TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : M^e Gérard FAIVRE

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Elie LELLOUCHE

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 25/00604 – N° Portalis 352J-W-B7J-C62CG

N° MINUTE :

1/2026

JUGEMENT

rendu le vendredi 17 avril 2026

DEMANDERESSE

Madame [P] [F], demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Elie LELLOUCHE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C1021

DÉFENDEUR

Association CPCV ILE DE FRANCE, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représenté par M^e Gérard FAIVRE, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : #156

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sandra MONTELS, Vice-Présidente, juge des contentieux de la protection

assistée de Sirine BOUCHAOUI, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 06 février 2026

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 17 avril 2026 par Sandra MONTELS, Vice-Présidente assistée de Sirine BOUCHAOUI, Greffier

Décision du 17 avril 2026

PCP JCP fond – N° RG 25/00604 – N° Portalis 352J-W-B7J-C62CG

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 30 mars 2016, Mme [P] [F] a consenti un bail d’habitation à l’association CPCV ILE DE FRANCE sur des locaux situés [Adresse 3], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 923,19 euros et d’une provision pour charges de 51,14 euros outre un dépôt de garantie de 923,19 euros.

Un état des lieux de sortie a été réalisé le 30 mars 2022 mais Mme [P] [F] n’a pu reprendre possession des lieux que le 17 mai 2022 après l’enlèvement de la porte anti-squat.

Par acte de commissaire de justice du 23 décembre 2024, Mme [P] [F] a assigné l’association CPCV ILE DE FRANCE devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris afin d’obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

—  31940,34 euros à titre de solde de leur compte locatif,

—  3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Appelée à l’audience du 21 mai 2025, l’affaire a été renvoyée à plusieurs reprises afin de permettre aux parties de se mettre en état et a été retenue à l’audience du 6 février 2026.

À l’audience du 6 février 2026 Mme [P] [F], représentée par son conseil qui a déposé des conclusions soutenues oralement, demande sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— La déclarer recevable et bien fondée en toutes ses demandes, fins et conclusions ;

— Débouter la CPCV ILE DE FRANCE de toutes ses demandes, fins et conclusions ;

— A titre principal : condamner la CPCV ILE DE FRANCE à lui verser la somme de 31 321,81 euros au titre des détériorations commises dans le logement, assortie du taux d’intérêt conventionnel de 10%,

— À titre subsidiaire : condamner la CPCV ILE DE FRANCE à lui verser la somme de 7 499,91 euros, correspondant aux sommes engagées par Mme [F] pour la remise en état du bien, assortie du taux d’intérêt conventionnel de 10%,

En tout état de cause : condamner la CPCV ILE DE FRANCE à lui verser les sommes suivantes :

—  1 386,93 euros au titre des loyers, charges locatives et indemnité contractuelle de libération incomplète restants dus assortis du taux d’intérêt conventionnel de 10%,

—  88,96 euros au titre de la taxe sur les ordures ménagères 2022 assortis du taux d’intérêt conventionnel de 10%,

—  6 135 euros au titre de la perte de chance,

—  3 000 euros au titre de la résistance abusive,

—  3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

L’association CPCV ILE DE FRANCE, représentée par son conseil qui a déposé des conclusions soutenues oralement, demande :

— Débouter Mme [P] [F] de sa demande formée au titre d’un complément d’indemnités d’occupation,

— Lui donner acte de ce qu’elle propose de voir allouer au titre des réparations locatives l’abandon du dépôt de garantie d’un montant de 923,19 euros ainsi qu’une indemnité forfaitaire limitée à 1500 euros,

— Débouter Mme [P] [F] de sa demande au titre de la perte de chance,

— Débouter Mme [P] [F] de ses demandes de dommages et intérêts et d’indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner Mme [P] [F] à lui payer la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties visées ci-dessus pour l’exposé de leurs différents moyens.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

Il convient de rappeler que les demandes de constat et dire et juger ne constituent pas des prétentions mais uniquement un rappel des moyens et qu’il n’y a donc pas de lieu de statuer sur ce point, le tribunal n’en étant pas saisi.

