TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 11] [1]

[1] Copie exécutoire

délivrée le :

à Me [Localité 10]

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à M^e MARTIN

■

8ème chambre

1ère section

N° RG 22/13424

N° Portalis 352J-W-B7G-CYC55

N° MINUTE :

Assignation du :

03 Novembre 2022

JUGEMENT

rendu le 27 Mai 2025

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires du [Adresse 3], représenté par son syndic, la S.A. GESTION ET TRANSACTION DE FRANCE GTF

[Adresse 8]

[Localité 9]

représenté par Maître Xavier ARGENTON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #E1437

DÉFENDERESSE

S.A.R.L. Cabinet [P]

[Adresse 1]

[Localité 9]

représentée par Maître Francis MARTIN de la SELARL CABINET SABBAH & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS,vestiaire #P0466

Décision du 27 Mai 2025

8ème chambre 1ère section

N° RG 22/13424 – N° Portalis 352J-W-B7G-CYC55

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Laure BERNARD, Vice-Présidente

Madame Elyda MEY, Juge

Monsieur Julien FEVRIER, Juge

assistés de Madame Justine EDIN, Greffière

DÉBATS

A l’audience du 19 février 2025 tenue en audience publique devant Madame Elyda MEY, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du code de procédure civile.

Avis a été donné aux avocats que la décision serait rendue le 27 mai 2025.

JUGEMENT

Prononcé par mise à disposition au greffe

Contradictoire

En premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

L’immeuble sis [Adresse 5] est soumis au régime de la copropriété des immeubles bâtis et est géré par le Cabinet GTF Immobilier en sa qualité de syndic.

Cet immeuble était précédemment géré par la SARL Cabinet [P] jusqu’en octobre 2020. Au sein de cet immeuble, M. [M] [R] était employé en qualité de gardien de 1983 jusqu’à son départ en novembre 2021.

La GTF Immobilier a régularisé un avenant au contrat de M. [R] limitant sa durée de travail hebdomadaire à 47h30 conformément à l’avenant n°84 du 23 mai 2014 à la convention collective.

Soutenant avoir été contraint de régler à M. [R] la somme de 7.844,20 euros d’heures supplémentaires effectuées en dépassement des maximas conventionnels non appliqués par le Cabinet [P], le syndicat des copropriétaires a sollicité auprès de ce dernier le remboursement de cette somme outre celles des charges sociales afférentes à cette régularisation.

Ces démarches étant restées vaines, le syndicat des copropriétaires a fait assigner par acte du 3 novembre 2022, le Cabinet [P] aux fins d’obtenir une indemnisation de 12.749,20 euros.

Par ordonnance du 26 septembre 2023, le juge de la mise en état a débouté le Cabinet [P] de sa fin de non-recevoir tirée de la prescription de l’action du syndicat des copropriétaires.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 5 avril 2024, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal au visa de l’article 1992 du code civil, l’article 31 du décret du 17 mars 1967 et de l’article 700 du code de procédure civile, de :

«  CONSTATER la faute de gestion du Cabinet [P] du fait du non-respect de la réglementation conventionnelle applicable ;

En conséquence,

o CONDAMNER le Cabinet [P] à la somme de 12.749,20 € correspondant au préjudice financier subi par le syndicat de copropriétaire du fait de la faute commise ;

o PRONONCER l’exécution provisoire de droit ;

o CONDAMNER la défenderesse aux dépens ;

o CONDAMNER la défenderesse au paiement de 5.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

o ORDONNER la capitalisation des intérêts à taux légal à compter du 15 février 2021 conformément à l’article 1344 du code civil ".

Le Cabinet [P] par conclusions au fond n°3 notifiées par RPVA le 17 avril 2024, sollicite du tribunal au visa des articles 3245-1 et L1471-1 du code du travail, des articles 2253, 1991 et 1992 du code civil, des articles L.7211-1 et L.7211-2 et suivants du code de travail, de la Convention collective des gardiens, ensemble les avenants n°84, 98 et 100 et des articles 9, 122 et 700 du code de procédure civile, de:

«  DEBOUTER, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 6]), pris en la personne de son syndic la Société GTF Immobilier, de toutes ses demandes, fins et prétentions.

EN TOUT ETAT DE CAUSE,

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 7], pris en la personne de son syndic la Société GTF Immobilier, à payer à la SARL Cabinet [P] la somme de 2.000 Euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 12], pris en la personne de son Syndic la Société GTF Immobilier, aux dépens. ".

Pour un exposé plus détaillé des moyens et prétentions des parties, il convient de renvoyer aux termes de leurs dernières écritures susvisées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été close par ordonnance du 10 juin 2024 et fixée à l’audience du 19 février 2025 à l’issue de laquelle elle a été mise en délibéré au 27 mai 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les demandes de « constater »

Il n’y a pas lieu de statuer sur ces demandes, lesquelles ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile mais sont la reprise des arguments développés dans les écritures des parties.

