TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1]

C. exécutoires

délivrées le :

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18° chambre

1ère section

N° RG 21/05709

N° Portalis 352J-W-B7F-CUI4I

N° MINUTE : 1

Assignation du :

07 Avril 2021

contradictoire

JUGEMENT

rendu le 02 Septembre 2025

DEMANDERESSE

S.A.R.L. HOTEL AMERICA

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par M^e Nathalie SARDA, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #L0125

DÉFENDERESSE

S.C.I. MASSARY DIDIER ALSACE

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentée par Maître Christophe DENIZOT de l’ASSOCIATION AARPI NICOLAS DENIZOT TRAUTMANN ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #B0119

Décision du 02 Septembre 2025

18° chambre 1ère section

N° RG 21/05709 – N° Portalis 352J-W-B7F-CUI4I

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Sophie GUILLARME, 1ère Vice-présidente adjointe,

Monsieur Jean-Christophe DUTON, Vice-président,

Madame Diana SANTOS CHAVES, Juge,

assistée de Monsieur Christian GUINAND, Cadre-Greffier,

DEBATS

A l’audience du 8 avril 2025, tenue publiquement, devant Madame Sophie GUILLARME et Monsieur Jean-Christophe DUTON, juges rapporteurs, qui, sans opposition des avocats a tenu seule l’audience, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

Avis a été donné aux avocats des parties que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 10 juillet 2025.

Puis, le délibéré a été prorogé jusqu’au 2 septembre 2025.

JUGEMENT

Rendu par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

FAITS ET PROCÉDURE

Aux termes d’un acte sous seing privé du 27 juillet 1990, M. [O] [Y], aux droits duquel se trouve désormais la société Massary Didier Alsace, a donné en renouvellement de bail à Messieurs [R] [P] et [E] [P] – aux droits desquels se trouve aujourd’hui la société Hôtel America, des locaux commerciaux dépendant d’un immeuble situé [Adresse 2], pour une durée de neuf années à effet rétroactif du 1er octobre 1989 pour expirer le 30 septembre 1998, moyennant un loyer annuel hors taxes et hors charges de 55.006,54 francs (soit 8.385,69 euros).

Les locaux, à usage exclusif de “marchand de vin, restaurateur” sont contractuellement désignés ainsi qu’il suit : “Une boutique à droite de la porte d’entrée de l’immeuble ;

Une arrière-boutique, cuisine, lavabo, WC au sous-sol, sous partie de la boutique ;

Au premier étage, deux pièces reliées au rez-de-chaussée par un escalier intérieur partant de la boutique ;

Une cave.”

Ce bail s’est poursuivi par tacite prolongation, en application de l’article L.145-9 du code de commerce.

Par acte sous seing privé du 18 juin 2001, les parties sont convenues de renouveler le bail pour une nouvelle durée de neuf années à compter rétroactivement du 1er octobre 1998 pour se terminer le 30 septembre 2007, moyennant un loyer annuel hors taxes et hors charges de 62647,41 francs, soit 9 550,54 euros.

Le bail renouvelé s’est poursuivi par tacite prolongation à compter du 1er octobre 2007.

Aux termes d’un acte sous seing privé du 20 février 2011, les parties sont convenues de renouveler le bail pour une nouvelle durée de neuf années à effet rétroactif du 1er octobre 2010 pour expirer le 30 septembre 2019, moyennant un loyer annuel hors taxes et hors charges de 13.612,66 euros.

Par acte d’huissier de justice du 29 mars 2019, la société bailleresse a donné congé au locataire pour le 30 septembre 2019, et a offert le renouvellement du bail à compter du 1er octobre 2019 pour une durée de neuf années, moyennant un loyer annuel en principal hors charges et hors taxes de 30.000 euros, payable trimestriellement et à terme échu, toutes les autres clauses et conditions du bail demeurant inchangées.

Par acte extra judiciaire du 5 août 2019, la société locataire a accepté le renouvellement de son bail mais a indiqué s’opposer au montant du loyer proposé par la société bailleresse.

Aucun accord n’ayant pu intervenir entre les parties sur le montant du loyer du bail renouvelé, la société bailleresse a initié une procédure en fixation du loyer du bail renouvelé à effet du 1er octobre 2019.

Par un jugement du 8 janvier 2021, le juge des loyers commerciaux a désigné Mme [X] [N] en qualité d’expert judiciaire avec pour mission de donner son avis sur une éventuelle modification des facteurs locaux de commercialité et de rechercher la valeur locative des locaux loués au 1er octobre 2019.

Aux termes d’un jugement du 14 avril 2023, le juge des loyers commerciaux a fixé le loyer du bail renouvelé au 1er octobre 2019 à la somme annuelle en principal de 15.401,30 euros correspondant au montant du loyer plafond.

Par acte d’huissier de justice du 29 mai 2020, la société Massary Didier Alsace, se plaignant de l’affaissement du plancher haut de la cave qui constitue la dalle du rez-de-chaussée des locaux commerciaux, a saisi le juge des référés afin que soit diligentée une expertise judiciaire.

Par ordonnance du 10 septembre 2020, le juge des référés a ordonné une expertise judiciaire, confiée à M. [H] [D], lequel a déposé son rapport “en l’état” le 19 décembre 2022, faute de versement de la consignation complémentaire sollicitée pour payer un sapiteur expert comptable chargé d’évaluer les préjudices invoqués par la société locataire.

C’est dans ce contexte que la société Hôtel America a fait assigner la société Massary Didier Alsace devant la présente juridiction par acte d’huissier de justice du 7 avril 2021.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 6 novembre 2023, la société Hôtel America demande au tribunal de :

— condamner la société Massary Didier Alsace à lui restituer les locaux compris dans son bail situés au 1er étage de l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 5], sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir,

— condamner la société Massary Didier Alsace à lui payer une somme de 69.000 euros à titre de dommages et intérêts pour son préjudice de jouissance sur la période du 1er octobre 2019 au 31 août 2023, sauf montant à parfaire au jour de la restitution effective des locaux compris dans son bail situés au 1er étage, outre intérêts au taux légal à compter de l’assignation et capitalisation de ces intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil,

— condamner la société Massary Didier Alsace à procéder, sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir :

* aux travaux urgents de renforcement et de sécurisation de la zone du monte-charge, par une entreprise qualifiée et assurée,

* à la réfection du réseau de canalisations vétustes et des tuyaux en plomb dégradés situés en cave.

