TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7] [1]

[1] Le :

Copie conforme délivrée

à : M^e NAHMANY et Mme [L]

Copie exécutoire délivrée

à : M^e FAURE

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 24/06400 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5IXW

N° MINUTE : 3/2025

JUGEMENT

rendu le jeudi 18 décembre 2025

DEMANDERESSE

S.N.C. GRAND [Localité 7] LOGEMENT 2

dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par M^e Aurélie FAURE, avocat au barreau de Paris, vestiaire : #E1190

DÉFENDEURS

Madame [V] [L]

demeurant [Adresse 2]

non comparante, ni représentée

Monsieur [Z] [E]

demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Richard NAHMANY, avocat au barreau de Versailles

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Patricia PIOLET, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection, assistée de Jihane MOUFIDI, Greffière

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 15 octobre 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 18 décembre 2025 par Patricia PIOLET, Vice-présidente, assistée de Jihane MOUFIDI, Greffière

Décision du 18 décembre 2025

PCP JCP fond – N° RG 24/06400 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5IXW

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 18 juillet 1977 soumis aux dispositions de la loi n°48-1360 du 1er septembre 1948, Monsieur [S] [O] a donné à bail à Monsieur [Z] [E] et Madame [V] [L] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 4], pour un loyer de 160 francs par mois.

Par acte authentique du 12 mars 2021, la SNC GRAND [Localité 7] LOGEMENT 2 est devenue propriétaire des lieux.

Par acte de commissaire de justice du 24 juin 2024, la société SNC GRAND [Localité 7] LOGEMENT 2 a fait assigner Monsieur [Z] [E] et Madame [V] [L] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, sans écarter l’exécution provisoire, aux fins notamment de :

— prononcer la résiliation judiciaire du bail pour manquements graves aux obligations contractuelles,

— ordonner l’expulsion de Monsieur [Z] [E] et Madame [V] [L] et tous occupants de leur chef du logement avec si besoin est, le concours de la force publique et d’un serrurier,

— ordonner la séquestration des meubles meublants et objets mobiliers garnissant les lieux dans tel garde meubles qu’il lui plaira de choisir, aux frais, risques et périls des locataires, dans l’attente du jugement à intervenir sur le sort des meubles,

— condamner solidairement Monsieur [Z] [E] et Madame [V] [L] à lui payer une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 207,30 euros jusqu’à libération effective des lieux matérialisée par la remise des clés et un état des lieux de sortie,

— condamner solidairement Monsieur [Z] [E] et Madame [V] [L] à lui payer la somme de 1500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance et de ses suites.

L’affaire a été appelée à l’audience du 17 septembre 2024 et renvoyée à plusieurs reprises.

A l’audience du 15 octobre 2025, la société SNC GRAND [Localité 7] LOGEMENT 2, représentée par son conseil, a réitéré les demandes de son assignation, actualisant le montant de l’indemnité d’occupation à la somme de 221,92 euros et sollicitant la condamnation solidaire des locataires à la somme de 9188,30 euros au titre de la réparation des désordres occasionnés dans les parties communes de l’immeuble suite aux travaux illégalement entrepris, et portant la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile à la somme de 2000 euros.

En défense, Madame [V] [L], bien que régulièrement citée, n’a pas comparu ni personne pour elle.

Monsieur [Z] [E] était représenté par un conseil, lequel a sollicité le rejet de l’ensemble des demandes, et la condamnation du bailleur à lui régler une somme de 2000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral outre 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Pour un plus ample exposé des fins, moyens et prétentions de parties, il convient de se référer à leurs écritures déposées à l’audience et reprises oralement.

La décision a été mise en délibéré au 18 décembre 2025.

MOTIFS

À titre liminaire, il sera rappelé que l’ensemble des demandes des parties qui ne tendent pas à ce que soit tranché un point litigieux et qui se trouvent dépourvues de tout effet juridictionnel – telles que par exemple celles visant à voir « dire et juger » ou « constater » ou « donner acte » – ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile. Il ne sera donc pas statué sur celles-ci dans le présent jugement, et elles ne donneront pas davantage lieu à mention dans le dispositif.

