TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6] [1]

[1] Expéditions

exécutoires

délivrées le :

■

Charges de copropriété

N° RG 24/00211 – N° Portalis 352J-W-B7H-C2LM4

N° MINUTE :

Assignation du :

03 Janvier 2024

JUGEMENT

rendu le 19 Juin 2025

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1], représenté par son Syndic le cabinet VALIERE CORTEZ SYNDIC DE COPROPRIETE, SASU, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux

[Adresse 4]

représenté par Maître Eric CANCHEL

de la SELARLUL CANCHEL, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire D0937

DÉFENDERESSE

SCI MAC

[Adresse 3]

[Localité 5]

défaillante

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du code de l’organisation judiciaire et 812 du code de procédure civile, l’affaire a été attribuée au juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Lucie AUVERGNON, Vice-Présidente, statuant en juge unique, assistée de Madame Maïssam KHALIL, Greffière lors des débats et de Madame Francine MEDINA, Greffière lors de la mise à disposition.

Décision du 19 Juin 2025

Charges de copropriété

N° RG 24/00211 – N° Portalis 352J-W-B7H-C2LM4

DÉBATS

A l’audience du 9 avril 2025, tenue en audience publique, avis a été donné aux parties que la décision serait rendue le 19 juin 2025.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Réputé contradictoire

en premier ressort

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

La SCI MAC est propriétaire des lots de copropriété n° 17, 18, 19 et 30 d’un immeuble situé [Adresse 2].

Par lettre recommandée avec avis de réception datée du 5 juillet 2023 et présentée au destinataire le 12 juillet 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble a fait mettre en demeure la SCI MAC de payer la somme de 4.429,45 euros au titre des charges de copropriété impayées du 1er janvier 2022 au 30 mai 2023.

Par exploit d’huissier signifié le 3 janvier 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] a fait assigner la SCI MAC en paiement d’arriérés de charges de copropriété devant le tribunal judiciaire de Paris, pour l’audience d’orientation du 28 février 2024.

Selon conclusions notifiées le 24 septembre 2024 par la voie électronique et signifiées au défendeur non comparant le 23 septembre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] demande au tribunal de :

— condamner la SCI MAC au paiement de la somme de 42.111,85 euros, au titre des charges de copropriété arrêtées au 17 septembre 2024 avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 5 juillet 2023 ;

— condamner la SCI MAC au paiement de la somme de 3.500 euros à titre de dommages et intérêts ;

— dire et juger que les frais engagés par le syndicat des copropriétaires à compter de la première mise en demeure du 5 juillet 2023 pour le recouvrement de ses charges de copropriété, seront intégralement et uniquement imputé à la SCI MAC ;

— condamner la SCI MAC au paiement des entiers dépens ;

— condamner la SCI MAC au paiement de la somme de 4.000 euros au titre des frais irrépétibles ;

— dire n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

Compte tenu du défaut de comparution en défense, et en application de l’article 455 alinéa 1er du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières écritures du demandeur pour l’exposé exhaustif de ses moyens en fait et en droit.

Citée suivant les modalités des articles 656 et 658 du code de procédure civile (remise de l’acte en l’étude d’huissier), la SCI MAC n’a pas comparu à l’instance. Il sera ainsi statué par jugement réputé contradictoire.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 25 septembre 2024, et l’affaire a été appelée à l’audience de plaidoiries (juge unique) du 9 avril 2025.

Selon conclusions notifiées par la voie électronique le 27 mars 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] demande au tribunal d’ordonner la révocation de l’ordonnance de clôture afin de lui permettre d’actualiser sa demande principale en paiement à hauteur de 44.111,85 € au titre des charges de copropriété arrêtées 11 mars 2025.

La décision a été mise en délibéré au 19 juin 2025, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1 – Sur la demande de révocation de l’ordonnance de clôture

Si le syndicat des copropriétaires a régulièrement signifié à la SCI MAC, par acte d’huissier de justice du 14 mars 2025, ses dernières conclusions portant sa demande principale en paiement à hauteur de 44.111,85 €, l’actualisation des demandes en paiement ne constitue pas une cause grave au sens de l’article 803 du code de procédure civile. Il convient donc de la rejeter.

2 – Sur les demandes principales en paiement

A – Au titre des charges de copropriété

Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot » ainsi qu’ « aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation » – le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l’assemblée générale, ils n’ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

*

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie tout d’abord par la production d’un extrait de matrice cadastrale que la SCI MAC est propriétaire des lots de copropriété n° 17, 18, 19 et 30 d’un immeuble situé [Adresse 2] (pièce n° 3).

Le syndicat des copropriétaires réclame le paiement d’un arriéré de charge constitué à compter du premier trimestre 2022, pour un montant de 42.111,85 € incluant la provision et la cotisation de fonds travaux du 4ème trimestre 2024, même s’il expose un décompte arrêté au « 17 septembre 2024 ».

Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires produit aux débats :

— les procès-verbaux des assemblées générales des 2 novembre 2021, 19 mai 2022, 3 avril 2023 et 25 avril 2024 (pièce n° 8), par lesquelles l’assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes des années 2022 et 2023, fixé le budget de l’année 2024 et voté la réalisation de divers travaux ;

— les attestations de non-recours correspondantes (pièce n° 10) ;

— un décompte de répartition des charges, et les appels de fonds faisant application de la clé de répartition à proportion des tantièmes affectés aux lots du défendeur (pièces n° 6 et 7) ;

— un décompte de créance actualisé au 1er octobre 2024.

