TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5]

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N° RG 25/55258 – N° Portalis 352J-W-B7J-DANX5

AS M N° : 6

Assignation du :

30 Juillet 2025

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 25 novembre 2025

par Sophie COUVEZ, Vice-présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal, assistée de Anne-Sophie MOREL, Greffier.

DEMANDEUR

Monsieur [D] [K]

[Adresse 2]

[Localité 3]

représenté par M^e Philippe VERDIER, avocat au barreau de PARIS – #D1680

DEFENDERESSE

S.A.R.L. L.O.R.

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par M^e Cédric LECOMTE-SWETCHINE, avocat au barreau de PARIS – #B0178

DÉBATS

A l’audience du 30 Octobre 2025, tenue publiquement, présidée par Sophie COUVEZ, Vice-présidente, assistée de Anne-Sophie MOREL, Greffier,

Par acte sous seing privé en date du 31 décembre 2012, M. [K] a donné à bail dérogatoire à la société L.O.R des locaux (lots n°21 et partiellement 70 et lots n°69 et 72) situés [Adresse 1] à [Localité 7], pour une durée de vingt-trois mois à compter du 1er janvier 2013, moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 1 750 euros hors charges et hors taxes, payable d’avance.

Par jugement en date du 7 février 2019, le tribunal de grande instance de Paris a, notamment, dit que le contrat conclu le 31 décembre 2012 est un bail soumis au statut des baux commerciaux, constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail sont acquises à la date du 27 août 2014, ordonné, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les six mois de la signification du jugement, l’expulsion de la société L.O.R., condamné la société L.O.R. à payer M. [K] la somme de 13 352 euros au titre des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation dus au 1er juin 2018 et rejeté les demandes reconventionnelles de la société L.O.R. de remboursement du coût des travaux d’un montant de 19 395, 51 euros et de dommages et intérêts pour préjudice de jouissance et pour préjudice lié à la rétention des quittances.

Des loyers étant demeurés impayés, M. [K] a, par acte de commissaire de justice du 6 décembre 2024, fait délivrer à la société L.O.R. un commandement de payer visant la clause résolutoire pour une somme au principal de 5 400 euros au titre de l’arriéré locatif.

Par ordonnance en date du 11 avril 2025, le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, a débouté M. [K] de sa demande d’acquisition de la clause résolutoire, a condamné la société L.O.R. à payer à M. [K] la somme de 10 000 euros au titre des loyers et charges impayés au terme de mars 2025 inclus et a accordé à la société L.O.R. un délai de grâce pour s’acquitter de sa dette et dit qu’elle devra s’en acquitter en 24 paiements mensuels successifs d’un montant de 416 euros.

Cette décision a été signifiée par M. [K] à la société L.O.R., par acte de commissaire de justice en date du 12 mai 2025.

Des loyers étant demeurés impayés, M. [K] a, par acte de commissaire de justice en date du 23 juin 2025, fait délivrer à la société L.O.R. un commandement de payer visant la clause résolutoire pour une somme au principal de 6 300 euros au titre des loyers et charges impayés des mois d’avril à juin 2025.

Se prévalant de l’acquisition de la clause résolutoire, par acte de commissaire de justice en date du 30 juillet 2025, M. [K] a fait assigner la société L.O.R. devant le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé.

L’assignation a été dénoncée à la société Thevenot partners, créancier inscrit sur le fonds de commerce, par acte de commissaire de justice en date du 29 août 2025.

A l’audience qui s’est tenue le 30 octobre 2025, dans ses conclusions déposées et soutenues oralement par son conseil, M. [K] a demandé au juge des référés de :