A titre liminaire il y a lieu de relever que le contrat conclu entre Mme [P] [F] et l’association CPCV ILE DE FRANCE relève du dispositif d’intermédiation locative « Louez solidaire et sans risque » financé par le département de [Localité 1] dans le cadre du Fonds de Solidarité Logement afin de permettre le logement de ménages défavorisés. Il est expressément soustrait aux dispositions de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur l’arriéré locatif et l’indemnité de libération incomplète

En application de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Aux termes de l’article 9 du code procédure civile il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Aux termes de l’article 1103 du code civil les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 1709 du code civil dispose que le louage des choses est un contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s’oblige de lui payer.

En application de l’article 1728 le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

L’article 1188 du code civil dispose que le contrat s’interprète d’après la commune intention des parties plutôt qu’en s’arrêtant au sens littéral de ses termes. Lorsque cette intention ne peut être décelée, le contrat s’interprète selon le sens que lui donnerait une personne raisonnable placée dans la même situation.

En l’espèce, Mme [P] [F] sollicite la condamnation de l’association CPCV ILE DE FRANCE au paiement de la somme de 1 386,93 euros au titre des loyers, charges locatives et indemnités contractuelle de libération incomplète restants dus pour la période du 30 mars 2022, date de l’état des lieux de sortie, et le 17 mai 2022, date de retrait de la porte anti-squat qu’elle considère être la véritable date de libération des lieux, avec intérêts au taux conventionnel de 10% prévus par l’article 14 du contrat de bail.

L’association CPCV ILE DE FRANCE considère avoir réglé le loyer jusqu’au 17 mai 2022.

L’article 14 du contrat de bail stipule : « En cas de non-paiement à l’échéance par le locataire du loyer, de ses charges accessoires et de toute autre somme due en vertu des présentes, les sommes impayées produiront intérêt au taux légal (ou au taux conventionnel de 10%) au profit du bailleur. En outre, si à l’expiration de la location, le locataire ne libère pas l’immeuble loué, pour quelque cause que ce soit, il devra verser au bailleur une indemnité égale à 61,01 euros (indemnité égale au double du montant du loyer journalier), par jour de retard et ce jusqu’à complet déménagement et restitution des clés. »

Au vu des pièces versées aux débats, à savoir le décompte établi par Mme [P] [F] et l’extrait du [Localité 2] livre produit par l’association CPCV ILE DE FRANCE, il apparait d’une part que cette dernière a réglé l’intégralité du loyer et de la provision pour charges du mois de mars 2022. Elle n’est donc pas redevable du loyer et de l’indemnité de non-libération pour les 29 et 30 mars 2022 d’un montant de 65,65 euros. D’autre part elle a non seulement réglé les loyer et provisions du mois d’avril à hauteur de 1830 mais a également réglé la somme de 1037 euros le 4 juin 2022, somme qui n’apparait pas au décompte de Mme [P] [F].

Il s’ensuit que l’association CPCV ILE DE FRANCE reste redevable de la somme de 218,63 euros (1386,93 – 62,35-3,30 – 65,65 – 1037).

S’agissant de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères pour l’année 2022 dont Mme [P] [F] a justifié, l’association CPCV ILE DE FRANCE ne conteste pas devoir la somme de 88,96 euros.

L’association CPCV ILE DE FRANCE est en conséquence condamnée à payer ces sommes à Mme [P] [F].

S’agissant des intérêts, la clause du contrat susvisée est contradictoire en ce qu’elle prévoit l’intérêt au taux légal et entre parenthèses : « ou au taux conventionnel de 10% ». Il appartenait aux parties de faire un choix entre ces deux options. La clause doit être appréciée en ce sens que les parties ont entendu appliquer le taux légal, le taux conventionnel n’apparaissant qu’en deuxième lieu et de surcroit entre parenthèses. Les sommes porteront en conséquence intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Sur les réparations locatives

L’article 1730 du code civil dispose que s’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure.

