TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 8] [1]

[1] Copie exécutoire délivrée le :

à M^e KOHEN

Copie certifiée conforme délivrée le :

à M^e DEBRENNE

■

8ème chambre

1ère section

N° RG 22/14516 -

N° Portalis 352J-W-B7G-CXZD5

N° MINUTE :

Assignation du :

27 Octobre 2022

JUGEMENT

rendu le 30 Septembre 2025

DEMANDEURS

Monsieur [T] [G]

Madame [M] [K] épouse [G]

[Adresse 2]

[Localité 5]

représentés par Maître Emmanuelle DEBRENNE, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, vestiaire #PC395

DÉFENDERESSE

S.C.C.V. [Localité 10] 124 [Localité 8], prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentée par Maître Nicolas KOHEN, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, vestiaire #PC250

Décision du 30 Septembre 2025

8ème chambre 1ère section

N° RG 22/14516 – N° Portalis 352J-W-B7G-CXZD5

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Frédérique MAREC, Première Vice-Présidente

Madame Lucile VERMEILLE, Vice-Présidente

Madame Elyda [Localité 7], Juge

assistées de Madame Justine EDIN, Greffière lors des débats, et de Madame Maïssam KHALIL, Greffière lors de la mise à disposition

DÉBATS

A l’audience du 04 Juin 2025 tenue en audience publique devant Madame MAREC, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

Prononcé par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

***

FAITS ET PRETENTIONS :

Mme [M] [K] épouse [G] et M. [T] [G] sont propriétaires d’une maison d’habitation située [Adresse 2] à [Localité 11].

La société civile de construction vente [Localité 10] 124 [Localité 8] (ci-après la SCCV [Localité 10] 124 [Localité 8]) a réalisé, en qualité de maître d’ouvrage, une opération immobilière de construction d’un ensemble de logements collectifs sur les parcelles voisines situées [Adresse 4], suivant permis de construire en date du 18 juin 2015.

Une ordonnance du 02 décembre 2015 a désigné M. [J] [H] comme expert judiciaire, dans le cadre d’un référé préventif. Celui-ci a déposé son rapport le 28 septembre 2018.

Par exploit d’huissier du 27 octobre 2022, les époux [G] ont fait citer la SCCV [Localité 10] 124 [Localité 8] au fond devant la présente juridiction afin d’obtenir principalement l’indemnisation d’un préjudice de jouissance, au visa des articles 544, 1240 et 1241 du code civil.

Par conclusions d’incident notifiées le 05 février 2024, la SCCV [Localité 10] 124 [Localité 8] a soulevé une fin de non-recevoir tirée de la prescription de l’action des demandeurs sur le fondement des articles 2224 du code civil et 122 du code de procédure civile. Le juge de la mise en état a joint l’incident au fond par bulletin du 07 mars 2024.

***

Décision du 30 Septembre 2025

8ème chambre 1ère section

N° RG 22/14516 – N° Portalis 352J-W-B7G-CXZD5

Aux termes de conclusions notifiées par voie électronique le 02 juin 2024, M. et Mme [G] demandent au tribunal, au visa des articles 544, 1240 et 1241 du code civil, de :

« CONDAMNER la SCCV [Localité 10] au paiement au titre du préjudice de trouble de jouissance

— à la somme de 5.000 euros pour la perte d’intimité pendant les travaux

— à la somme de 18.500 euros pour la perte d’intimité permanente

— à la somme de 12.000 euros pour la perte d’ensoleillement

— à la somme de 10.000 euros pour le trouble sonore.

CONDAMNER la SCCV [Localité 10] à hauteur de 70.000 Euros au titre du préjudice de la perte de la valeur vénale de la propriété des époux [G] en résultant,

CONDAMNER la SCCV [Localité 10] à hauteur de 20.000 euros au titre des dommages et intérêts civils pour préjudice moral ;

ORDONNER l’exécution provisoire de la décision à intervenir, nonobstant appel

CONDAMNER la SCCV [Localité 10] aux entiers dépens comprenant les frais d’expertise de 3X3 Conseil et au constat d’huissier de Maître [I].

