TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 10] [1]

[1] Copies délivrées

le :

— M^e PETROUSSENKO / CCC + CE

— M^e ELBAZ / CCC

■

18° chambre

2ème section

N° RG 22/10159

N° Portalis 352J-W-B7G-CXF77

N° MINUTE : 3

Assignation du :

04 Août 2022

Contradictoire

JUGEMENT

rendu le 16 Octobre 2025

DEMANDERESSE

S.A.R.L. ISK RESTAURATION

[Adresse 4]

[Localité 3]

Monsieur [V] [L]

[Adresse 8]

[Localité 3]

représentés par Maître Sophie PETROUSSENKO de la SELEURL CABINET PETROUSSENKO, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #G0049

DÉFENDERESSE

S.C.I. LVIMM

[Adresse 1]

[Adresse 9]

[Localité 2]

représentée par Maître Evelyne ELBAZ de la SELARL CABINET ELBAZ – GABAY – COHEN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #L0107

Décision du 16 Octobre 2025

18° chambre 2ème section

N° RG 22/10159 – N° Portalis 352J-W-B7G-CXF77

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Sabine FORESTIER, Vice-présidente

Madame Lucie FONTANELLA, Vice-présidente

Madame Sophie GUILLARME, 1ère Vice-présidente adjointe

assistées de Monsieur Paulin MAGIS, Greffier, lors des débats, et de, Madame Vanessa ALCINDOR, Greffier, lors de la mise à disposition au greffe.

DEBATS

A l’audience du 10 Avril 2025, tenue en audience publique avis, a été donné aux parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 18 Septembre 2025. Délibéré prorogé au 16 Octobre 2025.

JUGEMENT

Rendu par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé du 27 décembre 2019, la S.C.I. LVIMM a consenti à la S.A.R.L. ISK RESTAURATION, représentée par son gérant monsieur [L] [V], un bail commercial portant sur des locaux sis [Adresse 6]) pour une durée de neuf années à compter du 02 janvier 2020 se terminant le 1er janvier 2029, moyennant un loyer de 20 400 € HT et HC par an, payable mensuellement et d’avance, avec une franchise de loyers sur les trois premiers mois « au titre des travaux d’aménagement à réaliser par le preneur ».

Le bail décrit des locaux comprenant « Au rez-de-chaussée, sur la [Adresse 11], à gauche de la loge, une boutique et arrière-boutique, d’une surface approximative de 34 m2. Le local dispose d’un conduit d’extraction avec une sortie en haut d’immeuble. »

Il stipule que les locaux sont à destination de « restaurant, avec cuisine sur place, vente de plats cuisinés, produits traiteurs, sandwicherie, salon de thé, plats à emporter et consommés sur place ».

Par acte sous seing privé du 28 décembre 2019, le même bail a été signé entre la S.C.I. LVIMM et monsieur [L] [V], « agissant tant en son nom personnel que pour le compte de la société en cours de formation ISK RESTAURATION qu’il entend se substituer tout en restant tenu des engagements du présent bail ».

La clause de destination figurant dans cet acte prévoit une activité de « restauration avec cuisine de repas chauds ou froids, sandwich, burger, vente de boisson et dessert, sur place ou à emporter, salon de thé ».

La S.A.R.L. ISK RESTAURATION a été immatriculée au registre du commerce et des sociétés le 05 février 2020.

La bailleresse a fait établir des devis pour remplacer le conduit l’extraction existant par un conduit d’extraction aux normes, ainsi qu’une étude de faisabilité confiée à un architecte.

Elle a sollicité du syndicat des copropriétaires de l’immeuble une autorisation de faire réaliser ces travaux qui lui a été refusée par résolution de l’assemblée générale des copropriétaires du 23 février 2021.

La bailleresse a assigné le syndicat des copropriétaires devant le tribunal judiciaire de PARIS par acte du 16 avril 2021 en sollicitant l’autorisation de réaliser ces travaux ainsi que des dommages et intérêts.

Le 1er décembre 2021, la locataire a assigné la bailleresse devant le juge des référés près le tribunal judiciaire de PARIS afin notamment qu’il :

— enjoigne ladite bailleresse de réaliser les travaux de mise en conformité du conduit d’extraction,

— dispense la locataire du paiement des loyers jusqu’à l’achèvement desdits travaux,

— subsidiairement qu’il ordonne une expertise pour déterminer les non-conformités,

— condamne la bailleresse à lui payer une indemnité provisionnelle à valoir sur un manque à gagner, un remboursement du pas-de-porte et l’indemnisation de l’achat de matériel et des travaux.

