Tribunal Judiciaire de Paris, Charges de copropriete, 18 septembre 2025, n° 24/15598

TJ Paris 18 septembre 2025

Arguments

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Rejeté
Irrecevabilité des demandes en raison de la non-démonstration de la défaillance des copropriétaires
La cour a estimé que le syndicat n'a pas établi la défaillance des copropriétaires dans le délai imparti, rendant les demandes irrecevables.
Rejeté
Absence de justification des dommages-intérêts
La cour a jugé que les demandes de dommages-intérêts n'étaient pas justifiées, car le syndicat a perdu le procès.
Rejeté
Demande de remboursement des frais de justice
La cour a condamné le syndicat à payer les dépens, rejetant ainsi sa demande de remboursement.

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Sur la décision

Référence :	TJ Paris, charges de copropriete, 18 sept. 2025, n° 24/15598
Numéro(s) :	24/15598
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	5 novembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Eric LELLOUCHEPatricia ROY-THERMES
Cabinet(s) :	SCP D AVOCATS CORDELIER & ASSOCIES
Parties :	Syndicat des coproprietaires du [ Adresse 3 ]

Texte intégral

TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Expéditions exécutoires à:

— M^e Patricia ROY-THERMES

— M^e Eric LELLOUCHE

délivrées le:

■

Charges de copropriété

N° RG 24/15598

N° Portalis 352J-W-B7I-C6ILA

N° MINUTE :

Assignation du :

26 Novembre 2024

JUGEMENT EN PROCEDURE

ACCELÉRÉE AU FOND

rendu le 18 Septembre 2025

DEMANDEUR

Syndicat des coproprietaires du [Adresse 3], représenté par son syndic, la société WELO

[Adresse 2]

[Localité 5]

représenté par M^e Patricia ROY-THERMES de la SCP CORDELIER & Associés, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0399

DÉFENDEURS

Monsieur [Z] [B]

Elisant domicile chez M^e Eric LELLOUCHE

[Adresse 8]

[Localité 6] – ISRAEL

Madame [M] [H] veuve [B]

[Adresse 3]

[Localité 7]

Monsieur [R] [B]

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentés par M^e Eric LELLOUCHE, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #B0014

Décision du 18 Septembre 2025

Charges de copropriété

N° RG 24/15598 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6ILA

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles 839 et 481 du Code de procédure civile et L.121-3 du Code de l’organisation judiciaire,

Madame Marie-Charlotte DREUX, 1ère Vice-Présidente adjointe, statuant par délégation du Président du Tribunal Judiciaire conformément à l’ordonnance du Président du Tribunal Judiciaire de Paris du 1er Septembre 2025, en l’application de l’article R.213-6 du Code de l’Organisation Judiciaire.

assistée de Line-Joyce GUY, Greffière.

DÉBATS

A l’audience publique du 01 Juillet 2025

JUGEMENT

— Réputé contradictoire

— En premier ressort

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile

EXPOSE DU LITIGE

Mme [M] [B], M. [Z] [B] et M. [R] [B], ci-après les consorts [B], sont propriétaires indivis des lots n°6 et 11 de l’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 7].

Par lettres recommandées avec avis de réception en date du 18 octobre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble a fait mettre en demeure les consorts [B] de payer diverses sommes au titre des charges de copropriété.

Par exploits de commissaire de justice signifiés les 26 novembre, 3 et 16 décembre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] à Paris 19ème a fait assigner les consorts [B] devant le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant selon la procédure accélérée au fond, afin d’obtenir, au visa des articles 10, 14-1, 14-2 et 19-2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, leur condamnation au paiement d’un arriéré de charges de copropriété.

L’affaire a été appelée à l’audience du 1er avril 2025 à laquelle le syndicat a comparu. Les consorts [B] n’ayant pas constitué avocat, l’affaire a été mise en délibéré au 22 mai 2025. La réouverture des débats a été prononcée et l’affaire rappelée à l’audience du 1er juillet 2025.