* à la réfection du système d’aération en cave,

— condamner la société Massary Didier Alsace à réparer le trouble de jouissance qu’elle a subi du fait des désordres en cave et à lui verser à ce titre les sommes suivantes, à parfaire selon la durée de la persistance du trouble de jouissance :

* pertes d’exploitation de février 2019 au 28 avril 2021 : 49 564, 20 euros

* pertes d’exploitation de juin 2021 à décembre 2022 : 117 872, 03 euros

* perte de jouissance du 26 avril 2021 à août 2023 : 10 510,02 euros,

— condamner la société Massary Didier Alsace à remettre les fenêtres de l’arrière-salle et de la cuisine dans leur état initial, en faisant déposer les panneaux de bois les obstruant, dans un délai de quinze jours à compter de la signification de la décision à intervenir, et passé ce délai sous astreinte de 500 euros par jour de retard,

— à défaut de remise en état dans un délai de trente jours à compter de la signification de la décision à intervenir, l’autoriser à faire déposer les panneaux de bois obstruant les fenêtres de l’arrière-salle et de la cuisine, aux frais avancés de la société Massary Didier Alsace,

— dans cette hypothèse, condamner la société Massary Didier Alsace à lui payer la somme de 612,00 euros au titre des frais avancés de remise en état, avec intérêts au taux légal,

— condamner la société Massary Didier Alsace à faire procéder au remplacement des fenêtres de l’arrière-salle et de la cuisine, donnant sur la cour intérieure de l’immeuble par des baies vitrées insonorisées et à la pose de volets, dans un délai de quinze jours à compter de la signification de la décision à intervenir, et passé ce délai sous astreinte de 500 euros par jour de retard,

— à défaut d’exécution par la société Massary Didier Alsace dans un délai de trente jours à compter de la signification de la décision à intervenir, autoriser la société Hôtel America à faire procéder au remplacement des fenêtres de l’arrière-salle et de la cuisine, donnant sur la cour intérieure de l’immeuble par des baies vitrées insonorisées et à la pose de volets, aux frais avancés de la société Massary Didier Alsace,

— dans cette hypothèse, condamner la société Massary Didier Alsace à lui payer la somme de 10.937,08 euros au titre des frais avancés pour le remplacement des fenêtres et à la pose de volets, avec intérêts au taux légal,

— condamner la société Massary Didier Alsace à lui payer la somme de 6.800 euros au titre des charges versées mais non régularisées en 2019, 2020 à défaut de régularisation de charges malgré la demande expresse du preneur,

— lui ordonner de régulariser les charges locatives pour l’année 2022 et d’en justifier,

— lui ordonner de justifier de la contribution sur les revenus locatifs due par la société Hôtel America depuis 2017,

— la condamner à fournir les quittances de loyer depuis 2017,

— condamner la société Massary Didier Alsace à lui restituer la somme de 2000 euros indûment retenue sur les excédents de charges versées outre les 538,06 euros d’excédent de charges pour 2017 et 2018,

— débouter la société Massary Didier Alsace de toutes ses demandes plus amples et contraires,

— condamner la société Massary Didier Alsace à lui payer la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la société Massary Didier Alsace aux dépens dont distraction au profit de Maître Nathalie Sarda, pour ceux dont elle aurait fait l’avance sans avoir reçu provision.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 12 octobre 2023, la société Massary Didier Alsace demande au tribunal de :

A titre principal :

— débouter la société Hôtel America de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions.

En conséquence,

— rejeter la demande de restitution de locaux compris au 1er étage sous astreinte, seul le lot 102 pouvant être exploité par la société Hôtel America en vertu des clauses du bail,

— débouter la société Hôtel America de sa demande de dommages et intérêts de 69.000 euros,

— débouter la société Hôtel America de ses demandes de travaux, les travaux de renforcement n’étant pas urgents et le réseau de canalisations n’étant pas vétuste,

— débouter la société Hôtel America de sa demande de dépose de panneaux de bois devant des fenêtres,

— débouter la société Hôtel America de sa demande de condamnation de la bailleresse sous astreinte à la réfection du système d’aération de la cave,

— débouter la société Hôtel America de sa demande de condamnation de la bailleresse à lui verser les sommes de 5.000 euros et 117.872,03 euros pour des prétendues pertes d’exploitation et la somme de 10.510,02 euros pour une prétendue perte de jouissance des locaux loués,

— débouter la société Hôtel America de sa demande de remplacement de fenêtres non vétustes,

— débouter la société Hôtel America de sa demande de remboursement de provisions pour charges pour les années 2019 et 2020,

— débouter la société Hôtel America de sa demande visant à contraindre la société Massary Didier Alsace à régulariser les charges locatives pour l’année 2021,

— débouter la société Hôtel America du surplus de ses demandes,

A titre reconventionnel :

— condamner la société locataire à faire procéder aux travaux de ventilation de la cave en lien direct avec son activité de restauration pour un montant de 2.440 euros HT, à parfaire,

— condamner la société Hôtel America à lui payer la somme de 10.000 euros à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive.

En toute hypothèse :

— condamner la société Hôtel America à lui payer la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les entiers dépens.

Pour un plus ample exposé des faits de la cause et moyens des parties, il est expressément renvoyé à leurs dernières conclusions récapitulatives figurant à leur dossier et régulièrement notifiées, en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 23 novembre 202, l’affaire plaidée à l’audience collégiale du 8 avril 2025 puis mise en délibéré au 10 juillet 2025, prorogé au 2 septembre 2025.

MOTIFS DU JUGEMENT

Sur l’assiette du bail, la demande de restitution d’une partie des locaux et la demande de dommages et intérêts de la société Hôtel America

La société Hôtel America fait valoir pour l’essentiel que la société Massary Didier Alsace a manqué à son obligation de délivrance en ce que l’assiette de son bail aurait comporté “deux pièces avec fenêtres donnant sur cour intérieure, disposées en enfilade” auxquelles elle pouvait accéder par un escalier intérieur. Elle précise avoir conclu avec le bailleur un bail verbal portant sur un local d’habitation situé au 2ème étage du bâtiment B (lot 69) en échange de quoi elle a accepté d’échanger les deux pièces en question situées au-dessus des locaux commerciaux, le bailleur s’engageant également en contrepartie à ne jamais solliciter le déplafonnement du loyer du bail commercial ; elle indique qu’elle n’accède plus désormais, par ledit escalier intérieur qu’à un petit plateau distribuant un vestiaire et un petit bureau sur la droite et sur la gauche un WC non accessible à la clientèle, l’accès aux deux pièces mentionnées dans le bail étant muré à l’emplacement des dits WC. Elle soutient qu’en sollicitant la fixation du bail commercial en renouvellement à un montant déplafonné de 40.000 euros, la société Massary Didier Alsace a entendu implicitement replacer les parties dans leur situation contractuelle antérieure de sorte que la société bailleresse, qui ne peut changer la forme de la chose louée sur le fondement de l’article 1723 du code civil, doit procéder à la restitution des locaux compris dans le bail initial et lui payer des dommages et intérêts au titre du préjudice de jouissance subi.

La société Massary Didier Alsace réplique en substance que l’assiette du bail n’a jamais été modifiée et n’a jamais comporté un “deux pièces avec fenêtres en enfilade donnant sur la cour” comme le soutient sans en justifier la société locataire.

Aux termes du contrat de bail conclu le 27 juillet 1990, les locaux en litige sont désignés ainsi qu’il suit :

“Une boutique à droite de la porte d’entrée de l’immeuble.

Une arrière-boutique, cuisine, lavabo, WC, au sous-sol, sous partie de la boutique.