Par ordonnance du 18 février 2022, le juge des référés, considérant que le trouble manifestement illicite n’était pas caractérisé et qu’il existait une contestation sérieuse, a, renvoyant les parties à mieux se pourvoir, dit n’y avoir lieu à référé sur leurs demandes et leur a fait injonction de se rendre à une réunion d’information sur la médiation.

Par acte du 04 août 2022, la S.A.R.L. ISK RESTAURATION et monsieur [L] [V] ont assigné la S.C.I. LVIMM devant le tribunal judiciaire de PARIS, aux fins notamment de résolution judiciaire du bail aux torts de la bailleresse, ou, subsidiairement, de condamnation de celle-ci à réaliser les travaux de mise en conformité de l’extraction ainsi que de dispense de paiement des loyers pendant leur réalisation, outre le paiement d’une somme au titre d’un manque à gagner, d’un remboursement du pas-de-porte et de l’indemnisation de l’achat de matériel et des travaux, ainsi que l’indemnisation d’un préjudice moral.

Dans leurs dernières conclusions du 05 octobre 2023, la S.A.R.L. ISK RESTAURATION et monsieur [L] [V] sollicitent du tribunal de :

« A titre principal,

— Dire que le(s) bail (baux) signés entre les parties est (sont) nul(s) et de nul effet,

— Ordonner la restitution par les défendeurs aux demandeurs de toutes les sommes versées par ISK à savoir :

*le dépôt de garantie de 6800 € (4 mois de loyers),

*ainsi que le pas de porte de 15000 € indiqué au bail

*ainsi que la somme de 15 000 € supplémentaire réglée en espèces par les demandeurs au titre du pas de porte.

— A titre subsidiaire,

— PRONONCER la résiliation du bail aux torts exclusifs du bailleur

— Ordonner la restitution par les défendeurs aux demandeurs de toutes les sommes versées par ISK à savoir :

*le dépôt de garantie de 6800 € (4 mois de loyers),

*ainsi que le pas de porte de 15000 € indiqué au bail

*ainsi que la somme de 15 000 € supplémentaire réglée en espèces par les demandeurs au titre du pas de porte.

A titre infiniment subsidiaire,

— CONDAMNER la Société LVIMM à réaliser les travaux de mise en conformité du conduit d’extraction, à sa charge exclusive.

— DIRE que les demandeurs seront dispensés du paiement des loyers, charges et autres sommes réclamées par le bailleur, et ce jusqu’à la réalisation complète desdits travaux, attestée par un architecte aux frais avancés de la société LVIMM

En tout état de cause,

— Débouter la société LVIMM de toutes ses demandes, fins et conclusions,

— CONDAMNER la SCI LVIMM à verser aux demandeurs une somme de 685380 € à titre de dommages-intérêts au titre des préjudices subis subi par ceux-ci,

— Assortir la condamnation des intérêts au taux légal, et de la capitalisation des intérêts,

— CONDAMNER la SCI LVIMM à verser aux demandeurs la somme de 7500 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile

— CONDAMNER la SCI LVIMM aux dépens de l’article 699 cpc, y compris les frais de signification et d’exécution de la présente décision

—  Ordonner l’exécution provisoire de la présente décision, en vertu de l’article 515 du code de procédure civile. »

Dans ses dernières conclusions du 20 décembre 2023, la S.C.I. LVIMM sollicite du tribunal de :

« A titre principal,

— DEBOUTER la société ISK RESTAURATION et Monsieur [L] [V] de l’intégralité de leurs demandes.

A titre reconventionnel,

— A titre principal : Si les actes de la société en formation n’ont pas été repris par la société ISK RESTAURATION :

— CONDAMNER solidairement la société ISK RESTAURATION et Monsieur [L] [V] au paiement de la somme de 71.325,40 euros au titre des loyers, charges et accessoires impayés ;

— CONDAMNER solidairement la société ISK RESTAURATION et Monsieur [L] [V] au paiement de la somme de 15.000 euros à titre de dommages et intérêts pour défaut d’exploitation.

— CONDAMNER la société ISK RESTAURATION à remettre en l’état la devanture du local commercial, à ses frais.

— Subsidiairement, si les actes de la société en formation ont valablement été repris par la société ISK RESTAURATION :

— CONDAMNER la société ISK RESTAURATION au paiement de la somme de 71.325,40 euros au titre des loyers, charges et accessoires impayés ;

— CONDAMNER la société ISK RESTAURATION au paiement de la somme de 15.000 euros à titre de dommages et intérêts pour défaut d’exploitation.

