TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

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[Adresse 10]

[Adresse 4]

[Adresse 9]

[Localité 6]

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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité

Service civil

MINUTE n°

N° RG 24/01243 – N° Portalis DB2G-W-B7I-IZWS

Section 2

République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU 23 janvier 2025

Juge des Contentieux de la protection

PARTIE DEMANDERESSE :

Société ACTION LOGEMENT SERVICES SAS, prise en la personne de son Directeur Général, dont le siège social est sis [Adresse 3]

— représentée par Maître Roger LEMONNIER de la SCP L.D.G.R, avocats au barreau de PARIS,

PARTIE DEFENDERESSE :

Madame [V] [U], demeurant [Adresse 7]

— non comparante

S.C.I. JAMF prise en la personne de son représentant légal, dont le siège social est sis [Adresse 5]

— non comparante

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion – Sans procédure particulière

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :

Sophie BAGHDASSARIAN : Président

Clarisse GOEPFERT : Greffier

DEBATS : à l’audience du 15 Octobre 2024

JUGEMENT : réputé contradictoire en premier ressort

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 23 janvier 2025 et signé par Sophie BAGHDASSARIAN, juge des contentieux de la protection, et Clarisse GOEPFERT, Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

Selon contrat passé par acte sous seing privé en date du 8 avril 2023, la SCI JAMF a loué à Madame [V] [U] un local à usage d’habitation situé [Adresse 8] 68 [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel initial de 534 €, outre 49 euros de provision pour charges comprises.

La SAS Action Logement Services s’est engagée en qualité de caution des locataires au profit de la bailleresse, en vertu du dispositif VISALE.

Par acte d’huissier de justice du 25 septembre 2023, la SAS Action Logement a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme de 2 138 € au titre des loyers et charges échus selon décompte arrêté à la date du 7 septembre 2023.

Par acte d’huissier de justice du 21 mai 2024, la SAS Action Logement a fait assigner Madame [V] [U] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mulhouse et demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail, ou, subsidiairement de prononcer la résiliation judiciaire du bail,

— ordonner l’expulsion de Madame [V] [U] ainsi que celle de tous occupants du logement avec si besoin le concours de la force publique,

— condamner Madame [V] [U] à payer la somme de 5 636 € au titre des loyers et charges impayés avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer pour la somme de 2 138 €, et à compter de l’assignation pour le surplus,

— fixer l’indemnité d’occupation à la date de l’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel augmenté des charges ;

A titre subsidiaire,

— condamner la SCI JAMF à restituer à ACTION LOGEMENT SERVICES tout ou partie de la somme de 5 636 euros ;

— condamner Madame [V] [U] à payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges, dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative ;

— condamner Madame [V] [U] à payer la somme de 800 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, comprenant le coût du commandement de payer.

L’affaire a été appelée et évoquée à l’audience du 15 octobre 2024. La SAS Action Logement Services est représentée par son conseil. Elle sollicite le bénéfice de son assignation et dépose ses pièces.

Il est renvoyé pour l’exposé des faits, moyens et prétentions aux conclusions précitées en application de l’article 455 du code de procédure civile.

Madame [V] [U], convoquée par exploit d’huissier remis à l’étude n’est ni présente ni représentée.

La SCI JAMF a été assignée selon l’article 659 du code de procédure civile en France alors que la demanderesse a manifestement connaissance de l’adresse en Suisse.

Les parties comparantes ont été avisées lors de la clôture des débats de la date à laquelle la décision serait rendue par mise à disposition au greffe.

La décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du Code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 23 janvier 2025.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

De l’oralité de la procédure devant le tribunal judiciaire

Selon l’article 446-1 du code de procédure civile, les parties présentent oralement à l’audience leurs prétentions et les moyens à leur soutien. Elles peuvent également se référer aux prétentions et aux moyens qu’elles auraient formulés par écrit. Les observations des parties sont notées au dossier ou consignées dans un procès-verbal. En conséquence, il résulte du caractère oral de la procédure que si le demandeur n’est ni comparant ni représenté à l’audience, la juridiction n’est saisie d’aucune demande ni d’aucun moyen.

En l’espèce, Monsieur [T] [G] a adressé des courriels pour le compte de la SCI JAMF accompagnés de pièces au greffe du service du juge des contentieux de la protection. Il n’a cependant pas soutenu oralement ses écrits à l’audience. En l’absence de sa présence ou de représentation pour s’y référer, ses courriels et ses justificatifs ne peuvent pas être pris en compte.

Sur la recevabilité de la demande

Sur la qualité à agir de la SAS Action Logement Services

L’article 2309 du code civil, dans sa version applicable au litige, dispose que la caution qui a payé tout ou partie de la dette est subrogée dans les droits qu’avait le créancier contre le débiteur.

