TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 17 Juillet 2025, après prorogation

Président : M^me MORALES, Juge

Greffier : Madame DEGANI, Greffier

Débats en audience publique le : 24 Avril 2025

GROSSE :

Le 18 juillet 2025

à M^e Maxime PLANTARD

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EXPEDITION :

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N° RG 25/00829 – N° Portalis DBW3-W-B7J-6AOB

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A. VILOGIA, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Maxime PLANTARD, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

DEFENDEUR

Monsieur [W] [F]

né le 08 Novembre 1941 à [Localité 4] (ALGERIE), demeurant [Adresse 2]

non comparant

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous signature privée en date du 11 août 2020 à effet le 17 août 2020, la SA VILOGIA a donné à bail à Monsieur [W] [F] un bien à usage d’habitation situé [Adresse 1], moyennant un loyer mensuel de 534,05 euros, outre 92,45 euros de provision sur charges et 8,70 euros de frais accessoires.

Des loyers étant demeurés impayés, la SA VILOGIA a fait signifier à Monsieur [W] [F] par exploit de commissaire de justice en date du 06 juin 2024 un commandement d’avoir à justifier d’une assurance et de payer la somme de 2.289,26 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par exploit de commissaire de justice en date du 02 janvier 2025, la SA VILOGIA a fait assigner Monsieur [W] [F] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, à l’audience du 24 avril 2025, aux fins de voir :

— constater que le bail intervenu entre les parties se trouve résilié de plein droit par le jeu de la clause résolutoire en application de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 pour défaut de paiement des loyers et subsidiairement en application de l’article 7g de la même loi pour défaut d’assurance,

— ordonner, en conséquence, l’expulsion de Monsieur [W] [F] ainsi que celle de toute personne introduite par lui dans les lieux et ce conformément aux dispositions des articles L411-1, L412-1 à L412-8, L431-1 et L433-1 à L433-3 et R411-3, R412-1 à R412-4, R432-1 à R432-2, R433-1 à R433-7, R441-1 et R442-1 à R442-4 du code des procédures civiles d’exécution,

— ordonner que faute par lui de se faire, il sera procédé à son expulsion avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est,

— condamner Monsieur [W] [F] au paiement, à titre provisionnel, de la somme de 2.452,86 euros, dette locative arrêtée au 7 janvier 2025 et ceux avec intérêts de droit à compter du prononcé du jugement en vertu de l’article 1231-6 alinéa premier du Code civil,

— condamner Monsieur [W] [F] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle, fixée provisoirement au montant actuel du loyer et des charges jusqu’à son départ effectif des lieux, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer et ce avec intérêts de droit en vertu de l’article 1231-7 du Code civil,

— condamner Monsieur [W] [F] au paiement de la somme de 600 euros à titre de participation aux frais et honoraires exposés par le requérant en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner Monsieur [W] [F] au paiement de tous les frais et dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur les biens et valeurs mobilières (article 696 du code de procédure civile).

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 24 avril 2025, la SA VILOGIA, représentée par son conseil, sollicitant le bénéfice de son acte introductif d’instance et actualisant sa créance à la somme de 960,66 euros, selon décompte en date du 23 avril 2025, terme du mois d’avril 2025 inclus.

Sur les moyens développés par la requérante au soutien de ses prétentions, il conviendra de se reporter à ses écritures, en application de l’article 455 du code de procédure civile.

Cité à étude, Monsieur [W] [F] ne comparaît pas et n’est pas représenté.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 26 mai 2025, prorogée au 17 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Selon les dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable, et bien fondée.

En vertu des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Vu l’article 9 du code de procédure civile,

Vu l’article 1353 du code civil,

I. Sur la recevabilité

Sur la dénonciation en Préfecture

En application de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, il est établi que l’assignation délivrée le 22 janvier 2025 a été dénoncée le 23 janvier 2025 par voie électronique au Préfet des BOUCHES du RHONE soit au moins six semaines avant l’audience du 24 avril 2025.

Sur la dénonciation auprès de la CCAPEX ou autre organisme

LA SA VILOGIA doit conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, saisir la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions (CCAPEX) deux mois avant la délivrance de l’assignation, cette saisine étant réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation.

En l’espèce, la situation d’impayés a été signalée à la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions (CCAPEX) des Bouches-du-Rhône le 10 juin 2024.

Par conséquent la SA VILOGIA est recevable en ses demandes.

II. Sur la résiliation du contrat de bail et ses conséquences

Vu les articles 2 et 1729 du code civil,

Vu les articles 7a, 7g et 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée, dans leur version applicable au présent litige,

Vu le caractère d’ordre public de protection de la loi du 6 juillet 1989 modifiée, dont il ressort que le délai donné au locataire pour régulariser la dette locative est un délai minimum durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés,

Vu le bail liant les parties, qui contient une clause résolutoire,

En l’espèce, le contrat de bail d’habitation prévoit une clause résolutoire, à l’article 6 des conditions générales, à défaut de paiement des loyers deux mois après un commandement de payer resté infructueux et à défaut de souscription d’une assurance contre les risques dont le locataire doit répondre un mois après un commandement demeuré infructueux.

Un commandement de payer la somme de 2.289,26 euros et d’avoir à justifier d’une assurance visant la clause résolutoire a été signifié à Monsieur [W] [F] le 06 juin 2024.