«  Constater que par l’effet du commandement en date du 23 juin 2025 resté infructueux, la clause résolutoire contenue au bail du 31 décembre 2012 est acquise depuis le 23 juillet 2025 et que la SARL UNIPERSONNELLE L.O.R. occupe sans droit ni titre, depuis cette date, les locaux sis à [Adresse 6],

o En ce qui concerne les biens mobiliers trouvés dans les lieux, dit que pour l’essentiel, et conformément code des procédures civiles d’exécution, ils seront remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désignera. A défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans le délai de deux mois non renouvelable à compter de la signification du procès-verbal d’expulsion. A l’issue de ce délai, il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques et le produit de cette vente sera remis à la personne expulsée après déduction des frais et de la créance du bailleur,

o Dire que l’indemnité d’occupation jusqu’à la remise effective des lieux sera égale au montant du loyer actuel, charges en sus, et condamner en tant que de besoin la SARL UNIPERSONNELLE L.O.R. au paiement des sommes correspondantes au fur et à mesure de leur exigibilité,

o Ordonner en conséquence l’expulsion immédiate de la SARL UNIPERSONNELLE L.O.R. et celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance du Commissaire de Police et de la [Localité 4] Publique si besoin est,

o Condamner par provision la SARL UNIPERSONNELLE L.O.R. à payer à la Monsieur [D] [K] la somme de 12.600 € correspondant aux termes dus au 1 er octobre 2025, ladite somme étant augmentée des intérêts légaux à compter de la délivrance des présentes ;

o Déclarer la SARL UNIPERSONNELLE L.O.R irrecevable et mal fondée en ses demandes et par conséquent l’en débouter ;

o Condamner la SARL UNIPERSONNELLE L.O.R. en tous les dépens (qui comprendront également le coût du commandement en date du 23 juin 2025 et des états d’endettement), ainsi qu’au paiement d’une somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du CPC. "

Dans ses conclusions déposées et soutenues à l’audience par son conseil, la société L.O.R. a demandé au juge des référés de :

— Se déclarer incompétent au profit du tribunal judiciaire de Paris au motif de l’existence de contestations sérieuses,

— A titre subsidiaire, condamner M. [K] à lui verser la somme de 19 141, 83 euros avec intérêts au taux légal,

— Condamner M. [K] à lui verser la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures déposées et développées oralement à l’audience ainsi qu’aux notes de l’audience.

A l’issue de l’audience, la décision a été mise en délibéré au 25 novembre 2025.

MOTIFS

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire

L’article 834 du code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En application de ces textes, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de bail en application d’une clause résolutoire stipulée dans un bail lorsque celle-ci est mise en œuvre régulièrement.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise stipulée dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

— le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

— le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

— la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas d’interprétation.

Il sera rappelé à cet égard qu’un commandement de payer visant la clause résolutoire délivré pour une somme supérieure à la dette véritable reste valable pour la partie des sommes réclamées effectivement due.

En l’espèce, le bail commercial contient une clause résolutoire en vertu de laquelle un commandement de payer a été délivré le 23 juin 2025 par M. [K] à la société L.O.R. pour avoir paiement de la somme de 6 300 euros au titre des loyers et charges impayés aux mois d’avril, mai et juin 2025.

Il résulte du décompte actualisé au 1er octobre 2025 produit par M. [K] que les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées en intégralité dans le mois de sa délivrance, ce qui n’est pas contesté par la société L.O.R.

Pour s’opposer à l’acquisition de la clause résolutoire, la société L.O.R. invoque une contestation sérieuse tenant au fait que M. [K] lui doit la somme de 19 141, 83 au titre des travaux ayant permis la réunion de plusieurs lots qu’elle a fait réaliser à ses frais.

Toutefois, il ressort du jugement en date du 7 février 2019 que la société L.O.R. avait demandé au tribunal de grande instance de Paris de condamner M. [K] à lui rembourser la somme de 19 395, 51 euros au titre des travaux de grosses réparations et de mise en conformité des locaux et que cette demande a été rejetée aux motifs qu’elle ne justifiait pas avoir demandé au bailleur l’autorisation préalable de réaliser lesdits travaux comme l’exigeaient les dispositions alors applicables.

Dans ces conditions, les contestations invoquées par la société L.O.R. pour s’opposer à l’acquisition de la clause résolutoire n’apparaissent pas sérieuses.

Dès lors, la société L.O.R. n’ayant pas intégralement soldé les causes du commandement dans le délai d’un mois, les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à la date du 23 juillet 2025.