En l’espèce, le contrat de cautionnement liant la demanderesse à la bailleresse comporte un article intitulé « paiement par la caution et subrogation » qui stipule que " … sans préjudice des autres recours légaux, conformément à l’article 2306 du code civil, dès lors que la caution aura payé au bailleur les sommes impayées par le locataire, la caution sera subrogée au bailleur dans tous ses droits et actions sur les sommes versées par elle. La subrogation permettra à la caution d’agir en recouvrement des sommes versées, en constatation de l’acquisition de la clause résolutoire et/ou en résiliation judiciaire du bail, ainsi qu’en fixation de l’indemnité d’occupation. Le bailleur renonce par ailleurs à se prévaloir des dispositions de l’article 1252 du code civil instituant un droit de préférence au profit du subrogeant”.

En outre, la quittance subrogative produit aux débats stipule que “conformément aux termes des articles 1346 et suivants et 2309 du code civil, Action Logement Services est subrogé dans tous les droits, actions issus du contrat de bail et de ses annexes et privilèges de bailleur, du bailleur ou du mandataire du bailleur à l’encontre du ou des locataires défaillants, cette subrogation, visant le recouvrement des loyers impayés, peut s’exercer dans le cadre d’une action en paiement des loyers impayés et/ou dans le cadre d’une action en résiliation du bail et/ou de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire engagée par Action Logement Services”.

Par conséquent, la SAS Action Logement Services est subrogée dans tous les droits du bailleur de sorte qu’elle a qualité à agir à la présente procédure.

Sur la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) et la notification au préfet

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales […] ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département, au moins deux mois avant l’audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, la demanderesse justifie avoir procédé au signalement le 26 septembre 2023, soit deux mois avant la délivrance de l’assignation. Par ailleurs, l’assignation a été dénoncée électroniquement au préfet le 22 mai 2024, soit plus de deux mois avant l’audience.

La demande formée par le bailleur est recevable.

Sur les demandes principales

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au litige, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le contrat de bail unissant les parties stipule en son article IX qu’à défaut de paiement à l’échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Il est établi que les loyers et charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés.

Ce manquement s’est perpétué pendant plus de deux mois à compter du commandement de payer du 25 septembre 2023 rappelant les dispositions des articles 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

Il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 26 novembre 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs.

L’expulsion de Madame [V] [U] sera ordonnée, en conséquence.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

Madame [V] [U] est condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du mois de décembre 2023 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

Enfin, le recours subrogatoire ne s’exerce s’agissant des montants acquittés par la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, qu’à due concurrence de ces montants.

Cependant, la dette locative ayant augmenté depuis l’assignation selon les indications non contestées de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, l’intervention à venir du cautionnaire subrogé n’est donc pas hypothétique et il convient de rappeler que l’indemnité d’occupation est due au bailleur ou à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES sur justification des quittances subrogatives complémentaires.

Sur le paiement des loyers et charges impayés

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, la SAS Action Logement verse aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont elle réclame l’exécution.

Il ressort des pièces fournies qu’au jour de l’assignation, la dette locative de Madame [V] [U] s’élève à la somme de 5 636 € au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés concernant le local à usage d’habitation, terme du mois de mars 2024 inclus.

La preuve de l’obligation d’acquitter l’arriéré de loyers et de charges réclamé dans l’assignation est rapportée par la production du contrat de location, du décompte des sommes dues et du commandement de payer.

Madame [V] [U] ne justifie d’aucun paiement libératoire supplémentaire à ceux compris dans le décompte, il convient de la condamner au paiement de la somme réclamée de 5 636 euros au titre de l’arriéré de loyers, charges, avances sur charges, et des indemnités d’occupation arrêté selon décompte du 24 avril 2024, échéance du mois de mars 2024 incluse.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer du 25 septembre 2023 pour la somme de 2 138 €, et à compter du présent jugement pour le surplus.

Sur les demandes accessoires

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [V] [U] succombant à l’instance est condamnée aux entiers dépens, comprenant le coût du commandement de payer.

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

L’équité et l’équilibre des parties commandent de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE l’action recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 8 avril 2023 entre la SCI JAMF, d’une part, et Madame [V] [U], d’autre part, concernant le logement situé [Adresse 8] 68 [Adresse 1] Mulhouse sont réunies à la date du 26 novembre 2023 ;

ORDONNE en conséquence à Madame [V] [U] de libérer les lieux et de restituer les clés à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Madame [V] [U] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SAS Action Logement pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Madame [V] [U] à verser à la SAS Action Logement la somme de 5 636 € selon décompte arrêté au 24 avril 2024, terme à l’échéance du mois de mars 2024 incluse, avec les intérêts au taux légal à compter du 25 septembre 2023 sur la somme de 2 138 € et à compter du présent jugement pour le surplus ;

CONDAMNE Madame [V] [U] à verser au bailleur une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du terme du mois de avril 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

RAPPELLE QUE cette indemnité d’occupation est due par Madame [V] [U] à la SCI JAMF ou à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES sur justification des quittances subrogatives complémentaires et LA CONDAMNE au paiement en tant que de besoin ;

DEBOUTE la SAS Action Logement de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [V] [U] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

AINSI JUGE ET PRONONCE par mise à disposition au greffe, le 23 janvier 2025, par Sophie BAGHDASSARIAN, juge des contentieux de la protection et Clarisse GOEPFERT, Greffier .

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,