépens de l’instance dont distraction au profit de Maître Benjamin PORCHER qui justifie en avoir fait l’avance conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

DIRE n’y avoir lieu à exécution provisoire sur les demandes des consorts [T]. "

Il sera renvoyé aux conclusions précitées pour un exposé exhaustif des moyens des parties au soutien de leurs demandes, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 1er octobre 2024.

A l’audience du 17 juin 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 9 septembre 2025.

MOTIFS

Il sera rappelé que les demandes des parties de « juger que » tendant à constater tel ou tel fait ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions de l’article 4 du code de procédure civile dès lors qu’elles ne confèrent pas de droits spécifiques à la partie qui les requiert. Elles ne donneront en conséquence pas lieu à mention au dispositif.

Sur la demande des consorts [T] en paiement de dommages et intérêts

Selon l’article 1992 du code civil, « Le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu’il commet dans sa gestion ».

Aux termes de l’article 1231-1 du code civil, « Le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure. »

En l’espèce, les consorts [T] sollicitent à titre de dommages et intérêts :

— la somme de 59 990 euros en réparation du préjudice financier subi, équivalente au montant de la clause pénale,

— la somme de 35 000 euros pour le seul [W] [T], en réparation de son préjudice résultant du fait qu’il a perdu le dépôt dans le cadre de l’acquisition d’une maison en Thaïlande le 3 février 2022, dès lors qu’il n’a pu finaliser l’acquisition de ce bien car il comptait sur la vente du bien de [Localité 10],

— la somme de 3 000 euros au titre de leur préjudice moral.

Ils reprochent à l’EURL IMMOBILIERE MEDERIC de n’avoir pas vérifié que l’acquéreur présentait un document adéquat justifiant d’une caution bancaire dans les délais impartis.

S’agissant d’abord du préjudice financier équivalent à la perte de la clause pénale, il apparaît qu’ainsi que le soutient l’EURL IMMOBILIERE MEDERIC, la faute alléguée n’est pas en lien avec la perte de la clause pénale. En effet, les demandeurs ont obtenu un titre exécutoire contre l’acquéreur du montant de la clause, et se prévalent en réalité de l’impossibilité de recouvrer cette créance. Toutefois, même à supposer fautive la non vérification par la banque de la caution bancaire, l’accomplissement de cette diligence n’aurait en aucun cas eu pour effet de permettre le recouvrement de la clause pénale. Cette vérification, si elle avait été faite en amont de la promesse de vente, aurait soit permis de ne pas contracter avec l’acquéreur, soit permis de se délier plus tôt en se prévalant de la caducité de la promesse de vente ainsi qu’elle permet. Par conséquent, ce préjudice n’étant pas en lien de causalité avec la faute alléguée, la demande de dommages et intérêts formée à ce titre sera rejetée.

S’agissant ensuite du préjudice financier dont se prévaut [W] [T] seul, il apparaît de la même façon que la faute reprochée de non vérification de la caution bancaire n’est pas en lien avec la non réalisation de la vente du bien de [Localité 10]. En effet, et à supposer fautive l’absence de vérification de la caution bancaire, les époux [T] n’auraient si cette vérification avait été accomplie soit pas contracté avec cet acquéreur, ou se seraient déliés plus tôt de la promesse de vente, mais la vente n’aurait pu être réalisée et les fonds attendus être obtenus pour permettre l’acquisition du bien en Thaïlande par [W] [T]. En outre, il ressort des propres dires des consorts [T] que [W] [T] s’est engagé à acquérir le bien en Thaïlande dès le 3 février 2022, alors même que la vente était suspendue à l’obtention par l’acquéreur « d’un permis de construire purgé de tous recours et retrait avant le 15 février 2022 », de sorte qu’il ne pouvait ignorer qu’il existait un aléa quant à la vente du bien de [Localité 10], et donc qu’il ne puisse obtenir non pas sa quote part du prix pour financer cet autre bien. Il s’ensuit que ce préjudice n’est pas en lien avec la faute alléguée de l’agence. Par conséquent, ce préjudice n’étant pas non plus en lien de causalité avec la faute alléguée, la demande de dommages et intérêts formée à ce titre sera également rejetée.

S’agissant du préjudice moral, force est de constater que les consorts [T] l’évaluent de manière forfaitaire, sans aucune pièce au soutien de ce préjudice, et se limitent à indiquer être « bouleversés par la tournure de la situation et le renoncement subi à leurs projets ».

Ce préjudice n’est donc pas établi, et la demande de dommages et intérêts à ce titre sera rejetée.

Au regard de ces différents éléments, et sans qu’il y ait lieu de répondre aux moyens des parties quant à l’existence d’une faute, en l’absence soit de lien de causalité entre la faute alléguée et les préjudices financiers prétendus, soit de démonstration d’un préjudice moral. Par conséquent, toutes les demandes en paiement de dommages et intérêts formées par les consorts [T] seront rejetées.

Sur les mesures accessoires

Il y a lieu de condamner les consorts [T], dont les demandes ont été rejetées, aux dépens.

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, la distraction des dépens sera ordonnée au profit de Maître Benjamin PORCHER.

L’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, de sorte que toutes les demandes formées à ce titre seront rejetées.

L’exécution provisoire de droit de la présente décision sera rappelée, dès lors qu’aucun élément ne justifie d’écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Rejette la demande de [G] [T] et [W] [T] en paiement de dommages et intérêts dirigée contre l’EURL IMMOBILIERE MEDERIC à hauteur de 59 990 euros au titre du préjudice financier correspondant à la clause pénale prévue au compromis de vente ;

Rejette la demande de [G] [T] et [W] [T] en paiement de dommages et intérêts au bénéfice du seul [W] [T] à hauteur de 35 000 euros dirigée contre l’EURL IMMOBILIERE MEDERIC au titre de son préjudice financier résultant de la perte du dépôt versé pour l’acquisition d’une maison en Thaïlande ;

Rejette la demande de [G] [T] et [W] [T] en paiement de dommages et intérêts dirigée contre l’EURL IMMOBILIERE MEDERIC à hauteur de 3 000 euros au titre du préjudice moral ;

Rejette toute autre demande ;

Condamne [G] [T] et [W] [T] aux dépens ;

Ordonne la distraction des dépens au profit de Maître Benjamin PORCHER ;

Rejette toutes les demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la présente déci-sion.

Fait et jugé à [Localité 7] le 09 Septembre 2025

La Greffière Le Président

Mélanie VAUQUELIN Robin VIRGILE