— CONDAMNER la société ISK RESTAURATION à remettre en l’état la devanture du local commercial, à ses frais.

En tout état de cause,

— CONDAMNER la société ISK RESTAURATION au paiement de la somme de 15.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens. ».

Pour un exposé exhaustif des prétentions des parties, le tribunal se réfère expressément à leurs conclusions par application de l’article 455 du code de procédure civile.

La clôture de la mise en état a été prononcée par ordonnance du 06 mars 2024 et l’affaire a été fixée à l’audience de plaidoiries du 10 avril 2025 à 14h15.

Le 10 avril 2025, à 11h53, la S.C.I. LVIMM a adressé des « conclusions en rabat de clôture et actualisation », sollicitant du tribunal :

«  A titre principal,

—  ORDONNER LE RABAT DE LA CLOTURE

—  DECLARER RECEVABLE la société LVIMM en ses demandes

—  DEBOUTER la société ISK RESTAURATION et Monsieur [L] [V] del’intégralité de leurs demandes.

A titre reconventionnel,

—  A titre principal : Si les actes de la société en formation n’ont pas été repris par la société ISK RESTAURATION :

—  CONDAMNER solidairement la société ISK RESTAURATION et Monsieur [L] [V] au paiement de la somme de 101.206,60 euros, au titre des loyers, charges, accessoires impayés selon décompte arrêté au mois d’avril 2025, échéance d’avril inclus

—  CONDAMNER solidairement la société ISK RESTAURATION et Monsieur [L] [V] au paiement de la somme de 15.000 euros à titre de dommages et intérêts pour défaut d’exploitation.

—  CONDAMNER la société ISK RESTAURATION à remettre en l’état la devanture du local commercial, à ses frais.

—  ORDONNER la résiliation judiciaire du bail du 27.12.2019 conclu entre les sociétés LVIMM et ISK RESTAURATION concernant les locaux situés sis [Adresse 5].

—  ORDONNER l’expulsion immédiate et sans délai desdits locaux de la société ISK RESTAURATION, ainsi que de celle de tout occupant de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

—  AUTORISER la société LVIMM à faire transporter les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans tout garde meuble de leur choix aux frais, risque et péril de qui il appartiendra,

—  AUTORISER la société LVIMM à conserver le dépôt de garantie à titre

de dommages et intérêts conformément au bail et, à titre subsidiaire, à imputer le dépôt de garantie sur la dette locative,

—  CONDAMNER in solidum la société ISK RESTAURATION et Monsieur [L] [V] au paiement de la somme de 15.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

—  Subsidiairement, si les actes de la société en formation ont valablement été repris

par la société ISK RESTAURATION :

—  CONDAMNER la société ISK RESTAURATION au paiement de la somme de 101.206,60 euros, au titre des loyers, charges, accessoires impayés selon décompte arrêté au mois d’avril 2025, échéance d’avril inclus

—  CONDAMNER la société ISK RESTAURATION au paiement de la somme de 15.000 euros à titre de dommages et intérêts pour défaut d’exploitation.

—  CONDAMNER la société ISK RESTAURATION à remettre en l’état la devanture du local commercial, à ses frais.

—  ORDONNER la résiliation judiciaire du bail du 27.12.2019 conclu entre les sociétés LVIMM et ISK RESTAURATION concernant les locaux situés sis [Adresse 5].

—  ORDONNER l’expulsion immédiate et sans délai desdits locaux de la société ISK RESTAURATION, ainsi que de celle de tout occupant de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

—  AUTORISER la société LVIMM à faire transporter les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans tout garde meuble de leur choix aux frais, risque et péril de qui il appartiendra,

—  AUTORISER la société LVIMM à conserver le dépôt de garantie à titre de dommages et intérêts conformément au bail et, à titre subsidiaire, à imputer le dépôt de garantie sur la dette locative,

—  CONDAMNER la société ISK RESTAURATION au paiement de la somme de 15.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens. »

L’affaire a été mise en délibéré au 18 septembre 2025, prorogé au 16 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les conclusions aux fins de révocation de l’ordonnance de clôture et d’actualisation de créance

La défenderesse sollicite, au visa de l’article 803 du code de procédure civile, le rabat de l’ordonnance de clôture de la mise en état pour lui permettre d’actualiser le quantum de sa créance.

Elle explique qu’il ressort d’un problème informatique qu’elle n’a pas pris connaissance de l’ordonnance de clôture.

