TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Pôle civil de proximité

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PCP JCP ACR référé

N° RG 24/11110 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6P6J

N° MINUTE :

4

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 03 juillet 2025

DEMANDERESSE

Etablissement public [Localité 4] HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Karim BOUANANE de l’ASSOCIATION LEGITIA, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #E1971

DÉFENDEURS

Monsieur [X] [E], demeurant [Adresse 1]

non comparant, ni représenté

Madame [B] [E], demeurant [Adresse 1]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Yasmine WALDMANN, Juge des contentieux de la protection

assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 28 avril 2025

ORDONNANCE

réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 03 juillet 2025 par Yasmine WALDMANN, Juge, assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier

Décision du 03 juillet 2025

PCP JCP ACR référé – N° RG 24/11110 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6P6J

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé prenant effet au 18/11/2020, [Localité 4] HABITAT – OPH a donné à bail à [B] [E] et [X] [E] un appartement à usage d’habitation, situé au [Adresse 2], hall 1, esc 1, 2ème étage, porte 2, pour un loyer initial de 679,15 euros outre les charges provisionnelles locatives.

Les échéances de loyer n’étant pas régulièrement payées, un commandement de payer rappelant la clause résolutoire insérée au bail leur a été délivré le 08/07/2024 pour avoir paiement d’un arriéré de 3210,75 euros.

Par actes de commissaire de justice délivrés en date du 05/11/2024 à étude, PARIS HABITAT – OPH a fait assigner [B] [E] et [X] [E] devant la juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS, statuant en référé, aux fins de voir :

constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire pour impayés ;ordonner, à défaut de libération volontaire, l’expulsion de [B] [E] et [X] [E] ainsi que tous occupants de leur chef avec le concours de la force publique si besoin est et l’assistance d’un serrurier ;condamner solidairement [B] [E] et [X] [E] au paiement d’une somme provisionnelle de 3659,82 euros, montant des loyers, charges et indemnités impayés arrêtés au 11/09/2024, avec intérêt au taux légal à compter du commandement de payer;condamner in solidum [B] [E] et [X] [E] au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle, à compter de la date de résiliation et jusqu’au départ effectif des lieux loués, d’un montant égal au loyer actualisé plus charges ; – condamner in solidum [B] [E] et [X] [E] au paiement d’une somme de 390 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens comprenant le coût du commandement de payer.

L’assignation a été dénoncée au PREFET DE [Localité 4] le 08/11/2024.

L’affaire était appelée à l’audience du 11/03/2025 et faisait l’objet d’un renvoi avant d’être examinée à l’audience du 28/04/2025.

Le bailleur, représenté par son conseil, maintient ses demandes dans les termes de l’assignation et actualise l’arriéré locatif à la somme de 760,46 euros. Il ne s’oppose pas à l’octroi de délais de paiement.

[B] [E] et [X] [E], régulièrement avisés, ne comparaissent pas et ne sont pas représentés.

Un diagnostic social et financier était reçu au greffe et transmis au bailleur au cours des débats.

La décision était mise en délibéré au 03/07/2025 par mise à disposition au greffe.

Décision du 03 juillet 2025

PCP JCP ACR référé – N° RG 24/11110 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6P6J

MOTIFS

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond.

Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Selon l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En vertu de l’article 835 du code susvisé, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité de l’action en acquisition de la clause résolutoire pour impayés

En application de l’article 24 de la loi du 06/07/89 modifiée par la loi du 24/03/2014, à compter du 01/01/2015, les bailleurs personnes morales autres que les sociétés civiles constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au 4ème degré inclus, ne peuvent faire délivrer , sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de la résiliation du bail avant expiration d’un délai de 2 mois suivant la saisine de la CCAPEX prévue à l’article 7-2 de la loi du 31/05/1990, mais cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L821-1 du code de la construction et de l’habitation .

A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de le commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi. La saisine de l’organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisé par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l’Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article.

Le bailleur justifie de la saisine de la CCAPEX le 09/07/2024 pour signaler les impayés. Il est donc recevable en son action, l’assignation ayant en outre été dénoncée au préfet de [Localité 4] six semaines avant l’audience en application de l’article 24 III de la loi.

