PREMIERE CHAMBRE

28 Août 2025

N° RG 24/06791 – N° Portalis DB3U-W-B7I-ODHR

72A

S.D.C. [Adresse 3]

C/

[E] [C]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

La Première Chambre du Tribunal judiciaire de Pontoise, statuant publiquement, par décision réputée contradictoire et en premier ressort, assistée de Cécile DESOMBRE, Greffier a rendu par mise à disposition au greffe le 28 août 2025, le jugement dont la teneur suit et dont ont délibéré :

Madame Marie VAUTRAVERS, Première Vice-Présidente Adjointe

Madame Aude BELLAN, Vice-Présidente

Monsieur Didier FORTON, Juge

— -==o0§0o==--

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3], représenté par son syndic, la société LIMA DS GESTION SAS immatriculée au RCS de Nanterre sous le numéro 821 810 413 dont le siège social est [Adresse 2],

représenté par M^e Véronique FAUQUANT, avocat postulant au barreau de Val d’Oise, et assisté de M^e Anne MARTY, avocat plaidant au barreau de Paris

DÉFENDERESSE

Madame [E] [C], demeurant [Adresse 1], défaillante

— -==o0§0o==--

Mme [E] [C] est propriétaire des lots n° 106, 216 et 336 dépendants d’un immeuble sis résidence [7] située [Adresse 3]/[Adresse 4]/[Adresse 5] et [Adresse 1] à [Localité 6], soumis au régime de la copropriété.

Par jugement en date du 11 mars 2021, le tribunal judiciaire de Pontoise a condamné Mme [C] au paiement des arriérés de charges de copropriété impayées pour la période du 4ème trimestre 2019 au 3ème trimestre 2020 pour un montant de 12 942,10 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 13 décembre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis résidence [7] située [Adresse 3]/[Adresse 4]/[Adresse 5] et [Adresse 1] à [Localité 6] (SDC [7]), représenté par son syndic la société Lima Ds Gestion, a fait assigner Mme [C] devant le tribunal judiciaire de Pontoise, afin d’obtenir sa condamnation à payer, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, les sommes de :

—  11 607,44 euros augmentée des intérêts au taux légal à compter de la lettre de mise en demeure soit du 29 juillet 2024 et jusqu’au complet paiement,

—  1 000 euros à titre de dommages-intérêts.

Il demande également le rejet de toutes demandes de délais ou d’échelonnement qui pourraient être sollicitées par le copropriétaire débiteur et que Mme [C] soit condamnée aux dépens ainsi qu’au paiement de la somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

À l’appui de ses demandes, le syndicat des copropriétaires fait valoir que Mme [C], qui a déjà été condamnée au règlement des charges de copropriété, ne règle à nouveau pas les charges depuis sa dernière condamnation.

Mme [C] a été régulièrement assignée à étude, le commissaire de justice ayant constaté que son nom figurait sur la boîte à lettres et sur l’interphone. Elle n’a pas constitué avocat.

La clôture de la mise en état est intervenue le 6 mars 2025, l’affaire a été renvoyée à la date 22 mai 2025 et mise en délibéré au 28 août 2025.

MOTIFS

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En vertu de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments représentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

En application des dispositions de l’article 14-1 de la même loi :

« Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale."

L’obligation à la dette existe, dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal, mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

L’article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Enfin, en vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1965, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le syndicat des copropriétaires justifie du principe de la créance invoquée en versant aux débats :

— la matrice cadastrale, dont il résulte que Mme [C] est propriétaire des lots n° 106, 216 et 336 dépendants d’un immeuble soumis au statut de la copropriété ;

— un décompte pour la période du 1er janvier 2023 au 18 novembre 2024 ;

— les bordereaux d’appels de fonds et de provisions pour la période du 1er juillet 2021 au 1er octobre 2024 ;

— les procès-verbaux des assemblées générales des 28 septembre 2022, 28 septembre 2023 et 20 juin 2024 ayant régulièrement approuvé les comptes et voté les budgets prévisionnels et les attestations de non recours relatifs aux assemblées générales des 28 septembre 2022 et 20 juin 2024 ;

— une mise en demeure en date du 29 juillet 2024 ;

— le contrat du syndic.

N’est pas produit l’attestation de non-recours de l’assemblée générale du 28 septembre 2023. Aucune contestation de cette assemblée générale n’est toutefois rapportée.

* Sur les charges de copropriété

Le montant de la créance doit être justifié par un décompte actualisé remontant jusqu’à l’origine de la dette du copropriétaire, lequel doit détailler l’ensemble des charges appelées et qui constitue le solde débiteur du copropriétaire.

Par ailleurs, ce décompte ne doit pas inclure de reprise de solde antérieur, caractérisé par l’intégration dans le décompte d’un report du solde débiteur lorsque les comptes ont été arrêtés, mais doit détailler et présenter l’ensemble des charges qui ont été appelées.

Or, en l’espèce, le décompte produit aux débats débute le 1er janvier 2023 et inclut une reprise de solde antérieure de 8 163,88 euros.