Selon l’article 15 du code de procédure civile :

« Les parties doivent se faire connaître mutuellement en temps utile les moyens de fait sur lesquels elles fondent leurs prétentions, les éléments de preuve qu’elles produisent et les moyens de droit qu’elles invoquent, afin que chacune soit à même d’organiser sa défense. »

L’article 802 du même code dispose que :

« Après l’ordonnance de clôture de la mise en état, aucune conclusion ne peut être déposée ni aucune pièce produite aux débats à peine d’irrecevabilité prononcée d’office.

Sont cependant recevables les demandes en intervention volontaire, les conclusions relatives aux loyers, arrérages, intérêts et autres accessoires échus et aux débours faits jusqu’à l’ouverture des débats, si leur décompte ne peut faire l’objet d’aucune contestation sérieuse, ainsi que les demandes de révocation de l’ordonnance de clôture.

(…) »

L’article 803 dudit code prévoit que l’ordonnance de clôture de la mise en état peut être révoquée, d’office ou à la demande des parties, s’il se révèle une cause grave depuis qu’elle a été rendue.

En l’espèce, la bailleresse ne justifie pas d’une cause grave et postérieure à l’ordonnance de clôture justifiant sa révocation, dès lors qu’elle ne fait qu’alléguer de façon imprécise et sans justificatif d’un problème informatique qui l’aurait empêchée de prendre connaissance de l’ordonnance de clôture.

En outre, force est de constater que les conclusions aux fins de révocation de clôture contiennent de nouvelles demandes au fond sans lien avec l’actualisation de sa créance et que, cette demande d’actualisation, trop tardive pour permettre à la partie adverse d’en prendre connaissance, de déterminer si elle est susceptible de contestation sérieuse et éventuellement d’y répondre, n’est pas recevable.

Il convient en conséquence de rejeter la demande de révocation de l’ordonnance de clôture de la mise en état et de constater l’irrecevabilité des demandes contenues dans les conclusions du 10 avril 2025.

Par suite, le tribunal statuera en considération des dernières conclusions de la bailleresse antérieures à la mise en état.

Sur la demande d’annulation du bail/des baux pour vice du consentement

Il y a lieu au préalable de préciser, dès lors que les demandeurs visent les deux baux conclus les 27 et 28 décembre 2019, que le second est une régularisation du premier, signé par une société qui n’avait pas encore la personnalité juridique ; il n’y a donc qu’un seul bail, conclu le 27 décembre 2019 et régularisé le 28 décembre 2019.

Les demandeurs se prévalent en premier lieu d’un dol commis par la bailleresse, exposant qu’elle a caché à la locataire l’absence de conduit d’extraction des fumées de cuisine conforme aux normes, alors qu’il s’agissait d’un élément déterminant de son consentement à conclure le bail, que son gérant était novice en matière de restauration, s’agissant de sa première affaire, tandis que la bailleresse en avait connaissance, s’agissant d’un professionnel de la location de bien immobilier, qui en outre a fait établir un devis dès février 2019 pour une mise en conformité.

Ils ajoutent de façon surabondante que la bailleresse ne pouvait lui louer des locaux à usage de restaurant alors qu’un bar-brasserie était déjà exploité dans l’immeuble et que l’article 1er-8 du règlement de copropriété interdit l’exercice d’une profession semblable à celle que l’un des copropriétaires a déjà installée.

En second lieu, ils font valoir que lors de la conclusion du contrat, la locataire a été induite en erreur sur les qualités essentielles de la prestation du bailleur.

La défenderesse leur oppose que le bail est valable dès lors que la locataire s’est déplacée avant sa conclusion pour vérifier l’extraction et si celle-ci satisfaisait à l’exercice de sa future activité, qu’elle n’a élevé ensuite aucune contestation, expliquant qu’initialement celle-ci entendait y exercer une activité de salon de thé, et que ce n’est que par la suite, lorsqu’elle a décidé d’y exploiter un restaurant traditionnel exigeant une extraction plus puissante, que la bailleresse a effectué les démarches nécessaires à la pose d’une extraction adaptée.

Elle relève que la demanderesse ne démontre aucune manœuvre dolosive ni intention frauduleuse de sa part, pas plus que de ce qu’elle a été induite en erreur.

Sur ce,

Les articles 1130 et suivants du code civil disposent notamment que :

— L’erreur, le dol et la violence vicient le consentement lorsqu’ils sont de telle nature que, sans eux, l’une des parties n’aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes.

— Leur caractère déterminant s’apprécie eu égard aux personnes et aux circonstances dans lesquelles le consentement a été donné. (article 1130)

— Les vices du consentement sont une cause de nullité relative du contrat. (article 1131)

— L’erreur de droit ou de fait, à moins qu’elle ne soit inexcusable, est une cause de nullité du contrat lorsqu’elle porte sur les qualités essentielles de la prestation due ou sur celles du cocontractant. (article 1132)

— Les qualités essentielles de la prestation sont celles qui ont été expressément ou tacitement convenues et en considération desquelles les parties ont contracté. (article 1133, alinéa 1er)

— Le dol est le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des manœuvres ou des mensonges.

— Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie. (article 1137)

La preuve de la réunion des éléments constitutifs de l’erreur ou du dol doit être rapportée par la partie qui sollicite l’annulation d’un acte de ce chef.

En l’espèce, force est de constater qu’il ressort d’un échange de messages de type SMS, produit aux débats par la demanderesse, que monsieur [L] [V] a écrit au représentant de la future bailleresse, le 17 décembre 2019, soit peu de temps avant la signature du bail, lui demandant :

« Je voudrais savoir si c’est possible d’avoir le numéro du propriétaire du pressing (le tribunal précise qu’il s’agit du précédent occupant des lieux loués) pour qu’il me dise quand est-ce qu’il sera au magasin. Je souhaite aller voir l’extraction avec le technicien. Je vous remercie d’avance. »

Il ressort clairement de ce message que le gérant de la locataire était conscient de l’importance de disposer d’une extraction conforme aux normes pour exercer l’activité de restauration et a prévu de la faire contrôler par un technicien.

En outre, il n’est pas soutenu que cet examen avec ledit technicien dans les locaux loués n’a pas eu lieu, ni démontré que, comme le prétendent la locataire et son gérant, ils n’auraient été informés qu’ultérieurement de l’absence d’extraction conforme aux normes, lors d’une visite du syndic de la copropriété, au cours de leurs travaux dans les lieux.

Ainsi, il n’apparaît pas que les demandeurs ignoraient, au moment de la conclusion du bail, que l’extraction existante dans les lieux loués n’était pas conforme aux normes applicables en matière d’évacuation des fumées de cuisine de restaurant.

Or, pour que le dol de la bailleresse soit caractérisé, il conviendrait que l’information sur le défaut de conformité de l’extraction aux normes qu’il lui est reproché de ne pas avoir porté à la connaissance de son cocontractant ait été ignorée de celui-ci ; tel n’est pas le cas, peu important qu’elle ait agi en qualité de professionnelle de la location ou non.

Par ailleurs, dans ces conditions, il n’est pas non plus justifié d’une erreur des demandeurs sur le défaut de conformité de l’extraction.

En conséquence, les demandeurs, échouant à prouver un dol ou une erreur ayant vicié leur consentement lors de la conclusion du bail, la demande d’annulation du bail sera rejetée.

Sur la demande de résiliation judiciaire du bail

Les demandeurs sollicitent à titre subsidiaire la résolution du bail aux torts de la bailleresse, se prévalant d’un manquement à son obligation de délivrer des locaux conformes à leur destination prévue au bail qui prévoit une activité de « restauration », alors que lesdits locaux ne sont pas équipés d’un système d’extraction des fumées conforme à la réglementation lui permettant d’exercer une telle activité.

Ils soutiennent également qu’elle a manqué à son obligation d’information sur ce qu’ils considèrent constituer aussi un vice caché et à son obligation de jouissance paisible des locaux.

La bailleresse réplique que la locataire a signé le bail en connaissance de l’extraction alors existante, qui était suffisante pour l’activité qu’elle avait alors décidé d’exercer, de salon de thé avec une restauration ne nécessitant pas de changer le conduit, que cette extraction était alors conforme à la destination contractuelle.

Elle expose que ce n’est que par la suite que la locataire a décidé de transformer son activité en restaurant traditionnel nécessitant une extraction plus puissante, dont l’installation n’est mise à la charge du bailleur par aucune stipulation du bail, qui prévoit que les mises en conformité sont à la charge du locataire.

Elle conteste par ailleurs que les demandeurs puissent invoquer une obligation d’information d’un professionnel envers un consommateur ou un vice caché, alors qu’ils ont conclu un bail et non une vente et que la locataire a pu constater l’extraction existante avant sa signature.

Sur ce,

L’article 1224 du code civil prévoit que la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire, soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

Selon les articles 1227 et 1228 suivants, la résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice ; le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur ou allouer seulement des dommages et intérêts.

Le juge apprécie souverainement si les manquements imputés à l’une ou l’autre des parties sont assez graves pour justifier la résiliation.