Il résulte de l’examen de ces pièces que le compte individuel de copropriétaire de la SCI MAC, déduction faite des frais de recouvrement, est débiteur de 42.039,85 euros.

La SCI MAC ne démontrant pas avoir satisfait à son obligation de paiement en sa qualité de copropriétaire, elle sera en conséquence condamnée au paiement de cette somme au titre des charges de copropriété échues et impayées au 1er octobre 2024, provision et cotisation fonds travaux du 4ème trimestre 2024 incluses, avec intérêts au taux légal à compter :

— du 13 juillet 2023 sur la somme de 4.429,45 € réclamée dans le courrier recommandé de mise en demeure du 5 juillet 2023 présenté le 12 juillet 2023, en application des dispositions combinées des articles 36 et 64 du décret du 17 mars 1967,

— du 3 janvier 2024, date de la délivrance de l’assignation, sur la somme de 34.750,12 €,

— et à compter du présent jugement pour le surplus.

B – Au titre des frais de recouvrement

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. Cette énumération n’est pas exhaustive, la juridiction disposant d’un pouvoir d’appréciation souverain quant au caractère nécessaire de ces frais.

En conséquence, ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges, au sens des dispositions susmentionnées :

— les frais de relance antérieurs à l’envoi d’une mise en demeure, ainsi que les frais de relance, mise en demeure et sommation de payer postérieurs à la délivrance de l’assignation ;

— les frais de suivi de procédure ou les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, dès lors qu’il n’est pas justifié de l’accomplissement de diligences exceptionnelles ;

— les frais d’huissier engagés pour l’introduction de l’instance ou la signification de conclusions, qui constituent des dépens au sens de l’article 695 du code de procédure civile (6°) ;

— les frais d’avocat, qui constituent des frais irrépétibles indemnisés en application de l’article 700 du code de procédure civile.

*

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement du coût de deux mises en demeure pour des montants respectifs de 36 €. Seul le coût de la mise en demeure versée aux débats (pièce n°4) peut être retenu.

En conséquence, la SCI MAC sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 36 euros au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance, avec intérêts au taux légal à compter du 3 janvier 2024. Le syndicat des copropriétaires sera débouté du surplus de sa demande indemnitaire au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance.

3 – Sur la demande indemnitaire

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n°15-20.587).

*

A l’examen des pièces produites aux débats, et notamment du décompte de créance, il apparaît que la SCI MAC a manqué de longue date à son obligation de paiement de sa quote-part de charges – son compte apparaissant débiteur à l’égard de la copropriété dès le premier trimestre 2022.

Il ressort en outre des pièces communiquées que la SCI MAC a d’ores et déjà été condamnée, par un jugement du tribunal judiciaire de Paris du 22 avril 2022, à verser au syndicat des copropriétaires diverses sommes au titre d’arriérés de charges.

Ce défaut de paiement récurrent de la part du débiteur, malgré une précédente condamnation, contraint le syndicat à répartir de manière permanente la charge des dépenses communes entre les autres copropriétaires, amenant ces derniers à jouer malgré eux le rôle de banquier du défendeur. Par ailleurs, la durée durant laquelle le défendeur s’est soustrait à ses obligations de copropriétaire ainsi que l’importance des sommes dues ont nécessairement entraîné un préjudice pour la copropriété.

Cette situation crée des tensions sur la trésorerie du syndicat et, de manière générale, oblige la copropriété à fonctionner dans des conditions non conformes à son statut légal fondé sur une répartition équitable des charges entre tous les copropriétaires.

En outre, l’absence de toute information de la part du défendeur sur les raisons de son défaut de paiement des charges de copropriété, sur sa situation financière durant l’ensemble de la période d’arrêt des paiements ou encore sur sa situation personnelle, ne permettent pas de considérer la SCI MAC comme un débiteur de bonne foi.

Il conviendra en conséquence de condamner la SCI MAC à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 1.000,00 euros en réparation du préjudice financier causé.

4 – Sur les demandes accessoires

La SCI MAC, partie perdant le procès, sera condamnée au paiement des entiers dépens de l’instance.

Tenue aux dépens, la SCI MAC sera en outre condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Au regard de la nature des condamnations prononcées et de l’ancienneté du litige, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par un jugement réputé contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

Rejette la demande de révocation de l’ordonnance de clôture,

Condamne la SCI MAC à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] les sommes de :

—  42.039,85 euros au titre des charges de copropriété échues et impayées au 1er octobre 2024, provision et cotisation fonds travaux du 4ème trimestre 2024 incluses, avec intérêts au taux légal à compter du 13 juillet 2023 sur la somme de 4.429,45 €, du 3 janvier 2024 sur la somme de 34.750,12 €, et du présent jugement pour le surplus,

—  36 euros au titre des frais de recouvrement, avec intérêts au taux légal à compter du 3 janvier 2024 ;

—  1.000 euros, à titre de dommages et intérêts ;

—  1.500,00 euros au titre des frais irrépétibles ;

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] du surplus de ses demandes formées au titre des frais de recouvrement et des dommages et intérêts ;

Condamne la SCI MAC au paiement des entiers dépens de l’instance ;

Dit n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

Fait et jugé à [Localité 6] le 19 Juin 2025

Le Greffier Le Président