TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Mme [Y] [G]

M [U] [G]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Fabrice POMMIER

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 25/02946 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7NKR

N° MINUTE :

5

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 25 septembre 2025

DEMANDERESSE

Etablissement public [Localité 4] HABITAT- OPH, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Fabrice POMMIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #J114

DÉFENDEURS

Madame [Y] [G], demeurant [Adresse 2]

non comparante, ni représentée

Monsieur [U] [G], demeurant [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Patricia PIOLET, juge des contentieux de la protection assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 20 juin 2025

ORDONNANCE

réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 25 septembre 2025 par Patricia PIOLET, juge des contentieux de la protection, assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier

Décision du 25 septembre 2025

PCP JCP ACR référé – N° RG 25/02946 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7NKR

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé du 15 mars 2024, [Localité 4] HABITAT-OPH a consenti un bail d’habitation à Mme [Y] [G] et M. [U] [G] sur des locaux situés au [Adresse 3] (escalier 46, RDC, porte 1269), moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 785,46 euros.

Par acte de commissaire de justice du 05 août 2024, le bailleur a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 3 656,98 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de six semaines, en visant une la clause résolutoire du bail, en vain.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation des locataires le 07 août 2025.

Par assignation du 26 février 2025, PARIS HABITAT-OPH a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire:

Faire constater l’acquisition de la clause résolutoire,

Ordonner la libération des lieux avec remise des clés après l’établissement d’un état des lieux de sortie,

Être autorisé à faire procéder à l’expulsion de Mme [Y] [G] et M. [U] [G], si besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, à défaut de libération volontaire des lieux,

Statuer sur le sort des meubles,

Obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,

7 858,75 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 20 janvier 2025, terme de décembre 2024 inclus, à actualiser au jour de l’audience, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,

500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens dont le coût du commandement de payer.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 27 février 2025.

L’affaire a été appelée à l’audience du 20 juin 2025.

A cette date, [Localité 4] HABITAT-OPH, représenté par son conseil, maintient l’intégralité de ses demandes, et actualise la dette locative à 12 940,20 euros.

En défense, bien que régulièrement cité, Mme [Y] [G] et M. [U] [G] n’ont pas comparu ni personne pour eux.

Aucun diagnostic social et financier n’a été versé au dossier avant l’audience.

Concernant la suspension de la clause résolutoire et l’octroi d’éventuels délais de paiement, le bailleur a fait part de son opposition compte-tenu du montant très important de la dette et du caractère récent du bail.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 25 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

— Sur la demande de réouverture des débats

Le locataire a adressé au tribunal un courrier enregistré le 25 juin 2025 en indiquant qu’il s’est trompé de salle d’audience et qu’il souhaite comparaître à une autre date. Cette erreur, non établie par les pièces produites n’étant pas de nature à justifier une réouverture des débats puisque l’assignation mentionnait clairement la nature de l’audience, et l’absence de Madame [Y] [G] n’étant au demeurant pas justifiée, il n’y a pas lieu de faire droit à la demande.

— Sur le référé :

Aux termes des articles 834 et suivants du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut toujours prescrire les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans tous les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, il y a lieu de constater qu’il n’existe pas de contestation sérieuse sur l’existence d’une dette locative dont le montant justifie la procédure d’urgence..

— Sur la recevabilité de la demande

Le bailleur justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Enfin, aucun élément concernant une éventuelle procédure de surendettement n’est versé au dossier.

L’action est donc recevable.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Il a été visé un délai de 6 semaines au commandement de payer du 05 août 2024, compte-tenu de sa délivrance après l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023 qui a réduit à six semaines le délai pour payer les causes d’un tel commandement de payer. Néanmoins il est admis que les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi (Civ. 3ème, 13 juin 2024, avis n°24-70.002).

Ainsi, il y a donc lieu de retenir un délai de 2 mois. Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 06 octobre 2024.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, [Localité 4] HABITAT-OPH verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 11 juin 2025, Mme [Y] [G] et M. [U] [G] étaient redevables de 12 940,20 euros.

Toutefois, en l’absence de comparution des locataires, le principe de la contradiction impose de limiter la demande du bailleur au montant figurant dans l’assignation, conformément au décompte produit par le bailleur expurgé des frais qui ne font pas partie de la dette locative.

Au total, les locataires seront solidairement condamnés à régler la somme provisionnelle de 7676,54 euros, terme de décembre 2024 inclus au bailleur, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

— Sur les éventuels délais de paiement et l’expulsion :

En application de l’article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 le juge PEUT accorder, même d’office, des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative ET ayant repris le paiement du loyer courant, et peut, à la demande d’une des parties, sous la condition de la reprise du loyer courant, suspendre les effets de la clause résolutoire.

En l’espèce, l’opposition du bailleur au regard du montant important de la dette qui ne cesse d’augmenter, les locataires étant en situation d’impayés depuis leur entrée dans les lieux, et l’absence totale de paiement du loyer par les locataires depuis décembre 2024, ne permettent pas au tribunal de suspendre les effets de la clause résolutoire et d’octroyer des délais de paiement.

Les locataires n’ayant fourni strictement aucun effort de paiement et étant occupants sans droit ni titre, il convient d’ordonner leur expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de leur chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Sur l’indemnité d’occupation

L’application de la clause résolutoire ayant pour effet de déchoir les locataires de tout droit d’occupation d’un local donné à bail, le maintien dans les lieux malgré cette déchéance du droit d’occupation constitue une faute civile ouvrant droit à réparation. Il revient au juge de fixer le montant de cette réparation sous la forme d’une indemnité d’occupation, dont le montant dépend de son appréciation souveraine.

En l’espèce, il convient de rappeler que l’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, de fixer le montant provisionnel de l’indemnité d’occupation à la somme prévue dans le bail résilié et de condamner solidairement les locataires à son paiement à compter de la résiliation du bail et jusqu’à parfaite libération des lieux par remise des clés au bailleur ou à son mandataire.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [Y] [G] et M. [U] [G], qui succombent à la cause, seront condamnés in solidum aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 500 euros à la demande de [Localité 4] HABITAT-OPH concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, renvoie les parties à mieux se pourvoir,

D’ores et déjà, vu l’urgence,

CONSTATE que le contrat conclu le 15 mars 2024 entre [Localité 4] HABITAT-OPH, d’une part, et Mme [Y] [G] et M. [U] [G], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 3] (escalier 46, RDC, porte 1269) est résilié depuis le 06 octobre 2024,

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à Mme [Y] [G] et M. [U] [G], sans préjudice des délais qui pourraient leur être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

ORDONNE à Mme [Y] [G] et M. [U] [G] de libérer de leur personne, de leurs biens, ainsi que de tous occupants de leur chef, les lieux situés au [Adresse 3] (escalier 46, RDC, porte 1269) ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE solidairement Mme [Y] [G] et M. [U] [G] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès la date de résiliation, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

CONDAMNE solidairement Mme [Y] [G] et M. [U] [G] à payer à [Localité 4] HABITAT-OPH la somme de 7676,54 euros à titre de provision, terme de décembre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

CONDAMNE in solidum Mme [Y] [G] et M. [U] [G] à payer à [Localité 4] HABITAT-OPH la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum Mme [Y] [G] et M. [U] [G] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer, de la notification au Préfet et celui de l’assignation.

Ordonnance rendue par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de PARIS le 25 septembre 2025.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT.