Tribunal Judiciaire de Paris, 18deg chambre 2e section, 15 mai 2025, n° 22/15204

TJ Paris 15 mai 2025

Arguments

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Rejeté
Difficultés rencontrées lors de la réalisation des travaux
La cour a estimé que la société WARM ne prouve pas la réalité des difficultés rencontrées et qu'elle demeure débitrice d'une somme importante, rendant inacceptable l'octroi d'un délai.
Rejeté
Non-remise de la garantie autonome dans le délai imparti
La cour a constaté que la société WARM n'a pas respecté son obligation de remise de garantie, justifiant ainsi le rejet de la demande de suspension.
Rejeté
Disponibilité des locaux pour réintégration
La cour a jugé que la société WARM ne prouve pas que les locaux sont disponibles pour la réintégration, rendant la demande infondée.
Rejeté
Droit à des frais irrépétibles
La cour a rejeté cette demande, considérant que la société WARM a été déboutée de ses demandes principales.

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Sur la décision

Référence :	TJ Paris, 18deg ch. 2e sect., 15 mai 2025, n° 22/15204
Numéro(s) :	22/15204
Importance :	Inédit
Dispositif :	Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandes
Date de dernière mise à jour :	24 septembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Olivier MAYRANDHussein MAKKI
Cabinet(s) :	DMP AVOCATS
Parties :	S.A. GECINA ( RCS de [ Localité 5 ], )

Texte intégral

TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Expéditions

exécutoires

délivrées le :

à M^e MAKKI (D1930)

M^e MAYRAND (L0162)

■

18° chambre

2ème section

N° RG 22/15204

N° Portalis 352J-W-B7G-CYKHN

N° MINUTE : 4

Assignation du :

28 Novembre 2022

JUGEMENT

rendu le 15 Mai 2025

DEMANDERESSE

S.A.R.L. WARM (RCS de [Localité 5] n°899 208 391)

[Adresse 2]

[Localité 4]

représentée par M^e Hussein MAKKI, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #D1930

DÉFENDERESSE

S.A. GECINA (RCS de [Localité 5] n°592 014 476)

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentée par Maître Olivier MAYRAND de la SELARL DMP AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #L0162

Décision du 15 Mai 2025

18° chambre 2ème section

N° RG 22/15204 – N° Portalis 352J-W-B7G-CYKHN

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Sabine FORESTIER, Vice-présidente, statuant en juge unique, assistée de Paulin MAGIS, Greffier.

DÉBATS

A l’audience du 29 janvier 2025, tenue en audience publique, avis a été donné aux parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 03 avril 2025, délibéré prorogé au 15 mai 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 03 avril 2021, la société GECINA a donné à bail commercial, à M. [F] [U], agissant pour le compte de la société WARM alors en cours de formation, des locaux dépendant d’un immeuble sis à [Adresse 8], pour une durée de dix années du 15 avril 2021 au 14 avril 2031, l’exercice de l’activité de « restauration, brasserie, à consommer sur place et à emporter » et un loyer annuel de 165 000 euros hors taxes et hors charges.

Le contrat de bail stipule qu’il est consenti au preneur une décote de loyer pour les deux premières années, le loyer étant ramené à la somme de 140 000 euros la première année, outre une franchise exceptionnelle d’un montant forfaitaire correspondant à six mois de loyer. En outre, une franchise exceptionnelle est accordée au preneur pour tenir compte de la durée de fermeture administrative en vigueur à la date de prise d’effet du bail en raison de la crise sanitaire.

Le contrat de bail stipule également que le preneur est tenu de remettre au bailleur une garantie autonome à première demande d’un montant de 123 750 euros, correspondant à neuf mois de loyer TTC, afin de garantir le bailleur de toutes les sommes qui lui sont dues ; à défaut pour le preneur de remettre cette garantie à la signature du bail, il remettra au bailleur un chèque bancaire d’un montant correspondant à neuf mois de loyer TTC à titre de garantie de remise de la garantie.

Dans l’attente de la remise de cette garantie, M. [F] [U] a remis à la société GECINA un chèque de 123 750 euros.

Selon le procès-verbal de l’assemblée générale ordinaire qui s’est tenue le 08 juillet 2021, la société WARM a repris pour son compte le contrat de bail commercial conclu le 03 avril 2021.