L’article 1719 du code civil dispose que :

« Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière:

1°De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. (…)

2°D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée;

3°D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail; (…) »

Il est constant que l’obligation de délivrance inclut la fourniture d’un bien conforme à l’usage auquel il est destiné, notamment d’un système d’extraction des fumées de cuisson nécessaire à l’activité de restauration convenue dans le bail.

L’article 1741 dudit code dispose que le contrat de louage se résout par la perte de la chose louée, et par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements.

En l’espèce, le bail du 27 décembre 2019 stipule que les locaux sont à destination de « restaurant, avec cuisine sur place, vente de plats cuisinés, produits traiteurs, sandwicherie, salon de thé, plats à emporter et consommés sur place ».

La clause de destination figurant dans le bail régularisé du 28 décembre 2019 prévoit une activité de « restauration avec cuisine de repas chauds ou froids, sandwich, burger, vente de boisson et dessert, sur place ou à emporter, salon de thé ».

Il y a lieu de constater que, bien que rédigées différemment, ces deux clauses prévoient une activité de restauration, et notamment de « cuisine sur place, vente de plats cuisinés » pour l’une, de « cuisine de repas chauds » pour l’autre ; cette destination contractuelle de restauration, sans restriction de cuisson, exige un système d’extraction des fumées de cuisine répondant à des normes spécifiques auxquelles il n’est pas contesté que l’installation existant dans les lieux loués ne répondait pas.

Cette stipulation, qui prévoit sans ambiguité ni condition une activité de restauration complète, contredit l’explication de la bailleresse selon laquelle il avait été convenu que la locataire n’exploiterait qu’un salon de thé avec une activité de cuisine pour laquelle l’extraction existante était suffisante.

En tout état de cause, et à supposer la bailleresse admise à rapporter la preuve d’une destination différente de celle mentionnée dans le bail, elle échoue à en justifier.

En effet, la connaissance par les demandeurs de l’absence d’extraction conforme aux normes ne se confond pas avec une acceptation de ce défaut de conformité, d’autant que moins de deux mois après la signature du bail, au cours des travaux d’aménagement du local, la défenderesse avait déjà fait des démarches pour y remédier et obtenu deux devis de remplacement du conduit d’évacuation des fumées.

Le projet de n’exploiter qu’un salon de thé ne ressort d’aucun des éléments de la cause, si ce n’est des allégations de la bailleresse dans ses conclusions en défense.

Celle-ci ne justifie que d’un simple changement d’enseigne (« Tout Frais Tout Chaud » devenu « Le Balonet »), qui permet, tout au plus, de constater un changement de modalités ou de concept d’une activité qui restait celle de restauration, avec les mêmes besoins en matière d’extraction.

Elle rappelle la situation exposée dans la présentation du projet par l’auteur de l’étude de faisabilité du 08 juin 2020 (« L’exploitant du restaurant, dans le cadre d’une réfection, souhaite mettre en place une nouvelle installation d’extraction… »), lequel cependant a pu se contenter de reprendre les déclarations de la bailleresse sans les vérifier et, en tout état de cause, ne donne pas d’indication suffisamment précise pour qu’il puisse en être tiré des conséquences.

Ainsi, il convient de retenir que la bailleresse était bien tenue de fournir à sa locataire, dès l’origine, des locaux dotés d’un système d’extraction suffisant pour l’exploitation d’un fonds de commerce de restauration tel que prévu au bail.

Il est constaté que si la bailleresse a obtenu de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble, le 05 juillet 2023, l’autorisation d’installer un système d’extraction conforme aux normes, il n’est pas prétendu ni avéré que cette autorisation a été suivie d’effet, et l’installation effectuée.

Il est donc justifié d’un manquement de la bailleresse à son obligation de délivrer un bien conforme à sa destination contractuelle.

La locataire ayant été privée d’un local conforme aux normes pendant plusieurs années après la conclusion du bail, empêchant son exploitation, la faute de la bailleresse revêt une gravité suffisante pour justifier la résiliation dudit bail à ses torts.

L’inexécution remontant à l’époque de la signature du bail, il convient d’en prononcer la résolution, emportant l’anéantissement rétroactif de toutes les obligations nées de cet acte.

Par conséquent, il convient de condamner la bailleresse à restituer à la locataire les sommes qui lui ont été payées en exécution du bail et à indemniser la locataire des dommages subis.

En premier lieu, elle devra lui rembourser le montant du dépôt de garantie de 6 800 € qui a vocation à être entièrement restitué au preneur en fin de bail, s’il ne doit de somme au titre d’un arriéré locatif ou de réparations à sa charge.