Au premier étage deux pièces reliées au rez-de-chaussée par un escalier intérieur partant de la boutique.

Une cave.”

Cette désignation est la même sur les actes de renouvellement écrits successifs intervenus en 2001 puis en 2011.

Il résulte du plan de copropriété versé aux débats par la société Massary Didier Alsace que les locaux situés au premier étage donnés à bail à la société Hôtel America et reliés au rez-de-chaussée constituent le lot n°102, lequel est décrit comme suit aux termes du règlement de copropriété en date du 28 juin 1974 :

“ Dans le bâtiment C – au fond de la cour à droite, un local comprenant :

— au rez-de-chaussée, une cuisine,

— au premier étage, une réserve, deux water-closets, un vestiaire, un lavabo et un placard.”

Il ne résulte d’aucune pièce versée aux débats que ce lot a été démantelé même en partie pour être adjoint au lot n°8 comme l’allègue la société Hôtel America ; il n’est pas non plus justifié que ce lot n°8, situé au premier étage du bâtiment A, et décrit dans le règlement de copropriété comme étant “Un appartement comprenant : entrée, cuisine, salon, quatre chambres, salle de bains, water-closets, dégagement et deux débarras”, a lui-même été modifié.

Il s’ensuit que la société Hôtel America ne justifie nullement du fait que l’assiette du bail dont elle bénéficie aurait comporté un “deux pièces avec fenêtres en enfilade donnant sur cour” qui aurait été joint au lot 8 situé au 1er étage à côté du lot 102, comme elle l’affirme.

Mme [I] [Z], expert judiciaire nommée dans le cadre de la procédure de fixation du loyer en renouvellement, indique d’ailleurs dans son rapport établi le 18 novembre 2021 que la position de la locataire, déjà soutenue lors des opérations d’expertise, est techniquement contestable, notamment au motif que “le lot 102 est décrit comme dépendant du seul bâtiment C et ne peut inclure ces surfaces du bâtiment A dont il est séparé par un mur porteur. La thèse selon laquelle le lot 102 aurait été “démantelé” au bénéfice du lot 8 apparaît ainsi peu convaincante.”

Pas plus la société Hôtel America ne justifie de l’échange des appartements qu’elle allègue, l’existence de l’accord verbal qu’elle mentionne aux termes duquel deux pièces auraient été restituées par elle au bailleur pour être annexées à un appartement mitoyen afin de l’agrandir en vue de sa location, en contrepartie de l’assurance d’un loyer plafonné pour les locaux commerciaux, n’étant étayée par aucune pièce probante. A ce titre, la société Hôtel America ne peut valablement se prévaloir des termes de la requête afin de constat en date du 28 avril 2008 déposée par le bailleur, laquelle témoigne uniquement de l’existence d’un bail verbal consenti à la société Hôtel America portant sur un appartement situé au 2ème étage du bâtiment B constituant le lot n°69, distinct du bail commercial en litige, comme l’a d’ailleurs également relevé à juste titre Mme [N] aux termes de son rapport d’expertise.

Dès lors, aucun manquement du bailleur à son obligation de délivrance ni aucun changement de la forme de la chose louée ne sont caractérisés.

En conséquence, la société Hôtel America sera déboutée de sa demande de restitution de surfaces sous astreinte de 500 euros par jour de retard et de sa demande de dommages-intérêts à hauteur de 69.000 euros, sauf montant à parfaire.

Sur les demandes de travaux et indemnitaires en lien avec les désordres invoqués par la société Hôtel America

Sur les désordres affectant le sous-sol et leurs origines

Aux termes de son rapport, M. [D], expert judiciaire relève deux types de désordres, à savoir :

— Ceux qui concernent la détérioration de la structure du plancher haut des caves :

L’expert indique : “La cave de la brasserie comporte deux zones :

• Une zone avant dans laquelle le plancher haut est constitué d’une structure métallique en fer de type IAO avec des entrevous en briques creuses et plâtre. L’espace entre les fers est d’environ

70cm. Les fers sont perpendiculaires à la façade. Au centre de la pièce, un fer a cédé et est très corrodé.

Dans ce plancher ont été mises en place deux trémies :

* Une trémie de forme trapézoïdale située sous le comptoir du bar, permettant l’accès à la cave par une échelle de meunier.

* Une trémie rectangulaire dans laquelle se situe le monte-charge et débouchant dans la salle de devant.

Ces deux trémies sont renforcées par des profilés métalliques de type IAO.

Un de ces profilés de la trémie du monte-charge n’a plus d’appui, en effet il devait reposer à droite sur un mur en brique dont subsiste une partie, mais actuellement il est sans appui.

De ce fait, c’est la structure du monte-charge qui assure la stabilité de cette poutre, ce qui n’est pas conforme et présente un risque structurel, d’où la nécessité des étais.

• Une zone arrière constituée d’une cave voûtée en moellons, il n’est pas constaté de désordre dans cette zone.”

S’agissant de la structure, l’expert relève que la détérioration des poutrelles métalliques est due à la corrosion du fer dans un milieu humide avec le temps. Il note que c’est un phénomène évolutif, dû à un défaut d’entretien de cette structure et à un excès d’humidité de l’air.

S’agissant de la poutre se trouvant sans appui, cela est dû pour l’expert à des travaux de démolition d’une paroi en brique. Lors de la démolition de cette paroi, il n’a pas été pris en compte le fait que cette poutre reposait dessus. M. [D] indique que les éléments en sa possession ne lui permettent pas de déterminer quand cela a été réalisé ni par qui, mais que lors de la deuxième réunion d’expertise, il a constaté (comme il l’avait demandé) qu’un nouveau système d’étaiement avait été mis en place pour conforter la poutre sans appui.

— Ceux qui concernent la ventilation de ces caves :

M. [D] constate que la cave de la brasserie possède :

“*deux soupiraux côté [Adresse 6],

* un ventilateur dont le fonctionnement est assuré de façon périodique par une horloge et qui extrait l’air de cette cave vers le couloir commun des caves,

* trois ouvertures dans la zone arrière vers le couloir commun des caves.”

Pour l’expert, la ventilation du sous-sol de la brasserie serait à améliorer pour y faire baisser le pourcentage d’humidité de l’air qui y est plus important que dans le reste des caves (certainement dû à la présence de trois compresseurs). Par ailleurs, le dispositif actuel n’est pas conforme à la sécurité incendie puisqu’il met en communication la zone de stockage de la brasserie avec les caves communes et la salle de restaurant.

Sur les responsabilités

La société Hôtel America fait soutenir que le mur démoli, le système de ventilation, les trois compresseurs et le réseau d’eau froide étaient préexistants à son entrée dans les lieux en 1993 et que les locaux ont été pris à bail dans l’état où ils se trouvent actuellement.

Elle soutient que la société Massary Didier Alsace, propriétaire de tout l’immeuble, n’y engage que le minimum de dépenses s’agissant d’un immeuble de rapport et qu’elle n’a pas rempli ses obligations d’entretien de la structure du plancher haut de la cave conformément aux articles 606 du code civil et R 145- 35 du code de commerce, de sorte qu’elle a manqué à son obligation de délivrance conforme.

Elle ajoute que contrairement à ce que fait soutenir la société Massary Didier Alsace, l’expert judiciaire n’a jamais indiqué que les désordres pouvaient être dus à l’activité de la société locataire en raison d’humidité à l’aplomb du bar et à un défaut d’aération, constatant au contraire que le taux d’humidité était plus bas lorsque le local était exploité. Elle soutient que la vétusté de la structure et du système d’aération sont à l’origine des désordres et que dès qu’elle a découvert l’affaissement du plancher haut en janvier 2019, elle en a immédiatement informé le gestionnaire de l’immeuble qui a mandaté une entreprise laquelle est intervenue dès le mois de février 2019 pour procéder à un étayage d’urgence

La société Massary Didier Alsace réplique en substance que les désordres sont liés à l’humidité de la cave, due au fonctionnement des compresseurs installés par le locataire, combinée à la mauvaise ventilation mal entretenue par la locataire qui a n’a jamais procédé à la moindre vérification de leur état depuis la prise de possession des lieux. Elle précise que si les grosses réparations de l’article 606 du code civil sont contractuellement à la charge du bailleur, ce n’est pas le cas de celles qui sont nécessitées par un défaut d’entretien du locataire ce qui est le cas en l’espèce. Elle ajoute que seules les installations du preneur sont la cause des désordres, que l’expert judiciaire indique clairement que le réseau de canalisations n’est pas à l’origine des désordres, et que la société Hôtel America ne l’a jamais avertie de l’état de la cave.

Il résulte des articles 1719 et 1720 du code civil que le bailleur a l’obligation de délivrer une chose apte à l’usage auquel elle est destinée aux termes du bail, notamment en garantissant le clos et couvert, afin d’en assurer la jouissance paisible au locataire pendant la durée du bail. Les dispositions contractuelles imposant au locataire de prendre les locaux en l’état et de supporter l’exécution de travaux, dérogeant aux articles l719 et 1720 précités, doivent s’interpréter strictement et ne doivent pas aboutir à exonérer le bailleur de son obligation de délivrance.

Selon les dispositions de l’article 1755 du code civil, aucune des réparations réputées locatives n’est à la charge des locataires, quant elles ne sont occasionnées que par vétusté ou force majeure.

En outre, l’article R145-35 du code de commerce issu du décret du 3 novembre 2014 applicable au contrat renouvelé à compter de la publication du décret et donc applicable en l’espèce au contrat liant les parties, renouvelé à effet du 1er octobre 2019, énonce que ne peuvent être imputés au locataire, notamment, les dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l’article 606 du code civil ainsi que, le cas échéant, les honoraires liés à la réalisation de ces travaux et les dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre en conformité avec la réglementation le bien loué ou l’immeuble dans lequel il se trouve, dès lors qu’ils relèvent des grosses réparations mentionnées à l’alinéa précédent, sauf celles se rapportant à des travaux d’embellissement dont le montant excède le coût du remplacement à l’identique.

Il résulte enfin des dispositions de l’article 606 du code civil que les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières, celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier, toutes les autres réparations étant d’entretien.

Le contrat de bail liant la société Hôtel America à la société Massary Didier Alsace prévoit que “ le locataire est tenu d’entretenir les lieux loués et les rendre à la fin du bail en bon état de réparations de toute nature, les travaux prévus à l’article 606 du Code civil ci-après transcrit, restant à la charge du bailleur, et, encore à la condition que ces travaux ne soient pas nécessités par un défaut d’entretien.”

Outre que cette clause ne saurait faire échec aux dispositions de l’article R145-35 du code de commerce susvisées, en tout état de cause et contrairement à ce que fait soutenir la société Massary Didier Alsace, il ne résulte d’aucun élément du dossier que les désordres affectant le sous-sol des locaux loués à la société Hôtel America sont dus à un manquement à l’obligation d’entretien incombant à cette dernière.

En effet, aux termes de ses conclusions sur les éléments permettant de dégager les responsabilités, M. [D] conclut ainsi :

“ Les éléments en notre possession ne nous permettent pas de savoir qui a démoli une partie d’une paroi en brique qui soutenait une poutre métallique.

Pour ce qui concerne la corrosion des poutrelles métallique, c’est un phénomène de corrosion dans le temps et d’excès d’humidité.

Pour la ventilation des caves de la brasserie vers les caves communes, le dispositif paraît ancien.”

Il apparaît au vu de ces conclusions et de la teneur des autres constatations de l’expert judiciaire que les désordres affectant tant le plancher haut des caves que le système de ventilation sont dus à titre principal à la vétusté, responsable de la corrosion dans le temps des poutrelles métalliques et de l’obsolescence du système de ventilation. En réponse à un dire de la bailleresse, l’expert exclut clairement comme origine des désordres constatés le réseau de plomberie, nonobstant les conclusions de l’ingénieur du BET Ceteba mandaté antérieurement par la bailleresse et dont le rapport n’est pas contradictoire. La société Massary Didier Alsace n’est donc pas fondée à invoquer un manquement d’entretien du réseau de plomberie par la société Hôtel America. Pas plus la bailleresse ne peut valablement soutenir que l’activité de la société locataire est responsable de l’humidité affectant le sous-sol, notamment eu égard à la présence de compresseurs. En effet, outre qu’aucun élément ne permet de dire que ces équipements, indispensables au bon fonctionnement des frigidaires et pompes à bières équipant habituellement un restaurant, ne préexistaient pas à la signature du bail, l’expert judiciaire relève qu’en tout état de cause, la ventilation de la cave est déficiente et au surplus non conforme, les soupiraux débouchant dans la salle de brasserie et non à l’extérieur. Au surplus, M. [D] relève dans son rapport que “lorsque le commerce est exploité, les températures sont plus élevées, l’humidité plus basse et le point de rosée plus haut. Il ne se produit donc pas de condensation sur les éléments structurels du plancher haut des caves”, ce qui vient contredire la thèse soutenue par la bailleresse.

Concernant la démolition de la paroi en brique, il ne résulte également d’aucun élément objectif qu’elle est imputable à la société locataire, ni qu’elle est consécutive à un défaut d’entretien ; s’agissant d’un élément structurel, sa réfection relève des dispositions de l’article 606 du code civil sus visé et est donc de la responsabilité de la société bailleresse.

Il en résulte que la société Massary Didier Alsace doit être déclarée seule responsable des dommages affectant le sous-sol des lieux loués et tenue à ce titre de procéder aux réparations de réfection rendues nécessaires, ainsi qu’à indemniser les éventuels préjudices induis subis par la société locataire.

Sur les demandes de réalisation des travaux

Aux termes de ses dernières conclusions, la société Hôtel America demande au tribunal de condamner la société Massary Didier Alsace à procéder, sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir, aux travaux de renforcement et de sécurisation de la zone du monte-charge, à la réfection du réseau de canalisations et des tuyaux en plomb situés dans la cave et à la réfection du système d’aération en cave, demandes auxquelles s’oppose la société bailleresse.

