TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 13] [1]

[1] Copie exécutoire

délivrée le :

à M^e HERVÉ

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à M^e RÉTORÉ

■

Charges de copropriété

N° RG 23/00042

N° Portalis 352J-W-B7G-CYUNR

N° MINUTE :

Assignation du :

29 Décembre 2022

JUGEMENT

rendu le 06 Mars 2025

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6], représenté par son syndic, le cabinet [Localité 11] & BOURDELEAU

[Adresse 2]

[Localité 4]

représenté par Maître Aurélie HERVÉ de l’AARPI INFINITY AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #B0235

DÉFENDEUR

Monsieur [J] [C]

[Adresse 1]

[Localité 3]

représenté par Maître Jérôme RÉTORÉ, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #A0997

Décision du 06 Mars 2025

Charges de copropriété

N° RG 23/00042 – N° Portalis 352J-W-B7G-CYUNR

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Elyda MEY, Juge, statuant en juge unique,

assistée de Madame Inès SOUAMES, Greffière lors des débats, et de Madame Justine EDIN, Greffière lors de la mise à disposition.

DÉBATS

A l’audience du 11 Décembre 2024

tenue en audience publique

JUGEMENT

Prononcé par mise à disposition au greffe

Contradictoire

En premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

M. [J] [C] est propriétaire des lots 2 et 34 dans l’ensemble immobilier sis [Adresse 7], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Se plaignant de charges de copropriété impayées, le syndicat des copropriétaires l’a fait assigner devant le tribunal judiciaire de Paris par acte d’huissier du 29 décembre 2022 aux fins essentielles d’obtenir sa condamnation à lui payer la somme principale de 15.171,43 euros au titre des charges de copropriété échues et impayées selon décompte arrêté au 24 octobre 2023.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 24 octobre 2023, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal, au visa des articles 10 de la loi du 10 juillet 1965, 61-1 du décret du 17 mars 1967 et 1240 et 1343-2 du code civil, de :

— Déclarer M. [J] [C] irrecevable et mal fondé en ses demandes,

En conséquence, l’en débouter,

— Déclarer le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé à [Adresse 12] [Localité 10] [Adresse 9] recevable et bien fondé en ses demandes,

En conséquence, y faisant droit,

Condamner M. [J] [C] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis à [Adresse 12] [Localité 10] [Adresse 5], la somme de 15.171,43 euros, outre les intérêts au taux légal à compter du 29 juin 2022, date du commandement de payer, jusqu’à parfait paiement,

Condamner M. [J] [C] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis à [Adresse 12] [Localité 10] [Adresse 5], la somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts,

Dire que les intérêts se capitaliseront en application de l’article 1343-2 du code civil,

Rappeler l’exécution provisoire de droit attachée à la décision à intervenir,

Condamner M. [J] [C] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis à [Adresse 14], la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamner le même aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Aurélie Hervé, avocat au Barreau de Paris, en application des dispositions de l’article 699 du code procédure civile.

En réponse, M. [C], par conclusions en défense n°1 notifiées par voie électronique le 3 août 2023, sollicite du tribunal de :

— Fixer la créance de M. [C] à :

—  6.726,46 euros au titre de ses charges de copropriété sur la période allant du 6 mai 2021 au 29 novembre 2022 ;

-825,59 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de sa créance.

— Dire que M. [C] devra s’acquitter de sa dette sur une période de 10 mois à compter du jugement à intervenir.

— Débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande de condamnation au paiement de dommages et intérêts.

— Fixer à la somme de 400 euros les frais exposés par le syndicat des copropriétaires au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il est expressément renvoyé aux dernières écritures des parties pour l’exposé des moyens développés au soutien de leurs prétentions, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

La clôture de l’instruction a été ordonnée le 25 avril 2024. L’affaire a été plaidée à l’audience du 11 décembre 2024 à l’issue de laquelle elle a été mise en délibéré au 6 mars 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’arriéré de charges

Selon l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments représentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’obligation à la dette existe dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai prévu par l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, et, en vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie par la production d’un extrait de matrice cadastrale que M. [C] est propriétaire des lots n°2 et 34 de l’immeuble placé sous le régime de la copropriété sis [Adresse 8].