En l’espèce l’état des lieux d’entrée a été effectué contradictoirement le 30 mars 2016 et celui de sortie a été réalisé par commissaire de justice le 30 mars 2022.

Il en ressort :

— entrée :

état des lieux d’entrée : parquet en bon état ; murs et plafond : peinture en bon état (traces noires) ; interphone en bon état

état des lieux de sortie : parquet rayé et gondolé ; présence d’une porte anti squat, la porte d’origine se trouve dans le hall d’entrée ; serrure hors d’état d’usage, clé cassée à l’intérieur, plusieurs trous en partie supérieure.

Les dégradations portent ainsi sur : parquet, porte d’entrée, interphone.

— WC :

état des lieux d’entrée : en bon état

état des lieux de sortie : plinthe ébréchée ; traces de peinture sur la barre de seuil ; traces de colle sur la porte d’accès à la tuyauterie

Les dégradations portent sur : plinthe, barre de seuil, porte d’accès à la tuyauterie.

— salle de bains :

état des lieux d’entrée: murs : faïence et peinture en bon état, trous ; plafond : en bon état ; radiateur en bon état

état des lieux de sortie : trous dans le carrelage mural ; joints sales de couleur noire ; trous au-dessus du cadre de porte ; trous mal rebouchés sur la porte ; le radiateur mural ne fonctionne pas et est ébréché ; sol carrelé en bon état

Les dégradations portent sur : joints, cadre de porte, porte, radiateur mural.

— séjour :

état des lieux d’entrée : parquet en bon état ; murs en bon état (traces noires et trous) ; plafond en bon état , traces noires sur les plinthes

état des lieux de sortie : parquet rayé en de nombreux endroits ; absence d’un cache prise ; trois traces d’enduit sur le mur droit ; les radiateurs fonctionnent ; murs, plafonds, fenêtres et volets en bon état.

Les dégradations portent sur : parquet, un cache-prise, mur droit.

— coin cuisine :

état des lieux d’entrée : parquet en bon état, murs en bon état (traces noires), plafond en bon état ; plan de travail brûlé

état des lieux de sortie : nombreux éclats et impacts sur le plan de travail, façade des tiroirs et meubles jaunie et en mauvais état avec éclats de peinture et rayures ; défaut de maintien des éléments mobiliers hauts en position ouverte ; impact et dégradation du carrelage en extrémité droite de l’entrée, robinet pas correctement fixé ; trois et légères ébréchures sur le carrelage mural ; hotte aspirante sale ; fil luminaire du plafond pas couvert par une gaine

Les dégradations portent sur : plan de travail qui était néanmoins déjà brûlé à l’entrée dans les lieux, façade des tiroirs et meubles, carrelage, robinet, hotte aspirante, luminaire du plafond.

— chambre :

état des lieux d’entrée : parquet en bon état ; murs et plafond en bon état

état des lieux de sortie : parquet abimé avec rayures et divers impacts en partie centrale et rayures ; traces de colle sur la porte du placard ; traces noires sur les étagères ; tapisserie décollée dans un coin ; le papier peint est peint en blanc, traces de peinture sur toutes les prises ; plinthes manquantes autour du coffrage du ballon d’eau chaude ; serrure défectueuse de la porte par trop plein de peinture.

Les dégradations portent sur : parquet, porte du placard, étagères, tapisserie, prises, murs, coffrage du ballon d’eau chaude, serrure.

— clés :

état des lieux d’entrée: deux badges dont un cassé,

état des lieux de sortie : badges remis (photographie jointe au procès-verbal de constat par commissaire de justice).