CONDAMNER la SCCV [Localité 10] au paiement d’une somme de 6.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile. »

***

Aux termes de conclusions signifiées par voie électronique le 02 septembre 2024, la SCCV Villejuif 124 Paris demande au tribunal, au visa des articles 2224, 544, 1240 et 1242 du code civil, 122 du code de procédure civile, de :

« A titre principal

— DECLARER Madame [M] [K] épouse [G] et Monsieur [T] [G]

irrecevables en l’ensemble de leurs prétentions à l’encontre de la SCCV [Localité 10] 124 [Localité 8]

A titre subsidiaire

— DEBOUTER Madame [M] [K] épouse [G] et Monsieur [T] [G]

en l’ensemble de leurs demandes à l’encontre de la SCCV [Localité 10] 124 [Localité 8]

A titre plus subsidiaire

— DEBOUTER Madame [M] [K] épouse [G] et Monsieur [T] [G]

en l’ensemble de leurs demandes à l’encontre de la SCCV [Localité 10] 124 [Localité 8]

Décision du 30 Septembre 2025

8ème chambre 1ère section

N° RG 22/14516 – N° Portalis 352J-W-B7G-CXZD5

En tout état de cause

— CONDAMNER Madame [M] [K] épouse [G] et Monsieur [T] [G] in solidum à verser à la SCCV [Localité 10] 124 [Localité 8] la somme de 3.000 euros

par application de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

— CONDAMNER Madame [M] [K] épouse [G] et Monsieur [T] [G] in solidum aux entiers dépens. »

***

Il est fait expressément référence aux pièces du dossier et aux écritures déposées et visées ci-dessus pour un plus ample exposé des faits, de la cause et des prétentions des parties.

La clôture a été prononcée le 06 janvier 2025 et l’affaire plaidée à l’audience du 04 juin 2025, date à laquelle elle a été mise en délibéré au 30 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :

1 – Sur la fin de non recevoir tirée de la prescription

1-1 Sur la recevabilité des demandes au titre des travaux

La SCCV [Localité 10] 124 [Localité 8] expose que les premiers troubles invoqués par les demandeurs (empiétement et abattage d’un arbre) sont survenus au tout démarrage du chantier soit en mai 2016; que l’incendie est intervenu le 12 septembre 2017; que dès lors le délai d’action dont ils disposaient au titre de la réparation des préjudices causés par ces troubles a expiré au mois de mai 2021, s’agissant de l’empiétement et des arbres et le 12 septembre 2022, s’agissant de l’incendie; qu’il s’en suit que l’action au titre des troubles anormaux prétendument générés pendant les travaux d’édification d’immeuble est prescrite.

Les époux [G] ne répondent pas sur ce point.

Sur ce,

L’action pour trouble anormal de voisinage constitue une action en responsabilité civile extracontractuelle soumise à la prescription de cinq ans prévue à l’ article 2224 du code civil dont le point de départ est « le jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer ».

Elle doit donc être introduite dans les cinq annéesde la découverte du trouble dénoncé.

M. et Mme [G] sollicitent en l’espèce l’octroi d’une somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation d’un trouble anormal du voisinage subi pendant les travaux d’édification de l’immeuble en faisant principalement valoir qu’ils ont dû intervenir auprès de l’expert judiciaire afin d’éviter un empiètement de 25 cm sur leur parcelle à l’occasion de la réalisation des fondations du mur séparatif; qu’ils n’ont pas été informés du jour de la démolition du mur du jardin, alors même qu’ils ont des enfants en bas âge qui auraient pu se trouver à l’extérieur au même moment; qu’un arbre prétendument gênant a été abattu sans qu’ils en soient informés et alors qu’ils s’y étaient opposés; qu’un violent incendie s’est enfin déclaré dans la nuit du 11 au 12 septembre 2017 menaçant leur bien situé en face.

Il résulte des pièces communiquées et notamment des investigations menées par M. [H] que les travaux de terrassement et les voiles contre terre étaient en cours de réalisation lors de la réunion d’expertise du 17 juin 2016 et que la construction du gros oeuvre était achevée lors de la réunion du 15 juin 2017.