Elle devra également lui restituer la somme de 15 000 € versée au titre du pas-de-porte prévu par le bail, dont le paiement n’est pas discuté.

En revanche, la somme supplémentaire de 15 000 € que la locataire prétend avoir réglée à ce même titre ne lui sera pas payée, dès lors que la bailleresse conteste l’avoir reçue et que les justificatifs de retraits de sommes d’argent en banque produits aux débats ne permettent pas au tribunal de constater qu’ils ont effectivement été utilisés pour lui régler la somme litigieuse.

En deuxième lieu, la locataire réclame une indemnité au titre d’une perte de chiffre d’affaires qu’elle était en droit d’escompter, qu’elle chiffre de la façon suivante :

26 couverts x 7,50 € le couvert en moyenne x 2 services par jour x 365 jours x 4 ans = 569 400 €, outre les aides financières de l’État perdues pendant deux ans (au motif qu’elle n’a pu bénéficier de l’aide aux entreprises mise en place dans la suite du confinement).

La bailleresse conteste cette demande, faisant valoir que le défaut d’exploitation résulte d’un choix de la locataire que rien n’empêchait d’utiliser le local, que le calcul de la somme réclamée est injustifié et fantaisiste, reposant sur un chiffre d’affaires qui aurait été réalisé sans aucun jour de fermeture annuelle, avec un service complet tous les jours, même pendant les fermetures administratives.

Si le tribunal a jugé que le défaut d’exploitation du restaurant était imputable à la bailleresse, il relève néanmoins que la perte de revenus escomptés par la locataire n’est pas démontrée.

En effet, non seulement elle ne peut être constatée à partir d’un calcul qui n’est fondé sur aucun élément probant, mais en tout état de cause, un manque à gagner, même si elle ne le qualifie pas ainsi, ne s’évalue pas simplement en chiffre d’affaires potentiel, mais selon le revenu qui aurait pu être tiré de l’activité après avoir retraité toutes les charges d’exploitation, qui sont passées sous silence alors que le différentiel n’aurait pas forcément été positif.

Dans ces conditions, la demande d’indemnité à ce titre sera rejetée.

En troisième lieu, la locataire sollicite une indemnité de 71 650,40 € HT, soit 85 980,48 € TTC, au titre des dépenses qu’elle a effectuées pour réaliser les travaux d’aménagement du local commercial et acheter une partie du matériel nécessaire à son exploitation.

La défenderesse, outre sa discussion sur l’imputabilité de ce dommage et sa contestation de la valeur probante de divers éléments de preuve produits, prétend qu’il convient de tenir compte des amortissements et que l’indemnisation suppose que ces aménagements soient acquis au bailleur.

Il ressort des photographies des lieux loués que la locataire a effectivement réaménagé les locaux précédemment exploités à usage de pressing en commerce de bouche avec une décoration correspondante (revêtements muraux, éclairages en plafond, comptoir et étagères, etc), des tables et chaises, des appareils de cuisson et une vitrine réfrigérante.

Les pièces produites par la locataire ne permettent pas au tribunal de chiffrer précisément ses dépenses ; il ne peut reprendre pièce par pièce les dizaines de factures et tickets de caisse produits par la locataire, portant parfois sur de petites sommes ou de nombreux articles, pour certains difficilement lisibles, souvent sans indication permettant de vérifier leur emploi effectif dans le commerce des demandeurs, ceux-ci n’ayant d’ailleurs pas eux-mêmes donné d’explication détaillée sur ces dépenses.

Il procèdera donc à une estimation globale des dépenses au vu à la fois des photographies prises dans les lieux et des justificatifs de coûts, ainsi que de leur date (les dépenses étant censées avoir été effectuée au début de l’année 2020) en écartant les éléments dont la force probante est sérieusement contestée.

La locataire établit notamment les achats suivants : tablettes, menus plastifiés, plafonniers, plats et couverts, chez IKEA (des tickets mentionnant cependant des retours), miroir, quincaillerie et menuiserie chez Leroy Merlin, articles divers chez Action, tampon, tables, banquette, distributeur de savon, chaises, friteuse et table à snacker chez LE CHR, friteuse chez Métro (ces matériels apparaissant sur les photographies des lieux).