A l’audience de plaidoiries du 1er juillet 2025, le syndicat des copropriétaires a formulé oralement les demandes contenues dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 13 juin 2025 auxquelles il a expressément indiqué s’en rapporter et a demandé au président du tribunal judiciaire de :

«-DECLARER recevables et bien fondées les demandes du Syndicat des copropriétaires du [Adresse 3], représenté par son syndic la société WELO ;

— CONDAMNER solidairement Monsieur [Z] [B], Madame [M] [B] et Monsieur [R] [B] à payer au Syndicat des copropriétaires du [Adresse 3], représenté par son syndic la société WELO, les sommes suivantes :

—  10 443,83 € avec intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure du 18 octobre 2024, au titre l’arriéré de charges arrêté au 17 octobre 2024 ;

—  1 923,12 € au titre des appels de fonds correspondant au budget prévisionnel voté jusqu’au 30 septembre 2025.

—  3 000 € à titre de dommages-intérêts ;

— DEBOUTER Monsieur [Z] [B], Madame [M] [B] et Monsieur [R] [B] de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétention ;

— CONDAMNER Monsieur [Z] [B], Madame [M] [B] et Monsieur [R] [B] à payer au Syndicat des copropriétaires du [Adresse 3], représenté par son syndic la société WELO, la somme de 2.500 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens dont recouvrement direct au profit de la SCP CORDELIER & ASSOCIES – Maître Patricia ROY THERMES, en application de l’article 699 du Code de procédure civile. »

Les consorts [B] ont soulevé in limine litis une exception de nullité de l’assignation et soulevé la non-conformité de la mise en demeure. Ils ont repris oralement les moyens et demandes formulées dans leurs conclusions écrites notifiées par RPVA le 23 mai 2025, demandant au président du tribunal judiciaire de :

« In limine litis

— Prononcer la nullité de l’assignation délivrée à Monsieur [Z] [B] pour irrégularité de forme ;

En outre,

— Déclarer le syndicat des copropriétaire du [Adresse 3] irrecevable en sa demande devant le President du tribunal judiciaire, statuant selon la procédure accélérée au fond ;

Au fond,

— Constater que les charges réclamées sont des charges courantes relevant de l’article 605 du Code civil ;

— Dire et juger qu’en vertu de l’acte authentique du 09 mai 2005, seule Madame [M] [B], usufruitière, en est redevable ;

— En conséquence, mettre hors de cause Monsieur [Z] [B] et Monsieur [R] [B] en qualité de nus-propriétaires ;

En conséquence,

— Déclarer le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] mal fondé en sa demande à l’égard des nues propriétaires,

En tout état de cause,

— Débouter le demandeur de l’ensemble de ses demandes,

Au visa de l’article 1343 du code civil,

— Consentir les plus larges délais aux défendeurs pour leur permettre de régler les sommes qui seront mis à leur charge, et ou à la seule défenderesse en la personne de Madame [M] [H], Veuve [B],

— Débouter le syndicat des copropriétaire du [Adresse 3] en sa demande de dommages et intérêts, non justifiée,

— Débouter le syndicat des copropriétaire du [Adresse 3] en sa demande d’article 700 du Code de procédure civile

Enfin,

— Condamner la demanderesse à verser aux défendeurs conjointement la somme de 3000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— Condamner la demanderesse aux dépens. »

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 18 septembre 2025, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.

Expressément autorisé à communiquer un certificat de résidence dans le cadre du délibéré, M. [Z] [B] n’a pas fait usage de cette autorisation.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’exception de nullité

In limine litis, M. [Z] [B] soulève la nullité de l’assignation qui lui a été délivrée à l’adresse du [Adresse 3] alors qu’il réside de manière stable depuis 2016, situation que connait le syndic.

