TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Pôle civil de proximité

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PCP JCP ACR référé

N° RG 24/04609 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4YI2

N° MINUTE : 9/2025

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 09 janvier 2025

DEMANDERESSE

Madame [C] [Z] [S], demeurant [Adresse 2], représentée par M^e Julia MAS, avocat au barreau de PARIS, [Adresse 3], Toque E1845

DÉFENDEUR

Monsieur [D] [E], demeurant [Adresse 1], représenté par M^e Dean MBIMBE-SOSSO, avocat au barreau de PARIS, 5 Avenue de l’Opéra 75001 Paris, Toque P0426

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Hélène BODIN, juge des contentieux de la protection, assistée de Sanaâ AOURIK, Greffière lors des débats, et de CROUZIER Caroline, Greffier lors du délibéré

DATE DES DÉBATS : 30 octobre 2024

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée le 09 janvier 2025 par Hélène BODIN, Vice-présidente, assistée de CROUZIER Caroline, Greffière

Décision du 09 janvier 2025

PCP JCP ACR référé – N° RG 24/04609 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4YI2

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 20 mai 2020, Mme [C] [Z] [S] a consenti un contrat de location meublé à M. [D] [E] sur des locaux situés au [Adresse 1], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 1320 euros et d’une provision pour charges de 80 euros.

Par acte de commissaire de justice du 16 janvier 2024, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 8400 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de six semaines, en visant une clause résolutoire.

Par assignation du 15 avril 2024, Mme [C] [Z] [S] a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de M. [D] [E] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

— une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,

—  4600 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 29 février 2024,

—  500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 17 avril 2024, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

À l’audience du 30 octobre 2024, Mme [C] [Z] [S], représentée par son conseil, demande au juge de :

— DEBOUTER M. [D] de sa demande tendant à juger que le commandement de quitter les lieux et la procédure d’expulsion sont nuls ;

— CONSTATER l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail du 20 mai 2020 à effet du 16 mars 2024, c’est-à-dire à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification du commandement de payer en date du 16 janvier 2024 ;

— CONSTATER que M. [D] [E] est depuis lors occupant sans droit ni titre de l’appartement sis [Adresse 1];

En conséquence,

— PRONONCER la résiliation de plein droit du bail du 20 mai 2020;

— ORDONNER l’expulsion immédiate ct sans délai de M. [D] [E] ainsi que de tous occupants de son chef du logement avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;

— DIRE que le sort des meubles et autres objets garnissant les lieux sera réglé selon les dispositions des articles 1.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution;

— CONDAMNER provisionnellement N. [D] [E] à payer à Mme [Y] [Z] [S] la somme de

1 320 € au titre du dépôt de garantie ;

— CONDAMNER provisionnellement M. [D] [E] à payer à Mme [C] [Z] [S] la somme de

4 350 € au titre de l’arriéré locatif, tout paiement éventuellement intervenu ultérieurement et qui ne serait pas pris en compte dans les présentes conclusions devant être imputé sur cet arriéré de loyers, puis pour l’éventuel surplus, sur les indemnités d’occupation ;

— CONDAMNER provisionnellement M. [D] [E] à payer à Mme [C] [Z] [S] la somme de

1 000 € au titre de l’indemnité d’occupation, somme à parfaire, due depuis la date de résiliation du bail au 16 mars 2024 jusqu’au prononcé de l’ordonnance à intervenir ;

— CONDAMNER provisionnellement M. [D] [E] à payer à Mme [C] [Z] [S] une indemnité d’occupation égale à 2800 € par mois, soit deux fois le montant du loyer changes comprises, due rétroactivement à compter de la résiliation du bail au 16 mars 2024 et jusqu’au complet déménagement et restitution des clés ;

— CONDAMNER M. [D] [E] au paiement des sommes dues en faisant application de la majoration de plein droit de dix pour cent prévue par la clause pénale contenue dans le bail du 20 mai 2020:

— DEBOUTER M. [D] [E] de l’ensemble de ses prétentions, fins et conclusions :

En tout état de cause,

— CONDAMNER M. [D] [E] à payer à Mme [C] [Z] [S] la somme de 2500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— CONDAMNER M. [D] [E] en tous les dépens, y compris les frais de commandement de payer, de signification de l’assignation et de notification des actes à la CCAPEX :

— RAPPELER que l’ordonnance à intervenir est exécutoire de plein droit.

Mme [C] [Z] [S] considère qu’il y a bien eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Elle demande à voir écarter la demande visant à voir constater la nullité du commandement de payer en l’absence de grief. Elle sollicite le rejet des demandes reconventionnelles concernant le caractère insalubre du logement faisant valoir qu’elles sont irrecevables en référé.

