TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Maître ITZKOVITCH

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître PEREZ

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 25/00798 – N° Portalis 352J-W-B7J-C635F

N° MINUTE :

11 JCP

JUGEMENT

rendu le vendredi 29 août 2025

DEMANDEUR

Monsieur [N] [J],

demeurant [Adresse 2]

représenté par Maître ITZKOVITCH, avocat au barreau de Seine-Saint-Denis

DÉFENDERESSE

S.A. CDC HABITAT [Localité 4],

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître PEREZ-MESSAGER, avocat au barreau de Paris, vestiaire #A0597

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Deborah FORST, Juge, juge des contentieux de la protection

assistée de Florian PARISI, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 20 juin 2025

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 29 août 2025 par Deborah FORST, Juge assistée de Laura JOBERT, Greffier

Décision du 29 août 2025

PCP JCP fond – N° RG 25/00798 – N° Portalis 352J-W-B7J-C635F

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 31 août 2009, la société anonyme de gestion immobilière (SAGI) a donné à bail à Madame [F] [J] et Monsieur [N] [J] un appartement de quatre pièces à usage d’habitation situé [Adresse 3], pour un loyer mensuel révisable de 983 euros, outre 213,84 euros de provisions pour charges.

Il n’est pas contesté que la société CDC Habitat est ensuite devenue bailleresse des époux [J].

Le radiateur de l’une des chambres a été déposé le 12 octobre 2023 par la société CDC Habitat.

Par acte de commissaire de justice du 17 janvier 2025, Monsieur [N] [J] a fait assigner la société CDC Habitat devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de :

constater que la société CDC Habitat a manqué à ses obligations de délivrance d’un logement décent, en bon état d’usage et de réparation, et de jouissance paisible des locataires ;en conséquence :autoriser la suspension du paiement du loyer et des charges aussi longtemps que la remise en état du radiateur ne sera pas intervenue ;ordonner la réparation du radiateur dans un délai d’un mois à compter de la décision à intervenir, sous astreinte de 100 euros par jour de retard passé ce délai ;condamner la défenderesse à payer au demandeur la somme de 1710,72 euros en réparation de son préjudice de jouissance arrêtée au 11 mai 2024, somme à parfaire le jour de l’audience ;condamner la défenderesse aux entiers dépens et à verser au demandeur la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

L’affaire a été appelée à l’audience du 13 mars 2025 et renvoyée à la demande du demandeur à celle du 20 juin 2025 à laquelle elle a été retenue.

Monsieur [N] [J], représenté par son conseil, a maintenu ses demandes tendant à condamner la société CDC Habitat à lui verser la somme de 1710,72 euros dans les termes de son assignation, ainsi que les demandes au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile, et n’a pas maintenu ses demandes relatives à la suspension du paiement des loyers et à la réparation du radiateur.

Dans ses observations orales, il confirme que le radiateur a été réparé tel que cela a été indiqué par la société CDC Habitat.

Aux termes de ses écritures et à l’appui de sa demande indemnitaire, il fait valoir, sur le fondement de l’article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, et de l’article 1217 du code civil, que le bailleur a manqué à son obligation de délivrance, d’assurer au locataire un logement en bon état d’usage et de réparation et d’assurer la jouissance paisible des lieux en s’abstenant de remplacer le radiateur pendant un an, les empêchant ainsi d’utiliser une chambre. Il expose que son épouse exerce une activité d’assistante maternelle, et qu’elle ne peut plus garder à son domicile des enfants dans des conditions d’accueil décentes. Il estime que le préjudice de jouissance peut être évalué à la somme forfaitaire mensuelle de 213,84 euros correspondant au montant des charges mensuelles entre le 11 octobre 2023 et le 11 mai 2024, soit la somme totale de 1710,72 euros arrêtée au 15 mai 2024.

La société CDC Habitat, représentée par son conseil, a déposé des conclusions écrites dans lesquelles elle demande :

