Tribunal Judiciaire de Paris, Pcp jcp acr fond, 25 mars 2025, n° 24/09033

TJ Paris 25 mars 2025

Arguments

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Accepté
Inexécution des obligations contractuelles
La cour a constaté que le bail contenait une clause résolutoire et que le commandement de payer avait été signifié, sans que les impayés ne soient réglés dans le délai imparti.
Accepté
Occupation sans droit ni titre
La cour a jugé que l'expulsion était justifiée, étant donné que Monsieur [M] [H] n'avait plus de droit d'occupation après la résiliation du bail.
Accepté
Obligation de paiement des redevances
La cour a constaté que Monsieur [M] [H] était redevable des redevances impayées et a ordonné le paiement de la somme due.
Accepté
Indemnité d'occupation
La cour a jugé que le maintien dans les lieux après la résiliation du bail justifiait le versement d'une indemnité d'occupation équivalente au montant de la redevance.

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Sur la décision

Référence :	TJ Paris, pcp jcp acr fond, 25 mars 2025, n° 24/09033
Numéro(s) :	24/09033
Importance :	Inédit
Dispositif :	Expulsion "ferme" ordonnée au fond (sans suspension des effets de la clause résolutoire)
Date de dernière mise à jour :	5 mai 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Ali DERROUICHE
Cabinet(s) :	CENTAURE AVOCATS
Parties :	S.A.S. HENEO

Texte intégral

TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Monsieur [M] [H]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître Ali DERROUICHE

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 24/09033 – N° Portalis 352J-W-B7I-C555Q

N° MINUTE : 4

JUGEMENT

rendu le 25 mars 2025

DEMANDERESSE

S.A.S. HENEO,

[Adresse 3]

représentée par Maître Ali DERROUICHE de la SELARL CENTAURE AVOCATS, avocats au barreau de SEINE-SAINT-DENIS,

DÉFENDEUR

Monsieur [M] [H],

[Adresse 1]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Anne BRON, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection

assistée de Aurélia DENIS, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 23 janvier 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 25 mars 2025 par Anne BRON, juge des contentieux de la protection assistée de Aurélia DENIS, Greffier

Décision du 25 mars 2025

PCP JCP ACR fond – N° RG 24/09033 – N° Portalis 352J-W-B7I-C555Q

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous seing privé en date du 15 octobre 2018, la société HENEO a donné à bail à Monsieur [M] [H] un logement dans une résidence située [Adresse 2].

La société HENEO a fait signifier au preneur un commandement de payer la somme de 2167,65 € au titre des redevances impayées par acte de commissaire de justice du 28 juillet 2022 visant la clause résolutoire prévue au contrat.

Par acte de commissaire de justice en date du 10 septembre 2024, la société HENEO a fait assigner Monsieur [M] [H] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir :

Constater l’acquisition de la clause résolutoire, ou prononcer la résiliation judiciaire du titre d’occupation temporaire,ordonner l’expulsion sous astreinte du preneur et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique si besoin est,ordonner la séquestration des meubles en tel lieu qu’il lui plaira, aux frais et aux risques du défendeur,condamner Monsieur [M] [H] à lui payer la somme de 2850,3 € au titre des redevances impayées avec intérêts légaux à compter du commandement de payer, ainsi qu’une indemnité d’occupation à compter de la résiliation du contrat et jusqu’à libération effective des lieux d’un montant mensuel égal au montant du loyer courant,condamner Monsieur [M] [H] à lui payer la somme de 800 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, et à payer les dépens.

A l’audience du 23 janvier 2025, la société HENEO, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance.

Elle fait valoir que les redevances sont impayées.

Assigné à étude, Monsieur [M] [H] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter. Il sera par conséquent statué par jugement réputé contradictoire.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 25 mars 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

A titre liminaire sur le statut juridique applicable au titre d’occupation litigieux, il convient de rappeler que le logement occupé par Monsieur [M] [H] est soumis à la législation des logements-foyers résultant des articles L.633-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation. Ainsi, il est soumis à une réglementation spécifique qui exclut le droit au maintien dans les lieux de l’occupant et il échappe aux dispositions protectrices de l’article L.632-1 du code de la construction et de l’habitation en vertu de l’article L.632-3 du même code ainsi qu’au titre Ier bis précité de la loi du 6 juillet 1989 en vertu de l’article 25-3 de la loi du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du titre d’occupation

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation. L’article 1225 précise qu’en présence d’une clause résolutoire, la résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse s’il n’a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l’inexécution. La mise en demeure doit viser expressément la clause résolutoire pour produire effet.

