Tribunal Judiciaire de Paris, Charges de copropriete, 13 novembre 2025, n° 25/05769

TJ Paris 13 novembre 2025

Arguments

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Accepté
Obligation de paiement des charges de copropriété
La cour a constaté que la créance du syndicat des copropriétaires était établie et que la société ROLAM devait payer les arriérés de charges.
Accepté
Droit au remboursement des frais de recouvrement
La cour a retenu que seuls certains frais étaient justifiés et a condamné la société ROLAM à payer une somme spécifique au titre des frais de recouvrement.
Accepté
Mauvaise foi dans le paiement des charges
La cour a reconnu que les manquements répétés de la société ROLAM constituaient une faute et ont causé un préjudice au syndicat, justifiant l'octroi de dommages et intérêts.
Accepté
Droit aux frais irrépétibles
La cour a condamné la société ROLAM à payer une somme au titre des frais irrépétibles, conformément à l'article 700 du Code de procédure civile.

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Sur la décision

Référence :	TJ Paris, charges de copropriete, 13 nov. 2025, n° 25/05769
Numéro(s) :	25/05769
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	21 novembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Emmanuelle GUICHETEAUSophie ROJAT
Parties :	Syndicat des copropriétaires de l' immeuble sis [ Adresse 4 ]

Texte intégral

TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 10] [1]

[1]

Expédition exécutoire à:

— M^e Emmanuelle GUICHETEAU

Copie certifiée conforme à :

— M^e Emmanuelle GUICHETEAU

délivrées le:

■

Charges de copropriété

N° RG 25/05769

N° Portalis 352J-W-B7J-C6CCQ

N° MINUTE :

Assignation du :

09 Mai 2025

JUGEMENT

rendu le 13 Novembre 2025

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4], représenté par son syndic, la CAISSE IMMOBILIERE DE GERANCE, S.A.S

[Adresse 1]

[Localité 8]

représenté par M^e Emmanuelle GUICHETEAU, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire C 1904

DÉFENDERESSE

S.C. ROLAM

[Adresse 2]

[Localité 9]

non-représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Frédérique MAREC, 1ère Vice-Présidente,

Madame Marie-Charlotte DREUX, 1ère Vice-Présidente Adjointe,

Madame Sophie ROJAT, Magistrate à titre temporaire,

assistées de Madame Line-Joyce GUY, Greffière.

Décision du 13 Novembre 2025

Charges de copropriété

N° RG 25/05769 – N° Portalis 352J-W-B7J-C6CCQ

DÉBATS

A l’audience du 11 Septembre 2025 tenue en audience publique devant Madame Sophie ROJAT, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seul l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

— Réputé Contradictoire

— En premier ressort

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisée dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile

EXPOSE DES FAITS

La société ROLAM est propriétaire dans l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 11] des lots n° 56 et 57 correspondant à des parkings.

Estimant que la société civile ROLAM n’avait pas payé ses charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble en cause, par l’intermédiaire de son syndic la Caisse Immobilière de Gérance, lui a fait délivrer par acte de Maître [G], commissaire de justice, en date du 13 mars 2024, un commandement d’avoir à payer la somme de 7.689,59 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 1er janvier 2024.

Par exploit de Me [N] [O], commissaire de justice, signifié le 9 mai 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 7] a fait assigner la société civile ROLAM en paiement d’arriérés de charges de copropriété devant le tribunal judiciaire de Paris, pour l’audience d’orientation du 4 juin 2025.

Au visa de la Loi du 10 juillet 1965 et du décret du 17 mars 1967, il demande au tribunal de :

“ CONDAMNER la société ROLAM à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] la somme de 8.927,91 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 1er avril 2025 avec intérêt au taux légal à compter du 13 mars 2024, date de la sommation de payer, pour la somme de 7.689,59 euros et pour le surplus, à compter de l’introduction de l’instance.

CONDAMNER la société ROLAM à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] la somme de 344,26 euros au titre des frais de l’article 10-1° de la loi du 10 juillet 1965.