Sur la demande portant sur les travaux de renforcement et de sécurisation de la zone du monte charge

La société Hôtel America demande au tribunal de condamner la société Massary Didier Alsace à faire procéder aux travaux urgents de renforcement et de sécurisation du monte-charge en réalisant un mur de soutien du dit monte-charge par une entreprise qualifiée et assurée.

Outre qu’elle indique que la société Hôtel America est responsable de ce désordre, point qui a été tranché supra, la société Massary Didier Alsace réplique avoir respecté les préconisations de l’expert judiciaire en mettant en place un système d’étaiement, notamment sous la poutre du chevêtre du monte charge qui n’a plus d’appui.

Aux termes de son rapport, M. [D] a constaté que la poutre de soutien de la trémie dans laquelle se situe le monte-charge ne reposait que sur trois appuis, le quatrième appui reposant sur un mur de briques qui a été supprimé.

Lors des opérations d’expertise, après préconisations de l’expert sur les travaux urgents à réaliser, un nouveau système d’étaiement a été mis en place le 16 mars 2021 aux frais de la bailleresse pour renforcer la poutre qui était sans appui.

Il apparaît cependant que la mise en place de cet étaiement n’était qu’une solution provisoire. L’expert judiciaire a en effet au cours des opérations d’expertise (notes 1 et 2), sollicité de la société Massary Didier Alsace les pièces suivantes :

“1. Étude complète pour effectuer le renforcement de la structure du plancher haut de la cave de la brasserie et assurer le degré coupe-feu réglementaire. Il pourra être proposé une autre solution que celle du BET CETEBA qui risque de provoquer des désordres sur la chape et le carrelage du rez-de-chaussée.

2 Devis correspondant à cette étude par une entreprise qualifiée et assurée pour ce type de travaux.”.

La société Massary Didier Alsace a à la suite produit un devis de la société Bati Build Concept sur lequel l’expert judiciaire a émis les réserves suivantes :

“Le BET CETEBA devra expliciter en détail et avec des croquis le mode opératoire de sa solution.

A la lecture de son mode opératoire, il apparaît qu’après avoir supprimé les IAO. Les étais sont déplacés.

Comment le plafond ne risque-t-il pas de s’affaisser durant cette opération ?

Ce procédé ne risque-t-il pas de créer au minimum des fissures sur le carrelage du rez-de-chaussée ?

Un contre plancher ne serait-il pas moins risqué ?”

M. [D] indique que la société Massary Didier Alsace n’a, avant l’établissement de son rapport, fourni aucune réponse à des demandes, de sorte “qu’aucune solution conforme pour reprendre le sous-œuvre du plancher haut de la cave n’a été n’a pu être arrêtée.”

Sollicité par la société Hôtel America, M. [D] à répondu à son dire en indiquant qu’elle était libre de produire elle-même un devis et qu’il ne lui appartenait pas de faire des préconisations techniques, n’étant pas maître d’oeuvre des parties.

En l’état des éléments rapportés ci dessus et des pièces produites, il apparaît que les travaux de

renforcement de la structure du plancher haut de la cave de la brasserie sont indispensables pour

rétablir un usage normal de cave, entravée par des étais, et du monte-charge, actuellement à l’arrêt. C’est ce que d’ailleurs l’expert judiciaire indique clairement dans les conclusions de son rapport en affirmant (page 42) que la pose des étais n’est “qu’une solution provisoire, qui n’empêche en aucun cas de faire réaliser à terme de véritables travaux de renforcement de la structure du plancher haut de ces caves.”

En l’absence d’autre devis versé aux débats, la société Massary Didier Alsace sera donc condamnée à procéder aux travaux de renforcement et de sécurisation de la zone du monte charge, conformément au devis établi par la société Bati Build Concept le 8 juin 2021, sous le contrôle et les préconisations d’un maître d’oeuvre de son choix, dûment qualifié et assuré pour ce type de travaux, qui devra s’assurer de la conformité de ceux-ci aux règles de l’art et aux normes de sécurité au besoin en faisant procéder aux modifications nécessaires du dit devis.

Cette condamnation sera assortie d’une astreinte compte tenu du temps écoulé depuis les opérations d’expertise, selon les modalités fixées au présent dispositif.

Sur les travaux portant sur les réseaux de canalisation

La société Hôtel America demande au tribunal de condamner la société Massary Didier Alsace à procéder sous astreinte“à la réfection du réseau de canalisations vétustes et des tuyaux en plomb dégradés situés en cave.”

Elle fait valoir que lors de son passage, l’ingénieur du BET CETEBA a relevé que le réseau de plomberie situé dans les caves était dans un état de dégradation avancée, que l’installation était totalement vétuste, les tuyaux étant pour partie en cuivre, pour partie en plomb et non gainés. Elle soutient qu’il s’agit là encore d’un manquement du bailleur à son obligation de délivrance d’un bien en bon état de réparations.

La société Massary Didier Alsace réplique pour l’essentiel que M. [D] a conclu dans son rapport que le réseau de plomberie n’était pas à l’origine des désordres constatés.

Contrairement aux conclusions du rapport non contradictoire établi par le cabinet d’ingénierie CETEBA, qui indique de façon lacunaire que “les réseaux tels que la plomberie sont ans un état de dégradation avancée”, corroborées par aucun autre élément objectif, l’expert judiciaire M. [D] ne conclut pas à l’existence de désordres affectant les réseaux de canalisation, ni à la nécessité de faire procéder à de quelconques travaux sur ces réseaux.

La société Hôtel America sera donc déboutée de sa demande formée de ce chef.

Sur les travaux portant sur le système d’aération en cave

La société Hôtel America demande au tribunal de condamner la société Massary Didier Alsace à faire réaliser les travaux de réfection du système d’aération en cave sans autre précision et la société Massary Didier Alsace à titre reconventionnel demande au tribunal de “condamner la société locataire à faire procéder aux travaux de ventilation de la cave en lien direct avec son activité de restauration pour un montant de 2440 euros HT, à parfaire.”

Il a été jugé supra que les travaux en cause étaient imputables à la bailleresse.

Aux termes de son rapport, s’agissant des travaux propres à remédier aux désordres, l’expert judiciaire conclut ainsi qu’il suit :

“Il a été produit par l’HÔTEL AMÉRICA un devis pour modifier la ventilation des caves de la brasserie, ce devis inclut un système par insufflation d’air de l’extérieur, le rebouchage des passages d’air entre la cave privative et les caves communes et l’agrandissement des soupiraux

existants.

Nous retenons le montant du devis de l’entreprise HESTIA n°DEV005273 du 19 février 2021 (à réactualiser) pour un montant hors taxes de 2 440 €.”

La société Massary Didier Alsace sera donc condamnée à faire procéder audits travaux, tels que préconisés par l’expert judiciaire, sous astreinte, selon les modalités prévues au présent dispositif.

