TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 39]

■

Loyers commerciaux

N° RG 24/12061

N° Portalis 352J-W-B7I-C565Q

N° MINUTE : 1

Assignation du :

27 Septembre 2024

Jugement avant dire droit

[1]

[1] Expéditions

exécutoires

délivrées le :

Expert : [P] [TX][2]

[2]

[Adresse 5]

[Localité 26]

Médiateur : [K] [PB]

[Adresse 8]

[Localité 27]

JUGEMENT

rendu le 27 Mai 2025

DEMANDEURS

S.C. PAUL ET MARGUERITE

[Adresse 15]

[Localité 29]

Madame [R] [D] veuve [DY]

[Adresse 10]

[Localité 32]

Madame [U] [J] née [SX]

[Adresse 18]

[Localité 32]

Madame [A] [C]

[Adresse 3]

[Localité 32]

Madame [Z] [VF]

[Adresse 34]

[Localité 32]

Monsieur [ZO] [J]

[Adresse 23]

[Localité 32]

Madame [KX] [YO]

[Adresse 23]

[Localité 32]

Monsieur [XG] [J]

[Adresse 23]

[Localité 32]

Monsieur [S] [J]

[Adresse 23]

[Localité 32]

Madame [O] [W] [J] épouse [I]

[Adresse 20]

[Localité 21]

Madame [ZX] [J] épouse [MF]

[Adresse 4]

[Localité 32]

Madame [YX] [J]

[Adresse 35]

[Localité 31]

Monsieur [T] [J]

[Adresse 19]

[Localité 29]

Monsieur [O] [E] [J]

[Adresse 19]

[Localité 29]

Madame [O] [J]

[Adresse 19]

[Localité 29]

Madame [M] [L] [B] veuve [J]

[Adresse 24]

[Localité 30]

Monsieur [JJ] [D]

[Adresse 14]

[Localité 17]

Monsieur [H] [F]

[Adresse 25]

[Localité 32]

Monsieur [RO] [F]

[Adresse 22]

[Localité 32]

Monsieur [X] [F]

[Adresse 2]

[Localité 26]

Madame [DS] [F] épouse [G]

[Adresse 7]

[Localité 33]

Monsieur [GN] [F]

[Adresse 38]

[Localité 1]

ETATS UNIS

Madame [N] [V] née [YG] [J]

[Adresse 16]

[Localité 32]

tous et toutes représentés par Maître Jean-François PERET, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #R46

DEFENDERESSE

S.A HOTEL DE NORMANDIE

[Adresse 11]

[Localité 28]

représentée par Maître Davina SUSINI – LAURENTI, avocate au barreau de PARIS, avocate plaidante, vestiaire #P0043

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sophie GUILLARME, 1ère Vice-présidente adjointe, Juge des loyers commerciaux

Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l’article R.145-23 du code de commerce ;

assistée de [N] BERGER, Greffière

DEBATS

A l’audience du 27 Mars 2025 tenue publiquement

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

En premier ressort

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous seing privé en date du 3 mars 2016, les consorts [J] ont donné à bail commercial, en renouvellement, à la société anonyme Hôtel de Normandie (désignée ci-après la société Hôtel de Normandie) des locaux dépendant d’un immeuble sis [Adresse 12] à [Localité 40], pour une durée de neuf années du 1er janvier 2013 au 31 décembre 2021, moyennant le paiement d’un loyer annuel de 131.174 euros hors taxes et charges, ramené à la somme de 105.000 euros par an en principal jusqu’au 30 septembre 2023 conformément à l’application des dispositions légales relatives au différé d’accession des travaux nouveaux.

La destination des locaux a été définie contractuellement par les parties de la façon suivante : « Le preneur s’oblige (…) de ne pouvoir exercer dans les lieux loués que le commerce d’hôtel pour voyageurs, à l’exclusion de tout autre commerce ou industrie ».

Par jugement contradictoire du 14 septembre 2015, le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris, se fondant sur un rapport d’expertise déposé le 28 juillet 2014 par M. [Y] [NF] dont il a ordonné l’établissement, a fixé à la somme annuelle de 131.174 euros en principal, hors taxes et hors charges, le loyer du bail renouvelé entre les consorts [J] et la société Hôtel Normandie à compter du 1er janvier 2013 et a considéré que pendant le délai de douze ans correspondant à la période de différé de l’accession, il sera appliqué sur le montant du loyer du bail renouvelé un abattement de 20 % réduisant ainsi le loyer à la somme annuelle de 105.000 euros en principal, hors taxes et hors charges.