Décision du 15 Mai 2025

18° chambre 2ème section

N° RG 22/15204 – N° Portalis 352J-W-B7G-CYKHN

Conformément à ce qui était prévu au contrat de bail, à son entrée dans les locaux loués, la société WARM a entrepris des travaux d’aménagement.

Par acte d’huissier de justice en date du 04 octobre 2021, la société GECINA a fait délivrer à la société WARM un commandement, visant la clause résolutoire stipulée au contrat de bail, de lui payer, dans le délai d’un mois à compter de la date de l’acte, la somme principale de 47 317,46 euros en règlement d’un arriéré de loyer et provisions sur charges et taxes selon décompte arrêté au 1er octobre 2021.

Par acte d’huissier de justice en date du 04 octobre 2021, la société GECINA a fait délivrer à la société WARM un commandement, visant la clause résolutoire stipulée au contrat de bail, de lui fournir la garantie autonome à première demande dans le délai d’un mois à compter de la date de l’acte.

Selon ordonnance réputée contradictoire en date du 09 mars 2022, à la demande de la société GECINA, le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris a notamment :

— constaté l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du bail liant les parties à la date du 04 novembre 2021 ;

— ordonné l’expulsion de la société WARM des locaux loués ;

— condamné la société WARM à payer à la société GECINA la somme provisionnelle de 56 034,73 euros à valoir sur l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation arrêté au 4e trimestre 2021 inclus ;

— condamné la société WARM à payer à la société GECINA une indemnité d’occupation mensuelle à titre provisionnel égale au montant du loyer tel qu’il résulterait de la poursuite du contrat outre les charges, jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clefs.

Le 28 septembre 2022, il a été procédé à l’expulsion de la société WARM des locaux loués selon procès-verbal de commissaire de justice.

C’est dans ces circonstances que par acte de commissaire de justice signifié le 28 novembre 2022, la société WARM a assigné la société GECINA à comparaître devant le tribunal judiciaire de Paris.

Par un arrêt en date du 14 décembre 2022, la cour d’appel de Paris a rejeté la demande de la société WARM d’annulation de l’ordonnance de référé du 09 mars 2022 et confirmé l’ordonnance en toutes ses dispositions.

Aux termes de son assignation, au visa des articles 1104 et 1343-5 du code civil, L.145-41 du code de commerce, 488 et 514 du code de procédure civile, la société WARM demande au tribunal de :

« ACCORDER un délai a posteriori de six mois et demi à la société WARM pour régler les causes du commandement de payer visant la clause résolutoire ;

SUSPENDRE les effets de la clause résolutoire du bail commercial liant la société WARM et la société GECINA durant ce même délai.

JUGER que la société WARM s’est acquittée des causes du commandement de payer litigieux dans le délai susvisé et en conséquence JUGER que la clause résolutoire n’est pas acquise ;

ACCORDER les plus larges délais à la société WARM pour fournir la garantie autonome à première demande ;

SUSPENDRE les effets de la clause résolutoire du bail commercial liant la société WARM et la société GECINA durant ce même délai.

ORDONNER la réintégration de la société WARM dans les lieux précédemment occupés sis [Adresse 2] à [Localité 6] , sous astreinte de 1000 euros par jour de retard à compter du jugement à intervenir ;

MAINTENIR l’exécution provisoire de droit attachée à la décision à intervenir ;

CONDAMNER la société GECINA à régler à la société WARM une somme de 3.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux entiers dépens d’instance, lesquels pourront être recouvrés conformément à l’article 699 du Code de procédure civile. ».

Dans ses dernières conclusions (conclusions en défense notifiées par voie électronique le 21 mars 2023, au visa des articles L.145-41 du code de commerce et 1343-5 du code civil, la société GECINA demande au tribunal de :

« Débouter la société WARM de l’ensemble de ses demandes fins et conclusions.

Condamner la société WARM à lui payer la somme de 4000,00 euros au titre de l’article 700 du CPC.

Ecarter l’exécution provisoire de droit du chef des demandes formulées par la société WARM.

La condamner aux entiers dépens. ».

Par application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties pour l’exposé de leurs moyens.

Par ordonnance du 02 février 2024, le juge de la mise en état a ordonné la clôture de l’instruction de l’affaire, laquelle a été appelée à l’audience qui s’est tenue à juge unique le 29 janvier 2025 et mise en délibéré au 03 avril 2025. A cette date, le délibéré a été prorogé au 15 mai 2025.

