TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6]

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N° RG 25/52154 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7JKV

N° : 10-CH

Assignation du :

20 Mars 2025

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 03 septembre 2025

par Rachel LE COTTY, Première vice-présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Célia HADBOUN, Greffière.

DEMANDERESSE

La société SCI TROYON ETOILE, société civile immobilière

[Adresse 1]

[Localité 5]

représentée par Maître Bruno BARRILLON, avocat au barreau de PARIS – #R0054

DEFENDERESSE

La société à responsabilité limitée MINH PHUONG

[Adresse 2]

[Localité 4]

représentée par Maître Myriam LAHANA, avocat au barreau de PARIS – #D1537

DÉBATS

A l’audience du 09 Juillet 2025, tenue publiquement, présidée par Rachel LE COTTY, Première vice-présidente, assistée de Célia HADBOUN, Greffière,

Par acte du 31 mars 2017, la SCI Troyon Etoile a consenti un bail commercial à la société Minh Phuong portant sur des locaux situés [Adresse 3], moyennant un loyer annuel de 24.000 euros HT/HC, payable mensuellement au plus tard le 5 du mois.

Par acte du 30 janvier 2025, la SCI Troyon Etoile a fait délivrer au preneur un commandement de payer la somme de 14.298,80 euros en principal, visant la clause résolutoire stipulée au contrat de bail.

Par acte du 20 mars 2025, la SCI Troyon Etoile a assigné la société Minh Phuong devant le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins de voir :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire et ordonner l’expulsion de la défenderesse ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, avec le concours de la force publique si besoin est ;

— condamner la défenderesse au paiement de la somme provisionnelle de 15.728,68 euros au titre des loyers et charges impayés (14.298,80 euros) ainsi que de la clause pénale contractuelle (1.429,88 euros) ;

— juger que le dépôt de garantie lui restera acquis conformément aux stipulations du bail ;

— condamner la défenderesse au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle équivalente au loyer majoré de 25%, soit la somme de 4.100 euros, jusqu’à la libération des locaux ;

— la condamner au paiement de la somme de 3.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.

A l’audience du 28 mai 2025, la SCI Troyon Etoile a maintenu ses demandes dans les termes de son assignation, la défenderesse n’étant pas représentée.

Un représentant de la société Minh Phuong s’étant présenté à la fin de l’audience, après la clôture des débats, et son conseil ayant sollicité la réouverture des débats par message RPVA du 30 mai 2025, celle-ci a été ordonnée afin d’entendre les explications de la défenderesse.

A l’audience de réouverture des débats du 9 juillet 2025, la demanderesse actualise sa demande en paiement à la somme de 29.628,92 euros au titre des loyers et charges arrêtés au terme du 3ème trimestre 2025 inclus. Elle précise avoir déduit les deux règlements de 2.500 euros intervenus le 4 juillet 2025 et accepte de déduire le chèque Carpa de 4.000 euros remis à l’audience.

Elle s’oppose en revanche aux délais de paiement sollicités par la défenderesse au motif que ceux-ci ne sont fondés sur aucune pièce.

La société Minh Phuong dépose et soutient oralement des conclusions aux termes desquelles elle sollicite des délais de paiement suspensifs de 24 mois, moyennant des mensualités de 1.070 euros, outre la somme de 3.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle expose qu’elle a toujours réglé son loyer à bonne date, sans aucun retard, depuis 2017, mais que sa gérante a rencontré des ennuis de santé qui expliquent ses difficultés ponctuelles. Elle ajoute qu’elle a repris le paiement des loyers courants et qu’elle est en mesure d’apurer sa dette dans un délai de 24 mois. Elle remet à la barre un chèque Carpa de 4.000 euros.

Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens, il est renvoyé aux écritures des parties et à la note d’audience.

MOTIFS

Sur la demande de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire du bail et d’expulsion du preneur

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite ; dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En application de ce texte, il entre dans les pouvoirs du juge des référés, même en l’absence d’urgence, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de bail en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en oeuvre régulièrement, en l’absence de toute contestation sérieuse de la validité de cette clause, et, par suite, d’ordonner l’expulsion de l’occupant, dont l’obligation de libérer les lieux n’est pas sérieusement contestable.

En outre, le maintien de l’occupant dans les lieux sans droit ni titre par suite du constat de la résiliation du bail constitue un trouble manifestement illicite qu’il appartient au juge des référés de faire cesser.

Aux termes de l’article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

En l’espèce, le bail commercial contient une clause résolutoire au visa de laquelle un commandement de payer a été délivré à la locataire le 30 janvier 2025 à hauteur de la somme de 14.298,80 euros en principal.

Il résulte du relevé de compte versé aux débats que la locataire ne s’est pas acquittée des causes du commandement dans le délai d’un mois qui lui était imparti.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire du bail sont donc réunies au 28 février 2025 à 24h00.

Cependant, la locataire, qui n’a jamais rencontré de difficultés de paiement depuis la signature du bail en 2017, a repris le paiement du loyer courant et remis un chèque Carpa de 4.000 euros à l’audience.

