TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Maître Stéphane MOISSON

Copie exécutoire délivrée

le :

à : La SCP MENARD-WEILLER

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 24/11145 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6QOY

N° MINUTE :

8/2025

JUGEMENT

rendu le 07 mai 2025

DEMANDERESSE

IMMOBILIERE 3F

Société Anonyme d’Habitations à Loyer Modéré dont le siège social est situé [Adresse 3]

représentée par la SCP MENARD-WEILLER,avocats au barreau de PARIS ,vestiaire P0128

DÉFENDEUR

Monsieur [F] [I]

demeurant [Adresse 2]

assisté de Maître Stéphane MOISSON, avocat au barreau de PARIS,vestiaire C406

(bénéficie d’une aide juridictionnelle totale numéro N-75056-2025-001408 du 20/01/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 4])

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Carole-Emilie RAMPELBERG, Juge des contentieux de la protection

assistée de Christopher LEPAGE, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 07 mars 2025

JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 07 mai 2025 par Carole-Emilie RAMPELBERG, juge des contentieux de la protection assistée de Christopher LEPAGE, Greffier

Décision du 07 mai 2025

PCP JCP ACR fond – N° RG 24/11145 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6QOY

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 15 mars 2018, la SA d’HLM IMMOBILIERE 3F a consenti un bail d’habitation soumis à la législation des logements conventionnés appartenant aux organismes HLM pour une durée de trois mois renouvelable trimestriellement, à M. [F] [I] sur des locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 5], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 296,60 euros.

Par acte de commissaire de justice du 18 juillet 2024, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 1970,41 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de six semaines, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [F] [I] le 18 juillet 2024.

Par assignation du 26 novembre 2024, la SA d’HLM IMMOBILIERE 3F a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour demander à titre principal de faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, et subsidiairement solliciter la résiliation judiciaire du bail, et être autorisée à faire procéder à l’expulsion de M. [F] [I] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

1515,09 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au jour de l’assignation,une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer majoré de 50% sans préjudice des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,350 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 28 novembre 2024, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

À l’audience du 7 mars 2025, la [Adresse 6] maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 3 mars 2025, s’élève désormais à 2322,31 euros. La SA D’HLM IMMOBILIERE 3F considère enfin qu’il y a bien eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et a précisé ne pas être opposée à la suspension de la clause résolutoire et à des délais de paiement.

M. [F] [I] reconnait l’existence d’une dette mais conteste le montant du décompte soutenant qu’il faut déduire la somme de 300 euros correspondant à un virement émis le 3 mars 2025 ainsi que la somme de 38,10 euros correspondant à des pénalités.

M. [F] [I] sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement demandant que ceux-ci courent sur une période de 24 mois.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

M. [F] [I] n’a pas indiqué faire l’objet d’une telle procédure.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

La [Adresse 6] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales applicables au contrat de bail a été signifié au locataire le 18 juillet 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 1970,41 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de six semaines suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 30 août 2024.

Cependant, selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, conformément à l’article 4 du code de procédure civile, la condition de reprise du paiement intégral du loyer courant avant la date de l’audience est réputée satisfaite.

Par ailleurs, il ressort des éléments du dossier, et notamment de l’audience, que les revenus du foyer de M. [F] [I] lui permettent raisonnablement d’assumer le paiement d’une somme de 84 euros par mois en plus du loyer courant afin de régler sa dette celui-ci justifiant percevoir des indemnités de pôle emploi à hauteur de 1.300 euros mensuellement, avoir suivi une formation professionnelle et être à la recherche d’un emploi et soutenant percevoir en outre des APL à hauteur de 279 euros.

Dans ces conditions, il convient de lui accorder des délais de paiement pour s’acquitter des sommes dues, selon les modalités prévues ci-après, et de faire droit à la demande de M. [F] [I] de suspension les effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais.

En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera donc réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

L’attention du locataire est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse pourra faire procéder à son expulsion, et à celle de tout occupant de son chef.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, la SAd’HLM IMMOBILIERE 3F verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 3 mars 2025, M. [F] [I] lui devait la somme de 2322,31 euros.

M. [F] [I] verse un récépissé d’un ordre de virement passé le 3 mars 2025 au profit de la SA d’HLM IMMOBILIERE 3F. Il a été demandé à la SA d’HLM IMMOBILIERE 3F lors des débats de produire un décompte actualisé afin de pouvoir vérifier si ce virement avait effectivement été enregistré, toutefois aucune note n’a été produite pendant le cours du délibéré. Il n’y a donc pas lieu de remettre en cause la réalité du virement passé ni sa bonne exécution et la dette devra donc être portée à la somme de 2022,31 euros au 3 mars 2025.

M. [F] [I] conteste par ailleurs la dette à hauteur de 38,10 euros soutenant que cette somme correspond à des pénalités de 7,62 euros qu’il n’y a pas lieu de lui appliquer. Il n’y a pas lieu de déduire cette somme appliquée en cas de défaillance d’un locataire tenu de répondre dans le délai d’un mois aux enquêtes du bailleur, faute pour le locataire de produire le décompte associé témoignant du paiement de cette pénalité.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant M. [F] [I] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 488,41.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 30 août 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la SA d’HLM IMMOBILIERE 3F ou à son mandataire. Il n’y a pas lieu de faire droit à la demande de majoration de l’indemnité d’occupation sollicitée par le bailleur.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [F] [I], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 100 euros à la demande de la SA d’HLM IMMOBILIERE 3F concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu du montant et de l’ancienneté de la dette et de l’octroi de délais de paiement, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 18 juillet 2024 n’a pas été réglée dans le délai de six semaines,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 15 mars 2018 entre la SA d’HLM IMMOBILIERE 3F, d’une part, et M. [F] [I], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 5] est résilié depuis le 30 août 2024,

CONDAMNE M. [F] [I] à payer à la SAd’HLM IMMOBILIERE 3F la somme de 2022,31 euros (deux mille vingt-deux euros et trente et un centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 3 mars 2025,

AUTORISE M. [F] [I] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 24 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 84 euros (quatre-vingt-quatre euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à M. [F] [I],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 30 août 2024,

le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de M. [F] [I] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

M. [F] [I] sera condamné à verser à la SA d’HLM IMMOBILIERE 3F une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

CONDAMNE M. [F] [I] à payer à la SA d’HLM IMMOBILIERE 3F la somme de 100 euros (cent euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [F] [I] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 18 juillet 2024 et celui de l’assignation du 26 novembre 2024.

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 7 mai 2025, et signé par la juge et le greffier susnommé s.

Le Greffier La Juge