Par acte d’huissier de justice signifié le 14 décembre 2021, la société Hôtel de Normandie a sollicité le renouvellement du bail à compter du 1er janvier 2022 aux clauses et conditions du bail expiré, à l’exception du loyer dont elle a sollicité la fixation à la somme annuelle de 85.000 euros

Par acte d’huissier de justice signifié le 10 mars 2022, les consorts [J] ont accepté l’offre de renouvellement mais ont refusé le montant du nouveau loyer proposé, sollicitant que celui-ci soit fixé à la somme annuelle en principale de 180.000 euros.

Par lettre recommandée avec avis de réception du 20 décembre 2023, les consorts [J] ont notifié à la société Hôtel de Normandie un mémoire préalable aux fins de voir fixée à la somme annuelle en principal de 190.202,83 euros le loyer du bail renouvelé pour neuf ans à compter du 1er janvier 2022 et subsidiairement de voir désigner un expert.

Aucun accord n’ayant été trouvé entre les parties, Mme [R] [D] veuve [DY], la société civile Paul et Marguerite, M. [JJ] [D], M. [H] [F], M. [RO] [F], M. [X] [F], Mme [DS] [F] épouse [G], M. [GN] [F], Mme [N] [V], Mme [U] [J] née [SX], Mme [A] [C], Mme [Z] [VF], M. [ZO] [J], Mme [KX] [YO], M. [XG] [J], M. [S] [J], Mme [ZX] [J] épouse [MF], Mme [O] [J] épouse [I], Mme [YX] [J], M. [T] [J], M. [O] [E] [J], Mme [O] [J] et Mme [M] [B] veuve [J] (ci-après les consorts [J]) ont fait assigner la société Hôtel de Normandie devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris par acte de commissaire de justice signifié le 27 septembre 2024, sollicitant la fixation du loyer en renouvellement à la somme de 190.202,83 par an en principal, et subsidiairement demandant la désignation d’un expert.

Aux termes de leur dernier mémoire notifié le 19 mars 2025 par lettre recommandée avec accusé de réception, les consorts [J] demandent au juge des loyers commerciaux de :

« – juger que le principe du renouvellement du bail à compter du 1er juillet 2022 portant sur les locaux situés [Adresse 13], par l’effet de la demande de renouvellement signifiée le 14 décembre 2021 et de la réponse à la demande de renouvellement signifiée par le bailleur le 10 mars 2022 est acquis,

— juger que le loyer du bail renouvelé au 1er janvier 2022 doit être fixé en application de l’article R.145-10 du code de commerce, selon lequel le loyer du bail renouvelé de locaux monovalents est déterminé selon les usages observés dans la branche d’activité considérée,

— fixer le loyer du bail renouvelé à compter du 1er janvier 2022 à la somme annuelle de 208.589,54 euros hors taxes et hors charges, sauf à parfaire, toutes autres clauses, charges et conditions demeurant inchangées sous réserve du réajustement du dépôt de garantie et des ajustements découlant de la loi Pinel du 18 juin 2014 et de son décret d’application,

— dire et juger que la société Hotel de Normandie sera tenue au paiement de tous arriérés découlant de la décision à intervenir avec intérêts au taux légal à compter de la saisine du tribunal puis de chacune des échéances à échoir et ce indépendamment du versement du dépôt de garantie réajusté dans les termes du bail à due concurrence,

Subsidiairement, pour le cas où le tribunal qui serait saisi ultérieurement, ferait droit à la demande d’expertise judiciaire formulée par la société Hotel de Normandie :

— voir commettre tel expert qu’il plaira à la juridiction saisie, en vue de recueillir les éléments d’appréciation de la valeur locative des lieux loués à la date de prise d’effet du bail renouvelé le 1er janvier 2022, en fixant la provision à valoir sur les frais de l’expertise judiciaire qu’il incombera exclusivement à la société Hotel de Normandie,

— fixer durant l’instance le loyer provisionnel au montant du dernier loyer contractuel exigible à la date du renouvellement, outre les charges et taxes dues en vertu de celui-ci,

En tout état de cause :

— débouter la société Hôtel de Normandie de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions, particulièrement infondées,

— condamner la société Hotel de Normandie au paiement d’une somme de 6.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens. »