— Sur la demande en résiliation de bail :

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

Aux termes des articles 1728 du code civil, le preneur est tenu de deux obligations principales :

1 – d’user de la chose louée raisonnablement (en bon père de famille selon les dispositions en vigueur au moment de la conclusion du contrat) et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail ou suivant celle présumée d’après les circonstances à défaut de convention,

2 – de payer le prix du bail au terme convenu.

Il appartient à celui qui se prévaut de la résiliation judiciaire du contrat de rapporter la preuve du manquement et de justifier de sa gravité suffisante à entraîner la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux.

Il n’est pas contesté et contestable que le régime juridique du bail litigieux est celui de la loi du 1er septembre 1948. Aux termes de l’article 87 de la loi du 1er septembre 1948, les dispositions de cette loi sont d’ordre public de sorte qu’il ne peut y être dérogé par des conventions particulières.

Il résulte de l’article 78 de la loi du 1er septembre 1948 que, par dérogation à l’article 1717 du code civil, le preneur n’a le droit ni de sous-louer, ni de céder son bail, sauf clause contraire du bail ou accord du bailleur. La sanction de ce texte est la résiliation judiciaire, qui peut être demandée sans forme en justice.

En l’espèce, il résulte des stipulations figurant au contrat de bail conclu entre les parties que le locataire doit employer les lieux pour son habitation personnelle et qu’il ne peut sous louer ou céder le droit de location, ni prêter les lieux à des tiers sans le consentement exprès et écrit du bailleur.

Un locataire ne peut donc laisser son logement à disposition d’un proche pendant une longue durée, même gratuitement, à partir du moment où ce logement constitue sa résidence principale.

Le bailleur soutient que le locataire n’occupe plus le logement et produit:

— une sommation interpellative du 31 mai 2022 permettant d’établir que Madame [V] [L] a quitté les lieux en 1992, Monsieur [Z] [E] déclarant qu’il a été contraint de rester en Algérie à cause du COVID jusqu’au 30 septembre 2021, qu’il est revenu dans le logement jusqu’au 20 novembre 2021, qu’il est reparti en Algérie jusqu’au 07 janvier 2022, qu’il est rentré en France jusqu’au 21 janvier 2022, qu’il est reparti en Algérie jusqu’au 26 mai 2022, qu’il est rentré en France jusqu’au 02 juin 2022 et qu’il devait repartir en Algérie jusque fin octobre 2022, son fils, Monsieur [H] [E] occupant l’appartement en son absence,

— un rapport d’enquêteurs privés mentionnant le témoignage d’une voisine affirmant que le locataire vit en Algérie et ne revient en France que pour se soigner tous les 3 mois, hébergeant son neveu en son absence,

— un procès-verbal de constat établi le 23 mai 2024 par Maître [B], commissaire de justice, mentionnant la présence dans le logement de [H] [E], se disant fils du locataire, qui indique que ce dernier est absent momentanément de l’appartement, raison pour laquelle il l’occupe, mais bénéficiant d’une autre adresse à [Localité 6], précisant « personne ne vit ici à par mon père de temps en temps et moi quand il est absent ».

Au total, force est de constater que le bailleur échoue à démontrer que Monsieur [Z] [E] n’occupe plus du tout les lieux ou qu’il aurait sous-loué ou cédé le droit locatif sur le logement litigieux. Néanmoins, en ce qui concerne le prêt des lieux à des tiers, il résulte de ce qui précède que Monsieur [Z] [E] a prêté les lieux à Monsieur [H] [E], en violation de son obligation contractuelle. Il résulte en effet des pièces du dossier que cette occupation est pérenne.

Au surplus, il n’est pas contesté que le logement est un studio de petite surface. Le tribunal peut donc aisément en conclure non pas une cohabitation de deux personnes dans un lieu exigu mais plutôt un prêt des lieux par le locataire à un ami, Monsieur [Z] [E] ayant reconnu avoir effectué des allers retours de quelques jours seulement en France en 2022

Par ailleurs, si Monsieur [Z] [E] était absent lors du passage du commissaire de justice, et conteste l’inoccupation des lieux, il aurait suffit qu’il verse aux débats une copie de son passeport, ce qui aurait permis de vérifier sa présence sur le sol français, pour vérifier son temps de présence en France. Or il n’en est rien.