Sur les préjudices et les demandes indemnitaires invoqués par la société Hôtel America

Selon l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Il incombe donc en l’espèce à la société Hôtel America de rapporter la preuve des préjudices qu’elle invoque.

Sur les pertes d’exploitation

Aux termes de ses dernières conclusions, la société Hôtel America demande au tribunal de condamner la société Massary Didier Alsace à lui payer, au titre d’une perte d’exploitation la somme de 49.564,20 euros pour la période de février 2019 au 28 avril 2021 et celle de 117872,03 euros pour la période de juin 2021 à décembre 2022.

Pour la période de février 2019 au 28 avril 2021

La société Hôtel America fait soutenir en substance que la pose d’étais provisoires dans la cave en février 2019 a réduit sa capacité de stockage des marchandises, la conduisant à fractionner ses commandes entraînant la perte de réductions liées aux quantités achetées.

La société Massary Didier Alsace réplique pour l’essentiel que la société Hôtel America continue à entreposer des marchandises dans la cave, que la période considérée inclut des périodes lors desquelles le commerce a été fermé en raison de la crise sanitaire, et qu’en 2019, son chiffre d’affaires est en augmentation, en contradiction avec la thèse soutenue par la société locataire.

A titre liminaire, le tribunal relève que le préjudice dont se prévaut la société Hôtel America a été calculé sur une période de 21 mois, la société locataire indiquant avoir soustrait les périodes de fermeture liées à la crise sanitaire.

Aux termes de son rapport, l’expert judiciaire a indiqué ne pas pouvoir répondre à la mission visant à “fournir tous éléments de nature à permettre ultérieurement à la juridiction saisie d’évaluer les préjudices de toute nature, directs ou indirects, matériels ou Immatériels résultant des désordres, notamment le préjudice de jouissance subi ou pouvant résulter des travaux de remise en état”, faute d’avoir pu faire appel à un sapiteur.

Au regard des pièces produites, l’évolution du chiffre d’affaires de la société Hôtel America sur les six années incluant la période considérée est la suivante :

2017 : 217.030 ; 2018 : 245.108 ; 2019 : 255.026; 2020 : 77.309 ; 2021 : 84.019 ; 2022 : 190.121;

Le chiffre d’affaires est donc en constante augmentation jusqu’en 2019 inclus (alors que la société Hôtel America invoque des pertes d’exploitation à compter du mois de février 2019) ; puis après la période de la crise sanitaire dont les effets ont eu un impact en 2020 et dans une moindre mesure 2021, il est reparti à la hausse.

La société Hôtel America qui invoque des pertes d’exploitation de 2019 à 2021 ne verse aux débats aucun document comptable, hormis les avis d’impôt sur les sociétés pour les années 2021 et 2022, mettant ainsi le tribunal dans l’impossibilité d’apprécier le bien fondé de sa demande.

Ceci d’autant plus qu’il ressort de l’analyse de ces documents que les achats de matière premières ont augmenté entre les années 2020 et 2022 (18 593 en 2020, 27 375 en 2021 et 57 984 en 2022), ce qui vient contredire la thèse de la société locataire selon laquelle elle aurait été contrainte de réduire ses achats.

Les autres éléments fournis par la société Hôtel America au soutien de sa demande indemnitaire, à savoir des factures fournisseurs, ne peuvent avoir valeur suffisamment probante faute d’être corroborées par d’autres éléments comptables.

En conséquence la société Hôtel America échoue à démontrer l’existence d’un préjudice d’exploitation et sera déboutée de sa demande indemnitaire formée de ce chef à hauteur de 49.564, 20 euros.

Pour la période de juin 2021 à décembre 2022.

La société Hôtel America réclame à ce titre l’allocation de dommages et intérêts à hauteur de la somme de 117.872,03 euros, faisant valoir que le 28 avril 2021, douze étais ont été posés dans la cave de 21,7 m2, ce qui a réduit quasiment à néant sa capacité de stockage; elle ajoute que le monte charge a été déclaré inutilisable, de sorte que deux personnes doivent être mobilisées pour changer les fûts et les transporter de l’arrière salle à la cave en passant par un escalier de meunier très abrupt et étroit, situé sous le comptoir, unique point d’accès actuel à la cave, ce qui perturbe le bon fonctionnement de l’établissement. Elle précise dans le même temps que la cave ne répondant plus à sa destination normale, elle a du entreposer l’ensemble des fûts de bières et autres marchandises dans la salle de restaurant, à l’arrière du local, laquelle (d’une capacité de 38 places assises) ne génère donc plus de chiffres d’affaires. Elle indique avoir perdu 43 % de sa capacité d’accueil de la clientèle et que le chiffre d’affaire cumulé sur 2021 et 2022 étant de 274.121 euros, du mois de juin 2021 au mois de décembre 2022, elle a donc accusé une perte de chiffre d’affaires de 117.872,03 euros (271.121 x 43%).

La société Massary Didier Alsace réplique pour l’essentiel que la société locataire ne démontre pas qu’avant l’apparition des désordres, elle accueillait suffisamment de clients pour exploiter l’arrière salle à usage de restaurant et que le préjudice d’exploitation qu’elle invoque n’est nullement établi.

Il résulte des constatations susvisées que le chiffre d’affaires de la société Hôtel America a été en constante augmentation depuis l’année 2020 et jusqu’en 2022. Au vu des éléments versés aux débats, il n’est caractérisé aucune diminution d’activité ni aucune perte financière pendant cette période pour laquelle la société locataire sollicite des dommages et intérêts pour perte d’exploitation, préjudice spécifique distinct et autonome d’un préjudice de jouissance des locaux loués.

La demande de dommages et intérêts de la société Hôtel America formée de ce chef sera donc rejetée.

Sur la demande de dommages et intérêts pour préjudice de jouissance

La société Hôtel America sollicite la condamnation de la société Massary Didier Alsace à lui payer la somme de 10. 510,02 euros au titre du préjudice de jouissance qu’elle indique avoir subi à raison de la perte partielle de jouissance du bien donné à bail.

Elle fait valoir que la superficie pondérée de l’arrière-salle du local commercial est de 23,16 m2 et celle de la cave 2,64 m2, soit un total de 25,8m2, et que ces deux zones représentent 33 % de la surface totale pondérée du local qui est de 79 m2. En procédant à la déduction du loyer au prorata, elle conclut à un montant de dommages et intérêts de 10 510,02 euros pour la période du 26 avril 2021 au 30 août 2023 (soit : 27 mois x 389,96 [1 299,87 € x 33%]) montant à parfaire selon le temps que durera son préjudice.

La société Massary Didier Alsace réplique pour l’essentiel que le préjudice subi par la société Hôtel America est inexistant en ce qu’elle a conservé la jouissance exclusive de l’arrière salle et de la cave dans l’assiette de son bail, stockant a marchandise dans l’arrière salle et aussi dans la cave où se trouvent les branchements de la tireuse à bière.