M. [D] [E], représenté par son conseil, demande au juge de :

— JUGER que le commandement de payer visant la clause résolutoire signifié à Monsieur [E] le 16 janvier 2024 est nul compte tenu des irrégularités de forme de l’acte du commissaire de justice et griefs qu’il cause au défendeur ;

En conséquence,

— JUGER que la procédure d’expulsion de Monsieur [E] est annulée en raison de la nullité du commandement de quitter les lieux visant la clause résolutoire ;

A titre principal

— DEBOUTER Madame [S] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions:

— JUGER que Madame [S] a manqué à ses obligations légales de fourniture d’un logement décent en donnant un bail un logement indécent :

— JUGER que Madame [S] a causé un préjudice de jouissance à Monsieur [E] :

— JUGER que Monsieur [E] reconnaît être débiteur envers Madame [S] de la somme de 5.670 € au titre du dépôt de garantie et de l’arriéré locatif, au16 octobre 2024;

En conséquence,

— CONDAMNER Madame [S] à payer à Monsieur [E] la somme de 2.500 euros au titre du préjudice résultant du défaut de délivrance d’un logement conforme à sa destination;

— CONDAMNER Madame [S] à payer à Monsieur [E] la somme de 3.500 euros au titre du préjudice de jouissance:

— AUTORISER Monsieur [E] à se libérer du paiement de sa dette de 5.670 € en 12 mensualités de 472,5 € chacune ;

— FIXER ET REDUIRE le montant du loyer ou de l’indemnité d’occupation locative de Monsieur [E] à 840 €, compte tenu des troubles de jouissance subis par Monsieur [E] jusqu’à la date de son départ

En tout état de cause

— CONDAMNER Madame [S] à payer à Monsieur [E] la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du CPC;

— CONDAMNER Madame [S] à payer les entiers dépens ;

— DIRE n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de l’ordonnance à intervenir en application des articles 514 et suivants du CPC.

Monsieur [E] expose avoir eu des difficultés financières lors de la période du COVID. Il fait valoir le caractère insalubre du logement en raison de l’existence d’un dégât des eaux ayant justifié des remises de loyer de la part de la bailleresse. Il ajoute avoir retrouvé un nouvel emploi précisant être en période d’essai. Il indique avoir le projet de quitter les lieux.

M. [D] [E] sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

M. [D] [E] a indiqué ne pas faire l’objet d’une telle procédure.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

Sur la nullité du commandement de payer

Le défendeur fait valoir que le commandement de payer est nul dès lors qu’il ne contient aucune mention des profession, domicile, nationalité, date et lieu de naissance de la propriétaire, qu’il applique le nouveau délai de 6 semaines prévu par l’article 10 de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 en lieu et place du délai de 2 mois et qu’il ne contient aucune mention informant le locataire qu’il doit apurer sa dette dans ce délai, pour éviter l’expulsion et enfin qu’il ne contient aucune indication précise du montant mensuel du loyer et des charges locatives et de la dette.

Suivant l’article 648 du code de procédure civile, " tout acte d’huissier de justice indique, indépendamment des mentions prescrites par ailleurs:

1. Sa date ;

2. a) Si le requérant est une personne physique : ses nom, prénoms, profession, domicile, nationalité, date et lieu de naissance ; (….)

Ces mentions sont prescrites à peine de nullité. "

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, I. – Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1° La mention que le locataire dispose d’un délai de six semaines pour payer sa dette ;

2° Le montant mensuel du loyer et des charges ;

3° Le décompte de la dette ;

4° L’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion ;

5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l’adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ;

6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois – le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En revanche, les contrats reconduits tacitement postérieurement au 29 juillet 2023 se voient appliquer le délai de six semaines prévu aux termes de l’article 10 susvisé, conformément à l’avis rendu par la Cour de cassation en date du 13 juin 2024.

En l’espèce, le contrat de location meublé prenant effet le 20 mai 2020, pour une durée d’un an renouvelable, a été reconduit, de manière tacite, chaque année le 20 mai et pour la dernière fois préalablement au commandement de payer le 20 mai 2023 soit préalablement à l’entrée en vigueur de l’article 10 de la loi sus visée instaurant un délai de six semaines, il convient donc de faire application du délai de deux mois, applicable au présent bail jusqu’au 20 mai 2024.