CONDAMNER la société ROLAM à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] la somme de 3.000,00 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ainsi que celle de 3.000 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

CONDAMNER la société ROLAM en tous les dépens.

ORDONNER l’exécution provisoire du jugement à intervenir.”

Citée suivant les modalités des articles 656 et 658 du code de procédure civile (remise de l’acte en l’étude d’huissier), la société civile ROLAM n’a pas comparu à l’instance. Il sera ainsi statué par jugement réputé contradictoire.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 4 juin 2025.

L’affaire a été appelée à l’audience du 11 septembre 2025 puis mise en délibéré au 13 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

1- Sur l’arriéré de charges et travaux

Selon l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments représentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

En application du dernier alinéa de l’article 14-1 de ladite loi, les provisions relevant du budget prévisionnel sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale. Par ailleurs, conformément au I de l’article 14-2 de ladite loi, les provisions pour travaux non compris dans le budget prévisionnel sont exigibles selon les modalités votées par l’assemblée générale, et en application du II du même article, le fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire versée par les copropriétaires selon les mêmes modalités que celles décidées par l’assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel.

En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Par jugement en date du 3 juin 2020, la société a été condamnée à payer au syndicat des copropriétaires l’arriéré des charges de copropriété arrêtées au 1er juillet 2019 (3ème trimestre 2019 inclus) outre la somme de 360,74 euros au titre des frais de recouvrement.

Pour justifier sa demande principale à hauteur de la somme de 8.839,84 euros au titre des charges et travaux de copropriété dues du 1er septembre 2019 au 1er avril 2025 incluant l’appel de fonds et l’appel travaux du 2ème trimestre 2025 et déduisant les frais de recouvrement le syndicat des copropriétaires produit notamment :

* extrait de matrice cadastrale établissant la qualité de copropriétaire de la société civile ROLAM des lots 56 et 57 de l’immeuble sis [Adresse 5] [Localité 11],

* le décompte des sommes dues au 1er avril 2025,

* le jugement du tribunal judiciaire de Paris en date du 3 juin 2020,

* les appels de charges et travaux adressés par le syndic de l’immeuble à la société civile ROLAM entre le 1er octobre 2019 et le 1er avril 2025,

* les procès-verbaux des assemblées générales ordinaires du syndicat des 26 novembre 2021, 9 février 2022, 12 octobre 2022 et 12 juillet 2024 portant notamment approbation des comptes arrêtés aux 31 décembre 2019, 31 décembre 2020, 31 décembre 2021, 31 décembre 2022 et 31 décembre 2023 et votant le budget prévisionnel des exercices 2021, 2022, 2023, 2024 et 2025,

*les attestations de non-recours des assemblées générales des 26 novembre 2021, 9 février 2022, 10 octobre 2022 et 12 juillet 2024,

* le contrat de syndic à effet du 1er octobre 2023 au 30 septembre 2025,

L’approbation des comptes par une décision d’assemblée générale non contestée dans les délais légaux s’oppose à ce qu’un copropriétaire refuse de payer sa quote-part de charges correspondante, sauf contestation de la régularité de son compte individuel, conformément au deuxième alinéa de l’article 45-1 du décret du 17 mars 1967.

En application des textes précités et au regard des pièces produites par le syndicat, la créance en principal du syndicat des copropriétaires est établie à hauteur de la somme de 8.839,84 euros arrêtée au 1er avril 2025, incluant l’appel de fonds et l’appel travaux du 2ème trimestre 2025.

La SC ROLAM sera donc condamnée au paiement de cette somme avec intérêts au taux légal à compter du 13 mars 2024, date de signification du commandement de payer, pour la somme de 7.689,59 euros et à compter de l’assignation pour le surplus.

2- Sur les frais

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur et les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations effectuées au profit de ce copropriétaire.

Les frais nécessaires visés à l’article précité recouvrent ceux afférents aux diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, comme la mise en demeure, préalable obligatoire pour la mise en œuvre de l’article 19-1 de la loi ou pour constituer le point de départ des intérêts.

A l’inverse, ne relèvent pas des dispositions de l’article 10-1 précité les frais de suivi de procédure, les honoraires du syndic pour transmission du dossier au commissaire de justice ou à l’avocat, qui font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les frais d’assignation en justice, qui feront l’objet des dépens de l’instance, les frais d’avocat qui sont arbitrés dans le cadre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que les relances postérieures à la délivrance de l’assignation.

Le syndicat des copropriétaires sollicite, en l’espèce, le paiement de la somme de 432,33 euros se décomposant :

03/11/2021 : signification jugement 03-06-2020 : 88,07 €

18/12/2023 : frais de mise en demeure : 39,00 €

11/03/2024 : mise en place commandement de payer :140,00 €

13/03/2024 : commandement de payer : 165,26 €

La mise en demeure en date du 18 décembre 2023 n’a toutefois pas été adressée dans les formes prévues par la loi du 10 juillet 1965, soit par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, conformément aux dispositions de l’article 64 du décret du 17 mars 1967.

Les frais de "honoraires contentieux mise en place commandement de payer » ne sauraient être imputés au copropriétaire défaillant sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Cette somme correspond à des frais de gestion administrative ou de transmission de dossier par le syndic, lesquels relèvent de sa mission de base et ne sont pas des frais nécessaires au recouvrement.

Les frais de signification d’un précédent jugement rendu le 3 juin 2020 relèvent des dépens applicables à cette précédente procédure.

Seuls sont justifiés les frais de la signification du commandement de payer en date du 13 mars 2024 antérieure à l’assignation, de sorte que son montant sera retenu à hauteur de 165,26 euros TTC.

En conséquence, il y a lieu de condamner la SC ROLAM à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 165,26 € au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, et de débouter le syndicat des copropriétaires du surplus de sa demande à ce titre.

3- Sur la demande indemnitaire

Conformément à l’article 1231-6, alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Les manquements répétés des copropriétaires à leur obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sans justifier de raisons valables pouvant expliquer leur carence existante depuis plusieurs années malgré les différentes mises en demeure, outre qu’ils révèlent leur mauvaise foi, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée depuis de longues années d’une somme importante, nécessaire à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier direct et certain.

En l’espèce, le demandeur sollicite la somme de 3.000 euros, exposant que la société ROLAM a précédemment été condamnée et n’a exécuté que partiellement le jugement intervenu.

Il est établi que la SC ROLAM ne règle plus depuis plusieurs années et sans raison valable ses charges de copropriété et de travaux.

C’est la deuxième fois que le syndicat est contraint de l’assigner en justice.

Ces manquements répétés perturbent la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété et causent nécessairement un préjudice au syndicat des copropriétaires qui doit pallier ces paiements manquants.

La demande de dommages-intérêts du syndicat des copropriétaires sera donc accueillie à hauteur de 1.000 euros.

4- Sur les demandes accessoires

La SC ROLAM succombant, sera condamnée aux dépens ainsi qu’au paiement de la somme de 1.200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 514 modifié par le décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019, applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Il n’y a pas lieu en l’espèce d’écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal statuant en premier ressort par jugement réputé contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

CONDAMNE la société civile ROLAM à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6] la somme de 8.839,84 euros arrêtée au 1er avril 2025, appel de charges 2ème trimestre 2025 inclus), avec intérêts au taux légal à compter du 13 mars 2024, sur la somme de 7.689,59 euros et à compter de l’assignation pour le surplus .

CONDAMNE la société civile ROLAM à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6] la somme de 165,26 euros en application des dispositions de l’article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 .

REJETTE le surplus des demandes en paiement du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6] formées au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 .

CONDAMNE la société civile ROLAM à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6] la somme de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNE la société civile ROLAM à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6] la somme de 1.200 euros au titre des frais irrépétibles ;

CONDAMNE la société civile ROLAM aux dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Fait et jugé à [Localité 10] le 13 Novembre 2025

La Greffière La Présidente