Il s’avère que le jugement du 11 mars 2021 a déjà statué sur le paiement des charges pour la période du 4ème trimestre 2019 au 3ème trimestre 2020 et que le demandeur ne rapporte pas la preuve d’une créance certaine, liquide et exigible au titre des charges dues avant le 4ème trimestre 2019, non comprises dans le jugement du 11 mars 2021. Il ne sera donc pas tenu compte des charges antérieures du 4ème trimestre 2019 dans le présent jugement.

Ainsi, au vu des appels des fonds et les relevés des comptes, à partir du 1er juillet 2020, et après déduction des paiements portés aux relevés des comptes, il apparaît que les charges de copropriété jusqu’au 18 novembre 2024 s’élèvent à 36 794.02 euros, que les frais imputés au copropriétaire par le syndicat des copropriétaires s’élèvent à 1 299,48 euros et que les règlements sont de l’ordre de 30 730,53 euros, soit une somme finale de charges impayées hors frais de 4 764,01 euros.

* Sur les frais nécessaires

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que sont imputables au seul copropriétaire concerné : les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance, de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

N’entrent pas dans cette catégorie, notamment les frais de relances multiples non justifiés, les honoraires de contentieux du syndic, de constitution ou de transmission du dossier aux auxiliaires de justice qui relèvent de la mission d’administration générale du syndic, les intérêts de retard hors décision de justice, les frais d’assignation en justice qui feront l’objet des dépens de l’instance, les frais d’avocat qui seront arbitrés dans le cadre de l’article 700 du code de procédure civile.

Les frais intitulés " [D] [F] « en date du 2 septembre 2020, » [D] [F]-M. E.D « en date du 9 septembre 2020, » SELARL DONIOL « en date du 10 septembre 2021, » SCP MERCADAL-PORTE « en date du 1er janvier 2023 et »SCP VENEZIA " en date du 9 février 2024 pour la somme totale de 731.48 euros ne dépendent pas de cette procédure, et ne seront pas retenus.

Les frais intitulés " [D] [F] « en date du 29 août 2024 et » [D] [F] " en date du 9 septembre 2024 pour la somme totale de 552 euros, concernent des frais irrépétibles de procédure et seront donc examinés sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin les frais intitulés « SCP PETIT-MARCOT-HOUILLON » en date du 1er janvier 2022 pour la somme de 16 euros ne peuvent être retenus dès lors qu’ils ne sont justifiés par aucun élément versé au dossier.

Il convient en conséquence de rejeter la demande à titre des frais de recouvrement et de condamner Mme [C] à verser au SDC Les Tuileries la somme de 4 764,01 euros au titre de charges de copropriété selon décompte arrêté au 18 novembre 2024, appel de charges du 4ème trimestre 2024 inclus.

Sur les intérêts

En vertu de l’article 1344-1 du code civil, la mise en demeure de payer une obligation de somme d’argent fait courir l’intérêt moratoire, au taux légal, sans que le créancier soit tenu de justifier d’un préjudice.

Conformément à l’article 36 du décret du 17 mars 1967, les sommes dues au titre de l’article 35 portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civile, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant.

L’article 64 du décret précité dispose que toutes les notifications et mises en demeure prévues par la loi du 10 juillet 1965 susvisée et le présent décret sont valablement faites par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Le délai qu’elles font, le cas échéant, courir a pour point de départ le lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile du destinataire.

En l’espèce, le SDC Les Tuileries produit aux débats la copie du courrier recommandé adressé à Mme [C] présenté le 10 août 2024 et distribué le 14 août 2024.

Dans ces conditions, les intérêts à taux légal commenceront à courir à compter du 11 août 2024.

Sur la demande de dommages et intérêts

L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

L’article 2274 du code civil précise que la bonne foi est toujours présumée, et que c’est à celui qui se prévaut de la mauvaise foi d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il est établi que, Mme [C] a déjà été condamnée pour des impayés de charges de copropriété. Ses manquements systématiques et répétés à son obligation de payer les charges de copropriété impayées constituent donc une faute qui cause au syndicat des copropriétaires, dont les charges constituent l’unique ressource, un préjudice financier distinct de celui causé par le retard dans l’exécution, en le privant de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble.

Il sera donc fait droit à la demande de dommages et intérêts du SDC Les Tuileries à hauteur de 500 euros.

Sur les autres demandes

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Mme [C], partie perdante, supportera les dépens de la présente instance.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Pour recouvrer sa créance, le syndicat des copropriétaires s’est trouvé contraint de recourir à la justice ce qui lui a occasionné des frais non compris dans les dépens justifiant l’octroi de la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Condamne Mme [E] [C] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis résidence [7] située [Adresse 3]/[Adresse 4]/[Adresse 5] et [Adresse 1] les sommes de :

—  4 764,01 euros au titre de charges de copropriété selon décompte arrêté au 18 novembre 2024, appel de charges du 4ème trimestre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 11 août 2024 ;

—  500 euros à titre des dommages et intérêts ;

—  1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Mme [E] [C] aux dépens de la présente instance ;

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi fait et jugé à Pontoise, le 28 août 2025.

Le Greffier, La Présidente,

Madame DESOMBRE Madame VAUTRAVERS