TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Madame [Z] [T]

Monsieur [E] [W]

Monsieur [O] [I] [D]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître Elisabeth WEILLER

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 24/09754 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6D2W

N° MINUTE : 5

JUGEMENT

rendu le 23 juin 2025

DEMANDERESSE

S.A. IMMOBILIERE 3F,

[Adresse 1]

représentée par Maître Elisabeth WEILLER de la SCP MENARD – WEILLER, avocats au barreau de PARIS,

DÉFENDEURS

Madame [Z] [T],

[Adresse 2]

comparante en personne

Monsieur [E] [W],

[Adresse 2]

non comparant, ni représenté

Monsieur [O] [I] [D],

[Adresse 2]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Brice REVENEY, Juge, juge des contentieux de la protection

assisté de Aurélia DENIS, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 07 avril 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 23 juin 2025 par Brice REVENEY, juge des contentieux de la protection assisté de Aurélia DENIS, Greffier

Décision du 23 juin 2025

PCP JCP ACR fond – N° RG 24/09754 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6D2W

FAITS ET PROCEDURE

Par bail du 5 juin 2007, la SA IMMOBILIERE 3F a donné à bail à Mme [Z] [T] et M. [E] [W] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3] et un parking référencé 3056 P 0421/0 sis [Adresse 4], pour un loyer actuel de 683, 61 € + 64, 29 €.

Mme [Z] [T] a signalé par courrier du 17 mai 2016 le départ de M. [E] [W]. Le 31 janvier 2024, il a été fait vainement sommation de remettre congé à M. [E] [W].

Mme [Z] [T] se serait mariée avec M. [O] [I] [D]. Le 31 janvier 2024, il leur a été fait vainement sommation de produire l’acte de mariage.

Les échéances d’indemnité et de charges n’ayant pas été régulièrement payées, un commandement de payer en date du 31 janvier 2024 rappelant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré à Mme [Z] [T] et M. [E] [W] pour paiement d’un arriéré de 4196, 26 euros en principal sous deux mois.

Par acte de commissaire de justice en date du 11 octobre 2024, LA SA IMMOBILIERE 3F a assigné Mme [Z] [T], M. [E] [W] et M. [O] [I] [D] devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Paris au visa de la loi du 6 juillet 1989 et de l’article 1224 du code civil, aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire:

— constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire et subsidiairement la prononcer,

— ordonner l’expulsion de Mme [Z] [T] et M. [E] [W] du local d’habitation susvisé ainsi que de tous occupants de leur chef avec assistance au besoin de la force publique et d’un serrurier selon la procédure légale,

— ordonner le transport et la séquestration des meubles se trouvant dans les lieux dans tout garde meuble ou autre local de son choix aux frais, risques et péril des défendeurs, à défaut de quoi il pourra être procédé à la vente des biens meubles par commissaire-priseur du choix de la requérante,

— condamner solidairement Mme [Z] [T], M. [O] [I] [D] et M. [E] [W] au paiement de la somme de 6830, 37 € au titre des arriérés locatifs, outre les intérêts au taux légal,

— condamner solidairement Mme [Z] [T] et M. [E] [W] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer contractuel augmenté de 50% avec charges courantes en sus, et ce jusqu’à l’expulsion ou le départ volontaire,

— condamner solidairement Mme [Z] [T] et M. [E] [W] au paiement d’une somme de 350 € au titre des frais irrépétibles, ainsi qu’aux entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer, de l’assignation et de tous les actes de la procédure.

LA SA IMMOBILIERE 3F expose que M. [O] [I] [D] est devenu cotitulaire du bail suite à son mariage avec Mme [Z] [T]

L’assignation a été dénoncée à M. LE PREFET de [Localité 5] le 15 octobre 2024.

A l’audience du 7 avril 2025, le conseil de LA SA IMMOBILIERE 3F, se référant à ses écritures, a actualisé à la baisse sa demande au titre de l’arriéré à hauteur de 5025, 03 € au 27 mars 2025, échéance de février 2025 incluse.

il ne s’est pas opposé à la suspension de la clause résolutoire le temps d’un échéancier de paiement.

Mme [Z] [T] a proposé un réglement de l’arriété à raison de 140 € par mois.

M. [E] [W] n’a pas comparu.

M. [O] [I] [D] n’a pas comparu.

MOTIFS DE LA DECISION

I. Sur la recevabilité de la demande:

En application de l’article 24 I de la loi du 06/07/89 modifiée, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au 4ème degré inclus, ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de la résiliation du bail avant expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la CCAPEX prévue à l’article 7-2 de la loi du 31/05/1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L821-1 du Code de la Construction et de l’Habitation. Cette saisine qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les commissaires de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

Le bailleur justifie de la saisine de la CCAPEX le 13 mai 2024 pour signaler les impayés. Il est donc recevable en son action, l’assignation du 11 octobre 2024 ayant en outre été dénoncée au préfet de [Localité 5] six semaines avant l’audience en application de l’article 24 III de la loi.

II. Sur la résiliation du bail :

Mme [Z] [T] et M. [E] [W] doivent être considérés comme les débiteurs solidaires actuels des obligations issues du bail (article 5), aucun élément fourni au tribunal ne faisant état d’un changement de titularité, ni par voie conventionnelle (congé de M. [W], avenant au bail) ni par voie légale, aucun élément ne venant étayer l’allégation de mariage de Mme [Z] [T] avec M. [O] [I] [D] pour tenir, ce dernier solidaire des dettes du ménage, et notamment le questionnaire OPS, datant de 2016 et mentionnant d’autres occupants.

Les demandes dirigées contre M. [O] [I] [D] seront donc rejetées, étant relevé d’office son défaut d’intérêt à agir en défense.

Le commandement de payer délivré le 31 janvier 2024, qui reproduisait la clause résolutoire en cas de non-paiement insérée au bail (article 11) et les dispositions exigées à l’article 24 de la loi du 6 Juillet 1989, demandait au locataire de s’acquitter de la dette locative de 4196, 26 euros en principal sous six semaines.

Or, le bail a été conclu le 5 juin 2017 et renouvelé en juin 2020 puis en juin 2023, soit avant la promulgation de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 qui, modifiant en cela l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, impose désormais un délai de six semaines pour exécuter le commandement de payer visant la clause résolutoire sous peine d’activation de celle-ci.

Selon l’avis de la cour de cassation en date du 13 juillet 2024, les dispositions de l’article 10 de la loi n 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance du commandement de payer, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

Or, le bail litigieux en son article 4.3.2.1 relatif à la clause résolutoire, faisait état d’un délai de deux mois.

C’est donc ce délai qui aurait dû être imparti à la locataire dans le commandement de payer.

Il s’agit cependant d’une nullité de pure forme dont le locataire qui entend s’en prévaloir doit invoquer avant toute défense au fond ou fin de non-recevoir et prouver le grief que lui cause cette irrégularité.

En l’espèce, aucune défense ni aucun grief n’ont été énoncés, la locataire au surplus de niant pas ses arriérés de loyer.

En revanche, il en résulte que la clause résolutoire doit jouer à compter du 1er avril 2024.

En effet, il ressort des pièces versées aux débats que la locataire n’ayant pas réglé l’intégralité de la dette de 4196, 26 euros dans les deux mois du commandement, le bail s’est donc trouvé résilié de plein droit à compter du 1er avril 2024, sans qu’il soit besoin pour le juge d’ordonner la résiliation.

Mme [Z] [T] et M. [E] [W] sont donc occupants sans droit ni titre depuis cette date.

Toutefois, compte tenu de l’accord du bailleur et de l’apurement possible par la locataire, qui a fait état d’un revenu mensuel de son foyer de 4600 €, sans crédit à charge, et a réglé une partie de son arriéré et repris le loyer courant à la date de l’audience, il convient, en application de l’article 24-V de la loi du 06/07/89, de suspendre les effets de la clause résolutoire sous réserve du respect des délais de paiement accordés selon les modalités fixées au dispositif.

En cas de respect par Mme [Z] [T] et M. [E] [W] de l’échéancier et du paiement des loyers courants, la résiliation du bail sera réputée n’avoir jamais été acquise.

Mais en cas de non-paiement des mensualités de l’échéancier ou du loyer courant, il convient de rappeler qu’en application de l’article 24 VII de la loi du 06/07/89, la résiliation reprendra ses effets et en l’absence de départ volontaire, il pourra être procédé à l’expulsion de Mme [Z] [T] et M. [E] [W] et de tout occupant de leur chef, avec assistance de la force publique le cas échéant, sous réserve du délai prévu par le code des procédures civiles d’exécution à compter du commandement pour quitter les lieux.

En ce cas le bailleur sera autorisé à faire procéder à la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant le logement dans tout garde meuble de son choix aux frais , risques et péril de la locataire, à défaut de local désigné.

Le sort des meubles sera alors régi par les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des Procédures Civiles d’Exécution .