Sur la demande relative à l’expulsion

Aux termes de l’article 835, alinéa 1er, du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

L’obligation de la défenderesse de quitter les lieux n’est dès lors pas contestable, de sorte qu’il convient d’accueillir la demande d’expulsion suivant les termes du présent dispositif.

Par ailleurs, le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

Sur les demandes de provision

L’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile dispose que, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.

o Sur la demande relative à l’indemnité d’occupation

Il est rappelé qu’à compter de la fin du bail, le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

En l’espèce, l’indemnité d’occupation due par la société L.O.R. jusqu’à la libération effective des lieux sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires, conformément à la demande en ce sens de M. [K].

o Sur la demande relative à l’arriéré locatif

M. [K] sollicite la condamnation de la société L.O.R. à lui payer la somme de 12 600 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 1er octobre 2025.

Il ressort du contrat de bail et du décompte actualisé au 1er octobre 2025 que cette somme est due par la société L.O.R.

La société L.O.R. sera, en conséquence, condamnée par provision au paiement de la somme de 12 600 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 1er octobre 2025 (échéance du mois d’octobre 2025 incluse), avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation, soit du 30 juillet 2025, sur la somme de 7 900 euros et à compter de la présente décision sur le surplus.

Sur la demande reconventionnelle de la société L.O.R.

Vu l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile,

L’article 1355 du code civil précise que " l’autorité de la chose jugée n’a lieu qu’à l’égard de ce qui a fait l’objet du jugement. Il faut que la chose demandée soit la même ; que la demande soit fondée sur la même cause ; que la demande soit entre les mêmes parties, et formée par elles et contre elles en la même qualité ".

En l’espèce, il résulte des développements qui précédent que le tribunal de grande instance de Paris a déjà rejeté la demande de la société L.O.R. tendant à la condamnation de M. [K] à lui rembourser le coût des travaux de grosses réparations et de mise en conformité des locaux à hauteur de 19 395, 51 euros par jugement en date du 7 février 2019 qui est définitif.

Dès lors, sa demande de condamnation de M. [K] à lui rembourser la somme de 19 141, 83 euros au titre des travaux de réunion des lots se heurte à une contestation sérieuse tenant à l’autorité de la chose jugée du jugement en date du 7 février 2019.

Il sera, en conséquence, dit n’y avoir lieu à référé sur sa demande de ce chef.

Sur les autres demandes

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, succombant à l’instance, la société L.O.R. sera condamnée au paiement des dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa dénonciation mais non celui de l’état d’endettement qui ne constitue pas un dépens ni n’entretient de lien étroit et nécessaire avec l’instance dès lors qu’il correspond à une formalité destinée à préserver les seuls droits du bailleur.

Par suite, la société L.O.R. sera condamnée au paiement d’une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile qu’il est équitable de fixer à la somme de 2 000 euros.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort ,

Constatons l’acquisition, à la date du 23 juillet 2025 à 24h00, de la clause résolutoire du bail liant les parties et la résiliation de plein droit de ce bail ;

Ordonnons, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la société L.O.R. et de tout occupant de son chef des lieux situés [Adresse 1] à [Localité 7], avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ;

Disons que le sort des meubles se trouvant dans les lieux loués sera régi conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamnons la société L.O.R. à payer à M. [K] une indemnité d’occupation fixée à titre provisionnel au montant du loyer augmenté des charges et taxes, tel qu’il résulterait de la poursuite du bail, à compter du 24 juillet 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés ;

Condamnons, par provision, la société L.O.R. à payer à M. [K] la somme de 12 600 euros au titre des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation arriérés arrêtée au 1er octobre 2025 (échéance du mois d’octobre incluse), avec intérêts au taux légal à compter du 30 juillet 2025 sur la somme de 7 900 euros et à compter de la présente décision sur le surplus ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande reconventionnelle de la société L.O.R. de condamnation de M. [K] au remboursement des travaux ;

Condamnons la société L.O.R. aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa dénonciation ;

Condamnons la société L.O.R. à payer à M. [K] la somme de 2 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejetons toutes autres demandes ;

Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire.

Fait à [Localité 5] le 25 novembre 2025

Le Greffier, Le Président,

Anne-Sophie MOREL Sophie COUVEZ