Au soutien de sa demande en paiement de la somme de 15.171,43 euros dont 5.726,04 euros de frais nécessaires de recouvrement et 9.445,49 euros constituant au titre des charges de copropriété dues selon décompte arrêté au 24 octobre 2023, le syndicat des copropriétaires produit :

— un décompte actualisé ;

— une édition de relevés de compte propriétaire ;

— les procès-verbaux des assemblées générales des 6 octobre 2020, 6 mai 2021, 12 janvier 2022, 13 avril 2022 par lesquelles l’assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes des exercices 2019 à 2022, fixé les budgets prévisionnels des exercices 2021 à 2023 ;

— les attestations de non recours relatives à ces assemblées générales ;

M. [C] ne conteste pas la réalité des sommes dues au titre des seules charges de copropriété jusqu’au 29 novembre 2022 d’un montant de 6.726,46 euros.

Cependant, il ressort de ces pièces que les charges de copropriété échues et impayées au 24 octobre 2023 s’élèvent, hors frais de recouvrement, à la somme de 9.445,49 euros.

M. [C] sera donc condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 9.445,49 euros au titre des charges de copropriété échues et impayées selon décompte arrêté au 24 octobre 2023.

Le syndicat des copropriétaires sollicite que la condamnation soit assortie d’un intérêt au taux légal à compter du commandement de payer du 29 juin 2022. Or, ledit commandement vise une somme en principal de 7.712,41 euros lequel comprend des sommes ne constituant pas des charges de copropriété à savoir une somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, des frais d’huissier de 96,45 euros et des frais de remise dossier à huissier de 165 euros. Par conséquent, il convient d’assortir la condamnation d’un intérêt au taux légal sur la somme de 5.450,96 euros à compter du 29 juin 2022, date du commandement de payer, sur la somme de 6.726,46 euros à compter du 29 décembre 2022 date de l’assignation et sur le surplus à compter du présent jugement.

Sur la demande en paiement des frais de recouvrement

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Toutefois, ne peuvent être retenus à ce titre les frais antérieurs à la première mise en demeure justifiée d’un accusé de réception, les frais couverts par les dépens, les frais pris en charge au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les frais non accompagnés de pièces justificatives suffisantes.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires réclame le règlement de la somme totale de 5.726,04 euros au titre des frais nécessaires de recouvrement comprenant des « frais de suivi contentieux » d’un montant total de 988 euros, des « frais avocat » d’un montant total de 2109,27 euros, des « frais de remise dossier huissier » de 165 euros, des « frais de remise dossier avocat » de 330 euros, des « frais avocat-inscription hypothécaire » de 660 euros, des « frais de tenus AGS 12.01.2022 » d’un montant total de 594 euros, des « frais de commandement de payer » d’un montant total de 331,18 euros, des

« frais huissier assignation » de 78,59 euros, des frais « Pré état daté » de 300 euros, et des « frais mainlevée inscription hypothécaire » de 170 euros.

M. [C] reconnait le bien-fondé de cette demande à hauteur de 825,59 euros comprenant les frais d’inscription hypothécaire et ceux relatifs au premier commandement de payer et conteste le surplus.

Il fait valoir que les frais de suivi contentieux et de remise de dossier ne peuvent être considérés comme des frais nécessaires et qu’il n’est pas précisé à quoi ils correspondent. En outre, il affirme que certaines factures du conseil du syndicat des copropriétaires sont en réalité liées à la précédente procédure et relèvent de l’article 700 du code de procédure civile. Enfin, il soutient que les commandements de payer ne nécessitaient pas l’intervention d’un avocat et que le deuxième commandement délivré moins d’un mois après le premier n’était pas nécessaire.

***

Il y a lieu de considérer comme le relève utilement M. [C] que les honoraires d’avocat sont appréciés au titre des demandes formées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

De plus, les frais d’envoi ou de suivi de dossier contentieux à un auxiliaire de justice, qui relèvent des missions habituelles d’un syndic de copropriété ne peuvent être facturés qu’en cas de « diligences exceptionnelles », qui ne sont en l’espèce ni démontrées, ni même alléguées.

Le coût de la délivrance de l’assignation introductive d’instance par huissier sera inclus dans les dépens. Enfin, le syndicat des copropriétaires n’explique pas à quoi correspondent les frais de tenue AGS 12.01.2022, de pré état daté et de mainlevée d’inscription hypothécaire ni en quoi ils ont été nécessaires au recouvrement de sa créance. En effet, il ressort du procès-verbal de l’assemblée générale du 12 janvier 2022 que cette réunion concernait en réalité une demande d’autorisation de travaux au profit de M. [C]. De même, le deuxième commandement de payer daté du 22 juillet 2022 délivré moins d’un mois avant le premier daté du 29 juin 2022 au mandataire de M. [C], ne peut être considéré comme nécessaire.

