5AA Minute N°

N° RG 25/00021 – N° Portalis DB3J-W-B7J-GSQG

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE POITIERS

ORDONNANCE DE REFERE RENDUE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

EN DATE DU 09 MAI 2025

JUGE DES RÉFÉRÉS

Madame DURBECQ Sophie, Vice Président, Juge des Contentieux de la Protection au Tribunal Judiciaire de POITIERS

GREFFIER

Madame [K] [T]

DEMANDERESSE

MAIRIE DE [Localité 3]

dont le siège social est sis [Adresse 1]

Représentée par Monsieur Guy SAUVAITRE, maire

DEFENDEUR

Monsieur [G] [I]

né le 05 Août 1962 à [Localité 4],

demeurant [Adresse 2]

Comparant en personne

DÉBATS AUDIENCE PUBLIQUE DU 14 MARS 2025

ORDONNANCE RENDUE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE LE 11 AVRIL 2025, DATE PROROGEE AU 09 MAI 2025

Copie exécutoire délivrée le

à

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 13 octobre 2017 à effet du 1er novembre 2017, la commune de [Localité 3] a donné à bail à [G] [I] un logement situé [Adresse 5], moyennant un loyer mensuel de 175 €.

Le 1er octobre 2024, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié au locataire pour un montant en principal de 1 596,52 € au titre des loyers et charges dus à cette date.

Par acte de commissaire de justice du 3 janvier 2025, le maire de ladite commune a fait assigner en référé le locataire devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de POITIERS aux fins de voir :

— constater la résiliation du bail par l’effet du jeu de la clause résolutoire;

— prononcer l’expulsion du locataire et de tous occupants de son chef, au besoin, avec l’assistance de la force publique ;

— condamner le locataire au paiement d’un montant de 1 246,52 € au titre des loyers et charges dus ainsi que d’une indemnité d’occupation d’un montant mensuel égal à celui du loyer et des charges ;

— condamner le locataire à verser la somme de 320 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Lors de l’audience du 14 mars 2025, le maire de la commune a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance, sauf à actualiser le montant de l’arriéré locatif à la somme de 896,52 euros au 12 mars 2025. Il précise que le locataire a délivré congé pour le 31 mars 2025, et qu’il respecte par ailleurs le plan d’apurement fixé par la Commission de surendettement des particuliers de la [Localité 6], mais qu’il maintient néanmoins ses demandes, en présence de désordres dans le logement et ses alentours. Il précise que la Commission a fixé à 50 euros la mensualité de remboursement exigible du locataire à compter du mois d’avril, jusqu’au mois d’octobre 2026, et que le loyer est fixé à 175 euros.

[G] [I] reconnaît le principe de la dette, qu’il actualise à 721,52 euros au 13 février 2025. Il précise avoir fait face à ses obligations en décembre, janvier et février, de sorte qu’il conteste le montant invoqué par le maire de la commune. Il précise bénéficier d’un plan fixé par la Commission de surendettement des particuliers de la [Localité 6], prévoyant des modalités générales d’apurement des dettes à compter du mois de mars 2022, jusqu’en 2028. Il ajoute que le remboursement de l’arriéré locatif était appelé à débuter dans ce cadre en 2028, mais qu’il s’est employé à anticiper cette obligation pour s’en libérer. Il perçoit une retraite de 1 500 euros depuis le 1er mars 2025, mais continue à travailler en interim, et n’a pas contracté de nouvelles dettes. Il annonce son départ du logement, conformément aux termes du préavis délivré, grâce à l’octroi d’un logement social à compter du mois de septembre. Il précise organiser son hébergement chez divers amis d’ici cette échéance.

La décision a été mise en délibéré pour être rendue le 11 avril 2025, délai qui a été prorogé au 9 mai 2025 en raison du placement en arrêt maladie du magistrat.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge peut ordonner en référé toutes les mesures ne se heurtant à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. En outre, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

Sur la recevabilité

L’assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département par voie électronique le 6 janvier 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige.

Par ailleurs, le bailleur, personne morale autre qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, justifie avoir saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions le 3 octobre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 03 janvier 2025, conformément aux dispositions de l’article 24-II de la loi du 06 juillet 1989.

La demande aux fins de constat de la résiliation du bail pour impayés locatifs est donc recevable.

1. Sur la résiliation du bail

Conformément à l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au litige, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après la signification d’un commandement de payer resté infructueux.

En l’espèce, le bail conclu le 13 octobre 2017 contient une clause résolutoire, et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 1er octobre 2024 pour la somme en principal de 1 596,52 €.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 2 décembre 2024.

2. Sur les effets de la procédure de surendettement à l’égard des demandes aux fins de résiliation du bail et d’expulsion du locataire

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, dans sa version en vigueur depuis le 29 juillet 2023, dispose que :

V. – Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

VI. – Par dérogation à la première phrase du V, lorsqu’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation a été ouverte au bénéfice du locataire et qu’au jour de l’audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location statue dans les conditions suivantes :

1° Lorsque la commission de surendettement des particuliers a rendu une décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement formée par le locataire, le juge accorde des délais de paiement jusqu’à, selon les cas, l’approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement ;

2° Lorsqu’un plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 dudit code a été approuvé ou que la commission de surendettement des particuliers a imposé les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4 et L. 733-7 du même code, dont le bailleur a été avisé, le juge accorde les délais et modalités de paiement de la dette locative contenus dans le plan ou imposés par la commission de surendettement des particuliers. Lorsque la commission de surendettement des particuliers a imposé pendant un délai la suspension de l’exigibilité de la créance locative en application du 4° de l’article L. 733-1 du même code, le juge accorde ce délai prolongé de trois mois pour permettre au locataire de saisir à nouveau la commission de surendettement des particuliers en application de l’article L. 733-2 du même code. Lorsque, dans ce délai, la commission de surendettement des particuliers a de nouveau été saisie d’une demande de traitement de la situation de surendettement, l’exigibilité de la créance locative demeure suspendue jusqu’à, selon les cas, l’approbation d’un plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 du même code, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement. A défaut, ou dès lors que la nouvelle procédure de traitement du surendettement est clôturée sans que de nouveaux délais de paiement de la dette locative aient été accordés, la clause de résiliation de plein droit reprend son plein effet ;

3° Par dérogation au 2° du présent VI, lorsqu’en application de l’article L. 733-10 du même code, une contestation a été formée par l’une des parties contre les délais et modalités de paiement de la dette locative imposés par la commission de surendettement des particuliers, le juge accorde des délais de paiement jusqu’à la décision du juge statuant sur cette contestation ;

4° Lorsque le juge statuant en application de l’article L. 733-10 du même code a pris tout ou partie des mesures mentionnées au 2° du présent VI, le juge accorde les délais et modalités de paiement de la dette locative imposés dans ces mesures. Lorsque la suspension de l’exigibilité de la créance locative a été imposée pendant un délai en application du 4° de l’article L. 733-1 du code de la consommation, le juge accorde ce délai prolongé de trois mois pour permettre au locataire de saisir à nouveau la commission de surendettement des particuliers en application de l’article L. 733-2 du même code. Lorsque, dans ce délai, la commission de surendettement des particuliers a de nouveau été saisie d’une demande de traitement de la situation de surendettement, l’exigibilité de la créance locative demeure suspendue jusqu’à, selon les cas, l’approbation d’un plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 dudit code, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement. A défaut, ou dès lors que la nouvelle procédure de traitement du surendettement est clôturée sans que de nouveaux délais de paiement de la dette locative aient été accordés, la clause de résiliation de plein droit reprend son plein effet.

VII. – Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il apparaît que [G] [I] bénéficie de mesures imposées par la Commission de surendettement de la [Localité 6], mises en application le 24 février 2022. Il n’est ni invoqué, ni justifié que ce plan aurait été dénoncé. Or, la dette de logement, à hauteur de 2 018,53 euros qui y est mentionnée est appelée à être soldée à raison de 15 mensualités de 134,57 euros, exigibles à compter du 5 décembre 2028.

Il résulte de ce qui précède que le commandement de payer a été délivré après que la situation de [G] [I] a été déclarée recevable par la Commission de surendettement ; après la mise en oeuvre des mesures imposées ; et qu’il porte sur des sommes comprises dans le plan.

Or, le bailleur ne peut ignorer l’existence de la procédure de surendettement, ce qu’il reconnaît d’ailleurs à l’audience, dès lors que, ainsi que précédemment rappelé, la dette de logement est concernée par les mesures imposées par la Commission, à hauteur de 2 018,53 euros.

En conséquence, dès lors que le locataire a repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont ainsi appelés à être suspendus pendant le cours des délais accordés.

En l’espèce, le bailleur justifie du principe de sa créance par la production d’un bordereau de situation établi par la Trésorerie SUD [Localité 6], relative aux loyers compris dans le plan, et qui ne sont donc pas exigibles.

Il n’est pas démontré que [G] [I] n’acquitte pas le loyer et les charges courants ; au contraire, il apparaît même que l’arriéré locatif a diminué pendant le cours de la procédure, alors même qu’il est réputé demeurer inchangé jusqu’au mois de décembre 2028, date d’exigibilité de la première mensualité de remboursement correspondant au plan imposé par la Commission de surendettement.