Enfin, Monsieur [H] [E] a domicilié administrativement sa société à l’adresse du logement, ce qui est de nature à établir sa présence suffisamment fréquente dans le logement. En revanche, cet élément n’est pas de nature à établir une utilisation commerciale du logement.

Il résulte de ces éléments une violation de l’article 78 de la loi du 1er septembre 1948 tenant à l’existence d’un prêt illicite du bail, lequel est suffisamment grave, réitéré et long pour entraîner la résiliation judiciaire du bail.

Il convient ainsi d’ordonner l’expulsion des preneurs et de tout occupant de leur chef (notamment de Monsieur [H] [E]) dans les conditions prévues par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités fixées au dispositif du présent jugement. Il convient de fixer l’indemnité d’occupation due à compter du prononcé du présent jugement et jusqu’à la libération effective des lieux, au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi.

Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

La demande en indemnisation du préjudice moral de Monsieur [Z] [E] sera en conséquence rejetée.

— Sur la demande de réparation des désordres constatés :

Le bailleur soutient que Monsieur [Z] [E] a effectué des travaux non autorisés dans son logement, lesquels sont à l’origine de dégâts.

Or aucun lien de causalité directe n’est démontré par le bailleur entre les dégâts invoqués et les actes du locataire, les documents produits mentionnant seulement que les fissures et infiltrations observées « semblent » consécutives à l’exécution des travaux privatifs ou qu’il est « probable » que les dégradations soient la conséquence du dégorgement d’eau de la maçonnerie ou encore que la cause de la fissuration provient « probablement » des travaux privatifs réalisés dans l’appartement.

Le bailleur qui se contente de procéder par affirmations ou suppositions, sera en conséquence débouté de sa demande à ce titre.

— Sur l’exécution provisoire :

La présente décision est exécutoire par provision.

— Sur l’article 700 du code de procédure civile :

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que « Dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation. »

L’équité commande, en l’espèce, qu’il soit fait application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au profit de la société SNC GRAND [Localité 7] LOGEMENT 2 qui a été contrainte d’exposer des frais pour faire valoir ses droits en justice. Monsieur [Z] [E] et Madame [V] [L] seront condamnés in solidum à lui verser la somme de 800 euros à ce titre.

— Sur les dépens :

L’article 696 du code de procédure civile dispose : « La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. »

Monsieur [Z] [E] et Madame [V] [L] qui succombent supporteront in solidum les dépens de l’instance.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

Prononce la résiliation judiciaire du bail consenti par la société SNC GRAND [Localité 7] LOGEMENT 2 à Monsieur [Z] [E] et Madame [V] [L] portant sur des locaux à usage d’habitation situés [Adresse 3], à effet du présent jugement ;

Ordonne en conséquence l’expulsion des lieux loués de Monsieur [Z] [E] et Madame [V] [L] et de tous occupants de leur chef (dont Monsieur [H] [E]) y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique, passé un délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux, conformément aux dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Fixe l’indemnité mensuelle d’occupation due solidairement par Monsieur [Z] [E] et Madame [V] [L] à la société SNC GRAND [Localité 7] LOGEMENT 2 à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux, au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi ;

Condamne en conséquence solidairement Monsieur [Z] [E] et Madame [V] [L] à payer cette indemnité d’occupation à la société SNC GRAND [Localité 7] LOGEMENT 2 jusqu’à libération effective des lieux ;

Dit que le sort des meubles sera alors régi par les dispositions des articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

Rappelle l’exécution provisoire de la présente décision ;

Condamne in solidum Monsieur [Z] [E] et Madame [V] [L] à payer à la société SNC GRAND [Localité 7] LOGEMENT 2 une indemnité de 800 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne in solidum Monsieur [Z] [E] et Madame [V] [L] au paiement des dépens de l’instance.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 18 décembre 2025 et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière, Le Président,