TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 15 Mai 2025

Président : M^me Elsa LEDERLIN, MTT

Greffier : Madame Anaïs ALI, Greffier

Débats en audience publique le : 06 Mars 2025

GROSSE :

Le 15 Mai 2025

à M^e Laurence KALIFA

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 15 Mai 2025

à Mr [S] [T]

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 24/04185 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5FTM

PARTIES :

DEMANDERESSE

Madame [R] [P], domiciliée : chez Cabinet BOURGEAT SARL, [Adresse 3]

représentée par M^e Laurence KALIFA, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [S] [T], demeurant [Adresse 1]

comparant en personne

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous signature privée à effet au 25 juillet 2019, Mme [R] [P] a donné à bail à M. [S] [T] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2], pour un loyer mensuel de 436 euros outre 30 euros de provisions sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, Mme [R] [P] a fait signifier à M. [S] [T] par acte de commissaire de justice en date du 14 mars 2024 un commandement de payer la somme de 3.145,06 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par acte de commissaire de justice en date du 2 juillet 2024, Mme [R] [P] a fait assigner M. [S] [T] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir :

— constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et prononcer la résiliation du bail,

— ordonner l’expulsion de M. [S] [T] et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est,

— condamner M. [S] [T] à lui payer les loyers et charges impayés, soit la somme de 3.121,34 euros, ainsi qu’une indemnité d’occupation jusqu’à libération effective des lieux d’un montant de 472,55 euros,

— condamner M. [S] [T] à lui payer la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

Au soutien de ses prétentions, Mme [R] [P] expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré le 14 mars 2024, et ce pendant plus de deux mois.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 19 septembre 2024.

Par ordonnance du 14 novembre 2024, le juge a ordonné la réouverture des débats à l’audience du 5 décembre 2024 pour permettre à Mme [R] [P] de fournir un justificatif de propriété.

A l’audience du 5 décembre 2024, l’affaire a fait l’objet d’un renvoi à l’audience du 6 mars 2025.

A cette audience, Mme [R] [P], représentée par son avocat, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance et actualise sa créance à la somme de 1.998,23 euros au 28 février 2025, précisant que M. [S] [T] effectue des versements d’un montant de 200 euros par mois en plus du paiement des loyers courants. Elle s’oppose à la suspension de la clause résolutoire.

M. [S] [T] comparait en personne. Il expose avoir repris le paiement des loyers et sollicite la suspension de la clause résolutoire et des délais de paiement.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 15 mai 2025.

La présente décision susceptible d’appel est contradictoire par application des dispositions de l’article 467 du Code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 2 juillet 2024, soit plus de six semaines avant la première audience du 19 septembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, Mme [R] [P] justifie, par la production d’une attestation notariée, en date du 12 juillet 2017, de la propriété du bien loué et ainsi de sa qualité à agir.

La demande aux fins de constatation de la résiliation du bail est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d’ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l’article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le bail conclu le 25 juillet 2019 contient une clause résolutoire (article VIII) stipulant un délai de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 14 mars 2024 pour la somme en principal de 3.145,06 euros.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 14 mai 2024.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

M. [S] [T] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de M. [S] [T] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi.

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et du décompte fourni que M. [S] [T] reste devoir la somme de 1.476,44 euros, à la date du 28 février 2025, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés et aux indemnités d’occupation, déduction faite des frais non justifiés, terme du mois de mars 2025 inclus.

M. [S] [T] ne conteste la dette ni dans son principe ni dans son montant.

M. [S] [T] est donc condamné, par provision, au paiement de la somme de 1.476,44 euros, avec les intérêts au taux légal à compter du prononcé de la décision.

Sur l’octroi de délais de paiement au titre de l’arriéré locatif

L’article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En application de l’article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, M. [S] [T] justifie avoir repris le paiement des loyers courants et avoir versé, mensuellement et en plus des loyers, la somme de 200 euros depuis plusieurs mois.

Compte tenu de ces éléments, il convient d’accorder des délais de paiement dans les termes du dispositif.

Comme demandé par M. [S] [T], les effets de la clause résolutoire seront suspendus et si le moratoire est intégralement respecté en sus du paiement du loyer courant, la clause sera réputée ne pas avoir joué.

A défaut de paiement d’une échéance de l’arriéré à son terme ou du loyer courant à sa date d’exigibilité contractuelle, et quinze jours après l’envoi d’une simple mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :

· la clause résolutoire retrouvera son plein effet,

· à défaut pour M. [S] [T] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, le bailleur sera autorisé à faire procéder à son expulsion et celle de tous occupants de son chef avec, si nécessaire, l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

· M. [S] [T], devenu occupant sans droit ni titre, sera condamné à verser à Mme [R] [P] une indemnité mensuelle d’occupation égale à la somme de 472,55 euros, jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés,

· le solde de la dette deviendra immédiatement exigible.

Sur les demandes accessoires

M. [S] [T], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du Code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de Mme [R] [P] les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 200 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile au paiement de laquelle le défendeur sera condamné.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 25 juillet 2019 entre Mme [R] [P] et M. [S] [T] concernant le logement situé [Adresse 2], sont réunies à la date du 14 mai 2024 ;

CONDAMNE M. [S] [T] à verser à Mme [R] [P], à titre provisionnel, la somme de 1.476,44 euros décompte arrêté au 28 février 2025, incluant la mensualité du mois de mars 2025, correspondant à l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, avec les intérêts au taux légal à compter du prononcé de la décision ;

AUTORISE M. [S] [T] à s’acquitter de la dette par 12 acomptes successifs et mensuels de 120 euros, payables avant le 5 de chaque mois et pour la première fois, le 5 du mois suivant la signification de la présente décision, et jusqu’à extinction de la dette, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette, des intérêts et frais,

RAPPELLE que ces sommes sont à verser en plus du loyer et des charges courants à leur date d’exigibilité ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

RAPPELLE qu’à défaut de paiement d’une seule des mensualités à son terme ou du loyer courant:

— la dette deviendra immédiatement exigible,

— la clause résolutoire reprendra tous ses effets,

— faute de départ volontaire des lieux loués dans les deux mois après la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux, il pourra être procédé à l’expulsion, de M. [S] [T] et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier le cas échéant, étant rappelé que le sort des meubles et effets se trouvant dans le local sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution,

— M. [S] [T] sera tenu au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant actuel du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clefs au bailleur ou à son mandataire, soit 472,55 euros, sans intérêts et sans que cette indemnité ne soit indexée ;

CONDAMNE M. [S] [T] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

CONDAMNE M. [S] [T] à verser à Mme [R] [P] une somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

LA GREFFIERE LA JUGE