Monsieur [W] [F] n’a aucunement justifié de la souscription d’une assurance contre les risques locatifs dans le délai d’un mois, ni depuis lors.

Par ailleurs, il est constant que les sommes visées au commandement n’ont pas été intégralement payées.

En conséquence, la clause résolutoire est acquise. Il convient donc de constater la résiliation du bail à effet au 06 juillet 2024.

Sur le paiement de sommes à titre provisionnel

Vu les articles 4 et 7 de la loi du 6 juillet 1989.

En l’espèce, il résulte du décompte locatif actualisé au 23 avril 2025 que Monsieur [W] [F] reste débiteur de la somme de 960,66 euros au titre des loyers, indemnités d’occupation et charges impayés, terme du mois d’avril 2025 inclus.

Il convient de déduire de la somme demandée par la société bailleresse la somme de 391,36 euros (225,72 + 165,64) intégrée au débit des sommes dues alors qu’elle correspond à des frais qui doivent figurer au poste des dépens.

Absents des débats, Monsieur [W] [F] n’élève de fait aucune contestation.

L’obligation n’étant pas sérieusement contestable, il convient de condamner Monsieur [W] [F] à payer à la SA VILOGIA la somme de 569,30 euros à titre provisionnel au titre des loyers, indemnités d’occupation et charges impayés arrêtés au 23 avril 2025, terme du mois d’avril 2025 inclus, avec les intérêts au taux légal à compter de l’ordonnance.

Sur l’indemnité d’occupation

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du bail antérieur qui est résilié et afin de préserver les intérêts du bailleur, Monsieur [W] [F] sera redevable d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer charges comprises à la date de l’acquisition de la clause résolutoire.

Il sera donc dû par Monsieur [W] [F] à ce titre la somme provisionnelle de 679,95 euros à compter du 07 juillet 2024 et ce jusqu’à la libération effective des lieux et restitution des clés au bailleur.

L’indemnité d’occupation n’ayant pas une nature contractuelle, son montant ne sera pas soumis à indexation. La demande de la SA VILOGIA à ce titre sera donc rejetée.

Sur les délais de paiement et la suspension du jeu de la cause résolutoire

L’article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En application de l’article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

En l’espèce, Monsieur [W] [F] n’a pas comparu et ne demande donc pas de délais de paiement ni la suspension du jeu de la clause résolutoire que le bailleur ne sollicite pas davantage.

De surcroit, le contrat de bail étant résilié à défaut de souscription d’une assurance contre les risques dont le locataire doit répondre, la clause résolutoire ne peut être suspendue.

En conséquence, il convient d’ordonner l’expulsion de Monsieur [W] [F] et de tous occupants de son chef des lieux loués, selon les modalités prévues au dispositif ci-après.

Le sort des meubles et objets mobiliers présents dans le logement lors de l’expulsion sera régi par les dispositions de l’article L 433-1 du code des procédures civiles d’exécution.

III. Sur les mesures accessoires

Monsieur [W] [F] qui succombe au sens de l’article 696 du code de procédure civile, supportera les entiers dépens de l’instance de référé.

L’équité commande de condamner Monsieur [W] [F] au paiement de la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile

Il est rappelé que les ordonnances de référé sont de plein droit exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge du contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en dernier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’ils aviseront, mais dès à présent et par provision,

DECLARONS la SA VILOGIA recevable en ses demandes ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail d’habitation liant les parties portant sur le bien à usage d’habitation situé [Adresse 1] sont réunies au 06 juillet 2024 ;

CONSTATONS la résiliation de plein droit du contrat de bail d’habitation portant sur le bien à usage d’habitation situé [Adresse 1] ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [W] [F] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [W] [F] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans le délai de quinze jours, la SA VILOGIA pourra deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DISONS que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration du délai de 2 mois qui suit la délivrance du commandement d’avoir à libérer les locaux, conformément aux dispositions de l’article L 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution ;

DISONS qu’il sera procédé, conformément à l’article L 433-1 du Code des procédures civiles d’exécution, à la remise des meubles se trouvant sur les lieux, aux frais de la personne expulsée, en un lieu désigné par celle-ci, et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer ;

RAPPELONS en outre que, nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée et malgré l’expiration des délais accordés à locataire, il doit être sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille ;

CONDAMNONS Monsieur [W] [F] à payer à titre provisionnel à la SA VILOGIA la somme de cinq cent soixante-neuf euros et trente centimes (569,30 euros) correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 23 avril 2024, terme du mois d’avril 2025 inclus, avec les intérêts au taux légal à compter de l’ordonnance ;

CONDAMNONS Monsieur [W] [F] à payer à titre provisionnel à la SA VILOGIA une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de six cent soixante-dix-neuf euros et quatre-vingt-quinze centimes (679,95 euros) à compter du 07 juillet 2024 et ce jusqu’à la libération effective des lieux ;

CONDAMNONS Monsieur [W] [F] aux entiers dépens de l’instance ;

CONDAMNONS Monsieur [W] [F] à payer à la SA VILOGIA la somme de quatre cents euros (400 euros) au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

REJETONS toute autre demande différente, plus ample ou contraire ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par la présidente et la greffière susnommées et mise à disposition au greffe.

LA GREFFIERE LA JUGE DES CONTENTIEUX ET DE LA PROTECTION