Au visa des articles L.145-33, L.145-36, R.145-10, R.145-24 et R.145-26 du code de commerce, et des articles L.311-1 et suivants du code du tourisme afférents aux travaux hôteliers, les consorts [J] soutiennent essentiellement que le loyer renouvelé doit être fixé selon les usages observés dans la branche activité, compte tenu du fait que les locaux loués sont monovalents et ne peuvent être utilisés que pour une activité d’hôtellerie. Ils font valoir, en se fondant sur l’expertise de M. [NF] rendu dans le cadre d’un litige précédent sur le loyer renouvelé et ayant abouti à un jugement du juge des loyers commerciaux du 14 septembre 2015, que l’application de la méthode hôtelière d’appréciation de la valeur locative des locaux loués permet de considérer que les locaux loués ont une excellente commercialité active, qu’ils ont une bonne attractivité globale, que la recette théorique nette annuelle de l’hébergement de l’hôtel s’élève à la somme de 1.562.200 euros, que le taux d’occupation est de 90 %, et qu’enfin le taux de recette est de 17 %. Ils ajoutent qu’il convient d’appliquer un abattement de 10 % pour les commissions, et de prendre en compte les recettes annexes résultant des petits déjeuners de sorte qu’ils retiennent la valeur locative brute à la somme de 195.559,04 euros hors taxes et justifiant leur demande de fixation du loyer renouvelé à la somme de 208.589,54 euros.

Aux termes de son dernier mémoire notifié par lettre recommandée avec avis de réception le 12 mars 2025, la société Hotel de Normandie demande au juge des loyers commerciaux de :

« – fixer le loyer du bail renouvelé :

* à la somme annuelle en principal de 96.000 euros HT et HC pour la période comprise entre le 1er janvier 2022 et le 30 septembre 2023,

*à la somme annuelle de 108.000 euros HT et HC à compter du 1er octobre 2023,

— juger que les trop-perçus de loyer porteront intérêts au taux légal à compter du 1er janvier 2022 et au fur et à mesure des échéances échues jusqu’à parfait paiement,

— juger que les intérêts seront capitalisés par application de l’article 1343-2 du code civil,

A titre subsidiaire :

— fixer le loyer provisionnel, dans l’hypothèse où une mesure d’expertise serait ordonnée au loyer en cours pendant toute la durée de l’instance,

— juger que les frais d’expertise seront à la charge des consorts [J],

en tout état de cause,

— débouter les consorts [J] de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions,

— condamner solidairement les consorts [J] au paiement de la somme de 5.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens dont distraction au profit de l’avocat constitué conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

— rappeler que l’exécution provisoire est de droit. »

Au visa des articles L.145-33 et R.145-10 du code de commerce, la société preneuse soutient essentiellement que la valeur locative doit être fixée selon la méthode hôtelière. Elle considère, en se fondant sur un rapport d’expertise amiable établi à sa demande par M. [NF], que les locaux loués bénéficient d’un bon emplacement avec une forte concurrence, que les caractéristiques de l’immeuble à usage mixte font peser sur lui des contraintes d’exploitation, que sa recette théorique nette annuelle d’hébergement est à la somme de 1.051.200 euros hors taxes, que le taux d’occupation est de 82 %, que le taux de recette est de 15,50 %. Elle s’oppose à ce que soit pris en compte les recettes annexes de petits déjeuners, l’activité de fourniture de petits déjeuners étant exercée dans les locaux dépendant de l’immeuble voisin ne faisant pas l’objet d’un bail.

Sur la base de l’ensemble de ces éléments, elle considère que la valeur locative brute des locaux est fixée à la somme annuelle de 120.000 euros arrondie. Elle ajoute qu’il convient d’appliquer un abattement de 10 % pour les commissions ainsi qu’un abattement de 20 % sur le loyer jusqu’au 30 septembre 2023 et de 10 % à compter du 1er octobre 2023 compte tenu de la présence d’une clause d’accession en fin de jouissance et en dehors des travaux dont il a été tenu compte dans le cadre de l’article L.311-1 et suivants du code du tourisme.

Pour un plus ample exposé des faits de la cause et moyens des parties, il est expressément renvoyé aux écritures déposées dans le dossier, qui ont été contradictoirement débattues à l’audience.

L’affaire a été plaidée à l’audience du 27 mars 2025. À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 27 mai 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur le principe du renouvellement du contrat de bail commercial

En l’espèce, les parties s’accordent sur le principe et la date du renouvellement du bail commercial qui les lie.

Il convient ainsi de constater le renouvellement de ce contrat pour une durée de neuf années à compter du 1er janvier 2022, aux clauses et conditions du bail expiré, à l’exception du loyer de renouvellement.

Sur le montant du loyer du bail renouvelé

Il n’est pas contesté que les lieux sont monovalents, du fait de leur destination d’hôtel.

Il convient, en conséquence, de fixer la valeur locative du bail renouvelé en application des dispositions de l’article R 145-10 du code de commerce.