Or, il est constaté que le commandement de payer fait mention de « payer immédiatement les sommes suivantes », tout en visant un délai de six semaines, inapplicable en l’espèce, et en reproduisant ensuite la clause résolutoire prévue au bail prévoyant que le bail serait résilié immédiatement et de plein droit un mois après un commandement de payer demeuré infructueux, de sorte que le locataire ne pouvait avoir connaissance du délai de deux mois, applicable à la date du commandement de payer, dont il disposait pour s’acquitter de sa dette, irrégularité qui lui a nécessairement causé un grief. Il est par ailleurs constaté que le décompte produit ne permettait pas de distinguer le montant du loyer de celui des charges conformément aux dispositions sus visées.

Au regard de l’ensemble de ces irrégularités, il y a lieu de prononcer la nullité du commandement de payer et de rejeter en conséquence les demandes subséquentes visant à voir constater l’acquisition de la clause résolutoire, faire procéder à l’expulsion de M. [D] [E] et obtenir sa condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, Mme [C] [Z] [S] verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du au16 octobre 2024 M. [D] [E] lui devait la somme de 5.670 € au titre du dépôt de garantie et de l’arriéré locatif.

M. [D] [E] reconnaît être débiteur envers Madame [S] de la somme de 5.670 € au titre du dépôt de garantie et de l’arriéré locatif, au16 octobre 2024. Il sera condamné à payer cette somme à la bailleresse, à titre de provision.

Il n’y a pas lieu de faire droit à la demande de la bailleresse visant à voir appliquer une majoration de plein droit de dix pour cent au titre de la clause pénale contenue dans le bail, celle-ci apparaissant manifestement excessive.

Sur la demande de délais de paiement

Il ressort des éléments du dossier, et notamment de l’audience, que les revenus du foyer de M. [D] [E] lui permettent raisonnablement d’assumer le paiement d’une somme de 446 euros par mois en plus du loyer courant afin de régler sa dette dans un délai de 12 mois.

Dans ces conditions, il convient de lui accorder des délais de paiement pour s’acquitter des sommes dues, selon les modalités prévues ci-après sur le fondement des dispositions de l’article 1343-5 du code civil.

Sur les demandes reconventionnelles relatives au manquement de la bailleresse à son obligation de délivrer un logement décent et au préjudice de jouissance

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection statuant en référé peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

En l’espèce, il doit être relevé que parmi les difficultés sérieuses soulevées par la bailleresse pour contester la compétence du juge des référés figure l’exception d’inexécution issue de la mise à disposition de locaux indécents soulevée par M. [E].

Or, il est de jurisprudence constante que l’exception d’inexécution fondée sur le manquement du bailleur à réaliser les travaux d’entretien nécessaires est constitutive d’une difficulté sérieuse. (Cass civ 3eme 30 mai 2007). M. [E] fait valoir que Mme [Z] [S] a manqué à son obligation de lui délivrer un logement décent, en raison d’un dégât des eaux qui lui causerait un préjudice de jouissance. La bailleresse fait valoir que le locataire ne démontre pas le caractère indécent du logement faisant valoir que les photos produites ne sont pas datées et démontrent à tout le mieux des traces d’humidité. Il y a lieu de constater l’existence de contestations sérieuses. En ces conditions, il convient de dire que les demandes reconventionnelles formées par M. [E] ne sont pas recevables en référé et de les rejeter.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [D] [E], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 1000 euros à la demande de Mme [C] [Z] [S] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

PRONONCE la nullité du commandement de payer du 16 janvier 2024;

REJETTE en conséquence, l’ensemble des demandes subséquentes visant à voir constater l’acquisition de la clause résolutoire, faire procéder à l’expulsion de M. [D] [E] et obtenir sa condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux ,

CONSTATE l’existence de contestations sérieuses, DÉCLARE en conséquence irrecevables devant le juge des référés les demandes reconventionnelles relatives au manquement de la bailleresse à son obligation de délivrer un logement décent et à un préjudice de jouissance formées par M. [E] et les REJETTE,

CONDAMNE M. [D] [E] à payer à Mme [C] [Z] [S] la somme de 5670 euros (cinq mille six cent soixante-dix euros) à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 16 octobre 2024,

AUTORISE M. [D] [E] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 12 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 446 euros (quatre cent quarante-six euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

REJETTE toute autre demande plus ample ou contraire,

CONDAMNE M. [D] [E] à payer à Mme [C] [Z] [S] la somme de 1000 euros (mille euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [D] [E] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 16 janvier 2024 et celui de l’assignation du 15 avril 2024.

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 9 janvier 2025, et signé par la juge et le greffier susnommés.

Le Greffier La Juge