TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 8] [1]

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Expédition exécutoire à:

— M^e Laure RYCKEWAERT

Copie certifiée conforme à :

— M^e Laure RYCKEWAERT

délivrées le:

■

Charges de copropriété

N° RG 24/12886

N° Portalis 352J-W-B7I-C6BOQ

N° MINUTE :

Assignation du :

21 Octobre 2024

JUGEMENT

rendu le 13 Novembre 2025

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3], représenté par son syndic, le Cabinet ADUXIM SAS, S.A.S

[Adresse 7]

[Localité 6]

représentée par M^e Laure RYCKEWAERT, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant/postulant, vestiaire #D 688

DÉFENDERESSE

S.C.I. SANO

[Adresse 1]

[Localité 5]

non-représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Frédérique MAREC, 1ère Vice-Présidente,

Madame Marie-Charlotte DREUX, 1ère Vice-Présidente Adjointe,

Madame Sophie ROJAT, Magistrate à titre temporaire,

assistées de Madame Line-Joyce GUY, Greffière.

Décision du 13 Novembre 2025

Charges de copropriété

N° RG 24/12886 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6BOQ

DÉBATS

A l’audience du 11 Septembre 2025 tenue en audience publique devant Madame Sophie ROJAT, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seul l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

— Réputé Contradictoire

— En premier ressort

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisée dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

La SCI SANO est propriétaire des lots de copropriété n°3, 34 et 39 d’un immeuble situé [Adresse 2] à Paris 12ème arrondissement.

Par exploit de la SCP D. AVALLE & X. AVALLE, commissaires de justice, signifié les 16 et 21 octobre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 4] a fait assigner la SCI SANO en paiement d’arriérés de charges de copropriété devant le tribunal judiciaire de Paris, pour l’audience d’orientation du 4 juin 2025.

Au visa de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et de l’article 1231-6, al.3 du code civil, il demande au tribunal de :

“- condamner la SCI SANO à lui payer:

une somme de 12.126 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 11 octobre 2024 (appel 4ème trimestre 2024 inclus),

une somme de 172 euros au titre du remboursement des frais préalables à la mise en œuvre de la procédure,

une somme de 2.500 euros à titre de dommages et intérêts sur le fondement de l’article 1231-6 du Code civil,

une somme de 2.640 euros sur le fondement de l’article 700 du CPC,

— condamner la SCI SANO aux entiers dépens, dont recouvrement entre les mains de Maitre Nicolas LEDERMANN, avocat conformément aux dispositions de l’article 699 du CPC,

— Dire n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit. »

Compte tenu du défaut de comparution en défense, et en application de l’article 455 alinéa 1er du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières écritures du demandeur pour l’exposé exhaustif de ses moyens en fait et en droit.

Décision du 13 Novembre 2025

Charges de copropriété

N° RG 24/12886 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6BOQ

La SCI SANO a été citée suivant les modalités de l’article 659 du code de procédure civile (procès-verbal de recherches infructueuses), le commissaire de justice instrumentaire n’ayant pu identifier le lieu de son domicile actuel. Il sera ainsi statué par jugement réputé contradictoire.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 4 juin 2025 et l’affaire a été appelée à l’audience de plaidoiries du 11 septembre 2025. La décision a été mise en délibéré au 13 novembre 2025, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1 – Sur les demandes principales en paiement

A – Au titre des charges de copropriété

Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot » ainsi qu’ « aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation » – le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l’assemblée générale, ils n’ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

Décision du 13 Novembre 2025

Charges de copropriété

N° RG 24/12886 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6BOQ

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En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie tout d’abord par la production d’un extrait de matrice cadastrale que la SCI SANO est propriétaire des lots n°3, 34 et 39 de l’immeuble en copropriété sis [Adresse 4].

Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires produit aux débats :

— les procès-verbaux des assemblées générales des 6 mars 2023 et 6 mars 2024 par lesquels l’assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes des exercices 2022 et 2023, fixé les budgets prévisionnels des exercices 2024 et 2025, et voté la réalisation des travaux de réfection des canalisations de tout-à-l’égout de l’immeuble ;

— les attestations de non-recours des assemblées générales des 6 mars 2023 et 6 mars 2024 ;

— les appels de fonds faisant application de la clé de répartition à proportion des tantièmes affectés aux lots du défendeur ;

— un décompte de créance arrêté au 1er octobre 2024 ;

— contrat de syndic à effet du 6 mars 2024 au 30 juin 2025.

