TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : M [T] [C]

Mme [F] [O]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Emmanuel COSSON

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 25/02981 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7NQL

N° MINUTE :

7

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 25 septembre 2025

DEMANDERESSE

S.A. ICF LA SABLIERE, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par M^e Emmanuel COSSON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0004

DÉFENDEURS

Monsieur [T] [C], demeurant [Adresse 1]

non comparant, ni représenté

Madame [F] [O], demeurant [Adresse 1]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Patricia PIOLET, juge des contentieux de la protection assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 20 juin 2025

ORDONNANCE

réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 25 septembre 2025 par Patricia PIOLET, juge des contentieux de la protection, assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier

Décision du 25 septembre 2025

PCP JCP ACR référé – N° RG 25/02981 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7NQL

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé du 12 novembre 2015, la SA d’HLM ICF LA SABLIERE a consenti un bail d’habitation à M. [T] [C] et Mme [F] [O] sur des locaux situés au [Adresse 2] (12ème étage, escalier 05, porte 1202), moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 588,26 euros.

Par acte de commissaire de justice du 18 avril 2024, la bailleresse a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 8 298,90 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de six semaines, en visant la clause résolutoire du bail, en vain.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [T] [C] et Mme [F] [O] le 23 avril 2024.

Par assignation du 10 mars 2025, la société S.A. ICF LA SABLIERE a fait assigner M. [T] [C] et Mme [F] [O] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé, aux fins de voir :

Constater que M. [T] [C] et Mme [F] [O] n’ont pas saisi le juge pour solliciter la suspension des effets de la clause résolutoire,

Constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de location,

Ordonner en conséquence l’expulsion de M. [T] [C] et Mme [F] [O] ainsi que celle de tous occupants de leur chef des lieux loués : logement n°830740, 12ème étage, escalier 05, porte n°1202, [Adresse 3], avec si besoin est le concours de la force publique et d’un serrurier, et ce, sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir,

Dire et juger que l’astreinte courra pendant un délai de trois mois et que passé ce délai, elle sera liquidée et qu’il pourra être à nouveau fait droit,

Ordonner la séquestration et le transport des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués dans tel garde garde-meubles qu’il lui plaira de choisir, et ce, en garantie des loyers et charges et indemnité d’occupation dus, aux frais, risques et périls des expulsés,

Condamner solidairement ou à défaut in solidum M. [T] [C] et Mme [F] [O] à lui verser à compter du 19 juin 2024, date à laquelle la clause résolutoire a été acquise à son profit, et le contrat de bail résilié de plein droit, une indemnité d’occupation mensuelle au moins égale au montant du loyer en cours, majoré des charges, à titre de provision,

Condamner solidairement ou à défaut in solidum M. [T] [C] et Mme [F] [O] à verser à la société S.A. ICF LA SABLIERE une indemnité de 650 euros en application de l’article 700 du Code Procédure Civile,

Rappeler l’exécution provisoire attachée de plein droit à la décision à intervenir,

Condamner solidairement ou à défaut in solidum M. [T] [C] et Mme [F] [O] en tous les dépens, conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, lesquels comprendront notamment les frais de commandement de payer.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 11 mars 2025.

L’affaire a été appelée à l’audience du 20 juin 2025.

A cette date, la SA d’HLM ICF LA SABLIERE, représentée par son conseil, maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative s’élève désormais à 42 753,75 euros.

Bien que régulièrement cités, les défendeurs n’ont pas comparu ni personne pour eux.

Aucun diagnostic social et financier n’a été versé au dossier avant l’audience.

Concernant la suspension de la clause résolutoire et l’octroi d’éventuels délais de paiement, le bailleur a fait part de son opposition compte-tenu du montant très important de la dette, qui comprend un SLS puisque les locataires n’ont pas justifié de leurs ressources.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 25 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur le référé :

Aux termes des articles 834 et suivants du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut toujours prescrire les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans tous les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, il y a lieu de constater qu’il n’existe pas de contestation sérieuse sur l’existence d’une dette locative dont le montant justifie la procédure d’urgence.

Sur la recevabilité de la demande :

Le bailleur justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Enfin, aucun élément concernant une éventuelle procédure de surendettement n’est versé au dossier.

L’action est donc recevable.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Il a été visé un délai de 6 semaines au commandement de payer, compte-tenu de sa délivrance après l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023 qui a réduit à six semaines le délai pour payer les causes d’un tel commandement de payer. Néanmoins il est admis que les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi (Civ. 3ème, 13 juin 2024, avis n°24-70.002).

Ainsi, il y a donc lieu de retenir un délai de 2 mois.