Il est également justifié d’une dépense de 46 200 € TTC pour les travaux de rénovation de la société GREGORI BATI FRANCE (la facture du 17 mars 2020 étant suffisante, sans qu’il soit nécessaire, comme le prétend la défenderesse, qu’elle comporte la mention « acquittée »), de 1 675 € pour l’installation d’une enseigne selon facture PRINMARKET du 07 septembre 2020, de 340 € pour l’intervention d’un plombier le 26 novembre 2020, de 650 € pour la réparation du rideau métallique, de 100 € pour le ramonage de la chaudière le 06 février 2020, outre un abonnement FREE d’avril 2020 à avril 2021 (soit sur la période pendant laquelle la locataire espérait encore commencer son activité) de 49 €/mois et de 5 390 € pour l’achat de divers matériels de cuisine et présentation (présentoir à gâteaux réfrigéré, rayonnage, trancheuse, table en inox, etc) auprès de la société DJOUHER le 13 juillet 2020.

Le tribunal écartera notamment la facture de la cafetière KRUPS du 26 février 2020, l’achat d’objets divers et bibelots EMMAÜS, (la destination des biens ainsi acquis étant ignorée), et une prétendue facture d’achat de matériel professionnel de cuisine d’occasion auprès de monsieur [H] car la photographie d’un écran d’ordinateur ne permet pas de vérifier de l’authenticité de cet élément.

Au vu de l’ensemble de ces éléments, il convient d’allouer à la locataire une indemnité de 60 000 € au titre des dépenses effectuées à perte dans les lieux.

Conformément aux articles 1231-7 et 1343-2 du code civil, la somme allouée aux demandeurs produira des intérêts au taux légal à compter du présent jugement, qui seront capitalisés dès lors qu’ils seront dus depuis plus d’un an.

Sur les demandes reconventionnelles de la bailleresse

Il convient de constater que celle-ci ne peut prétendre à l’exécution d’obligations nées du bail litigieux qui est rétroactivement anéanti.

En conséquence, sa demande de paiement de loyers, charges et accessoires prévus audit bail, de même que sa demande d’indemnisation pour le non-respect de la clause relative à l’exploitation des lieux loués, ne peuvent qu’être rejetées.

La demande de remise en état de la devanture aux frais des demandeurs, auxquels il est fait grief de l’avoir modifiée sans autorisation de la bailleresse et de la copropriété, ne peut davantage prospérer.

En effet, non seulement la locataire, qui n’a pu y exploiter son activité, a déboursé ses investissements d’aménagement à perte par la faute de la bailleresse, mais, en tout état de cause, cette demande de « remise en état » est trop imprécise pour que le tribunal puisse ordonner une quelconque exécution de travaux de remise en état déterminés.

Cette demande sera également rejetée.

Sur les demandes accessoires

La défenderesse, qui succombe, sera condamnée aux dépens de l’instance, ainsi qu’à payer une somme de 5 000 € aux demandeurs au titre de leurs frais irrépétibles.

Il est rappelé que la présente décision est, de droit, exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, contradictoirement et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

REJETTE la demande de révocation de l’ordonnance de clôture de la mise en état du 06 mars 2024 ;

DÉCLARE irrecevables les demandes au fond contenues dans les conclusions du 10 avril 2025 ;

REJETTE la demande d’annulation du bail du 27 décembre 2019, régularisé le 28 décembre 2019, pour vice du consentement ;

PRONONCE la résolution du bail commercial du 27 décembre 2019, régularisé le 28 décembre 2019, portant sur des locaux sis [Adresse 7] ;

CONDAMNE en conséquence la S.C.I. LVIMM à payer à la S.A.R.L. ISK RESTAURATION et à monsieur [L] [V] :

— une somme de six-mille-huit-cents euros (6 800 €) à titre de restitution du dépôt de garantie ;

— une somme de quinze-mille euros (15 000 €) à titre de restitution du pas-de-porte ;

— une somme de soixante-mille euros (60 000 €) au titre des dépenses effectuées à perte dans les lieux loués ;

— les intérêts au taux légal produits par ces sommes à compter du présent jugement, qui seront capitalisés dès lors qu’ils seront dus depuis plus d’un an ;

REJETTE la demande de paiement d’une somme supplémentaire de 15 000 € versée au titre du pas-de-porte ;

REJETTE les demandes reconventionnelles de la S.C.I. LVIMM de paiement de loyers, charges et accessoires impayés, d’indemnisation pour non-respect de la clause relative à l’exploitation des lieux loués et de remise en état de la devanture ;

CONDAMNE la S.C.I. LVIMM aux dépens ainsi qu’à payer une somme de cinq-mille euros (5 000 €) à la S.A.R.L. ISK RESTAURATION et à monsieur [L] [V] en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Fait et jugé à [Localité 10] le 16 Octobre 2025.

Le Greffier Le Président

Vanessa ALCINDOR Sabine FORESTIER