TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Marc-robert HOFFMANN NABOT ; Monsieur [V] [M] ; Madame [F] [R]

Pôle civil de proximité

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PCP JTJ proxi fond

N° RG 25/01042 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7ET3

N° MINUTE :

8-2025

JUGEMENT

rendu le mercredi 20 août 2025

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE SISE [Adresse 4], représenté par son syndic l’agence FONCIA AGENCE CENTRALE, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représenté par M^e Marc-robert HOFFMANN NABOT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C1364

DÉFENDEURS

Monsieur [V] [M], demeurant [Adresse 1]

non comparant, ni représenté

Madame [F] [R], demeurant [Adresse 5]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sandra MONTELS, Vice-Présidente, statuant en juge unique

assistée de Antonio FILARETO, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 23 mai 2025

Délibéré le 20 août 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 20 août 2025 par Sandra MONTELS, Vice-Présidente assistée de Antonio FILARETO, Greffier

Décision du 20 août 2025

PCP JTJ proxi fond – N° RG 25/01042 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7ET3

EXPOSE DU LITIGE

Mme [F] [R] et M. [V] [M] sont copropriétaires indivis du lot n°13 dans l’immeuble situé [Adresse 3], soumis au régime de la copropriété.

Par actes de commissaire de justice des 3 et 22 janvier 2025, le syndicat des copropriétaires dudit immeuble représenté par son syndic la société FONCIA AGENCE CENTRALE a assigné respectivement M. [V] [M] et Mme [F] [R] devant le tribunal judiciaire de Paris afin d’obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

—  3157,65 euros au titre des charges de copropriété et des frais de recouvrement impayés arrêtées au 9 décembre 2024, appels provisionnels du 4è trimestre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, somme à parfaire,

—  2000 euros au titre de dommages-intérêts,

—  1500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

A l’audience du 23 mai 2025 le syndicat des copropriétaires, représenté par son conseil, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 3375,45 euros arrêtée au 22 mai 2025, 2è trimestre 2025 inclus. Il accepte le plan d’apurement de la dette proposé par Mme [F] [R].

En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation du syndicat des copropriétaires pour l’exposé de ses différents moyens.

Mme [F] [R] reconnait le principe et le montant de la dette et demande à pouvoir s’en acquitter en 4 mensualités. Elle sollicite le rejet de la demande de dommages-intérêts. Elle expose avoir rencontré des difficultés tant personnelles que matérielles pour régler les charges, les virements n’étant plus acceptés par le syndic. Elle conteste être de mauvaise foi. Elle déclare percevoir un salaire mensuel de 2600 euros et régler un loyer de 900 euros.

Bien que régulièrement assigné à personne, M. [V] [M] n’a pas comparu.

La décision a été mise en délibéré à ce jour par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Décision du 20 août 2025

PCP JTJ proxi fond – N° RG 25/01042 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7ET3

Aux termes de l’article 9 du code procédure civile il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En application de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux

Aux termes des alinéas 1 et 2 de l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de participer au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots. Aux termes de l’article 14-1 I de ladite loi le syndicat des copropriétaires vote chaque année un budget prévisionnel pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble. Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté mais l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

L’article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu’à l’établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l’approbation de l’assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l’assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d’exigibilité des provisions impayées.

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.

L’article 35 du décret du 17 mars 1967 précise les versements que peut exiger le syndic.

En application de l’article 42 de la même loi, les décisions d’une assemblée générale s’imposent aux copropriétaires tant que la nullité n’en a pas été prononcée et ce même si une procédure pour obtenir cette nullité a été diligentée. En effet, les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales ne suspendent que les travaux décidés par l’assemblée générale en application des articles 25 et 26 durant le délai de recours de deux mois. Le copropriétaire qui n’a pas contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, en application des textes visés ci-dessus et au vu des pièces produites par le syndicat des copropriétaires (relevé de propriété, relevé de compte pour la période comprise entre le 31 décembre 2023 et le 22 mai 2025 – 2è trimestre 2025 inclus, appels de fonds pour les années 2023 et 2024, procès-verbaux des assemblées générales des 15 juillet 2021, 25 mai 2022, 19 octobre 2023, 3 avril 2025) la créance de ce dernier est établie à hauteur de 1995,93 euros, déduction faite de la somme de 1379,52 euros (33,79+1,16+33,79+450+450+172,48+238,30) qui ne correspond pas à des charges de copropriété.