Sur la demande principale en résiliation du bail par effet de la clause résolutoire

Le commandement de payer délivré le 08/07/2024 reproduisait la clause résolutoire insérée au bail et les dispositions exigées à l’article 7g et 24 de la loi du 6 juillet 1989.

[B] [E] et [X] [E] n’ayant pas réglé la totalité de la dette dans les deux mois suivant le commandement, le bail s’est trouvé résilié de plein droit le 08/09/2024 à minuit, soit à compter du 09/09/2024.

Il convient donc d’ordonner l’expulsion de [B] [E] et [X] [E] et de tout occupant de leur chef, à défaut de départ volontaire des lieux deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, et ce avec le concours de la force publique si besoin est et l’assistance d’un serrurier.

Il convient de rappeler que les défendeurs bénéficient du sursis à exécution durant la trêve hivernale.

Sur l’indemnité d’occupation

Compte tenu du bail antérieur et afin de préserver les intérêts du bailleur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle due au montant du loyer actualisé qui aurait été payé si le bail s’était poursuivi, ainsi que des charges en sus.

[B] [E] et [X] [E] seront condamnés in solidum au paiement de cette indemnité, à compter de la date de résiliation et jusqu’au départ effectif des lieux constitué par remise des clés ou procès-verbal d’expulsion ou de reprise.

Sur la demande en paiement de l’arriéré

Il ressort du commandement, de l’assignation et du décompte produit que [B] [E] et [X] [E] restent devoir une somme de 760,46 euros au titre des loyers et charges, indemnités dus, arrêtés au 18/04/2025, mois de mars 2025 inclus, hors frais.

Il convient en conséquence de condamner solidairement [B] [E] et [X] [E] au paiement provisionnel de cette somme sous réserve des indemnités d’occupation échues depuis cette date et éventuellement impayées, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation compte tenu des règlements intervenus postérieurement au commandement de payer.

Décision du 03 juillet 2025

PCP JCP ACR référé – N° RG 24/11110 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6P6J

Sur les demandes accessoires

L’exécution provisoire est de droit et sera prononcée.

[B] [E] et [X] [E], parties succombantes, seront condamnés in solidum au paiement des dépens, incluant le coût du commandement de payer.

Compte tenu de la situation des parties et au regard de l’équité, il n’y a pas lieu de faire application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant en référé par ordonnance réputée contradictoire, rendue en premier ressort, mise à disposition au greffe :

RENVOIE les parties à se pourvoir au fond, et dès à présent :

CONSTATE la résiliation du bail conclu entre les parties, et ce à compter du 09/09/2024 portant sur les lieux situés au [Adresse 2], hall 1, esc 1, 2ème étage, porte 2, pour défaut de paiement des loyers et charges ;

DIT qu’à défaut de départ volontaire des lieux, [Localité 4] HABITAT – OPH pourra faire procéder à l’expulsion de [B] [E] et [X] [E], ainsi que de tous les occupants de leur chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier le cas échéant, sous réserve des dispositions des articles L412-1 et suivant du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT que l’indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle, due in solidum par [B] [E] et [X] [E] à compter de la date de la résiliation et jusqu’au départ effectif des lieux par remise des clés ou procès-verbal d’expulsion ou de reprise, sera égale au montant du loyer indexé qui aurait été payé si le bail avait continué, et au montant des charges en sus ;

CONDAMNE in solidum [B] [E] et [X] [E] à payer à [Localité 4] HABITAT – OPH la somme provisionnelle de 760,46 euros au titre des loyers et charges, indemnités d’occupation dus au 18/04/2025, mars 2025 inclus, outre les indemnités d’occupation impayées dues postérieurement le cas échéant, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

DIT que le sort des meubles sera régi par les articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

ORDONNE la communication au PREFET DE [Localité 4] de la présente décision ;

DIT n’y avoir lieu à condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum [B] [E] et [X] [E] au paiement des entiers dépens, incluant le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

La greffière La juge des contentieux de la protection