Sur la demande principale en paiement du syndicat des copropriétaires

L’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit notamment que :

«  I.- Indépendamment des pouvoirs qui lui sont conférés par d’autres dispositions de la présente loi ou par une délibération spéciale de l’assemblée générale, le syndic est chargé, dans les conditions qui seront éventuellement définies par le décret prévu à l’article 47 ci-dessous :[…]

— d’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d’urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci ".

Aux termes de l’article 31 du décret du 17 mars 1967, le syndic engage et congédie le personnel employé par le syndicat et fixe les conditions de son travail suivant les usages locaux et les textes en vigueur.

Le non-respect du droit du travail engage la responsabilité contractuelle du syndic à l’égard du syndicat des copropriétaires pour faute de gestion (CA [Localité 11], pôle 4, 2ème ch, 10 avril 2013).

*

Au soutien de sa demande indemnitaire, le syndicat des copropriétaires, se fondant sur l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, l’article 1992 du code civil et l’article 31 du décret du 17 mars 1967, reproche au Cabinet [P] d’avoir commis une faute dans l’exécution de son mandat en s’abstenant de prendre en compte l’avenant n°84 du 23 mai 2014 à la convention collective lequel plafonne la durée de travail hebdomadaire à 47 heures 30 non plus à 50 heures.

Il fait valoir que :

— suite à l’entrée en vigueur de l’avenant n°84 du 23 mai 2014 à la convention collective, le Cabinet [P] n’a pas établi d’avenant au contrat de M. [R] pour mettre ses horaires en conformité avec les maximas conventionnels de sorte qu’il a dû régler la somme de 7.844,20 d’heures supplémentaires à son gardien outre 4.905 euros de charges sociales soit un total de 12.749,20 euros ;

— le Cabinet [P] a laissé un dossier vide concernant M. [R] ce qui caractérise une faute ;

— si le Cabinet [P] a communiqué à M. [R] un document intitulé « Coupon réponse horaire loge » daté du 2 décembre 2016 sollicitant les horaires de la loge afin de mettre son contrat en conformité avec l’avenant n°84 de la convention collective, il ne justifie pas avoir donné une suite à la réponse de M. [R] lequel avait déclaré une ouverture de la loge de 75 heures par semaine ;

— suite à sa désignation, le Cabinet GTF Immobilier a constaté que les horaires de la loge dépassaient le plafond de la durée hebdomadaire soit 52 heures au lieu de 47h30 ;

— l’avenant du 19 décembre 2016 produit par le Cabinet [P] n’est pas signé et ne prouve pas que M. [R] en ait eu connaissance ;

— le litige ne porte pas sur la méthode de calcul du salaire de M. [R] mais sur le paiement des heures supplémentaires excédant le plafond autorisé ;

— le Cabinet GTF Immobilier a procédé à l’établissement d’un avenant au contrat de travail de M. [R] modifiant sa durée hebdomadaire et l’a indemnisé des heures supplémentaires à la demande de celui-ci d’un montant de 7.844,20 euros.

En réponse, le Cabinet [P] conclut au débouté en soutenant que:

— le syndicat des copropriétaires ne démontre pas que M. [R] ait fait une quelconque demande de paiement de ses heures supplémentaires ni qu’il ait contesté les salaires versés ni de l’avenant au contrat de travail qu’il prétend avoir régularisé ni enfin des paiements effectués au gardien ;

— il a fait diligence pour mettre en conformité le contrat du gardien notamment en lui envoyant un coupon-réponse à remplir en renseignant les horaires de la loge ; ce dernier a rempli et retourné le coupon le 12 décembre 2016 ; un avenant à son contrat de travail a été établi le 19 décembre 2016 modifiant les horaires de la loge en application de l’avenant n°34 du 23 mai 2014 et a pris effet au 1er janvier 2017 ;

— M. [R] n’a émis aucune objection à cet avenant et à ses nouveaux horaires de travail ; il ne lui a jamais non plus indiqué avoir effectué des heures supplémentaires et ce jusqu’à la fin de son mandat en octobre 2020 ;

— contrairement à ce que prétend le syndicat des copropriétaires, M. [R] n’a pas contesté ses nouveaux horaires de travail dans son courrier du 12 décembre 2016 accompagnant son coupon-réponse ;

— s’il a commis une erreur sur la date d’ancienneté sur plusieurs fiches de paie, cette erreur n’a pas causé de préjudice à M. [R] sur le calcul de son salaire et de ses droits ;

— il n’y a eu aucune erreur sur le calcul du salaire de M. [R] qui était établi sur la base de ses nouveaux horaires et n’a pas fait l’objet de contestation de sa part ;

— le syndicat des copropriétaires qui considère que les bulletins de paie de M. [R] n’étaient pas conformes à l’amplitude horaire hebdomadaire de 47h30, ne le démontre pas ;

— le syndicat des copropriétaires a pris seul l’initiative de payer à M. [R] des prétendues heures supplémentaires sans aucune demande de ce dernier, au demeurant prescrite, sur la base d’horaires affichés sur la loge lesquelles ont changé depuis le 1er janvier 2017.