Il y a lieu de rappeler que l’obligation au paiement d’une somme d’argent est en principe divisible et qu’en application de l’article 1310 du code civil la solidarité ne se présume pas et doit être soit légale soit conventionnelle.

En cas d’indivision en particulier, les copropriétaires d’un lot sont tenus conjointement au paiement des charges et chacun est tenu de s’acquitter de sa quote-part à hauteur de ses droits dans l’indivision, sauf au syndicat des copropriétaires de justifier de l’existence d’une clause de solidarité insérée au règlement de copropriété.

En l’espèce le syndicat des copropriétaires, qui n’a pas produit le règlement de copropriété, ne justifie pas de l’existence d’une telle clause de solidarité. Il n’est pas davantage démontré l’existence d’une solidarité légale.

Mme [F] [R] et M. [V] [M] seront en conséquence condamnés à hauteur de leur part et portion dans l’indivision à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1995,93 euros au titre des charges et travaux impayés pour la période comprise entre le 31 décembre 2023 et le 22 mai 2025 – 2è trimestre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 22 janvier 2025 s’agissant de Mme [F] [R] et du 3 janvier 2025 s’agissant de M. [V] [M], en application des articles 36 et 64 du décret du 17 mars 1967.

Sur les frais nécessaires pour le recouvrement des charges

Aux termes de l’article 10-1 a) et dernier alinéa de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ; (…). Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

En l’espèce le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme de 937,35 euros correspondant aux termes de son assignation aux frais suivants : coût de la mise en demeure du 20 juin 2024, frais de rappel du 20 juin 2024, frais de mise en demeure du 20 juin 2024, frais de transmission du dossier au commissaire de justice, frais de transmission du dossier à l’avocat, coût de la sommation par commissaire de justice du 6 décembre 2024.

Or, il convient de relever qu’il n’est aucunement justifié des mises en demeure, de la relance, de la sommation par commissaire de justice. Est uniquement versée aux débats une mise en demeure par avocat du 10 décembre 2024 dont le paiement n’est pas sollicité par le syndicat des copropriétaires.

Par ailleurs, ce dernier ne rapporte pas la preuve que le syndic aurait accompli des diligences précises, inhabituelles et exceptionnelles sortant de sa gestion courante.

Le syndicat des copropriétaires sera en conséquence débouté de sa demande au titre des frais nécessaires.

Sur les délais de paiement

En application de l’article 1343-5 du code civil compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

En l’espèce, Mme [F] [R] sollicite des délais de paiement acceptés par le syndicat des Mme [F] [R]. Il sera dès lors fait droit à sa demande selon les modalités précisées au présent dispositif.

Sur la demande de dommages-intérêts

L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

Le syndicat des copropriétaires ne justifie ni de la mauvaise foi – qui ne résulte pas du seul défaut de paiement du débiteur- ni d’un préjudice subi distinct du retard apporté au paiement et compensé par les intérêts moratoires. Il y a lieu en conséquence de rejeter sa demande en paiement de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Mme [F] [R] et M. [V] [M], parties perdantes, supporteront conjointement les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Ils seront en outre condamnés conjointement à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

Le Tribunal judiciaire, statuant par jugement réputé contradictoire en premier ressort, mis à disposition au greffe :

CONDAMNE chacun à proportion de ses parts divises Mme [F] [R] et M. [V] [M] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] la somme 1995,93 euros au titre des charges et travaux impayés pour la période comprise entre le 31 décembre 2023 et le 22 mai 2025 – 2è trimestre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 22 janvier 2025 s’agissant de Mme [F] [R] et du 3 janvier 2025 s’agissant de M. [V] [M] ;

AUTORISE Mme [F] [R] à s’acquitter de la somme susvisée en quatre mensualités égales, le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification de la présente décision, la dernière mensualité étant majorée des intérêt et frais;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son terme, 15 jours après une mise en demeure restée infructueuse, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] de sa demande au titre des frais nécessaires et de sa demande de dommages-intérêts ;

CONDAMNE conjointement Mme [F] [R] et M. [V] [M] aux dépens ;

CONDAMNE conjointement Mme [F] [R] et M. [V] [M] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

LE GREFFIER LE PRESIDENT