TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Monsieur [J] [R]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître Karim BOUANANE

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 24/09559 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6CLF

N° MINUTE :

1

JUGEMENT

rendu le 04 juillet 2025

DEMANDERESSE

S.A. 1001 VIES HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 2] – [Localité 3]

représentée par Maître Karim BOUANANE de l’ASSOCIATION LEGITIA, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #E1971

DÉFENDEUR

Monsieur [J] [R], demeurant [Adresse 1] – [Localité 4]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Yanaël KARSENTY, Magistrat à titre temporaire, juge des contentieux de la protection assisté de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 10 avril 2025

JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 04 juillet 2025 par Yanaël KARSENTY, juge des contentieux de la protection assisté de Lisa BOUCHEMMA, Greffier

Décision du 04 juillet 2025

PCP JCP ACR fond – N° RG 24/09559 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6CLF

FAITS ET PROCEDURE

Par acte du 7 avril 2023 à effet à la même date, la S.A 1001 VIES HABITAT a donné à bail à Monsieur [J] [R] un appartement à usage d’habitation, [Adresse 1] à [Localité 4], pour un loyer initial annuel de 442,44 euros, outre les provisions sur charges.

L’attestation d’assurance n’ayant pas été produite et les échéances de loyer n’étant pas régulièrement payées, un commandement de payer rappelant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré à Monsieur [J] [R] le 28 mai 2024 pour avoir paiement sous deux mois d’un arriéré de 2458,65 euros en principal selon décompte locatif du 23 mai 2024.

Par acte de commissaire de justice du 8 octobre 2024, la SA 1001 VIES HABITAT a fait assigner Monsieur [J] [R] aux fins de :

— voir constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire pour impayé de loyer, ou à titre subsidiaire prononcer la résiliation judiciaire du bail,

— voir ordonner l’expulsion de Monsieur [J] [R] ainsi que tous occupants de son chef avec assistance de la force publique et d’un serrurier le cas échéant,

— ordonner le transport et la séquestration de tous meubles garnissant les lieux loués dans tel garde-meubles qu’il plaira au juge de désigner, et ce, en garantie de toutes sommes qui pourraient être dues, aux frais, risque et périls de Monsieur [J] [R],

— voir condamner Monsieur [J] [R] au paiement d’une somme de 4565,11 euros, échéance du mois de juillet 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,

— voir condamner Monsieur [J] [R] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer en cours et des charges, tous deux révisables, à compter de la résiliation jusqu’à libération des lieux par remise des clés,

— voir condamner Monsieur [J] [R] au paiement d’une somme de 390 euros en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile, outre les dépens incluant les frais de commandement.

L’affaire a été appelée à l’audience du 29 janvier 2025 au cours de laquelle elle a été renvoyée à l’audience du 10 avril 2025.

A l’audience du 10 avril 2025, le conseil du bailleur a actualisé sa demande au titre de l’arriéré à la somme de 4003,40 euros, mars 2025 inclus. Le bailleur, qui s’est désisté de ses demandes relatives à la production des justificatifs de l’assurance habitation, a précisé, à la condition que le versement du loyer courant ait repris ainsi qu’annoncé par le locataire, qu’il ne s’opposait pas à l’octroi de délais de paiement ni à la suspension des effets de la clause résolutoire.

Régulièrement convoqué, Monsieur [J] [R] a comparu personnellement et a pu présenter ses observations. Monsieur [R], qui n’a contesté ni le montant ni le principe de la dette locative, sauf à déclarer avoir payé le loyer du mois de mars 2025 non intégré dans le décompte actualisé, a sollicité la suspension des effets de la clause réoslutoire et l’octroi de délais de paiement à hauteur de 50 euros par mois pendant 36 mois. Disposant d’un revenu mensuel de 1800 euros, il a expliqué avoir le statut de réfugié et que la dette serait née en mars 2024 suite l’arrivée en France de sa femme et ses 3 enfants.

Le bailleurs a été autorisé à transmettre une note en délibéré afin de vérifier si l’échéance de mars 2025 avait bien été intégrée dans le décompte locatif et si le versement du loyer courant avait ainsi repris avant l’audience.

