TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 13] [1]

[1] Copies certifiées conformes délivrées le :

à M^e GABRIEL, M^e DIAZ et M^e THOMAS-COURCEL

■

8ème chambre

1ère section

N° RG 20/05393 -

N° Portalis 352J-W-B7E-CSHMN

N° MINUTE :

Assignation du :

15 Juin 2020

JUGEMENT

rendu le 18 Novembre 2025

DEMANDEUR

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4], représenté par son syndic, la S.A. CABINET LOISELET [Localité 15] FILS ET F DAIGREMONT, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 8]

[Localité 10]

représenté par Maître Isabelle GABRIEL de la SELARL G 2 & H, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #U0004

DÉFENDERESSES

Madame [T] [I] veuve [S] [L]

[Adresse 12]

[Localité 2] (ESPAGNE)

représentée par Maître Christian DIAZ, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #P74

Maître [D] [Z], en qualité d’administrateur judiciaire de la succession de Monsieur [V] [S] [L] suivant ordonnance sur requête rendue le 15 mars 2019 et prorogée le 19 mai 2020

[Adresse 3]

[Adresse 11]

[Localité 9]

représentée par Maître Philippe THOMAS-COURCEL de la SELARL THOMAS-COURCEL – BLONDE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #C0165

Décision du 18 Novembre 2025

8ème chambre 1ère section

N° RG 20/05393 – N° Portalis 352J-W-B7E-CSHMN

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Lucile VERMEILLE, Vice-Présidente

Madame Elyda MEY, Juge

Madame Alexandra GOUIN, Juge

assistées de Madame Nathalie NGAMI-LIKIBI, Greffière lors des débats, et de Madame Maïssam KHALIL, Greffière lors de la mise à disposition

DÉBATS

A l’audience du 17 Septembre 2025 tenue en audience publique devant Madame GOUIN, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

Prononcé par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

***

EXPOSE DU LITIGE

L’immeuble situé [Adresse 5] est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

[V] [S] [L], décédé le 10 mai 2016, était propriétaire non occupant d’un appartement au deuxième étage du bâtiment B de cet immeuble.

Au cours de l’année 2018, le plancher de cet appartement s’est affaissé, donnant lieu à un arrêté de péril le 31 janvier 2019.

Par ordonnance du 15 mars 2019 et à la demande du syndicat des copropriétaires, Me [D] [Z] a été désignée administratrice judiciaire à la succession de [V] [S] [L].

Le 18 mars 2019, les copropriétaires réunis en assemblée générale spéciale ont voté la prise en charge provisoire par la copropriété de travaux structurels et de remise en état à entreprendre à la suite de l’arrêté de péril et dans l’attente d’une procédure à venir à l’encontre de la succession [S] [L]. Les travaux ont été réceptionnés le 29 avril 2019.

Décision du 18 Novembre 2025

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C’est dans ce contexte que, par actes d’huissier de justice du 15 juin 2020, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble, représenté par son syndic en exercice, a fait assigner devant ce tribunal Me [Z] en qualité d’administratrice judiciaire à la succession de [V] [S] [L], ainsi que Mme [T] [I] veuve [S] [L] en qualité de conjointe survivante, aux fins d’obtenir l’indemnisation des travaux réalisés et d’obtenir des justificatifs de la conformité des installations sanitaires de l’appartement de [V] [S] [L].

Par ordonnance du 19 octobre 2021, le juge de la mise en état a notamment rejeté les fins de non-recevoir soulevées par Me [Z] tirées du défaut d’habilitation du syndic et de la prescription et déclaré recevables les demandes du syndicat des copropriétaires.

Dans ses conclusions notifiées par voie électronique le 29 avril 2022, le syndicat des copropriétaires demandait de :

« JUGER que Monsieur [C] [V] [S] [L] représenté par Maître [D] [Z] est responsable des désordres intervenus sur les parties communes, soit la structure porteuse du plancher haut du 1er étage et du mur d’échiffre au 2ème étage escalier B en raison de la défectuosité de ses installations sanitaires.

DEBOUTER purement et simplement Maître [D] [Z], es qualité d’Administrateur Judiciaire de la succession de Monsieur [V] [S] [L], de toutes ses demandes, fins et conclusions,

DEBOUTER purement et simplement Madame [T] [S] [L] de toutes ses demandes, fins et conclusions,

En conséquence,

CONDAMNER Maître [D] [Z] es qualité d’Administrateur Judiciaire de la succession de Monsieur [V] [S] [L] et le cas échéant in solidum avec Madame [T] [S] [L] à payer au Syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] la somme de 55.083,64 € en réparation du préjudice subi.

CONDAMNER Maître [D] [Z] es qualité d’Administrateur Judiciaire de la succession de Monsieur [V] [S] [L] et le cas échéant in solidum avec Madame [T] [S] [L] à communiquer au Syndicat des copropriétaires du [Adresse 5], sous astreinte de 100 € par jour de retard à compter de la signification de l’exploit introductif d’instance, tous les justificatifs de la réalisation des travaux d’étanchéité et de mise aux normes des installations sanitaires au sein de l’appartement de Monsieur [C] [V] [S] [L] respectant les dispositions du Règlement Sanitaire de la Ville de [Localité 13].

CONDAMNER Maître [D] [Z] es qualité d’Administrateur Judiciaire de la succession de Monsieur [V] [S] [L] à payer au Syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] la somme de 12.912 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

MAINTENIR l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

CONDAMNER Maître [D] [Z] es qualité d’Administrateur Judiciaire de la succession de Monsieur [V] [S] [L] en tous les dépens dont le montant pourra être recouvré par Maître Isabelle GABRIEL de la SELARL G2 & H, Avocat au Barreau, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de Procédure Civile. »

Par courrier du 26 septembre 2023, le conseil de Me [Z] a indiqué que la mission de celle-ci avait pris fin le 19 mai 2023.

Mme [I] veuve [S] [L] a constitué avocat et a conclu dans le cadre de l’incident mais n’a pas conclu au fond.

La clôture de la procédure a été ordonnée le 10 octobre 2022 et l’affaire plaidée à l’audience du 27 septembre 2023.

Par jugement du 19 décembre 2023, l’ordonnance de clôture a été révoquée aux fins d’éventuelle régularisation de la procédure du fait de la fin de mission de Me [Z] et l’affaire a été renvoyée en mise en état.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 10 juin 2024, le syndicat des copropriétaires sollicite désormais, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

« PRENDRE ACTE de la désignation du cabinet LOISELET [Localité 15], FILS & F. DAIGREMONT en qualité de nouveau Syndic du Syndicat requérant.

JUGER que Monsieur [C] [V] [S] [L] est responsable des désordres intervenus sur les parties communes, soit la structure porteuse du plancher haut du 1er étage et du mur d’échiffre au 2ème étage escalier B en raison de la défectuosité de ses installations sanitaires.

DEBOUTER purement et simplement Maître [D] [Z] de toutes ses demandes, fins et conclusions, sauf désormais de sa mise hors de cause compte tenu de la fin de sa mission depuis mai 2023.

DEBOUTER purement et simplement Madame [T] [S] [L] de toutes ses demandes, fins et conclusions,

En conséquence,

CONDAMNER Madame [T] [S] [L] à payer au Syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] la somme de 55.083,64 € en réparation du préjudice subi.

CONDAMNER Madame [T] [S] [L] à communiquer au Syndicat des copropriétaires du [Adresse 5], sous astreinte de 100 € par jour de retard à compter de la signification de l’exploit introductif d’instance, tous les justificatifs de la réalisation des travaux d’étanchéité et de mise aux normes des installations sanitaires au sein de l’appartement de Monsieur [C] [V] [S] [L] respectant les dispositions du Règlement Sanitaire de la Ville de [Localité 13].

Décision du 18 Novembre 2025

8ème chambre 1ère section

N° RG 20/05393 – N° Portalis 352J-W-B7E-CSHMN

CONDAMNER Madame [T] [S] [L] à payer au Syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] la somme de 12.912 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

MAINTENIR l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

CONDAMNER Madame [T] [S] [L] en tous les dépens dont le montant pourra être recouvré par Maître Isabelle GABRIEL de la SELARL G2 & H, Avocat au Barreau, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de Procédure Civile. »

Sur le fondement de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 et de l’article 1242 du code civil, le syndicat des copropriétaires soutient que [V] [S] [L] en tant que bailleur est responsable de la défaillance de ses installations sanitaires et des infiltrations récurrentes en résultant dans l’appartement du dessous, ce que [V] [S] [L] avait d’ailleurs reconnu de façon expresse et non équivoque, tout comme son épouse, comme l’a constaté le juge de la mise en état.

Les défenderesses n’ont pas reconclu.

Il est renvoyé aux conclusions récapitulatives des parties pour l’exposé des moyens de droit et de fait à l’appui de leurs prétentions conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

La clôture a été ordonnée le 27 janvier 2025.

L’affaire a été appelée à l’audience de plaidoirie du 17 septembre 2025.

La décision a été mise en délibéré au 18 novembre 2025.

MOTIFS

Sur la mise hors de cause de Me [Z]

Compte tenu de la fin de mission de Me [Z] en qualité d’administratrice judiciaire à la succession de [V] [S] [L] depuis le 19 mai 2023, il convient de la mettre hors de cause.

Sur la demande indemnitaire

Selon l’article 9 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble.

Afin de respecter le principe de la contradiction de l’article 16 du code de procédure civile, il est constant que si une expertise amiable est un mode de preuve valable dès lors qu’elle est régulièrement versée aux débats et soumise à la discussion contradictoire, le juge ne peut se fonder exclusivement sur une telle expertise non judiciaire réalisée à la demande de l’une des parties.

Sur la nature du désordre

En l’espèce, le désordre allégué par le syndicat des copropriétaires consiste en l’affaissement du plancher de l’appartement de la succession [S] [L] au cours de l’année 2018 à la suite d’infiltrations récurrentes.

Décision du 18 Novembre 2025

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Par courrier du 9 octobre 2018 adressé au syndic de l’immeuble, la société Michel Hectus, l’Etude [A], gestionnaire locatif de l’appartement du premier étage, a déploré des infiltrations récurrentes provenant de l’appartement de [V] [S] [L] depuis 2014 et de nouvelles infiltrations survenues le 4 octobre 2018 et ayant entraîné la chute de morceaux de plâtre du plafond, illustrée par des photographies jointes au courrier.

Un diagnostic réalisé par la société DEP le 26 novembre 2018 met en évidence l’infestation des poutres du plafond de la salle de bains de l’appartement du premier étage par des champignons lignivores et des insectes à larves xylophages de type grosse vrillette. Ce rapport précise que la grosse vrillette infeste des bois au préalable dégradés par des champignon lignivores, lesquels se développent dans des taux d’humidité du bois importants, notamment si les conditions suivantes sont réunies : « infiltrations d’eau, fuites des canalisations, confinement, aération insuffisante. » Le rapport préconise de « supprimer toutes les infiltrations dues par la maçonnerie à travers les planchers de l’appartement au niveau 1 et 2. »

L’arrêté de péril ordinaire du 31 janvier 2019 fait état de « graves désordres affectant le logement du bâtiment B, 1er étage, porte gauche de l’ensemble immobilier à usage principal d’habitation sis [Adresse 7] à [Localité 14] (référence cadastrale [Immatriculation 1]) » constatés par un architecte de sécurité le 4 décembre 2018 :

« – le plafond plâtre de la salle d’eau du logement précité, appartenant à Monsieur [E], a été intégralement purgé ;

— les poutres bois visibles en plancher haut sont imbibées d’eau ;

— un sondage à l’aide d’un couteau a permis de constater l’enfoncement de la lame d’environ deux centimètres ;

— deux chandelles métalliques sur bastaings hauts et bas ont été mises en place dans la salle d’eau dudit logement. »

Le syndicat des copropriétaires justifie ainsi d’importantes infiltrations d’eau dans les planchers de l’appartement au premier et au deuxième étage de l’immeuble à la fin de l’année 2018 et au début de l’année 2019 ayant entraîné la chute de morceaux de plâtre du plafond de l’appartement du premier étage.