Le diagnostic social et financier expose que [G] [I], qui est chauffeur routier, peut prétendre à l’accession à la retraite à partir du 1er mars 2025, et qu’il bénéficie depuis lors de revenus mensuels de l’ordre de 1 400 euros, en lieu et place des 1 500 à 2 000 euros perçus antérieurement. Des problèmes de santé ont présidé à une période de chômage à l’origine de la constitution de l’arriéré locatif compris dans le plan de surendettement qui prévoit l’apurement de cette dette à compter du deuxième pallier. Le locataire entend quitter le logement et accéder à un logement social, projet pour lequel il a entrepris des démarches depuis plus d’un an, mais qui a été retardé par la nécessité d’un aménagement de la salle de bain conforme à son état de santé. [G] [I] fait l’objet d’une reconnaissance MDPH pour le handicap qui l’atteint ; les services sociaux vont engager une démarche aux fins d’obtenur une mesure ASLL à son bénéfice.

En conséquence, [G] [I] auquel est opposé l’arriéré locatif constitutif du plan de remboursement établi par la Commission de surendettement, plan qui n’a pas été dénoncé et qui ne prévoit pas l’exigibilité de la créance réclamée par le bailleur; qui acquitte le paiement du loyer courant et des charges, bénéficie de plein droit d’une suspension des effets de la clause résolutoire.

Il convient de rappeler que cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par la Commission. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent en effet affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Ces modalités de suspension des effets de la clause résolutoire sont reprises au dispositif.

3. Sur les sommes dues

Au vu du décompte actualisé produit, outre des pièces versées aux débats, y compris les mesures imposées par la Commission dont mise en application le 24 février 2022 et la note de situation produite par le locataire, le bailleur justifie que lui est due la somme de 721,52 € au 14 mars 2025, incluant l’indemnité d’occupation pour le mois de février 2025.

Tant l’obligation que le montant de celle-ci n’étant ni sérieusement contestables ni contestés, il convient de condamner [G] [I] à verser à la commune de [Localité 3], prise en la personne de son maire, une provision de 721,52 €, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Cette somme sera exigible selon les modalités précisées au dispositif.

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Il convient, en application de l’article 696 du code de procédure civile, de condamner le défendeur aux dépens en ce inclus notamment les frais du commandement de payer.

En revanche, la situation économique respective des parties justifie de ne pas faire application des dispositions de l‘article 700 du code de procédure civile.

La présente ordonnance est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, publiquement par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

RENVOYONS les parties à se pourvoir au principal ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent:

DÉCLARONS recevable l’action de la commune de [Localité 3], prise en la personne de son maire;

CONSTATONS à la date du 2 décembre 2024, la résiliation du bail conclu entre la commune de [Localité 3], prise en la personne de son maire, d’une part, bailleur, et [G] [I], d’autre part, preneur, portant sur le logement situé [Adresse 5] ;

FIXONS le montant de la provision à valoir sur l’indemnité d’occupation mensuelle due par [G] [I] à la commune de [Localité 3], prise en la personne de son maire à une somme égale au montant du loyer mensuel (175 €) ;

CONDAMNONS [G] [I] à payer à la commune de [Localité 3], prise en la personne de son maire une provision de 721,52 euros à valoir sur le montant des loyers, indemnités d’occupation et charges échus non réglés à la date du 14 mars 2025, incluant l’indemnité de février 2025 ;

ACCORDONS cependant à [G] [I] des délais de paiement sur le fondement des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 ;

AUTORISONS en conséquence [G] [I] à s’acquitter de ladite dette, en sus du paiement du loyer courant et des charges, selon les modalités fixées par la Commission de surendettement des particuliers de la [Localité 6], dans les conditions et termes fixés dans le cadre des mesures imposées mises en application à compter du 24 février 2022 ;

DISONS que pendant le cours du délai ainsi accordé, les effets de la clause résolutoire seront suspendus et que si les modalités d’apurement précitées sont intégralement respectées, dans les conditions du plan, la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué ;

DISONS en revanche qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité ou du loyer ou des charges à son terme exact, sans nouvelle formalité :

1.la clause résolutoire retrouvera ses entiers effets et le bail sera résilié de plein droit,

2.le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

3.qu’à défaut par [G] [I] d’avoir libéré les lieux et ce à l’expiration d’un délai de deux mois à compter du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, le sort des meubles encore présents étant réglé conformément aux dispositions de l’article L433-1 du code des procédures civiles d’exécution,

4.[G] [I] sera tenu à compter de la déchéance du délai de paiement et jusqu’à libération effective des lieux, au paiement d’une provision sur l’indemnité mensuelle d’occupation telle que fixée plus haut ;

DISONS qu’une copie de la présente décision sera transmise par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département aux fins d’information ;

CONDAMNONS [G] [I] aux dépens de l’instance, en ce notamment compris le coût du commandement de payer ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi dit et jugé les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE DES REFERES