— le quantum sollicité n’a cessé d’évoluer notamment en raison des effets de la prescription tel que cela ressort de l’assemblée générale du 29 septembre 2021 ; le syndicat des copropriétaires n’est pas en mesure d’évaluer le préjudice subi ;

— aucune faute ne peut lui être reprochée et en tout état de cause, aucun lien de causalité ne peut être établi entre un supposé manquement dans l’application de l’avenant n°84 et le préjudice allégué ;

— si l’avenant au contrat de travail produit n’était pas suffisamment probant, il devra toutefois être constaté que le calcul du salaire de M. [R] a toujours été fait dans les règles et conforme à son amplitude horaire.

Sur ce,

Il n’est pas contesté que l’avenant n°84 du 23 mai 2014 à la convention collective nationale de travail des gardiens, concierges et employés d’immeuble était applicable au contrat de travail de M. [R] et imposait un plafond horaire hebdomadaire de 47h30.

Le syndicat des copropriétaires qui fait grief au Cabinet [P] de ne pas avoir mis en conformité son contrat de travail, produit un courriel du Cabinet GTF Immobilier daté du 16 octobre 2020 adressé au Cabinet [P] indiquant que sur la plaque de gardien de l’immeuble figuraient les horaires suivants « du lundi au vendredi : 7h30 à 15h et de 18h à 20h et le samedi de 7h30 à 12h » soit 52h par semaine lesquels excédaient les maximas conventionnels.

Si le Cabinet [P] conteste ces horaires en se fondant sur un avenant au contrat de travail daté du 19 décembre 2016 prévoyant des horaires du lundi au jeudi de 7h30 à 14h15 et de 18h à 20h et le samedi de 7h30 à 11h15, force est de constater que ce document n’est signé par aucune des parties de sorte qu’il n’est pas établi que M. [R] ait effectivement été rendu destinataire de cet avenant et ni même qu’il ait eu connaissance de ces nouveaux horaires d’ouverture de la loge.

Dès lors, le Cabinet [P] ne peut valablement soutenir qu’il appartenait à M. [R] de se conformer à ces nouveaux horaires et de ne pas travailler au-delà de ceux-ci. Dans ces conditions, le Cabinet [P] échouant à démontrer que M. [R] était informé de ses nouveaux horaires, ne peut se prévaloir de l’absence de toute réclamation indemnitaire de M. [R] jusqu’à la fin de sa gestion.

Il ne peut pas, de surcroît, faire grief au syndicat des copropriétaires d’avoir souhaité régulariser la situation en s’acquittant des sommes légalement dues en contrepartie d’un travail effectif et ce, même en l’absence de preuve d’une quelconque réclamation de M. [R].

Par conséquent, le Cabinet [P] ne justifiant pas qu’il a effectivement mis en conformité le contrat de travail de M. [R] a commis une faute qui a entrainé pour le syndicat des copropriétaires l’obligation de payer des heures supplémentaires à son gardien.

S’agissant du préjudice, si le courrier de mise en demeure daté du 15 octobre 2021 et adressé au Cabinet [P] par le Cabinet GTF relève que M. [R] travaillait 52h par semaine et que la somme de 7.844,21 euros correspond à son préjudice durant les trois dernières années de 2018 à 2020, le syndicat des copropriétaires n’apporte aucune précision sur les modalités de calcul de cette indemnité ni sur celles des charges sociales alléguées.

Cependant, les fiches de paie de M. [R] exposent que la somme totale de 7.844, 21 euros lui a été versée de février 2021 à novembre 2021 avec la précision « Régularisation avenant n°84 CCN » ce qui apparaît suffisamment probant pour justifier d’un paiement effectif.

Par conséquent, au vu de la faute de gestion caractérisée commise par le Cabinet [P] et des pièces produites au dossier, il convient de le condamner à verser au syndicat des copropriétaires une indemnité que le tribunal estime devoir fixer à la somme totale de 8.000 euros.

Les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produiront eux-mêmes intérêts en application de l’article 1343-2 du code civil à compter de la date de l’assignation, le 3 novembre 2022.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Sur ce,

Le Cabinet [P], partie succombante, sera condamné aux entiers dépens de l’instance.

Il sera en outre condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 4.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, l’exécution provisoire est de droit et il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

LE TRIBUNAL,

Statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE la SARL Cabinet [P] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] représenté par son syndic en exercice une indemnité de 8.000 euros au titre de son préjudice financier ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dus pour une année entière, à compter de la date de l’assignation, le 3 novembre 2022 ;

CONDAMNE la SARL Cabinet [P] aux entiers dépens ;

CONDAMNE la SARL Cabinet [P] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] représenté par son syndic en exercice la somme de 4.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes au titre des dépens et des frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes.

Fait et jugé à [Localité 11] le 27 Mai 2025.

La Greffière La Présidente