III. Sur la demande en paiement de l’arriéré :

Il ressort des débats, décompte et pièces non contestés produits à l’audience, que Mme [Z] [T] et M. [E] [W] restent devoir solidairement au bailleur une somme de 5025, 03 € au titre de l’ arriéré de loyers et charges au 27 mars 2025, échéance de février incluse ainsi que cela ressort du décompte fourni à l’audience.

Il convient en conséquence de condamner Mme [Z] [T] et M. [E] [W] au paiement de cette somme de 5025, 03 € avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 31 janvier 2024 pour la somme de 4196, 26 euros.

Compte tenu des développements précédents, il convient de dire que, sans préjudice du paiement du loyer courant, la dette sera apurée par 36 mensualités de 140 €, la dernière mensualité étant à augmenter du solde, y compris les intérêts et frais, selon les modalités fixées au dispositif.

IV. Sur l’indemnité d’occupation :

En cas de non-respect de l’échéancier et/ou de ses obligations de paiement par Mme [Z] [T] et M. [E] [W] , et afin de préserver les intérêts du bailleur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation due depuis la date de résiliation du bail jusqu’au départ effectif des lieux.

Cette indemnité sera fixée au montant du dernier loyer révisé augmenté de 20% et sera augmentée des charges qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi.

Il convient en ce cas de condamner solidairement Mme [Z] [T] et M. [E] [W] au paiement de celle-ci à LA SA IMMOBILIERE 3F.

V. Sur les demandes accessoires

Sur les dépens :

Il y a lieu de condamner solidairement Mme [Z] [T] et M. [E] [W] aux dépens, y compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et de tous les actes de la procédure.

Sur l’article 700 du Code de Procédure Civile :

Il y a lieu de condamner Mme [Z] [T] et M. [E] [W] à payer à LA SA IMMOBILIERE 3F la somme de 200 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant par jugement réputée contradictoire et en premier ressort, mise à disposition au Greffe :

DECLARE D’OFFICE LA SA IMMOBILIERE 3F irrecevable à agir contre M. [O] [I] [D],

DECLARE LA SA IMMOBILIERE 3F recevable à agir contre Mme [Z] [T] et M. [E] [W],

CONSTATE à compter du 1er avril 2024, par l’effet de la clause résolutoire, la résiliation du bail du 5 juin 2017 modifié conclu entre les parties portant sur l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3] et le parking référencé 3056 P 0421/0 sis [Adresse 4],

Cependant,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire,

CONDAMNE solidairement Mme [Z] [T] et M. [E] [W] à payer à la SA IMMOBILIERE 3F au titre de l’arriéré de loyers et de charges la somme de 5025, 03 € avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 31 janvier 2024 pour la somme de 4196, 26 euros, et à compter du jugement pour le surplus,

AUTORISE Mme [Z] [T] et M. [E] [W] à s’acquitter de la dette par 36 mensualités de 140 euros, payables en plus du loyer courant au plus tard le 5 du mois suivant la signification du présent jugement, la dernière échéance étant majorée du solde, ce comprenant les intérêts et frais,

RAPPELLE qu’en cas de respect par Mme [Z] [T] et M. [E] [W] des délais accordés et du paiement des loyers courants, la résiliation du bail sera réputée n’avoir jamais été acquise,

RAPPELLE qu’à défaut de versement à son échéance de la mensualité ou du loyer courant, la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible et la résiliation reprendra tous ses effets,

DIT que la SA IMMOBILIERE 3F pourra, en ce cas, faire procéder à l’expulsion de Mme [Z] [T] et M. [E] [W] ainsi que de tous les occupants de leur chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier le cas échéant, sous réserve des dispositions de l’article L412-1 du Code des Procédures Civiles d’Exécution,

AUTORISE, en ce cas, LA SA IMMOBILIERE 3F à faire procéder à la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant le logement dans tout garde meuble de son choix aux frais , risques et péril des défendeurs à défaut de local désigné,

DIT que le sort des meubles sera alors régi par les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des Procédures Civiles d’Exécution

CONDAMNE en ce cas Mme [Z] [T] et M. [E] [W] à payer à la SA IMMOBILIERE 3F une indemnité d’occupation égale au montant du loyer courant augmenté de 20%, outre les charges révisées qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi, due depuis la date de la résiliation du 1er avril 2024 jusqu’au départ effectif des lieux par remise des clés ou procès-verbal d’expulsion ou de reprise,

CONDAMNE solidairement Mme [Z] [T] et M. [E] [W] aux dépens, y compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et de tous les actes de la procédure,

CONDAMNE in solidum Mme [Z] [T] et M. [E] [W] à payer à la SA IMMOBILIERE 3F la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LE PRESIDENT