Il résulte des pièces du dossier et notamment de l’expertise judiciaire que la société Hôtel America a incontestablement subi un préjudice de jouissance, à raison de la pose de nombreux étais dans la cave et de la mise à l’arrêt du monte charge ; la cave étant en grande partie inutilisable, elle a du étendre sa zone de stockage à l’arrière-salle, contrainte qu’elle a subie du fait des désordres affectant le sous-sol, peu important l’usage effectif antérieur de cette arrière salle.

Compte tenu de la nature de l’activité exercée nécessitant la manipulation de fûts et une importante zone de stockage, et du montant du loyer du bail commercial, le préjudice de jouissance subi par la société Hôtel America sur la période de 27 mois considérée peut être justement évaluée à la somme de 10.000 euros.

La société Massary Didier Alsace sera donc condamnée à payer cette somme à la société Hôtel America à titre de dommages et intérêts.

Sur la demande de la société Hôtel America portant sur les fenêtres.

La société Hôtel America demande en premier lieu au tribunal de condamner sous astreinte la société Massary Didier Alsace à procéder dans un délai de quinze jours à la remise en état des fenêtres de la cuisine dans leur état initial, en faisant déposer les panneaux de bois les obstruant, ou qu’elle soit autorisée à les faire déposer aux frais de la bailleresse en la condamnant au paiement d’une somme de 612 euros.

Elle soutient que la société bailleresse a fait installer sans préavis au cours de l’année 2017 des panneaux de bois à l’extérieur du local devant les fenêtres de l’arrière-salle et de la cuisine ouvrant sur la cour intérieure de l’immeuble, pour des raisons prétendument esthétiques, au motif allégué que les aménagements intérieurs de la société locataire devant ces fenêtres dévalorisaient la dite cour.

La société Massary Didier Alsace s’oppose à cette demande, faisant valoir que la société locataire, qui a été préalablement avisée de la pose des panneaux en litige, avait elle-même occulté les deux ouvertures visées par un frigidaire et un mur de parpaings, la contraignant à “habiller” les fenêtres, pour des raisons esthétiques.

Outre que les parties ne produisent aucune pièce relative aux équipements en litige, il ne résulte d’aucun des éléments versés aux débats que la société Hôtel America a sollicité la société Massary Didier Alsace aux fins de déposer les panneaux en cause préalablement à la présente procédure, ni même qu’elle s’est opposée à leur installation. Mme [I] [Z] note d’ailleurs dans son rapport que les deux ouvertures en cause ont été occultées, sans autres observations ni de sa part, ni de celle des parties.

Dès lors, la demande de la société Hôtel America, étayée par aucun élément, n’apparaît pas fondée et sera rejetée.

La société Hôtel America demande en second lieu au tribunal de condamner sous astreinte la société Massary Didier Alsace à faire procéder au remplacement des fenêtres et de l’arrière-salle et de la cuisine donnant sur la cour intérieure de l’immeuble par des baies vitrées insonorisées et à défaut de l’autoriser à faire exécuter elle-même ces travaux, aux frais de la société bailleresse.

Elle expose en substance que les fenêtres en question sont anciennes et vétustes et qu’elles n’assurent aucune isolation phonique et thermique, même fermées, pas plus qu’elles ne garantissent la sécurité des lieux.

La société Massary Didier Alsace s’oppose à cette demande, faisant valoir pour l’essentiel que rien ne justifie qu’il faille changer les fenêtres qui ne sont nullement vétustes.

Il ne résulte en effet d’aucun élément versé aux débats que les fenêtres présentent des désordres et doivent être remplacées, les seuls devis produits par la société locataire étant insuffisants pour accréditer les dires de celle-ci.

La demande de la société Hôtel America ne pourra donc qu’être rejetée.

Sur la demande de remboursement des provisions pour charges de 2019 et 2020

La société Hôtel America demande, au tribunal, au visa de l’article R145-36 du code de commerce, de condamner la société Massary Didier Alsace à lui restituer la somme de 6.800 euros au titre des charges versées mais non régularisées en 2019 et 2020 et d’ordonner à la bailleresse de régulariser les charges 2022.

La société Massary Didier Alsace réplique que ni le bail du 27 juillet 1990 ni le renouvellement du 20 février 2011 ne contient de clause prévoyant que le montant des provisions versées doit être régularisé en fonction de l’arrêté des comptes de charges annuelles ; elle ajoute que le renouvellement de bail est à effet du 1er octobre 2019 et qu’antérieurement à cette date, l’article R.145-36 sus visé ne s’applique pas.

Il est établi que les parties sont liées par un bail qui a été renouvelé à compter du 1er octobre 2019 pour une durée de neuf années, de sorte que les dispositions issues de la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014 dite Loi Pinel lui sont applicables.

L’article L. 145-40-2 du code de commerce dispose que tout contrat de location comporte un inventaire précis des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail, comportant l’indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire. Cet inventaire donne lieu à un état récapitulatif annuel adressé par le bailleur au locataire dans un délai fixé par voie réglementaire. En cours de bail, le bailleur informe le locataire des charges, impôts, taxes et redevances nouveaux.

L’article R. 145-36 du même code de commerce précise que l’état récapitulatif annuel mentionné au premier alinéa de l’article L. 145-40-2, qui inclut la liquidation et la régularisation des comptes de charges, est communiqué au locataire au plus tard le 30 septembre de l’année suivant celle au titre de laquelle il est établi ou, pour les immeubles en copropriété, dans le délai de trois mois à compter de la reddition des charges de copropriété sur l’exercice annuel. Le bailleur communique au locataire, à sa demande, tout document justifiant le montant des charges, impôts, taxes et redevances imputés à celui-ci.

En l’espèce, il ressort des pièces produites par la société Hôtel America (la société Massary Didier Alsace ne communiquant aucun élément sur ce point) que la société Massary Didier Alsace a procédé à la régularisation des charges de 2019 le 9 octobre 2019 et que la régularisation de 2021 a également été notifiée à la société locataire (cf pièce 42 de la société Hôtel America)

En revanche aucun document justifiant de la régularisation des charges n’est produit concernant l’année 2020 et l’année 2022, malgré les demandes de la société locataire présentées dans le cadre de la présente procédure.

En conséquence, la société Massary Didier Alsace sera condamnée à restituer à la société Hôtel America les provisions payées pour l’année 2020, dépourvues de cause en l’absence de régularisation justifiée, soit la somme de 3.400 euros. Elle sera également condamnée, dans les limites de la demande de la société locataire, de régulariser les charges locatives pour 2022 et d’en justifier ; cette dernière obligation sera assortie d’une astreinte prononcée d’office, selon les modalités prévues au présent dispositif, afin d’assurer l’effectivité de l’injonction prononcée.

Sur la demande de la société Hôtel America de justifier du montant de la contribution sur les revenus locatifs (CRL)

La société Hôtel America demande au tribunal d’ordonner à la société Massary Didier Alsace “de justifier de la contribution sur les revenus locatifs qui lui est réclamée depuis 2017.” La société Massary Didier Alsace réplique “qu’il s’agit d’un impôt et qu’elle n’a pas à procéder à une quelconque régularisation s’agissant d’une taxe.”