Suivant l’article R 145-30 alinéas 3 et 4 du code de commerce, si les divergences portent sur des points de fait qui ne peuvent être tranchés sans recourir à une expertise, le juge désigne un expert dont la mission porte sur les éléments de fait permettant l’appréciation des critères définis, selon le cas, aux articles R. 145-3 à R. 145-7, L. 145-34, R. 145-9, R. 145-10 ou R.145-11, et sur les questions complémentaires qui lui sont soumises par le juge.

En l’espèce, les parties ont essentiellement produit des pièces de nature procédurale ou purement factuelles qui étayent leurs demandes mais ne permettent pas à la juridiction de statuer de manière suffisamment éclairée.

Le rapport établi le 2 mars 2023 à la requête de la société Hôtel de Normandie par M. [Y] [NF], expert en immobilier commercial près la cour d’appel de Paris, apporte certes des éléments utiles à l’instruction de l’affaire mais ne présente pas les garanties de contradiction nécessaires pour être retenu par la juridiction, bien qu’il ait été soumis à la discussion des parties.

S’agissant du rapport déposé le 28 juillet 2014 par le même expert précité dans le cadre d’une procédure antérieure en fixation du loyer renouvelé et sur lequel se fonde les consorts [J], il présente des éléments trop anciens du bail expiré dont le renouvellement a eu lieu le 1er janvier 2013 de sorte qu’il ne peut permettre au juge des loyers commerciaux de déterminer la valeur locative des locaux loués au 1er janvier 2022.

La valeur locative étant l’élément déterminant de la fixation du prix du bail renouvelé, il convient, en l’absence d’éléments suffisants et compte tenu des divergences existant entre les parties, d’ordonner une expertise dont la teneur sera précisée au dispositif.

Le montant de la provision à valoir sur la rémunération de l’expert sera fixé à la somme de 6.000 euros. La consignation de cette somme sera mise à la charge des consorts [J] qui ont principalement intérêt à voir l’expertise prospérer.

Sur l’injonction à rencontrer un médiateur

L’article 127-1 du code de procédure civile dispose qu’à défaut d’avoir recueilli l’accord des parties prévu à l’article 131-1, le juge peut leur enjoindre de rencontrer, dans un délai qu’il détermine, un médiateur chargé de les informer de l’objet et du déroulement d’une mesure de médiation. Cette décision est une mesure d’administration judiciaire.

En l’espèce, au regard de la nature du litige il est de l’intérêt des parties de recourir, dans le cadre de l’expertise, à une mesure qui leur offre la possibilité de parvenir à une solution rapide et négociée par la médiation. Il convient en conséquence de la leur proposer.

Afin que les parties bénéficient des explications nécessaires à une décision éclairée sur l’acceptation d’une telle mesure, un médiateur sera commis pour recueillir leur avis, selon les modalités prévues au présent dispositif.

Sur la fixation du loyer provisionnel

Aux termes de l’article L. 145-57 du code de commerce, pendant la durée de l’instance relative à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé, le locataire est tenu de continuer à payer les loyers échus au prix ancien ou, le cas échéant, au prix qui peut, en tout état de cause, être fixé à titre provisionnel par la juridiction saisie, sauf compte à faire entre le bailleur et le preneur, après fixation définitive du prix du loyer.

En l’espèce, dans l’attente de l’issue de l’expertise judiciaire ordonnée, le loyer provisionnel pour la durée de l’instance sera fixé au montant du dernier loyer contractuel en principal, outre les charges et taxes locatives.

Sur les demandes accessoires

Compte de la nature du présent jugement, il y a lieu de réserver les dépens et les frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

Le juge des loyers commerciaux, statuant publiquement en premier ressort, par jugement contradictoire, mise à disposition au greffe, susceptible d’appel,

Constate le principe du renouvellement du bail commercial conclu entre les consorts [J] et la société anonyme Hôtel de Normandie et portant sur les locaux situés [Adresse 12] à [Localité 40] pour une durée de neuf ans à compter du 1er janvier 2022,

Ordonne avant-dire droit une expertise aux fins d’évaluation de la valeur locative des locaux,

Commet pour y procéder :

Monsieur [P] [TX]

[Adresse 6]

[Courriel 41] – 01 45 48 32 00

Avec pour mission :

* de convoquer les parties, de les entendre en leurs dires et explications dans le respect du principe de la contradiction,

* de se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission,

* de visiter les locaux en cause situés [Adresse 12] à [Localité 40], de les décrire ainsi que les différentes activités qui y sont exercées, outre d’annexer tous plans et photographies utiles des lieux concernés,