Les demandeurs ayant introduit la présente instance par exploit du 27 octobre 2022, toute demande indemnitaire ayant trait à la réalisation des travaux de fondation, à la destruction de l’arbre et à l’incident survenu dans la nuit du 11 au 12 septembre 2017 est donc irrecevable comme étant prescrite pour ne pas avoir été formée dans le délai de 5 ans de l’article 2224 du code civil.

1-2 Sur la recevabilité des demandes au titre de la construction neuve

La SCCV [Localité 10] 124 [Localité 8] fait valoir que le programme de construction a fait l’objet du dépôt d’un permis de construire en date du 18 juin 2015, ainsi que de l’affichage prévu par l’article R242-15 du code de l’urbanisme; que les demandeurs pouvaient dès cette date constater que la construction projetée était un ensemble en R+2 + combles composé de trois bâtiments, présentant des ouvertures et des balcons en direction de leur parcelle; qu’il résulte d’une attestation du maître d’oeuvre en date du 14 juin 2017 que les bâtiments étaient alors hors d’eau et hors air de sorte que leur hauteur, leur configuration ainsi que la pose de toutes les portes, fenêtres et balcons était alors achevée; que les époux [G] ont nécessairement connu à cette date les faits à l’origine de leur action ou à tout le moins ne pouvaient les ignorer; que le tribunal ne pourra donc que déclarer l’action en responsabilité formée par assignation du 27 octobre 2022 au titre du trouble allégué du seul fait de la construction neuve irrecevable comme prescrite.

Les époux [G] opposent que l’expert judiciaire a clos son rapport le 26 septembre 2018; qu’ils ont été dispensés par ce dernier de participer à la réunion du 15 juin 2017 et n’ont donc pas pu avoir connaissance de l’attestation du maître d’oeuvre du 14 juin 2017; que l’immeuble donnant sur la [Adresse 9] et leur propriété a brûlé dans la nuit du 12 septembre 2017; que le gros-œuvre, le hors d’eau et le hors d’air ne pouvaient être constatés ni le 14 juin 2017, ni le 12 septembre 2017 comme en attestent les pièces produites; que pour faire courir le délai de prescription, il fait retenir au mieux la date du 26 juin 2018 et au pire la date de clôture du rapport d’expertise soit le 26 septembre 2018; qu’ils avaient donc jusqu’au 26 juin 2023 ou jusqu’au 26 septembre 2023 pour assigner de sorte que leur action introduite le 27 octobre 2022 est recevable.

Sur ce,

M. et Mme [G] soutiennent subir un trouble anormal du voisinage du fait de la construction réalisée par la SCCVV[Localité 6] 124 [Localité 8] en raison de la perte d’intimité résultant de vues directes sur leur propriété, de la perte d’ensoleillement, des nuisances sonores en provenance des terrasses des appartements ainsi que de la perte de valeur vénale occasionnée par le changement de l’environnement pavillonnaire.

En application de l’article 2224 du code civil, l’action pour trouble anormal de voisinage doit être introduite dans les cinq années de la date à laquelle le demandeur aurait dû constater l’existence de ce trouble ou à toute autre date de révélation des faits justifiant l’existence de l’action.

Il importe peu que les consorts [G] aient ou non eu connaissance de l’attestation d’avancement des travaux établi par le BET Antiope le 14 juin 2017 dès lors que celle-ci indique que les trois bâtiments étaient alors hors d’eau et hors air.

Les demandeurs avaient donc nécessairement, à cette date, une connaissance complète de la configuration des bâtiments implantés à proximité immédiate de leur pavillon, de la perte d’intimité et d’ensoleillement provoquée ainsi que du changement d’environnement subséquent.

Contrairement à ce que soutiennent M. et Mme [G], l’article de presse évoquant l’incendie du 12 septembre 2017 confirme que l’immeuble était quasiment achevé puisqu’il relate la destruction partielle du dernier étage par les flammes quelques semaines avant la livraison.

Dès lors, en présence d’une assignation délivrée le 27 octobre 2022, l’action fondée sur le trouble anormal du voisinage engagée à l’égard de la SCCVV[Localité 6] 124 [Localité 8] est prescrite s’agissant de la perte d’intimité permanente, de la perte d’ensoleillement, de la perte de valeur vénale et du préjudice moral.