Il résulte par ailleurs des pièces produites et des débats que les locataires étaient redevables d’un arriéré de loyers et de charges de 8298,90 euros à la date de la délivrance du commandement de payer et qu’ils n’ont pas réglé l’intégralité de la dette dans le délai imparti ni sollicité une suspension des effets de la clause résolutoire dans les formes prévues par la loi.

Il y a donc lieu de constater que les effets de la clause résolutoire sont acquis et que le bail s’est trouvé résilié de plein droit à compter du 19 juin 2024.

Il convient, en conséquence, d’ordonner aux locataires ainsi qu’à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la SA d’HLM ICF LA SABLIERE à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance aux locataires d’un commandement de quitter les lieux.

Le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre M. [T] [C] et Mme [F] [O] à quitter les lieux, il n’y a pas lieu d’ordonner une astreinte, le bailleur obtenant par ailleurs une indemnité d’occupation.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Par ailleurs, le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7, a), de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989.

En l’espèce, la SA d’HLM ICF LA SABLIERE verse aux débats un décompte démontrant que M. [T] [C] et Mme [F] [O] lui devaient la somme de 42 753,75 euros, terme de mai 2025 inclus.

Toutefois, en l’absence de comparution des locataires, le principe de la contradiction impose de limiter la demande de la bailleresse au montant figurant dans l’assignation, soit 30 704,64 euros, terme de janvier 2025 inclus.

M. [T] [C] et Mme [F] [O] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant puisqu’ils n’ont pas comparu, ils seront solidairement condamnés à payer cette somme à la bailleresse, à titre de provision, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

— Sur les éventuels délais de paiement et l’expulsion :

En application de l’article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 le juge PEUT accorder, même d’office, des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative ET ayant repris le paiement du loyer courant, et peut, à la demande d’une des parties, sous la condition de la reprise du loyer courant, suspendre les effets de la clause résolutoire.

En l’espèce, l’opposition de la bailleresse au regard du montant important de la dette qui ne cesse d’augmenter, et l’absence de paiement intégral du loyer par les locataires avant l’audience puisqu’un SLS est appliqué, ne permettent pas au tribunal de suspendre les effets de la clause résolutoire et d’octroyer des délais de paiement.

Les locataires étant occupants sans droit ni titre, il convient d’ordonner leur expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de leur chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Sur l’indemnité d’occupation

L’application de la clause résolutoire ayant pour effet de déchoir les locataires de tout droit d’occupation d’un local donné à bail, le maintien dans les lieux malgré cette déchéance du droit d’occupation constitue une faute civile ouvrant droit à réparation. Il revient au juge de fixer le montant de cette réparation sous la forme d’une indemnité d’occupation, dont le montant dépend de son appréciation souveraine.

En l’espèce, il convient de rappeler que l’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, de fixer le montant provisionnel de l’indemnité d’occupation à la somme prévue dans le bail résilié et de condamner solidairement les locataires à son paiement à compter de la résiliation du bail et jusqu’à parfaite libération des lieux par remise des clés au bailleur ou à son mandataire.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [T] [C] et Mme [F] [O], qui succombent à la cause, seront condamnés in solidum aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 650 euros à la demande du bailleur concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, renvoie les parties à mieux se pourvoir,

D’ores et déjà, vu l’urgence,

CONSTATE que le contrat conclu le 12 novembre 2015 entre la SA d’HLM ICF LA SABLIERE, d’une part, et M. [T] [C] et Mme [F] [O], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2] (12ème étage, escalier 05, porte 1202) est résilié depuis le 19 juin 2024,

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à M. [T] [C] et Mme [F] [O], sans préjudice des délais qui pourraient leur être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

ORDONNE à M. [T] [C] et Mme [F] [O] de libérer de leur personne, de leurs biens, ainsi que de tous occupants de leur chef, les lieux situés au [Adresse 2] (12ème étage, escalier 05, porte 1202) ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

REJETTE la demande d’astreinte de la SA d’HLM ICF LA SABLIERE,

CONDAMNE solidairement M. [T] [C] et Mme [F] [O] au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès la date de résiliation, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire,

CONDAMNE solidairement M. [T] [C] et Mme [F] [O] à payer à la SA d’HLM ICF LA SABLIERE la somme de 30 704,64 euros à titre de provision, terme de janvier 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

CONDAMNE in solidum M. [T] [C] et Mme [F] [O] à payer à la SA d’HLM ICF LA SABLIERE la somme de 650 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum M. [T] [C] et Mme [F] [O] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer, de la notification au Préfet et celui de l’assignation.

Ordonnance rendue par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de PARIS le 25 septembre 2025.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT.