TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : M^e Pierre-Bruno GENON-CATALOT

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Reda KOHEN

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 24/08135 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5XXZ

N° MINUTE :

6/2025

JUGEMENT

rendu le jeudi 22 mai 2025

DEMANDERESSE

[Localité 6] HABITAT-OPH, dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par M^e Pierre-Bruno GENON-CATALOT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B 0096

DÉFENDERESSE

Madame [N] [B], demeurant [Adresse 4]

représentée par M^e Reda KOHEN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E 0043

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Clara SPITZ, Juge, juge des contentieux de la protection

assistée de Sirine BOUCHAOUI, Greffière,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 12 mars 2025

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 22 mai 2025 par Clara SPITZ, Juge assistée de Sirine BOUCHAOUI, Greffière

Décision du 22 mai 2025

PCP JCP fond – N° RG 24/08135 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5XXZ

EXPOSÉ DU LITIGE

Selon acte sous seing privé du 15 juin 2005, [Localité 6] HABITAT-OPH a donné à bail à Mme [N] [B] un appartement situé [Adresse 3] à [Adresse 7] [Localité 2][Adresse 1], 3ème étage, porte 5.

Par acte de commissaire de justice du 12 août 2024, PARIS HABITAT-OPH a fait assigner Mme [N] [B] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS afin de voir:

— prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts exclusifs de la preneuse,

— ordonner son expulsion, ainsi que celle de tous occupants de son chef, sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter du prononcé du jugement ou de sa signification, le juge de céans se devant se réserver la compétence pour liquider l’astreinte,

— ordonner la suppression du délai de 2 mois prévu par l’article L. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution,

— statuer sur le sort des meubles,

— condamner Mme [N] [B] à lui verser une indemnité d’occupation à compter de la date du prononcé ou à défaut de la signification du présent jugement d’un montant égal à celui du loyer majoré de 30% outre les charges, jusqu’à la libération effective des lieux,

— condamner Mme [N] [B] à lui verser 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et à s’acquitter des dépens.

Le requérant expose que la résiliation du bail est justifiée par le manquement de Mme [N] [B] aux obligations qui lui incombent en vertu des articles 7 de la loi du 6 juillet 1989 et 1728 du code civil, notamment s’agissant de l’obligation de jouissance paisible des locaux puisque ses fils, M. [K] [B] et M. [E] [H], respectivement nés 12 janvier 2001 et 16 juin 1995, se livrent à un trafic de stupéfiant important et ancien au sein de l’immeuble, ce qui a conduit à l’interpellation du premier le 25 septembre 2023, actuellement toujours en détention provisoire et à celle du second le 9 avril 2024, jugé par la 23ème chambre du tribunal correctionnel de PARIS le 16 avril 2024.

Lors de l’audience du 12 mars 2025, [Localité 6] HABITAT-OPH, représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance. Il demande de ne pas tenir compte des attestations versées par la défenderesse qui ne sont pas dactylographiées.

En défense, Mme [N] [B], représentée par son conseil, a déposé des conclusions soutenues oralement aux termes desquelles elle demande à

— titre principal, le débouté des demandes formées par le requérant,

— à titre subsidiaire, l’octroi d’un délai d’un an pour quitter les lieux,

— en tout état de cause, le rejet de la prétention de [Localité 6] HABITAT-OPH formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile et sa condamnation à lui verser une somme de 1 000 euros sur ce même fondement.

Oralement, elle demande que l’exécution provisoire soit écartée.

Elle admet les problématiques judiciaires auxquelles ses fils ont été confrontés mais indique que ces derniers, tous deux incarcérés, ont quitté le domicile et n’y reviendront pas ; de ce fait, elle soutient que les nuisances ont cessé depuis plusieurs mois et que la résiliation du bail ne se justifie pas, étant relevé par ailleurs que M. [E] [H], en détention provisoire, est présumé innocent et qu’en tout état de cause, ses enfants ont adopté un comportement correct à l’encontre de leurs voisins. Elle soutient également qu’une expulsion lui serait particulièrement préjudiciable puisqu’elle souffre de graves pathologies et dispose de peu de revenus, justifiant qu’elle bénéficie d’un délai d’un an pour quitter les lieux, si le bail devait être malgré tout résilié.

Sur la demande de résiliation judiciaire du bail

Les articles 1224 et 1227 du code civil permettent au bailleur de demander la résiliation du bail pour inexécution de ses obligations par le preneur. En application de l’article 1228 du code civil, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

Selon l’article 1741 du Code civil, le contrat de louage se résout notamment par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements.

Il appartient à celui qui se prévaut de la résiliation judiciaire du contrat de rapporter la preuve du manquement et de justifier de sa gravité suffisante à entraîner la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux. Le juge apprécie, au jour où il statue, si l’infraction est suffisamment grave pour justifier le prononcé de la résiliation.

Selon les articles 7 de la loi du 6 juillet 1989 et 1728 du code civil, d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location.

Il a déjà été jugé que les locataires sont responsables des troubles, nuisances et actes de malveillance commis par leurs enfants quand bien même ils seraient majeurs.

En l’espèce, le contrat de bail conclu entre les parties prévoit, en ses conditions générales article 2 (les obligations du locataire) que « le preneur est tenu d’user de la chose en bon père de famille et à ce titre devra notamment jouir paisiblement des lieux loués (…) ». Le règlement intérieur annexé au contrat et signé par Mme [N] [B] prévoit que « chaque locataire est personnellement responsable de ses agissements et de deux des personnes vivant dans son logement ». Mme [N] [B] a, en outre, signé le bulletin d’adhésion aux clauses du règlement intérieur aux termes duquel elle s’engage particulièrement à « ne pas provoquer de situations susceptibles d’entraîner des sanctions pénales telles que des voies de fait, de violences, l’introduction et le colportage dans les immeubles de produits dangereux ou prohibés par la loi ».

Il n’est pas contesté que M. [K] [B], interpellé le 25 septembre 2023 est actuellement placé en détention provisoire. A ce stade, il est donc toujours présumé innocent, étant relevé que les infractions précises qui lui sont reprochées ne sont pas connues, ni, a fortiori, le lieu de déroulement des faits.

Quant à M. [E] [H], interpellé le 9 avril 2024, il a jugé le 16 avril 2024 pour des faits de trafic de transport, acquisition, détention, offre ou cession de cocaïne, kétamine, MDMA et cannabis commis entre le 1er février 2020 et le 9 avril 2024 en partie depuis son domicile. Il a été condamné à une peine de 4 ans d’emprisonnement dont un an assorti d’un sursis probatoire pendant deux ans ainsi qu’ à la révocation totale d’un sursis précédent de 4 mois pour des faits de conduite ayant fait usage de stupéfiants. Cette condamnation a été assortie d’un mandat de dépôt de sorte que celui-ci est actuellement également incarcéré.

Les troubles ont ainsi cessé depuis plus d’un an du fait de son éloignement. De plus, si la durée des faits commis est relativement longue, leur caractère répétitif n’est pas prouvé, [Localité 6] HABITAT-OPH se bornant à relever que M. [E] [H] a été condamné en état de récidive légale sans rapporter la preuve que les précédents faits étaient identiques et surtout, qu’ils aient été commis au même endroit.

Enfin, aucun élément ne vient étayer les déclarations de [Localité 6] HABITAT-OPH selon lesquelles M. [K] [B] et M. [E] [H] ont terrorisé l’ensemble de leur voisins.

Il résulte de ce qui précède que le trouble causé par le fils aîné de Mme [N] [B] n’est pas avéré et que celui causé par son fils cadet a cessé. [Localité 6] HABITAT-OPH échoue ainsi à rapporter la preuve d’un quelconque manquement actuel de la part de Mme [N] [B] à son obligation de jouissance paisible et sera donc ainsi débouté de l’ensemble de ses demandes.

Sur les demandes accessoires

[Localité 6] HABITAT-OPH, partie perdante, sera condamnée aux dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile et sera également condamné à verser à Mme [N] [B] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit, conformément à l’article 514 du code de procédure civile et sera rappelée.

PAR CES MOTIFS

Le juge du contentieux de la protection, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DÉBOUTE [Localité 6] HABITAT-OPH de l’ensemble de ses demandes,

CONDAMNE [Localité 6] HABITAT-OPH à verser à Mme [N] [B] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE [Localité 6] HABITAT-OPH aux dépens,

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire par provision,

La greffière La juge des contentieux de la protection