En revanche, l’action relative aux nuisances sonores a nécessairement pour point de départ la date à laquelle les époux [G] ont pu ressentir les premiers bruits occasionnés par les résidents de l’immeuble sur leurs terrasses et connaître l’étendue du dommage en résultant pour eux.

Il résulte des pièces communiquées que l’ensemble des parties communes et logements des bâtiments 1 et 2 ont été achevés le 05 mars 2018 tandis que ceux du bâtiment 3 ont été achevés le 1er juin 2018.

La réception des appartements et l’apparition des premières nuisances sont donc nécessairement intervenues postérieurement de sorte que l’action des demandeurs sur ce point n’est nullement prescrite.

2- Sur la demande indemnitaire des époux [G]

M. et Mme [G] exposent que l’architecture même de l’immeuble amplifie les bruits occasionnés par les résidents lorsqu’ils se trouvent sur leurs terrasses; que les appartements du rez-de-chaussée sont entourés d’un mur de 3 mètres de haut créant une sorte de puits qui occasionne des nuisances sonores ; que le remplacement de pavillons et jardins par un immeuble de 80 logements crée un trouble sonore qui excède les inconvénients normaux du voisinage dont ils sollicitent réparation à hauteur de 10.000 euros.

La SCCV [Localité 10] 124 [Localité 8] oppose qu’il n’est rapporté ni description ni preuve des nuisances alléguées et de leur caractère anormal au regard de la règlementation du bruit et en particulier des articles R1334-33 et R1334-36 du code de la santé publique; que le montant de la réparation sollicitée n’est pas davantage expliquée.

Sur ce,

En application de l’article 544 du code civil, le droit d’un propriétaire de jouir de son bien de la manière la plus absolue est limité par l’obligation qu’il a de ne causer à autrui aucun dommage dépassant les inconvénients normaux du voisinage.

Tout occupant d’un logement situé en zone urbaine se trouve exposé au risque de voir des immeubles collectifs édifiés sur les parcelles voisines et la responsabilité du voisin ne pourra être engagée que si le caractère excessif du trouble allégué par rapport aux inconvénients normaux du voisinage est établi, c’est-à-dire qu’il n’est qualifié d’anormal et n’ouvre droit à réparation que pour autant qu’il dépasse ce que les demandeurs sont tenus de supporter en termes de conséquences générées par la présence d’un immeuble de logements collectifs à proximité.

Le constat d’huissier établi le 10 novembre 2021 par Maître [I] ne décrit aucune nuisance sonore en provenant du nouveau bâtiment.

La photographie de la cour de l’immeuble édifié par la SCCV [Localité 10] 124 [Localité 8] produite par les demandeurs en pièce n°12 ne démontre pas davantage la réalité des nuisances alléguées.

Le trouble anormal de voisinage n’est donc pas caractérisé et les époux [G] ne pourront qu’être déboutés de leur demande de dommages et intérêts.

3- Sur le surplus des demandes

Mme [M] [K] épouse [G] et M. [T] [G], qui succombent, seront condamnés in solidum aux entiers dépens de l’instance.

Tenus aux dépens, ils seront condamnés in solidum à payer à la SCCV [Localité 10] 124 [Localité 8] la somme équitable de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et seront déboutés de leur demande à ce titre.

L’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS:

Le tribunal statuant par jugement contradictoire, exécutoire par provision, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

DÉCLARE Mme [M] [K] épouse [G] et M. [T] [G] irrecevables en leurs demandes dirigées contre la SCCV [Localité 10] 124 [Localité 8] au titre de la perte d’intimité pendant les travaux, de la perte d’intimité permanente, de la perte d’ensoleillement, de la perte de valeur vénale et du préjudice moral.

DÉBOUTE Mme [M] [K] épouse [G] et M. [T] [G] de leur demande de réparation du trouble sonore.

CONDAMNE in solidum Mme [M] [K] épouse [G] et M.[T] [G] aux dépens de l’instance.

CONDAMNE in solidum Mme [M] [K] épouse [G] et M.[T] [G] à payer à la SCCV [Localité 10] 124 [Localité 8] la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile et les déboute de ce chef de demande.

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

REJETTE toutes les autres demandes plus amples ou contraires des parties.

Fait et jugé à [Localité 8] le 30 Septembre 2025.

La Greffière La Présidente