Il résulte des avis d’échéance versés aux débats par la société Hôtel America et il n’est pas contesté qu’il est réclamé à chaque échéance à la société locataire une somme correspondant à la contribution sur les revenus locatifs (CRL), dont le montant varie.

La société Hôtel America est ainsi fondée à réclamer à la société bailleresse les justificatifs correspondant à cette contribution, peu important qu’elle ait la nature de taxe, d’impôt ou de charge, en vertu du principe selon lequel celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Il sera donc fait droit à la demande de la société Hôtel America, sous astreinte selon les modalités prévues au présent dispositif.

Sur la demande de production des quittances de loyer

La société Hôtel America sollicite la condamnation de la société Massary Didier Alsace à fournir les quittances de loyer depuis 2017.

La société Massary Didier Alsace réplique qu’elle fournit les avis d’échéance et n’a aucune obligation légale de communiquer des quittances.

Si en effet le code de commerce ne prévoit pas, à la différence du contentieux relatif aux baux d’habitation, une disposition spécifique imposant la délivrance systématique d’une quittance de loyer au preneur à bail commercial, le bailleur est tenu de remettre celle-ci à la demande de ce dernier.

Il sera en conséquence fait droit à la demande de la société Hôtel America, selon les modalités prévues au présent dispositif.

Sur la demande de restitution de la somme de 2.538,06 euros au titre d’un excédent de charges versées

La société Hôtel America sollicite la condamnation de la société Massary Didier Alsace à lui restituer la somme de 2.000 euros selon elle indûment retenue sur les excédents de charges versées outre 538,06 euros d’excédent de charges pour 2017 et 2018.

La société Massary Didier Alsace réplique que cette demande n’est pas justifiée par la société Hôtel America.

Aux termes de l’article 1315 devenu 1353 du code civil en sa version applicable au litige, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, la société Hôtel America, qui ne verse aux débats aucun décompte locataire exploitable allègue mais ne justifie pas du trop-perçu qu’elle invoque, les seuls avis d’échéances versés aux débats étant insuffisants à établir un quelconque trop perçu de la part de la bailleresse.

Sa demande en paiement sera donc rejetée.

Sur la demande de dommages et intérêts de la société Massary Didier Alsace

La société Massary Didier Alsace sollicite la condamnation de la société Hôtel America à lui payer la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive, invoquant le comportement déloyal de cette dernière au regard des demandes qu’elle formule.

Pour autant, rien ne vient établir en l’espèce que la société Hôtel America a abusé de son droit d’agir en justice, et fait preuve d’une quelconque mauvaise foi justifiant l’octroi au défendeur de dommages-intérêts.

La société Massary Didier Alsace sera donc déboutée de sa demande formée de ce chef.

Sur les autres demandes

La société Massary Didier Alsace qui succombe en partie supportera la charge des dépens incluant les frais d’expertise judiciaire ordonnée en référé, dont distraction au profit de Maître Nathalie Sarda, avocate.

Elle sera déboutée de sa demande formée en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et condamnée à ce titre au regard de l’équité à payer à la société Massary Didier Alsace la somme de 3.000 euros.

Il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire dont le prononcé est de droit en application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe à la date du délibéré

Rejette la demande de la société Hôtel America visant à obtenir la restitution de locaux compris au 1er étage sous astreinte,

Déboute la société Hôtel America de sa demande de dommages et intérêts à hauteur de la somme de 69.000 euros,

Condamne la société Massary Didier Alsace à procéder aux travaux de renforcement et de sécurisation de la zone du monte charge, conformément au devis établi par la société Bati Build Concept le 8 juin 2021, sous le contrôle et les préconisations d’un maître d’oeuvre de son choix, dûment qualifié et assuré pour ce type de travaux, qui devra s’assurer de la conformité de ceux-ci aux règles de l’art et aux normes de sécurité au besoin en faisant procéder aux modifications nécessaires du dit devis, sous astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard passé le délai de trois mois à compter de la signification du présent jugement,

Dit que l’astreinte courra pendant quatre mois,

Condamne la société Massary Didier Alsace à faire procéder aux travaux portant sur la ventilation de la cave conformément au devis de l’entreprise HESTIA n°DEV005273 du 19 février 2021, sous astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard passé le délai de trois mois à compter de la signification du présent jugement,

Dit que l’astreinte courra pendant quatre mois,

Déboute la société Hôtel America de ses demandes portant sur les travaux concernant le réseau des canalisations,

Déboute la société Hôtel America de sa demande de condamnation de la bailleresse à lui verser les sommes de 5.000 euros et 117.872,03 euros à titre de dommages et intérêts pour pertes d’exploitation,

Condamne la société Massary Didier Alsace à payer à la société Hôtel America la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice de jouissance,

Déboute la société Hôtel America de sa demande de dépose de panneaux de bois positionnées devant des fenêtres,

Déboute la société Hôtel America de sa demande de remplacement de fenêtres,

Déboute la société Hôtel America de sa demande de remboursement de provisions pour charges pour l’année 2019,

Condamne la société Massary Didier Alsace à payer à la société Hôtel America la somme de 3.400 euros au titre du remboursement des provisions pour charges pour l’année 2020,

Enjoint à la société Massary Didier Alsace de justifier auprès de la société Hôtel America de la régularisation des charges locatives pour l’année 2022, sous astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard passé le délai de trois mois à compter de la signification du présent jugement,

Enjoint à la société Massary Didier Alsace de justifier auprès de la société Hôtel America de la contribution sur les revenus locatifs qui lui est réclamée depuis 2017, sous astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard passé le délai de trois mois à compter de la signification du présent jugement,

Enjoint la société Massary Didier Alsace de mettre à disposition de la société Hôtel America les quittances correspondant aux loyers et charges effectivement réglés depuis 2017, sous astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard passé le délai de trois mois à compter de la signification du présent jugement,

Dit que les astreintes courront pendant quatre mois,

Déboute la société Hôtel America de sa demande de restitution de la somme de 2.538,06 euros au titre d’un excédent de charges versées,

Déboute la société Massary Didier Alsace de sa demande visant à voir condamner la société locataire à faire procéder aux travaux de ventilation de la cave en lien direct avec son activité de restauration pour un montant de 2.440 euros HT, à parfaire, et de sa demande de dommages-intérêts pour procédure abusive.

Déboute la société Massary Didier Alsace de sa demande formée en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la société Massary Didier Alsace à payer à la société Hôtel America la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les entiers dépens.

Condamne la société Massary Didier Alsace aux dépens comprenant les frais d’expertise menée par M. [D], dont distraction au profit de Maître Sarda, avocate,

Rejette toutes autres demandes plus amples ou contraires,

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

Fait et jugé à Paris le 02 Septembre 2025.

Le Greffier La Présidente

Christian GUINAND Sophie GUILLARME