TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : S.C.I. MCR

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Marie-laure FILLY

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 24/05070 – N° Portalis 352J-W-B7I-C54MF

N° MINUTE :

1/2025

JUGEMENT

rendu le mercredi 30 avril 2025

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE SITUÉ [Adresse 2], Représenté par son syndic la société PLISSON IMMOBILIER dont le siège social est sis – [Adresse 4]

représenté par M^e Marie-laure FILLY, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #G0055

DÉFENDERESSE

S.C.I. MCR, dont le siège social est sis [Adresse 1]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Clara SPITZ, Juge, statuant en juge unique

assistée de Sirine BOUCHAOUI, Greffière,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 20 février 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 30 avril 2025 par Clara SPITZ, Juge assistée de Sirine BOUCHAOUI, Greffière

Décision du 30 avril 2025

PCP JTJ proxi fond – N° RG 24/05070 – N° Portalis 352J-W-B7I-C54MF

EXPOSÉ DU LITIGE

La SCI MCR est propriétaire du lot n°11 au sein de l’immeuble situé [Adresse 3] (75010), soumis au régime de la copropriété.

Par acte de commissaire de justice en date du 8 août 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble, représenté par son syndic la société PLISSON IMMOBILIER a fait assigner la SCI MCR devant le pôle de proximité du tribunal judiciaire de Paris afin d’obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, la condamnation de celle-ci à lui payer les sommes suivantes :

—  5 740,90 euros au titre des charges et travaux impayés, entre le 04 mars 2021 et le 23 juillet 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 9 mai 2023,

—  372 euros au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 arrêtés au 23 juillet 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 9 mai 2023,

—  1 500 à titre de dommages et intérêts,

—  1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Pour l’exposé des moyens développés par le demandeur, il sera renvoyé à ses écritures conformément aux dispositions de l’article 455 alinéa 1 du code de procédure civile.

A l’audience du 20 février 2025, le syndicat des copropriétaires pris en la personne de son syndic et représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance.

La SCI MCR, bien que régulièrement assignée à étude, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIF DE LA DECISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande formée au titre des charges de copropriété et travaux impayés

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

L’obligation à la dette existe, dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal, mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Enfin, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.

En l’espèce le syndicat des copropriétaires verse aux débats :

— le justificatif de la qualité de copropriétaire de la SCI MCR tel que cela résulte de la matrice cadastrale pour le lot n°11,

— le relevé de compte propriétaire, arrêté au 23 juillet 2024,

— les appels de fonds et travaux, ainsi que les relevés individuels de charges du 2ème trimestre 2021 au 3ème trimestre 2024 (correspondant à l’appel 1/4),

— les procès-verbaux des assemblées générales de copropriété en date des 17/12/2019, 15/12/2020, 16/11/2021, 06/02/2023, 16/11/2023 et les attestations de non-recours afférentes

— le contrat de syndic.

Le compte de propriétaire arrêté au 23 juillet 2024 produit par le requérant fait mention d’un solde débiteur, à cette date, de 5 740,90 après déduction des causes du jugement précédent et des frais, au titre des appels de fonds, charges de copropriété et travaux impayés, du 4 mars 2021 au 23 juillet 2024.

Il résulte des pièces produites que le budget prévisionnel des exercices 2020/2021, 2021/2022, 2922/2023, 2023/2024 et 2024/2025 a été voté, que les comptes des exercices 2020/2021, 2021/2022, 2022/2023 ont été approuvés et que les travaux faisant l’objet d’appels particuliers ont été votés en assemblée générale, de sorte que la somme susmentionnée apparaît bien due.

La SCI MCR sera donc condamnée à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 5 740,90 euros au titre des appels de fonds, charges de copropriété et travaux impayés du 4 mars 2021 au 23 juillet 2024, appel du 3ème trimestre 2024 inclus (correspondant à l’appel 1/4).

En application de l’article 1231-6 du code civil, cette somme produira intérêt au taux légal à compter de la date de l’assignation, la mise en demeure du 9 mai 2023 visant un montant n’étant pas dû uniquement au titre des appels de fonds, charges de copropriété et travaux impayés entre le 2ème trimestre 2021 et le 3ème trimestre 2024 puisqu’il englobe les causes du précédent jugement ainsi que les frais de recouvrement.

Décision du 30 avril 2025

PCP JTJ proxi fond – N° RG 24/05070 – N° Portalis 352J-W-B7I-C54MF

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur et les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations effectuées au profit de ce copropriétaire.

Si le syndicat de copropriétaires peut prétendre imputer au seul copropriétaire défaillant la charge des frais qu’il a exposé pour le recouvrement de sa créance, encore faut-il qu’il justifie de leur montant et de leur caractère postérieur à une mise en demeure et que ces frais ne soient pas déjà compris dans les dépens.

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver l’existence et la nécessité des diligences ayant donné lieu aux frais dont il est demandé le paiement.

En l’espèce, le syndicat de copropriétaire réclame paiement de la somme de 372 euros au titre du coût de la mise en demeure d’avocat du 9 mai 2023 (108 euros) et des honoraires de relance après mise en demeure (264 euros).

Toutefois, outre le fait qu’il n’est justifié d’aucune relance postérieurement à l’envoi de la mise en demeure, il sera rappelé que les frais facturés à ces titres, en ce qu’il s’agit d’honoraires d’avocat, n’entrent pas dans les frais de recouvrement prévus par l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 susmentionné et auront vocation à être remboursés, le cas échéant, au titre des frais irrépétibles sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Ainsi, le syndicat des copropriétaires sera donc débouté de sa demande au titre des frais de recouvrement.

Sur les dommages et intérêts

Conformément à l’article 1231-6, alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Les manquements répétés des copropriétaires à leur obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sans justifier de raisons valables pouvant expliquer leur carence existante depuis plusieurs années malgré les différentes mises en demeure, outre qu’ils révèlent leur mauvaise foi, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée depuis de longues années d’une somme importante, nécessaire à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier direct et certain.

En l’espèce, il ressort des pièces versées que la SCI MCR ne règle pas régulièrement ses charges et qu’il s’agit de la deuxième procédure intentée à son encontre.

Ce comportement cause à la copropriété un préjudice certain et distinct de celui qui est réparé par les intérêts moratoires, les copropriétaires étant contraints de procéder à des avances de trésorerie et d’initier la présente procédure judiciaire.

Il convient donc de le condamner au paiement de la somme de 600 euros à titre de dommages-et- intérêt.

Sur les demandes accessoires

La SCI MCR, partie perdante, sera condamnée aux dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Elle sera également condamnée à verser au syndicat des copropriétaires une somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE la SCI MCR à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 2], représenté par son syndic la société PLISSON IMMOBILIER les sommes suivantes :

—  5 740,90 euros au titre des appels de fonds, charges de copropriété et travaux impayés, entre le 04 mars 2021 et le 23 juillet 2024, appel du 3ème trimestre 2024 inclus (correspondant à l’appel 1/4), avec intérêts au taux légal à compter du 8 août 2024,

—  600 euros à titre de dommages et intérêts,

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 2], représenté par son syndic la société PLISSON IMMOBILIER de sa demande au titre des frais de recouvrement,

CONDAMNE la SCI MCR à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 2], représenté par son syndic la société PLISSON IMMOBILIER la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la SCI MCR aux dépens,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

La greffière La présidente