MOTIFS

1- Sur la demande de délai et de suspension des effets de la clause résolutoire, et la demande subséquente de réintégration

L’article L. 145-41 du code de commerce prévoit que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

Selon l’article 1434-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Au soutien de sa demande de délai, la société WARM fait valoir qu’elle a réglé les causes du commandement de payer le 14 avril 2022 après avoir eu connaissance de la procédure diligentée par la société GECINA, dont elle n’avait jamais été informée, et de l’ordonnance de référé rendue et explique les retards de paiement du loyer par les difficultés rencontrées lors de la réalisation des travaux qui l’ont empêchée de commencer son activité dans les locaux loués, de surcroît durant la période de crise sanitaire liée à l’épidémie de covid-19 ; elle s’engage à fournir une garantie à première demande.

Cependant, il s’avère que lorsqu’elle a réglé la somme de 56 034,73 euros le 14 avril 2022, la société WARM était débitrice d’un arriéré de loyer de 153 540,52 euros, selon le décompte produit par la société GECINA arrêté au 07 novembre 2022.

A ce jour et selon ce même décompte, elle demeure débitrice de la somme de 100 492,77 euros et elle ne se prononce pas sur sa capacité à régler sa dette et à reprendre le paiement des loyers, de sorte que s’il lui était accordé un délai rétroactif et que la clause résolutoire était réputée n’avoir jamais pris effet, elle se retrouverait immédiatement en situation débitrice et de nouveau défaillante dans son obligation de paiement du loyer.

En outre, si elle justifie de l’ampleur des travaux réalisés, elle ne prouve pas la réalité des difficultés qu’elle aurait rencontrées dans leur réalisation, étant souligné qu’à la date de la conclusion du contrat de bail, le 03 avril 2021, elle ne pouvait ignorer les conséquences négatives de l’épidémie de covid-19 sur l’activité économique.

En ce qui concerne enfin la remise de la garantie autonome à première demande, la société WARM reconnaît implicitement qu’elle n’a pas été remise dans le délai d’un mois qui lui était imparti par le commandement.

Si elle soutient n’avoir jamais eu l’intention de se soustraire à son obligation, il s’avère néanmoins que le chèque de 123 750 euros qu’elle avait remis à la société GECINA lors de la signature du contrat et dans l’attente d’obtenir la garantie autonome, n’a pu être encaissé par cette dernière, le compte bancaire étant clos.

De plus, il ne paraît pas envisageable qu’elle obtienne cette garantie compte tenu du montant de sa dette.

Dans ces conditions, les demandes de délai et les demandes de suspension des effets de la clause résolutoire seront rejetées.

En ce qui concerne la demande de réintégration, il se déduit des décisions précédentes qu’elle devra être également rejetée.

La société WARM ne rapporte d’ailleurs pas la preuve que les locaux sont disponibles pour la réintégration.

La demande de réintégration sera rejetée

2- Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la société WARM, partie perdante, sera condamné aux dépens.

L’équité commande de condamner la société WARM à payer à la société GECINA la somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

La demande de la société WARM de condamnation de la société GECINA à lui payer la somme de 3 000 euros sera rejetée.

PAR CES MOTIFS

le tribunal, statuant à juge unique, par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

Rejette la demande de la société WARM de délai a posteriori de six mois et demi pour régler les causes du commandement de payer visant la clause résolutoire ;

Rejette la demande de la société WARM de suspension des effets de la clause résolutoire du bail commercial durant ce même délai ;

Rejette la demande de la société WARM de voir juger qu’elle s’est acquittée des causes du commandement de payer litigieux dans le délai susvisé et que la clause résolutoire n’est pas acquise ;

Rejette la demande de la société WARM de délai pour fournir la garantie autonome à première demande ;

Rejette la demande de la société WARM de suspension des effets de la clause résolutoire du bail durant ce même délai ;

Rejette la demande de la société WARM de réintégration dans les lieux précédemment occupés sis [Adresse 2] à [Localité 7] , sous astreinte de 1000 euros par jour de retard à compter du jugement à intervenir ;

Condamne la société WARM aux dépens ;

Condamne la société WARM à payer à la société GECINA la somme de 2 000 euros (deux mille euros) en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette la demande de la société WARM de condamnation de la société GECINA à lui payer la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Fait et jugé à [Localité 5] le 15 Mai 2025

Le Greffier Le Président

Paulin MAGIS Sabine FORESTIER