* d’entendre les parties en leurs dires et explications,

* de procéder à l’examen des faits qu’allèguent les parties,

* de rechercher la valeur locative des locaux loués au 1er janvier 2022 au regard des usages observés dans la branche d’activité considérée en application des articles L145-36 et R145-10 du code de commerce,

* de rendre compte du tout et donner son avis motivé,

* de dresser un rapport de ses constatations et conclusions,

Dit que l’expert effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile,

Fixe à la somme de 6.000 euros la provision à valoir sur la rémunération de l’expert qui devra être consignée par les consorts [J] à la régie du tribunal judiciaire de Paris (tribunal de Paris, [Adresse 36] de Paris, Paris 17ème) avant le 30 juillet 2025 inclus, avec une copie de la présente décision,

Rappelle qu’à défaut de consignation dans le délai et selon les modalités impartis, la désignation de l’expert est caduque à moins que la juge, à la demande d’une des parties se prévalant d’un motif légitime, ne décide une prorogation du délai ou un relevé de la caducité,

Rappelle que l’expert devra faire connaître sans délai son acceptation et commencer les opérations d’expertise dès qu’il sera averti que les parties ont consigné la provision mise à leur charge,

Demande à l’expert, préalablement au dépôt de son rapport, d’adresser aux parties un document de synthèse présentant ses conclusions provisoires et destiné à provoquer leurs observations,

Rappelle que l’expert devra prendre en considération les observations ou réclamations des parties, et, lorsqu’elles sont écrites, les joindre à son avis si les parties le demandent, dans les conditions de l’article 276 du code de procédure civile,

Demande à l’expert de déposer l’original de son rapport au greffe du tribunal judiciaire de Paris avant le 20 septembre 2026,

Rappelle qu’en cas d’empêchement légitime, l’expert sera remplacé par ordonnance rendue sur requête, outre qu’il pourra solliciter la prorogation du délai de dépôt ou encore demander la consignation d’une provision complémentaire,

Dit que cette mesure d’instruction sera exécutée sous le contrôle du juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris,

Donne injonction aux parties de rencontrer un médiateur, en la personne de :

Monsieur [K] [PB]

[Adresse 9]

01 45 63 57 32 – [Courriel 37]

Dit que le médiateur n’interviendra qu’après que l’expert l’aura informé avoir adressé aux parties sa note de synthèse,

Dit qu’après avoir apporté cette information au médiateur, et en attendant que celui-ci ait mené à bien sa mission, l’expert suspendra ses opérations d’expertise,

Dit que le médiateur ainsi informé par l’expert aura pour mission :

* d’expliquer aux parties le principe, le but et les modalités d’une mesure de médiation,

* de recueillir leur consentement ou leur refus de cette mesure,

Dit qu’à l’issue de ce premier rendez-vous d’information, dans l’hypothèse où au moins l’une des parties refuserait le principe de la médiation, ou à défaut de réponse d’au moins l’une des parties dans le délai fixé par le médiateur, ce dernier en avisera l’expert et le juge chargé du contrôle des expertises ; le médiateur cessera alors ses opérations, sans défraiement, et l’expert reprendra le cours de sa mission,

Dit que dans l’hypothèse où les parties donneraient leur accord à la médiation :

* le médiateur pourra commencer immédiatement les opérations de médiation,

* le médiateur en informera l’expert, et le cours de l’expertise demeurera suspendu, sauf si des investigations complémentaires sont nécessaires à la solution du litige,

Dit qu’au terme de la médiation, le médiateur informera l’expert et le juge chargé du contrôle des expertises, soit que les parties sont parvenues à un accord, soit qu’elles n’y sont pas parvenues,

Dit que si les parties sont parvenues à un accord, l’expert déposera son rapport en l’état de la dernière note aux parties qu’il aura établie, et pourra solliciter la taxation de ses honoraires correspondant,

Dit que si les parties ne sont pas parvenues à un accord, les opérations d’expertise reprendront,

Fixe le loyer provisionnel pour la durée de l’instance au montant du dernier loyer contractuel payé par la société anonyme Hôtel de Normandie, outre les charges, jusqu’à ce qu’il soit définitivement statué par jugement sur la fixation du loyer de renouvellement,

Réserve les dépens et les frais irrépétibles,

Sursoit à statuer sur le surplus des demandes,

Rappelle l’affaire à l’audience du 08 septembre 2025 à 9h30 pour s’assurerdu bon versement de la provision et du démarrage des opérations d’expertise,

Rappelle que cette décision est exécutoire de droit.

Fait et jugé à [Localité 39], le 27 mai 2025.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

C. BERGER S. GUILLARME