En réplique, le syndicat des copropriétaires s’oppose à l’exception soulevée en indiquant que M. [Z] [B] ne justifie pas résider à l’étranger, que la matrice cadastrale délivrée par l’administration fiscale en octobre 2024 mentionne bien sa résidence en France et qu’il ne justifie d’aucun grief dès lors qu’il a pu constituer avocat dans le cadre de la présente procédure.

Sur ce,

Les dispositions des articles 684 et suivants du code de procédure civile, relatives aux modalités de notification des actes à l’étranger, invoquées par le défendeur au soutien de son exception de nullité, ne s’appliquent pas s’il n’est pas établi de manière certaine que le destinataire de la notification est domicilié à l’étranger.

En l’espèce, M. [Z] [B] indique qu’il réside en Israël et produit, pour en justifier, une carte d’identité et un document décrit comme une quittance de loyer. Toutefois, les documents en question, outre qu’ils sont illisibles et non traduits, sont insuffisants à établir la résidence effective de M. [B] en Israël. Il s’est par ailleurs abstenu de faire usage de l’autorisation qui lui avait été accordée de transmettre un certificat de résidence pendant le cadre du délibéré.

Dès lors, M. [B] ne justifiant pas résider à l’étranger, l’assignation qui lui a été délivrée à l’adresse mentionnée sur la matrice cadastrale n’encourt aucune nullité, étant au surplus relevé qu’il ne justifie d’aucun grief dans la mesure où il a pu constituer avocat dans le cadre de la présente procédure. L’exception de nullité sera rejetée.

Sur la recevabilité des demandes du syndicat

L’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 dispose qu’à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application dudit article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles. Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Ces dispositions instituent une procédure judiciaire spécifique pour le paiement des sommes qu’elles visent, dérogatoire au droit commun et confiée au président du tribunal judiciaire.

Sur ce,

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires, qui fonde sa demande sur les dispositions précitées de l’article 19-2, communique trois lettres recommandées avec accusé de réception en date du 18 octobre 2024 qui mettent en demeure les consorts [B] de régler sous trente jours la somme de 641,04 euros (« 610,07 euros pour charges et 35,45 euros pour fonds travaux »). Ces mises en demeure précisent par ailleurs qu’à défaut de paiement de ces provisions dans le délai de 30 jours, les consorts [B] seront redevables de l’arriéré de charges et des provisions restant dues (10.443,83 euros).

Outre que ces mises en demeure ne mentionnent pas précisément quelles sont les provisions objet de la mise en demeure, il convient de relever que le syndicat des copropriétaires ne verse aucun décompte postérieur au 17 octobre 2024. Ce décompte individuel étant antérieur à la mise en demeure, il ne permet pas de vérifier si les provisions ont été, ou non, soldées dans le délai imparti de 30 jours.

Ce n’est en effet qu’en cas de non-paiement après mise en demeure de payer une provision dans un délai de trente jours que le syndicat des copropriétaires est en droit de saisir le président du tribunal judiciaire aux fins d’obtenir la condamnation du copropriétaire défaillant au paiement de cette provision, des provisions non encore échues en application de l’article 14-1 et des sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes.

Dès lors, le syndicat des copropriétaires n’établissant pas la défaillance du copropriétaire dans le délai imparti, les conditions de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 ne sont pas remplies, de sorte que les demandes du syndicat seront déclarées irrecevables.

Sur les demandes accessoires

Le syndicat des copropriétaires, partie perdant le procès, sera condamné au paiement des entiers dépens de l’instance.

L’équité commande en l’espèce de rejeter les demandes des parties formées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles.

L’exécution provisoire est de droit et il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS,

Le président, statuant selon la procédure accélérée au fond et par un jugement contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

REJETTE l’exception de nullité de l’assignation soulevée par M. [Z] [B] ;

DECLARE irrecevables les demandes du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 7] ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 7] aux dépens ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes respectives au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire du jugement est de droit.

Fait et jugé à Paris le 18 Septembre 2025

La Greffière La Présidente