Il résulte de l’examen de ces pièces que le compte individuel de copropriétaire de la SCI SANO, déduction faite des frais de recouvrement, est débiteur de 12.126,00 euros.

La SCI SANO ne démontrant pas avoir satisfait à son obligation de paiement en sa qualité de copropriétaire, elle sera en conséquence condamnée au paiement de cette somme au titre des charges de copropriété échues et impayées au 1er octobre 2024, 4ème appel de fonds 2024 inclus.

Conformément à l’article 1231-7 du code civil, cette somme emportera intérêts au taux légal à compter du prononcé du jugement.

B – Au titre des frais de recouvrement

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. Cette énumération n’est pas exhaustive, la juridiction disposant d’un pouvoir d’appréciation souverain quant au caractère nécessaire de ces frais.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme de 172 euros se décomposant comme suit :

09/03/2023 : relance : 16,00 €02/06/2023 : mise en demeure A.R. : 36,00 €

20/12/2023 : mise en demeure Me [K] Facture F23150 : 120,00 €

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les frais ne peuvent donner lieu à indemnisation que lorsqu’ils ont été exposés à compter d’une mise en demeure faite par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.

Le syndicat des copropriétaires ne justifie que d’une mise en demeure envoyée selon les formes prévues par la loi du 10 juillet 1965, soit par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, conformément aux dispositions de l’article 64 du décret du 17 mars 1967, datée du 2 juin 2023.

Les frais exposés antérieurement à cette mise en demeure seront donc écartés.

Les frais d’avocat (facture Me [K]) sont indemnisés au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et ne constituent pas des frais de recouvrement.

Le seul contrat de syndic produit est conclu pour la période allant du 6 mars 2024 au 30 juin 2025, soit postérieurement à l’envoi de la mise en demeure du 2 juin 2023, rendant impossible la vérification du montant contractuellement stipulé pour cette prestation.

Le syndicat des copropriétaires sera donc débouté de sa demande indemnitaire au titre de l’ensemble des frais exposés pour le recouvrement de sa créance.

2 – Sur la demande indemnitaire

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n°15-20.587).

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires réclame la somme de 2.500 euros à titre d’indemnisation du préjudice qu’il dit avoir subi en raison de l’inexécution par la SCI SANO de ses obligations.

Toutefois, le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve que le défaut de paiement a été à l’origine de difficultés quelconques ou qu’elle aurait nécessité le vote d’appels de fonds exceptionnels pour pallier un manque temporaire de trésorerie, alors que le seul fait d’être privé de sommes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble ne constitue pas en soi un préjudice indépendant de celui du retard dans l’exécution de l’obligation.

En outre, alors que la bonne foi du débiteur doit être présumée, il n’est pas démontré que la SCI SANO a agi de mauvaise foi et que le défaut de paiement précédemment constaté ne résulterait pas de difficultés personnelles et/ou financières.

Faute de justifier de l’existence d’un préjudice distinct de celui susceptible d’être réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, et de démontrer que le copropriétaire a agi de mauvaise foi, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande en paiement de dommages et intérêts.

3 – Sur les demandes accessoires

— Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La SCI SANO, partie perdant le procès, sera condamnée au paiement des entiers dépens de l’instance.

— Sur les frais non compris dans les dépens

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Il n’apparaît pas équitable de laisser à la charge de la copropriété les frais non compris dans les dépens qui ont été exposés dans le cadre de la présente instance. Tenue aux dépens, la SCI SANO sera en outre condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.500 euros à ce titre.

— Sur l’exécution provisoire

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, au regard de la nature des condamnations prononcées et de l’ancienneté du litige, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par un jugement réputé contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE la SCI SANO à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à Paris 12ème la somme de 12.126,00 euros au titre des charges de copropriété impayées (arrêtées au 1er octobre 2024) ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 9] de sa demande en paiement des frais de recouvrement ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 9] de sa demande à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNE la SCI SANO à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] à Paris 12ème la somme de 1.500 euros au titre des frais irrépétibles ;

CONDAMNE la SCI SANO au paiement des entiers dépens de l’instance dont distraction au profit de Me [K], avocat ;

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

Fait et jugé à [Localité 8] le 13 Novembre 2025

La Greffière La Présidente