Seules les sommes de 165,59 euros, sollicitée au titre du coût du premier commandement de payer délivré le 29 juin 2022 et de 660 euros au titre de l’inscription hypothécaire, justifiée par la carence de M. [C], seront retenues.

En conséquence, M. [C] sera condamné au paiement de la somme de 825,59 euros au titre des frais nécessaires de recouvrement exposés par le syndicat des copropriétaires.

Sur la demande de paiement de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Au soutien de sa demande de dommages et intérêts de 2.000 euros, le syndicat des copropriétaires verse aux débats le jugement rendu le 15 septembre 2021 par le présent tribunal condamnant M. [C] au paiement d’arriéré de charges de copropriété. Il apparaît que M. [C] n’a opéré aucun règlement depuis cette condamnation ce qu’il ne conteste pas.

Ces manquements répétés de M. [C] à son obligation, à l’égard du syndicat des copropriétaires, de régler ses charges de copropriété traduisent sa mauvaise foi et constituent une faute qui compromet la trésorerie de la copropriété et lui cause un préjudice certain.

M. [C] sera en conséquence condamné à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 1.000 euros en réparation du préjudice financier causé.

Les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produiront eux-mêmes intérêts en application de l’article 1343-2 du code civil.

Sur la demande en délais de paiement

L’article 1343-5 du code civil prévoit que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Toutefois, l’octroi de délais en matière de paiement des charges de copropriété revient à demander une participation aux autres copropriétaires supérieure à celle normalement prévue. Elle ne peut être accordée en matière de paiement des charges de copropriété qu’à titre exceptionnel, notamment lorsque le syndicat dispose d’une trésorerie importante lui permettant de faire face à cet échelonnement des paiements.

En l’espèce, au soutien de sa demande de délais de paiement sur une durée de dix mois, M. [C] indique rencontrer des difficultés financières et des problèmes de santé. Il fait valoir qu’il a toujours respecté ses échéanciers et que le délai sollicité lui permettrait de ne pas mettre en péril ses autres accords.

Le syndicat des copropriétaires s’oppose au principe d’un délai de paiement en soutenant que le défendeur ne produit aucun justificatif lié aux problèmes de santé et financiers allégués.

***

Si M. [C] soutient avoir connu des difficultés financières et des problèmes de santé, il ne produit aucun justificatif permettant d’attester de leur réalité, d’établir un échéancier et de fixer le montant de ses mensualités. Par conséquence, il convient de débouter M. [C] de sa demande de délais de paiement.

Sur les autres demandes

Sucombant, M. [C] sera condamné aux dépens, dont distraction au profit de Maître Aurélie Hervé, avocat au barreau de Paris dans les conditions prévues à l’article 699 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires, qui a dû agir en justice face à la carence du défendeur dans le paiement de ses charges, les frais non compris dans les dépens.

M. [C] sera donc condamné au paiement de la somme de 2.000 euros au syndicat des copropriétaires en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Aucun élément ne justifie en l’espèce que l’exécution provisoire qui est de droit en vertu de l’article 514 du code de procédure civile dans sa version applicable à la présente instance introduite après le 1er janvier 2020, soit écartée.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort :

CONDAMNE M. [J] [C] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7] représenté par son syndic en exercice la somme de 9.445,49 euros au titre des charges de copropriété échues et impayées au 24 octobre 2023, avec intérêts au taux légal sur la somme de 5.450,96 euros à compter du 29 juin 2022, date du commandement de payer, sur la somme de 6.726,46 euros à compter du 29 décembre 2022 date de l’assignation et sur le surplus à compter du présent jugement ;

CONDAMNE M. [J] [C] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7] représenté par son syndic en exercice la somme de 825,59 euros au titre des frais de recouvrement nécessaires ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7] représenté par son syndic du surplus de sa demande en paiement au titre des frais nécessaires de recouvrement ;

CONDAMNE M. [J] [C] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7] représenté par son syndic en exercice la somme de 1.000 euros de dommages et intérêts ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dus pour une année entière ;

DEBOUTE M. [J] [C] de sa demande de délai de paiement;

CONDAMNE M. [J] [C] aux dépens dont distraction au profit de Maître Aurélie Hervé, avocat au barreau de Paris dans les conditions prévues à l’article 699 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [J] [C] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7] représenté par son syndic en exercice la somme de 2.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit ;

REJETTE toute demande plus ample ou contraire.

Fait et jugé à [Localité 13] le 06 Mars 2025.

La Greffière La Présidente