Quant aux infiltrations antérieures, les échanges de courriels de novembre 2025 du syndic de l’immeuble avec son conseil et le gestionnaire locatif de l’appartement du premier étage, ainsi que le courrier du 9 octobre 2018 de ce même gestionnaire, évoquent une fuite en provenance de l’appartement de [V] [S] [L] ayant donné lieu à l’intervention d’un plombier à la demande du syndic. Cependant, le rapport d’intervention de la société [W] [O] du 12 novembre 2025 comporte des mentions contradictoires puisqu’il évoque les locataires du premier et du deuxième étage dans l’en-tête du rapport, mais fait état, dans le corps de son rapport, de la non-conformité de la douche de l’appartement du premier étage et non du deuxième étage, et de coulures d’eau survenues dans l’appartement du rez-de-chaussée et non au premier étage. Ce rapport n’est donc pas probant.

Ni le devis établi par la société AKVO à la demande du syndic le 7 juillet 2014 pour le remplacement du receveur de douche chez [V] [S] [L] ni les courriers successifs du syndicat des copropriétaires par l’intermédiaire de son conseil ne permettent davantage de rapporter la preuve objective des infiltrations répétées alléguées puisque ces pièces émanent du demandeur.

Sur l’origine du désordre

Lors d’une visite de l’appartement appartenant à la succession [S] [L] le 29 janvier 2019, le cabinet Jacques Zwang Architectures, mandaté par le syndicat des copropriétaires, a constaté un défaut d’étanchéité verticale et horizontale du « mur de la salle d’eau mitoyenne à la cage d’escalier » et du « mur du fond » et de nombreux désordres affectant les évacuations. L’architecte conclut qu'« il semble évident que ces raccordements aient provoqué des infiltrations d’eau engendrant des fuites en plafond de l’appartement du 1er étage, des dégâts dans le plancher et de l’humidité dans le mur mitoyen de l’escalier, favorisant la progression de champignons puis de vrillettes. » Dans un courrier du 21 janvier 2022, le même cabinet d’architecte précise que « Les infiltrations répétées dans le plancher étaient dûes à de mauvais raccordements des installations santaires et l’absence d’étanchéité horizontale dans la salle d’eau de l’appartement de Mme [S] » [sic].

A l’appui de ses demandes, outre les conclusions du cabinet Jacques Zwang Architectures, le syndicat des copropriétaires se fonde exclusivement sur la prétendue reconnaissance de responsabilité de [V] [S] [L] et de Mme [S] [L] dans les infiltrations récurrentes affectant l’appartement sous le leur.

Le courrier adressé par [V] [S] [L] à l’avocate du syndicat des copropriétaires le 9 janvier 2016 était rédigé en ces termes : « Veuillez trouver ci-joint un devis pour la réfection de la salle d’eau du logement du [Adresse 6].B – Aussi je vous notifie que pour cette réfection est nécessaire la démolition complète de la salle d’eaux et rendre le logement inhabitable. J’ai notifié à mes locataires la résiliation du bail et leur ait donné congé avec le préavis correspondant. Une fois le logement vide on pourra faire ces travaux. Veuillez noter qu’avec l’accord de mes locataires la salle d’eaux a été inutilisée et l’arrive d’eau de la douche bouchonnée et ils ne s’en servent plus » [sic].

Le 20 février 2016, [V] [S] [L] a indiqué à l’avocate du syndicat des copropriétaires par courrier manuscrit : « Veuillez trouver ci-joint une copie de l’accord passé entre mes locataires et moi concernant la inutilisation de l’arrivée d’eaux de la douche. Celle-ci a été faite par un plombier [deux mots illisibles] et n’a pas délivré de facture mais vous pourriez le faire constater par un de vos préposés. Mes locataires doivent quitter le logement le 15 avril 2016 datte de la fin du bail. » [sic]

Dans son courrier du 24 juin 2016, Mme [S] [L] informe le syndic du décès de son époux et indique « j’espère retourner biento à [Localité 13]. Je vous envoi un chèque pour régler mes affaires, puisque je ne se pas, si j’ai le droit, ou si mes comptes son bloque. Je retournerai, bientôt, et je compte sur votre compréhension. » [sic]

Les motifs de l’ordonnance du juge de la mise en état du 19 octobre 2021 retiennent s’agissant de ces pièces que [V] [S] [L] « a reconnu de façon expresse et non équivoque sa responsabilité dans les infiltrations subies par le propriétaire de l’appartement du dessous puisqu’il reconnaît devoir reprendre entièrement l’étanchéité et les installations sanitaires de sa salle de bain » et que Mme [S] [L] « s’engageait à prendre en charge les conséquences financières du dégât des eaux ».

L’autorité de chose jugée de cette décision définitive s’attache cependant au seul dispositif, conformément aux articles 794 du code de procédure civile et 480 du code civil, et non à ses motifs. Le tribunal n’est donc pas lié par l’appréciation factuelle de ces éléments probatoires développée dans l’ordonnance du 19 octobre 2021 pour juger désormais le fond du litige.

Les courriers du [V] [S] [L] des 9 janvier et 20 février 2016 reproduits ci-dessus ne précisent pas la cause de la réfection de la salle de bains envisagée et, en particulier, ne mentionnent pas explicitement d’infiltrations subies par l’appartement du dessous. De même, après le décès de son époux, Mme [S] [L] ne précise pas le motif du chèque qu’elle indique envoyer au syndic et ne mentionne aucun dégât des eaux. Il convient en outre de souligner que ces courriers datent de près de deux ans avant le sinistre objet du présent litige survenu à la fin de l’année 2018.

Ces pièces anciennes et imprécises ne permettent donc pas d’établir une reconnaissance expresse et dépourvue d’équivoque de responsabilité de la défenderesse dans les infiltrations et l’affaissement du plancher de l’appartement de la succession [S] [L] en 2018.

Les conclusions du cabinet Jacques Zwang Architectures ne sont ainsi corroborées par aucun autre élément précis et objectif permettant d’imputer de façon certaine l’origine des infiltrations d’eau aux installations sanitaires de l’appartement de la succession [S] [L].

La demande indemnitaire du syndicat des copropriétaires sera par conséquent rejetée.

Sur la demande de communication de pièces sous astreinte

A défaut d’avoir établi que le sinistre survenu en 2018 résultait de la défaillance des installations sanitaires et de l’étanchéité de l’appartement de la succession [S] [L], la demande de communication de justificatifs de réalisation de travaux d’étanchéité et de mise aux normes des installations sanitaires n’est pas fondée.

Cette demande sera donc rejetée.

Sur les autres demandes

Le syndicat des copropriétaires, partie perdante au sens de l’article 696 du code de procédure civile, sera condamné aux dépens et la demande du syndicat des copropriétaires présentée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile sera rejetée.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant publiquement, par décision contradictoire, susceptible d’appel, par mise à disposition au greffe,

MET hors de cause Me [D] [Z] en qualité d’administratrice judiciaire à la succession de M. [V] [S] [L];

REJETTE toutes les demandes du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] représenté par son syndic la société LOISELET PÈRE, FILS & F. DAIGREMONT ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] représenté par son syndic la société LOISELET PÈRE, FILS & F. DAIGREMONT aux dépens ;

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

Fait et jugé à [Localité 13] le 18 Novembre 2025.

La Greffière La Présidente