Au regard de sa bonne foi et de ses efforts de paiement, les délais suspensifs qu’elle sollicite lui seront octroyés, en application des articles L. 145-41 du code de commerce et 1343-5 du code civil précités, moyennant des échéances successives de 1.000 euros, selon les modalités précisées au dispositif.

Il lui est rappelé qu’à défaut de règlement d’une seule échéance ou du loyer courant et des charges et taxes afférentes à leur date prévue, le solde sera immédiatement exigible et la clause résolutoire retrouvera son plein effet, avec toutes conséquences de droit, dont l’expulsion.

Elle sera alors tenue, jusqu’à la libération effective des lieux, au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer, augmenté des charges et taxes afférentes, qu’elle aurait dû payer si le bail n’avait pas été résilié, sans la majoration de 25% sollicitée par la bailleresse, celle-ci s’analysant en une clause pénale manifestement excessive et susceptible de modération par le juge du fond en application de l’article 1231-5 du code civil.

Sur la demande de provision

Aux termes de l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Selon l’article 1728 du code civil, le paiement du prix du bail aux termes convenus constitue l’une des deux obligations principales du locataire.

En l’espèce, le relevé de compte locatif versé aux débats par la bailleresse fait état d’un arriéré locatif de 29.628,92 euros au 4 juillet 2025, terme du 3ème trimestre 2025 inclus, après déduction de deux virements intervenus le 4 juillet 2025.

Il convient d’en déduire la somme de 4.000 euros remise par chèque Carpa à l’audience.

De plus, ainsi que l’a relevé la défenderesse à l’audience, le bail a expressément prévu, à titre dérogatoire, le paiement mensuel et non trimestriel du loyer, au plus tard le 5 du mois (article V), de sorte que les loyers d’août et septembre 2025 ne sont pas exigibles au 4 juillet 2025, contrairement à ce qui ressort du décompte produit, sur lequel la bailleresse impute un loyer trimestriel de 10.002,93 euros au 3 juillet 2025.

Au 4 juillet 2025, la dette locative s’élève donc à la somme de 18.960,30 euros (29.628,92 – (3.334,31 x 2) – 4.000) au paiement de laquelle la locataire sera condamnée à titre provisionnel.

Il n’y a pas lieu à référé sur la demande en paiement au titre de la clause pénale, celle-ci étant susceptible de modération par le juge du fond en application de l’article 1231-5 du code civil.

Il en est de même de la demande de conservation du dépôt de garantie, qui s’analyse également en une clause pénale manifestement excessive et susceptible de modération par le juge du fond.

Sur les frais et dépens

La locataire, qui reste débitrice d’un arriéré locatif, sera tenue aux dépens, incluant le coût du commandement de payer.

Ayant contraint la bailleresse à engager la présente procédure et à exposer des frais, elle sera condamnée à l’indemniser, sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, à hauteur de la somme de 1.500 euros.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des référés, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Constatons que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail liant les parties sont réunies;

Condamnons la société Minh Phuong à payer à la SCI Troyon Etoile la somme de 18.960,30 euros à titre de provision à valoir sur l’arriéré de loyers et charges arrêté au 4 juillet 2025, terme de juillet 2025 inclus ;

Autorisons la société Minh Phuong à s’acquitter de cette somme en 18 mensualités de 1.000 euros et une 19ème majorée du solde et des intérêts, la première devant intervenir au plus tard le 15 du mois suivant le mois de signification de la présente décision et les suivantes avant le 15 de chaque mois, ces mensualités s’ajoutant aux loyers courants augmentés des charges et taxes afférentes ;

Suspendons les effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais et disons qu’elle sera réputée n’avoir jamais joué si la société Minh Phuong se libère de sa dette dans ce délai et si les loyers courants augmentés des charges et taxes afférentes sont payés pendant le cours de ce délai dans les conditions fixées par le bail commercial ;

Disons qu’à défaut de paiement d’une seule des mensualités à bonne date dans les conditions ci-dessus fixées ou du loyer courant augmenté des charges et taxes afférentes à leur échéance :

— la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible ;

— la clause résolutoire reprendra son plein effet ;

— faute de départ volontaire des lieux loués, il pourra être procédé à l’expulsion de la société Minh Phuong et de tous occupants de son chef des locaux situés [Adresse 3], avec le concours de la force publique si nécessaire ;

— le sort des meubles trouvés sur place sera régi par les articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

— la société Minh Phuong sera condamnée, jusqu’à la libération effective des lieux, à payer à la SCI Troyon Etoile une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle égale au montant du loyer, augmenté des charges et taxes afférentes, qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes de la SCI Troyon Etoile  ;

Condamnons la société Minh Phuong aux dépens, incluant le coût du commandement de payer ;

La condamnons à payer à la SCI Troyon Etoile la somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire.

Fait à [Localité 6] le 03 septembre 2025

La Greffière, La Présidente,

Célia HADBOUN Rachel LE COTTY