Il a été fait lecture à l’audience des conclusions du diagnostic social.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 4 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de la demande en résiliation de bail et expulsion

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Paris le 9 octobre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la SA 1001 VIES HABITAT justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 25 avril 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action en résiliation de bail et expulsion est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet qu’à l’expiration d’un certain délai après un commandement de payer demeuré infructueux, de deux mois avant la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 et désormais de six semaines, étant observé que les dispositions de la loi nouvelle ne s’appliquent pas immédiatement aux contrats en cours qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail (Cass, 3ème civ., 13 juin 2024, n°24-70.002).

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 28 mai 2024 pour la somme en principal de 2458,65 euros. Il correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés et est ainsi valable.

Aucun paiement n’étant intervenu dans le délai imparti, il convient de constater que le commandement est demeuré infructueux pendant le délai de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 28 juillet 2024 à minuit.

Sur le montant de l’arriéré locatif

Monsieur [J] [R] est redevable des loyers impayés en application des articles 1103 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989.

En l’espèce, il ressort du dernier décompte actualisé produit par note en délibéré que Monsieur [J] [R] est redevable de la somme de 3504,34 euros (hors frais de contentieux, et payement du 2 avril 2025 inclus), échéance du mois de mars 2025 incluse, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers et aux charges impayés.

Il en résulte que Monsieur [J] [R] sera condamné à payer la somme de 3504,34 euros avec intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer sur la somme de 2458,65 euros et à compter de la signification de la présente décision sur le surplus.

Sur les délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire

Les articles 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 disposent que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Par ailleurs, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur, ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge.

En l’espèce, alors que le bailleur a accepté des délais de paiement et ne s’est pas opposé à la suspension des effets de la clause résolutoire, que le locataire semble en situation de régler la dette locative et que le versement du loyer a repris avant l’audience, celui-ci sera autorisé à se libérer de la dette selon les modalités énoncées au dispositif de la présente décision.

Par ailleurs, il ressort des éléments produits et des débats à l’audience que le versement du loyer a repris avant l’audience, de sorte que la suspension sollicitée des effets de la clause résolutoire sera accordée.

Il convient néanmoins de prévoir qu’à défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part et de respect des délais de paiement d’autre part le solde de l’arriéré de loyers et de charges deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra son plein effet entraînant la résiliation du bail à la date de son acquisition et permettant l’expulsion de Monsieur [J] [R].

Sur l’indemnité d’occupation

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En cas de non-respect des délais par le locataire, compte tenu du bail antérieur et afin de préserver les intérêts du bailleur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation due de la date de résiliation jusqu’au départ effectif des lieux par remise des clés, procès–verbal d’expulsion au montant du loyer indexé, taxes et charges révisées dument justifiées, qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi, et de condamner Monsieur [J] [R] au paiement de celle-ci.

Sur les dépens

Il y a lieu de condamner Monsieur [J] [R] aux dépens incluant notamment les frais de commandement, de l’assignation, de signification de la décision.

Sur l’article 700 du Code de Procédure Civile

En équité, il convient de débouter la S.A 1001 VIES HABITAT de sa demande en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au Greffe :

DECLARE le bailleur recevable à agir,

PREND ACTE du désistement de la SA 1001 VIES HABITAT quant à ses demandes relatives à la production de l’assurance habitation,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu entre la SA 1001 VIES HABITAT d’une part, et Monsieur [J] [R] d’autre part, concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 1], à [Localité 4] sont réunies à la date du 28 juillet 2024 à minuit,

CONDAMNE Monsieur [J] [R] à payer à la S.A 1001 VIES HABITAT, la somme de 3504,34 euros avec intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer sur la somme de 2458,65 euros et à compter de la signification de la présente décision sur le surplus,

AUTORISE, sauf meilleur accord des parties, Monsieur [J] [R] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 24 mensualités de 50 euros, puis 11 mensualités de 100 euros et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés,

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception, justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet,

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible,

* qu’à défaut pour Monsieur [J] [R] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SA 1001 VIES HABITAT puisse faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, avec le concours de la force publique si besoin est, étant rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

* que Monsieur [J] [R] soit condamné à verser à la SA 1001 VIES HABITAT, une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer, taxes et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit,

DEBOUTE les parties du surplus de leurs prétentions,

CONDAMNE Monsieur [J] [R] aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation, de signification de la décision,

DEBOUTE la SA 1001 VIES HABITAT de sa demande en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT