TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 7]

[Localité 5]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 24/11840 – N° Portalis DBZS-W-B7I-Y4NC

N° de Minute : 25/1087

JUGEMENT

DU : 20 Novembre 2025

Société PARTENORD HABITAT

C/

[U] [B]

[V] [L]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 20 Novembre 2025

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

Société PARTENORD HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 6]

représenté par M^e Sandra VANSTEELANT, avocat au barreau de Lille

ET :

DÉFENDEUR(S)

M. [U] [B], demeurant [Adresse 4]

non comparant

Mme [V] [L], demeurant [Adresse 4]

représentée par M^e Michaël MOKROWIECKI, avocat au barreau de Lille

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 05 Juin 2025

Magali CHAPLAIN, Juge, assisté(e) de Laure-Anne REMY, Cadre Greffière

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 20 Novembre, après prorogation, par Magali CHAPLAIN, Juge, assisté(e) de Laure-Anne REMY, Cadre Greffière

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte sous seing privé du 07 janvier 2021, l’Office Public de l’Habitat du Nord PARTENORD HABITAT (ci-après PARTENORD HABITAT) a donné à bail à M. [U] [B] et Mme [V] [L] un logement situé [Adresse 10], à [Localité 9], moyennant un loyer mensuel révisable de 701,27 euros majoré d’une provision sur charges de 55,64 euros, et un dépôt de garantie de 701 euros.

Selon les déclarations de PARTENORD HABITAT, celui-ci a également consenti à M. [U] [B] et Mme [V] [L] la location d’un emplacement de stationnement n°[Immatriculation 2], situé [Adresse 3], à [Localité 9], moyennant un loyer mensuel de 53,93 euros, outre une provision sur charges de 3,26 euros, suivant bail verbal prenant effet le 16 août 2021.

Par courrier reçu le 24 mai 2023, les locataires ont donné congé à leur bailleur pour le logement d’habitation, se prévalant d’un préavis d’un mois.

Le 22 juin 2023, un état des lieux de sortie amiable et contradictoire a été établi.

Par acte du 20 octobre 2023, PARTENORD HABITAT a fait signifier à M. [U] [B] et Mme [V] [L] un commandement de payer la somme de 262,94 euros au titre des loyers et charges impayés concernant le garage.

Par acte de commissaire de justice du 21 octobre 2024, PARTENORD HABITAT a fait assigner M. [U] [B] et Mme [V] [L] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille aux fins de voir :

Prononcer la résiliation du bail relatif au stationnement en raison du comportement des locataires ;

En conséquence, ordonner à M. [U] [B] et Mme [V] [L] de quitter les lieux en respectant les obligations du locataire ;

A défaut, l’autoriser à faire procéder à l’expulsion de M. [U] [B] et Mme [V] [L], ainsi que tous les occupants introduits de leur chef, passé le délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux, si nécessaire avec l’assistance de la force publique et après accomplissement des formalités prévues par la loi ;

Condamner solidairement M. [U] [B] et Mme [V] [L] au paiement des sommes suivantes:

— en deniers ou quittances valables, 948,67 euros (676,68 euros pour l’habitation et 271,89 euros pour le stationnement) au titre des loyers et charges dus au 14 octobre 2024, augmentée des loyers ayant couru jusqu’au jugement à intervenir, avec intérêts au taux légal à compter du commandement pour la somme énoncée dans les causes dudit commandement et de la présente assignation pour le surplus ;

— à compter de la date de résiliation du bail jusqu’à complète libération des lieux, une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer, charges et droits normalement dus, majorée des augmentations légales et contractuelles et sans tenir compte de l’APL,

—  3,98 euros par mois d’occupation au titre de l’assurance,

—  55,26 euros au titre des assurances impayées à la date du 14 octobre 2024,

—  500 euros au titre de l’indemnité de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens, dont le coût du commandement de payer et les frais d’assignation,

Juger n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à venir,

Appelée à l’audience du 13 mars 2025, l’affaire a été renvoyée à l’audience du 5 juin 2025, lors de laquelle PARTENORD HABITAT, représenté par son conseil, a maintenu ses demandes initiales.

Mme [V] [L], représentée par son conseil, demande au juge de :

— lui donner acte de ce qu’elle reconnaît devoir des sommes au titre des loyers impayés et du parking;

— débouter PARTENORD HABITAT de ses demandes de condamnations concernant le défaut d’assurance ;

— débouter PARTENORD HABITAT de sa demande de prononciation de la résiliation du bail ;

— lui accorder des délais de paiement dans la limite de 24 mois pour la dette de logement et celle du parking et, à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du contrat de bail uniquement pour le cas où les délais de grâce concernant la dette du parking ne seraient pas respectés ;

En tout état de cause,

— débouter PARTENORD HABITAT de sa demande de condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens ;

— dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il sera expressément renvoyé à l’assignation et aux écritures des parties pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.

M. [U] [B], cité à personne et avisé de la date de renvoi par lettre simple du 14 mars 2025, n’a pas comparu et n’était pas représenté.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 18 septembre 2025, prorogé au 20 novembre 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Le jugement est réputé contradictoire en application de l’article 473 alinéa 1 du code de procédure civile, dès lors qu’il est susceptible d’appel.

Selon l’article 472 du même code, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la preuve du bail verbal :

L’article 1709 du code civil définit le louage des choses comme le contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps et moyennant un certain prix.

Au regard de l’article 1714 du code civil et des articles 2 et 3 de la loi du 6 juillet 1989, l’écrit n’est pas une condition de validité du contrat de bail. Le bail verbal n’est donc pas nul, dès lors qu’aucune des parties n’exige de l’autre l’établissement d’un écrit.

En l’absence de contrat comportant des stipulations conformes aux dispositions de loi du 6 juillet 1989, le bailleur peut toujours se prévaloir de l’application du droit commun du louage.

Toutefois, il appartient à celui qui se prévaut du bail fait sans écrit de rapporter la preuve de l’existence et du contenu de ce contrat, et ce, par tous moyens, conformément aux dispositions de l’article 1715 du code civil, dès lors qu’il y a eu occupation effective du local loué.

En l’espèce, si un bail écrit établi dans les formes prévues par la loi du 6 juillet 1989 est communiqué par la société requérante, force est de constater que ce bail n’est pas signé par les locataires.

Toutefois, PARTENORD HABITAT verse aux débats un avis d’échéance pour le mois de juin 2023 ainsi qu’un décompte locatif dont il ressort que M. [U] [B] et Mme [V] [L] ont effectué des paiements réguliers pour l’occupation de l’emplacement de parking en cause. Au surplus, Mme [V] [L] ne conteste pas l’existence d’un contrat de location portant sur le stationnement n°[Immatriculation 2], situé [Adresse 3] à [Localité 8].

Il convient donc de considérer, au vu des pièces produites, que la preuve du bail verbal et de son prix est rapportée.

Sur le prononcé de la résiliation du bail :

En application des articles 1225, 1227 et 1228 du code civil :

La clause résolutoire précise les engagements dont l’inexécution entraînera la résolution du contrat.

La résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse, s’il n’a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l’inexécution. La mise en demeure ne produit effet que si elle mentionne expressément la clause résolutoire.

Le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

L’article 1229 du même code dispose que la résolution prend effet soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice.

Il appartient au juge d’apprécier souverainement si les manquements imputés au locataire sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat.

Il résulte des articles 1728 du Code civil, et 7a) de la loi du 6 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, que le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste en le paiement du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

En l’occurrence, PARTENORD HABITAT produit un décompte détaillé arrêté au 5 juin 2025 démontrant que M. [U] [B] et Mme [V] [L] restent lui devoir à cette date la somme de 134,53 euros, après soustraction des frais qui entrent dans les dépens et des cotisations d’assurance pour un montant de 71,48 euros en l’absence de preuve du respect de l’article 7 alinéas 11 et 12 de la loi 6 juillet 1989 des cotisations d’assurance non justifiées.

Le montant de l’impayé représente près de 2 termes de loyer impayés. Il apparaît au vu du relevé de compte que les locataires ont repris avant l’audience le paiement régulier de leur loyer et charges courants.

Dès lors, il convient de considérer que le non-paiement de deux termes de loyers ne caractérise pas un manquement suffisamment grave et persistant à l’obligation incombant au locataire en application de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 de payer les loyers et charges aux termes convenus de nature à justifier la résiliation du bail.

La demande de ce chef sera donc rejetée, de même que les demandes subséquentes d’expulsion et de condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation.

Sur le décompte des sommes dues :

Selon l’article 7 a de la loi du 6 juillet 1989, le locataire doit payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En application de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il résulte des pièces produites que l’arriéré locatif au titre du logement pour la période du 1er mai 2023 au 22 juin 2023, date de l’état des lieux de sortie, s’établit comme suit :

— loyers échus impayés : 773,98 euros + 567,59 euros = 1.341,57 euros

— régularisation de charges 2023 : 12,36 euros

— dépôt de garantie à déduire : 701 euros

— régularisation de charges 2022 à déduire : 90,80 euros

Soit un total restant dû de 562,13 euros.

Il ressort des développements précédents que les défendeurs sont redevables au 5 juin 2025, terme du juin non inclus, de la somme de 134,53 euros au titre des loyers et charges dus à cette date pour l’emplacement de stationnement.

M. [U] [B] et Mme [V] [L] ne justifient pas de paiements libératoires qui ne figureraient pas dans le décompte du bailleur en application de l’article 1353 alinéa 2 du code civil.

Aux termes de l’article 1310 du code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle, elle ne se présume pas.

En l’espèce, l’article 3/2 des conditions générales du contrat de location relatif au logement prévoit que les locataires sont tenus solidairement et indivisiblement à l’égard du bailleur des loyers, charges et accessoires dus en application du présent bail.

En revanche, il n’existe pas de clause de solidarité entre les locataires concernant le stationnement s’agissant d’un bail verbal. La demande de condamnation solidaire s’agissant du stationnement sera donc rejetée.

Par suite, M. [U] [B] et Mme [V] [L] seront condamnés solidairement à payer à PARTENORD HABITAT la somme de 562,13 euros au titre des loyers et charges dus au 22 juin 2023 pour le logement. Ils seront également condamnés à lui payer la somme de 134,53 euros au titre des loyers et charges dus pour l’emplacement de stationnement au 05 juin 2025, terme de juin 2025 non inclus.

Ces sommes seront assortis des intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur la demande de délais de paiement :

Selon l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’occurrence, Mme [V] [L], qui justifie de sa situation financière actuelle, est en situation de solder l’intégralité de la dette dans le délai légal de 24 mois.

Dès lors, Mme [V] [L] sera autorisée à se libérer de sa dette locative par mensualités de 25 euros, la dernière échéance soldant la dette, en plus du loyer et des charges courants, selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Sur les demandes accessoires :

M. [U] [B] et Mme [V] [L], parties perdantes, supporteront la charge des dépens, dont le coût du commandement de payer et de l’assignation.

L’équité commande de dire n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DEBOUTE l’Office Public de l’Habitat du Nord PARTENORD HABITAT de ses demandes de résiliation du bail verbal portant sur l’emplacement de stationnement n°[Immatriculation 2], situé [Adresse 3], à [Localité 9], d’expulsion et de condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation ;

CONDAMNE solidairement M. [U] [B] et Mme [V] [L] à payer à l’Office Public de l’Habitat du Nord PARTENORD HABITAT la somme de 562,13 euros au titre des loyers et charges dus pour le logement arrêté au 22 juin 2023, avec intérêts au taux légal à compter du jugement ;

CONDAMNE M. [U] [B] et Mme [V] [L] à payer à l’Office Public de l’Habitat du Nord PARTENORD HABITAT la somme de 134,53 euros au titre des loyers et charges dus pour l’emplacement de stationnement arrêté au 05 juin 2025, terme du mois de juin 2025 non inclus, avec intérêts au taux légal à compter du jugement ;

DEBOUTE l’Office Public de l’Habitat du Nord PARTENORD HABITAT de sa demande de condamnation solidaire s’agissant des sommes dues pour le stationnement ;

AUTORISE Mme [V] [L] à s’acquitter de la somme totale de 629,40 euros en 23 mensualités successives de 25 euros, outre une 24ème et dernière échéance égale au solde de la dette ;

DIT que chaque mensualité devra intervenir avant le 15 de chaque mois et pour la première fois avant le 15 du mois suivant la signification du présent jugement ;

DIT que toute mensualité restée impayée 15 jours après une mise en demeure demeurée infructueuse et adressée par lettre recommandée avec avis de réception justifiera que le solde de la dette devienne immédiatement exigible;

DIT n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE l’Office Public de l’Habitat du Nord PARTENORD HABITAT de toutes demandes plus amples ou contraires;

CONDAMNE M. [U] [B] et Mme [V] [L] aux dépens, dont le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

Ainsi jugé et prononcé le 20 novembre 2025 par mise à disposition au greffe.

LA CADRE GREFFIERE, LA JUGE,