TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Association ADIAM TUTELLES,

M^e Papa SALL

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Fabrice POMMIER

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 25/04629 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7ZRV

N° MINUTE : 5

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 11 décembre 2025

DEMANDEUR

E.P.I.C. [Localité 5] HABITAT OPH,

[Adresse 1]

représenté par M^e Fabrice POMMIER, avocat au barreau de PARIS,

DÉFENDEURS

Association ADIAM TUTELLES, pris en sa qualité de tuteur à la protection des majeurs pour assister et représenter Monsieur [O] [S],

[Adresse 2]

non comparante, ni représentée

Monsieur [O] [S] (décédé)

[Adresse 4]

non comparant, ni représenté

Monsieur [B] [Z], pris en sa qualité de co tuteur à la protection des majeurs pour assister et représenter Monsieur [O] [S],

[Adresse 4]

comparant en personne assisté de M^e Papa SALL, avocat au barreau de PARIS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Charlotte GEVAERT-DELHAYE, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Aurélia DENIS, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 23 octobre 2025

Décision du 11 décembre 2025

PCP JCP ACR référé – N° RG 25/04629 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7ZRV

ORDONNANCE

réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 11 décembre 2025 par Charlotte GEVAERT-DELHAYE, Vice-présidente, assistée de Aurélia DENIS, Greffier

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 11 mai 1982, l’établissement EPIC [Localité 5] HABITAT OPH a consenti un bail d’habitation à M. [O] [S] sur des locaux situés au [Adresse 3].

M. [O] [S] s’est pacsé, le 03 mars 2021 avec M. [B] [Z], ce dont il a informé le bailleur par courrier du 10 mars 2021. En application de l’article 1751 du code civil, ce dernier est devenu cotitulaire du bail.

M. [O] [S] a été placé sous tutelle par jugement du 08 novembre 2024. ADIAM TUTELLES a été désignée en qualité de tuteur aux biens tandis que M.[B] [Z] a a été désigné en qualité de tuteur à la personne.

Par actes de commissaire de justice du 14 juin 2024, le bailleur a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 2370,69 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de six semaines, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [O] [S] et M.[B] [Z], le 17 juin 2024.

Par assignations des 08 avril et 11 avril 2025, l’établissement EPIC PARIS HABITAT OPH a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de M. [O] [S] et M.[B] [Z] et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :

— une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,

−2900,21 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 23 décembre 2024, terme de novembre 2024 inclus , avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,

−500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 14 avril 2025.

Le diagnostic social et financier est parvenu au greffe avant l’audience.

M. [O] [S] est décédé le 16 mai 2025.

Après un renvoi à l’initiative des parties, l’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 23 octobre 2025.

Prétentions et moyens des parties

À l’audience du 23 octobre 2025, l’établissement EPIC [Localité 5] HABITAT OPH, représenté par son conseil, s’est désisté de ses demandes formées contre M. [O] [S].

Il a actualisé sa créance à l’égard de M. [B] [Z] à la somme de 1652,85 euros selon décompte arrêté au 16 octobre 2025, terme septembre 2025 inclus. Il a précisé que le paiement du loyer courant a été repris avant l’audience et il s’est associé à la demande d’octroi de délai de paiement et de suspension de la clause résolutoire formée par le défendeur.

M. [B] [Z] a comparu, assisté de son conseil. Il a sollicité l’octroi de délais de paiement sur 24 mois et non sur 36 mois comme suit : 23 mensualités de 50 €, la 24 -ème étant majorée du solde de la dette. Il a également sollicité la suspension de la clause résolutoire.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 11 décembre 2025, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

Sur le désistement des demandes formées contre M. [O] [S]

Il y a lieu de prendre acte du désistement de l’établissement EPIC [Localité 5] HABITAT OPH de ses demandes formées contre. M. [O] [S].

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

L’établissement EPIC [Localité 5] HABITAT OPH justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu le 11 mai 1982 contient une clause résolutoire prévoyant la résiliation de plein droit du bail à défaut de paiement du loyer et des charges au terme convenu, un mois après un commandement de payer resté sans effet. Un commandement de payer dans le délai de six semaines a été signifié aux locataires, le 14 juin 2024.

Le bail ayant été reconduit tacitement, notamment après la loi du 27 juillet 2023, le délai de six semaines visé à l’article 24 précité est d’application immédiate.

Il sera donc fait application du délai de six semaines prévu par le commandement de payer délivré aux locataires.

Or, d’après l’historique des versements, il apparaît que les causes de ce commandement n’ont pas été réglées dans le délai de six semaines suivant sa délivrance, de sorte que la bailleresse est bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 26 juillet 2024.

Cependant, selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, compte tenu de la reprise du paiement du loyer courant avant la date d’audience, de la diminution de la dette depuis la délivrance de l’assignation, de la situation des parties (M. [B] [Z] percevant l’AHH pour un montant de 1033 euros et indiquant être dans l’attente du versement de l’assurance vie souscrite par M. [O] [S]) et de l’accord des parties, il convient de suspendre la résiliation du bail au respect du plan d’apurement précisé ci-après.

En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera donc réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

L’attention du locataire est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse pourra faire procéder à son expulsion, et à celle de tout occupant de son chef, dès l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux et la défenderesse sera tenue au paiement d’une indemnité d’occupation dans les termes du dispositif.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, l’établissement EPIC [Localité 5] HABITAT OPH verse aux débats un décompte démontrant que M. [B] [Z] reste devoir la somme de 1214,84 euros selon décompte arrêté au 16 octobre 2025, terme septembre 2025 inclus. Ce montant n’a pas été contesté par ce dernier.

Il est condamné à payer cette somme au bailleur, à titre de provision, avec intérêts au taux légal à compter du 14 juin 2024.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant M. [B] [Z] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 26 juillet 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à l’établissement EPIC [Localité 5] HABITAT OPH ou à son mandataire.

Sur les demandes accessoires

M. [B] [Z], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer du 14 juin 2024.

En revanche, compte tenu de sa situation économique, il n’y a pas lieu de la condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir au fond ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

DONNONS ACTE à l’établissement EPIC [Localité 5] HABITAT OPH du désistement de ses demandes formées contre M. [O] [S],

CONSTATONS que la dette locative visée dans le commandement de payer du 14 juin 2024 n’a pas été réglée dans le délai de six semaines,

CONSTATONS, en conséquence, que le contrat conclu le 11 mai 1982 entre l’établissement EPIC [Localité 5] HABITAT OPH, d’une part, M. [B] [Z], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 3] est résilié depuis le 26 juillet 2024,

CONDAMNONS M. [B] [Z], à payer à l’établissement EPIC [Localité 5] HABITAT OPH la somme de 1214,84 euros selon décompte arrêté au 16 octobre 2025, terme septembre 2025 inclus, à titre de provision, avec intérêts au taux légal à compter du 14 juin 2024.

AUTORISONS M. [B] [Z] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 24 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 50 euros, la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais ;

DISONS que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à M. [B] [Z] ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :

— le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 26 juillet 2024,

— le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

— la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de M. [B] [Z] à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

— le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

— M. [B] [Z] sera condamné à verser à l’établissement EPIC [Localité 5] HABITAT OPH une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

DÉBOUTONS l’établissement EPIC [Localité 5] HABITAT OPH de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS M. [B] [Z] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 14 juin 2024

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 11 décembre 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge des contentieux de la protection