En matière de logement foyer plus précisément, en application de l’article L.633-2 du code de la construction et de l’habitation, le contrat est conclu pour une durée d’un mois et tacitement reconduit à la seule volonté de la personne logée. La résiliation du contrat par le gestionnaire ou le propriétaire ne peut intervenir que dans les cas suivants :

— inexécution par la personne logée d’une obligation lui incombant au titre de son contrat ou d’un manquement grave ou répété au règlement intérieur ;

— cessation totale d’activité de l’établissement ;

— cas où la personne logée cesse de remplir les conditions d’admission dans l’établissement considéré.

L’article R.633-3 du même code précise que le gestionnaire ou le propriétaire peut résilier le contrat dans l’un des cas prévus à l’article L. 633-2 sous réserve d’un délai de préavis :

a) d’un mois en cas d’inexécution par la ou les personnes titulaires du contrat d’une obligation leur incombant au titre de ce contrat ou en cas de manquement grave ou répété au règlement intérieur. La résiliation peut être décidée pour impayé, lorsque trois termes mensuels consécutifs, correspondant au montant total à acquitter pour le logement, les charges et les prestations obligatoires et facultatives, sont impayés ou bien, en cas de paiement partiel, lorsqu’une somme au moins égale à deux fois le montant mensuel à acquitter pour le logement et les charges reste due au gestionnaire.

b) de trois mois lorsque la personne logée cesse de remplir les conditions d’admission dans l’établissement telles qu’elles sont précisées dans le contrat ou lorsque l’établissement cesse son activité.

Cet article précise les conditions de forme de la résiliation en indiquant que la résiliation du contrat est signifiée par huissier de justice ou notifiée par courrier écrit remis contre décharge ou par lettre recommandée avec avis de réception. Il est jugé au visa de ce texte que la mise en œuvre de la clause résolutoire du contrat de résidence d’un logement-foyer est subordonnée à la remise effective de la lettre de mise en demeure à son destinataire.

En l’espèce, le bail conclu le 15 octobre 2018 contient une clause résolutoire (article 7) en cas de manquement du résident aux conditions du titre d’occupation et notamment en cas d’impayé des redevances.

Un commandement de payer l’arriéré de redevances correspondant à deux fois au moins le montant mensuel dû, et précisant que le bailleur entend se prévaloir de la résiliation de plein droit du contrat a été signifié à Monsieur [M] [H] le 28 juillet 2022.

Les causes du commandement n’ont pas été réglées dans le délai d’un mois.

Il sera ainsi constaté la résiliation du bail au 28 août 2022.

Monsieur [M] [H] étant sans droit ni titre depuis le 29 août 2022, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifiant que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé, il convient d’indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique.

Il est rappelé enfin que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

La demande d’astreinte est rejetée.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré de redevances et de l’indemnité d’occupation

Monsieur [M] [H] est redevable des redevances impayées jusqu’à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la résiliation du bail crée un préjudice au bailleur privé de la jouissance et de la valeur locative de son bien justifiant de lui allouer une indemnité d’occupation égale au montant de la redevance qui aurait été due si le bail s’était poursuivi, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération des lieux.

En l’espèce, la société HENEO produit un décompte démontrant que Monsieur [M] [H] restait lui devoir la somme de 5709,48 € à la date du 31 décembre 2024, terme de décembre 2024 inclus, cette somme correspondant à l’arriéré des redevances, et indemnités d’occupation échues à cette date.

Monsieur [M] [H] sera donc condamné au paiement de la somme de 5709,48 € avec intérêts au taux légal à compter de la signification du jugement, outre au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du terme de janvier 2025 à la date de la libération des lieux, égale au montant de la redevance qui aurait été due si le bail s’était poursuivi.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [M] [H], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité justifie de rejeter la demande de la société HENEO au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort,

CONSTATE la résiliation du bail conclu le 15 octobre 2018 entre la société HENEO et Monsieur [M] [H] concernant le logement situé au [Adresse 2] à la date du 28 août 2022,

ORDONNE en conséquence à Monsieur [M] [H] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 2] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

RAPPELLE que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE Monsieur [M] [H] à verser à la société HENEO la somme de 5709,48 € due au 31 décembre 2024, terme de décembre 2024 inclus, au titre de l’arriéré de redevances et indemnités d’occupation, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la décision,

CONDAMNE Monsieur [M] [H] à verser à la société HENEO une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui de la redevance qui aurait été due si le contrat s’était poursuivi, à compter du terme de janvier 2025 et jusqu’à la date de la libération des lieux,

DEBOUTE la société HENEO de ses autres demandes,

REJETTE la demande de la société HENEO au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur [M] [H] aux dépens,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le juge des contentieux de la protection et le Greffier susnommés.

Le greffier Le juge des contentieux de la protection