de juger qu’un nouveau radiateur a été posé dans la chambre du logement de Monsieur [J] [N] ;par conséquent, de juger sans objet les demandes du locataire relatives à la réparation du radiateur sous astreinte ainsi que la suspension du loyer ;juger que Monsieur [N] [J] ne démontre pas la réalité d’un préjudice ;en toute hypothèse, de juger que Monsieur [N] [J] n’a pris aucune initiative qui aurait pu, le cas échéant, éviter tout préjudice ;et par conséquent, juger infondées les demandes de Monsieur [N] [J] et l’en débouter ;condamner Monsieur [N] [J] au paiement à la société CDC Habitat d’une amende civile de 1000 euros en application de l’article 32-1 du code de procédure civile ;condamner Monsieur [N] [J] au paiement à la société CDC Habitat d’une somme de 1000 euros en réparation du préjudice moral subi ;condamner Monsieur [N] [J] au paiement à la société CDC Habitat de la somme de 1000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Aux termes de ses écritures, elle fait valoir, sur le fondement des articles 9 du code de procédure civile et 1353 du code civil, que le nouveau radiateur a été posé le 24 octobre 2024, soit avant même la délivrance de l’assignation de la présente instance, et qui était la seconde qui lui avait été délivrée. Elle précise que le retard dans la pose du radiateur s’explique en raison de difficultés de gestion rencontrées par la société Idex, mais que ce radiateur donne toute satisfaction aux locataires. Elle estime que la demande indemnitaire n’est pas fondée, le quantum ayant été calculé par le locataire sur la base des charges mensuelles qui ne sauraient être prises en charge par le bailleur, et le locataire ne démontrant pas la réalité du préjudice qu’il soutient avoir subi.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 29 août 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

À titre liminaire, il sera rappelé que l’ensemble des demandes des parties qui ne tendent pas à ce que soit tranché un point litigieux et qui se trouvent dépourvues de tout effet juridictionnel – telles que par exemple celles visant à voir « dire et juger » ou « constater » ou « donner acte » – ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile. Il ne sera donc pas statué sur celles-ci dans le présent jugement, et elles ne donneront pas davantage lieu à mention dans le dispositif.

Sur la demande de réparation d’un trouble de jouissance

Selon l’article 1217 du code civil, la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut :

— refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation ;

— poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation ;

— obtenir une réduction du prix ;

— provoquer la résolution du contrat ;

— demander réparation des conséquences de l’inexécution.

Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter.

Selon l’article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au dernier renouvellement du bail le 31 août 2021, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Un décret en Conseil d’Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée.

Les caractéristiques correspondantes sont définies par décret en Conseil d’Etat pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l’article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l’exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques.

Le bailleur est obligé :

a) de délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;

b) d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;

c) d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués ;

d) de ne pas s’opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée.

Selon l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, il est constant qu’un radiateur de l’une des chambres a été déposé le 12 octobre 2023, et il résulte du courriel de la société Idex du 14 novembre 2024 et du bon d’intervention du 30 novembre 2024 que le radiateur a été remplacé le 24 octobre 2024.

Pour autant, Monsieur [N] [J] ne produit aucun élément de preuve pour établir que l’absence de radiateur dans cette chambre a conduit à une diminution de la température d’une manière telle qu’elle ne puisse être utilisée dans des conditions normales d’habitation.

Le fait que son épouse ait un agrément d’assistante maternelle, tel que cela résulte de l’attestation de la ville de [Localité 4] du 5 mai 2025, ne permet nullement d’établir en soi que la température dans la pièce était insuffisante pour être utilisable.

Monsieur [N] [J] échoue donc à apporter la preuve du préjudice qu’il allègue découlant de la dépose du radiateur dans cette pièce sur la période considérée.

Par conséquent, il sera débouté de sa demande.

Sur la demande tendant à prononcer une amende civile et la demande de dommages et intérêts pour préjudice moral

Selon l’article 32-1 du code de procédure civile, celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d’un maximum de 10 000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés.

En l’espèce, il résulte bien des débats que le radiateur n’a pas été remplacé pendant plus d’un an. Ainsi, en introduisant une action en justice afin, notamment, d’être indemnisé sur cette période, le demandeur n’a pas agi de manière abusive.

La demande de condamnation à une amende civile sera donc rejetée.

Pour le même motif, la demande de dommages et intérêts pour préjudice moral, qui n’est au surplus démontré par aucune des pièces produites par la société CDC Habitat, sera rejetée.

Sur les accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Monsieur [N] [J], qui succombe, sera condamné aux dépens.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

L’équité commande de rejeter l’ensemble des demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire. L’article 514-1 du même code dispose que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

En l’espèce, il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit, l’exécution provisoire n’étant pas incompatible avec la nature de l’affaire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire, et en premier ressort,

DEBOUTE Monsieur [N] [J] de sa demande tendant au paiement de la somme de 1710,72 euros pour la préparation d’un préjudice de jouissance ;

REJETTE la demande tendant à condamner Monsieur [N] [J] au paiement à la société CDC Habitat d’une amende civile de 1000 euros ;

REJETTE la demande de 1000 euros de dommages et intérêts pour préjudice moral formée par la société CDC Habitat ;

REJETTE l’ensemble des demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [N] [J] aux dépens ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit.

La greffière La juge des contentieux de la protection