Comme le relève l’association CPCV ILE DE FRANCE, les devis et notamment celui de la société MB retenu par Mme [P] [F] comportent des postes qui ne relèvent pas des réparations locatives et notamment la rénovation totale de la cuisine pour plus de 9000 euros. Les montants de ces devis sont par ailleurs manifestement surévalués ainsi que Mme [P] [F] l’entend implicitement compte tenu du contexte (guerre en Ukraine, situation post-covid). En outre, Mme [P] [F] a elle-même procédé aux travaux mentionnés au devis. Il s’avère cependant impossible de distinguer au sein des 57 factures d’achats de matériels de bricolage et de travaux qu’elle a produites ce qui relève réellement des réparations locatives.

Il convient en conséquence d’évaluer le préjudice de Mme [P] [F] en appliquant un taux de 26%, (8423,10 x100 / 32245) aux postes retenus au titre des réparations locatives du devis de la société MB.

Les sommes dues sont en conséquence de :

— Entrée : 295,10 euros (26 % de 430 +690+15)

— WC : 50,66 euros (26 % de 160 + 20 +15)

— SDB : 247 euros (26 % de 240+260 + 450)

— Séjour : 1440,40 euros (26% de 5300+180+60)

— Coin cuisine : 358,70 euros ((26% de 420 +380 +120) + 50 % de la somme de 239 euros au titre du plan de travail (facture Leroy Merlin 755436 plan de travail + découpe) qui était déjà brûlé à l’entrée dans les lieux. S’agissant des meubles de cuisine, il ne ressort pas de l’état des lieux de sortie la nécessité de procéder au remplacement total des meubles. Le préjudice est évalué à la somme globale de 900 euros.

— Chambre : 1452,10 euros (26% de 2400 (le locataire ayant peint sur le papier peint) +2100+600+300+185)

— Suivi des travaux : 416 euros (26 % de 900+700, factures de la société MB).

La somme totale due au titre des réparations locatives est en conséquence de 5159,96 euros. L’association CPCV ILE DE FRANCE est condamnée à payer cette somme à Mme [P] [F]. Il sera fait droit à sa demande de compensation et de déduire de cette somme le montant du dépôt de garantie. L’association CPCV ILE DE FRANCE est en conséquence condamnée à payer à Mme [P] [F] la somme de 4236,77 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision en application de l’article 1231-7 du code civil.

Sur les demandes indemnitaires de Mme [P] [F]

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

— Sur la demande au titre de la perte de chance

En l’espèce, bien qu’elle invoque une perte de chance, la demande de Mme [P] [F] ne correspond pas à une perte de chance de percevoir des loyers mais à l’indemnisation même du préjudice résultant de la non-perception des loyers durant 5 mois. Mal fondée, la demande sera rejetée.

— Sur la demande au titre de la résistance abusive et le préjudice moral

En l’espèce, Mme [P] [F] ne justifie pas d’une résistance abusive de la part de l’association CPCV ILE DE FRANCE ni de son préjudice moral. Elle sera en conséquence déboutée de sa demande.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

L’association CPCV ILE DE FRANCE, partie perdante, est condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

Elle est par ailleurs condamnée à payer à Mme [P] [F] la somme de 1400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et est déboutée de sa demande à ce titre.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection,

CONDAMNE l’association CPCV ILE DE FRANCE à payer à Mme [P] [F] les sommes suivantes :

—  218,63 euros au titre de l’arriéré locatif et de la clause pénale, avec intérêts au taux légal à compter du 23 décembre 2024,

—  88,96 euros au titre de la régularisation de la taxe sur les ordures ménagères, avec intérêts au taux légal à compter du 23 décembre 2024,

—  4236,77 euros au titre des réparations locatives, déduction faite du montant du dépôt de garantie, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

DEBOUTE Mme [P] [F] de ses demandes de dommages-intérêts au titre de la perte de chance, de la résistance abusive et de son préjudice moral ;

CONDAMNE l’association CPCV ILE DE FRANCE aux dépens ;

CONDAMNE l’association CPCV ILE DE FRANCE à payer à Mme [P] [F] la somme de 1400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et la déboute de sa demande à ce titre ;

Le greffier Le juge des contentieux de la protection