TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 3] [1]

[1]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Edouard DE LAMAZE

M^e Julien COULET

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 23/06685 – N° Portalis 352J-W-B7H-C2TIL

N° MINUTE :

6

JUGEMENT

rendu le lundi 10 février 2025

DEMANDEURS

Monsieur [B] [E], demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Julien COULET, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D0178

Madame [L] [E] née [H], demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Julien COULET, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D0178

DÉFENDEURS

Monsieur [Z] [I] [X] [Y],demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Edouard DE LAMAZE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0298

Madame [K] [F] [I] [X] [Y] épouse [N], demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Edouard DE LAMAZE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0298

Monsieur [S] [I] [X] [Y], demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Edouard DE LAMAZE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0298

Monsieur [C] [I] [X] [Y], demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Edouard DE LAMAZE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0298

Décision du 10 février 2025

PCP JCP fond – N° RG 23/06685 – N° Portalis 352J-W-B7H-C2TIL

Monsieur [V] [W] [J], demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Edouard DE LAMAZE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0298

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Anne ROSENZWEIG, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection, assistée de Nicolas REVERDY, Greffier

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 10 décembre 2024

JUGEMENT

Contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 10 février 2025 par Anne ROSENZWEIG, Vice-présidente assistée de Nicolas REVERDY, Greffier.

________________________________________________________

EXPOSE DES FAITS

Par acte sous seing privé en date du 24 juillet 2003, avec effet au 1er août 2023, [D] [O] [R], épouse [X] [Y] et [A] [O] [R] épouse [W] [J] ont consenti un bail d’habitation à [B] [E] et [L] [E], née [H], portant sur les lots 1, 12, 16, 17 et 19 de l’immeuble situé [Adresse 2], correspondant à un appartement à usage d’habitation, au rez-de-chaussée, au jardin privatif attenant et à un emplacement de stationnement, pour une durée de 9 ans.

Le bail a prévu des conditions particulières notamment la réalisation de travaux d’amélioration, d’embellissement ou de restructuration par les preneurs, et un loyer annuel hors charges d’un montant de 66.612 euros au lieu de 105.500 euros, soit une réduction de 38.888 euros pendant la durée initiale du bail.

Par arrêt du 31 mai 2018, les consorts [O] [R] ont été condamnés à payer à [B] et [L] [E] la somme de 60.156 euros en réparation du trouble de jouissance lié au ravalement de façade de l’immeuble de 2011 à 2013.

Par jugement du 10 septembre 2021, le juge des contentieux de la protection de [Localité 3] a fixé le loyer du bail renouvelé pour 3 ans à la somme de 7.951,61 euros par mois, hors charges, après décret de modération et avant application de l’IRL, avec hausse applicable par sixième, outre les charges et prestations, dit en conséquence qu’il sera dû un loyer hors charges de 6.820,45 euros au 1er août 2012, 7.046,68 euros au 1er août 2013, 7.272,91 euros au 1er août 2014, 7.499,14 euros au 1er août 2015, 7.725,37 euros au 1er août 2016 et 7.951,61 euros au 1er août 2017, dit que faute de signature d’un nouveau bail, le loyer ainsi fixé judiciairement sera réputé renouvelé aux conditions du bail expiré, non contraires à la présente décision.

Par arrêt du 17 novembre 2022, la cour d’appel de Paris a confirmé le jugement du tribunal judiciaire prononçant la nullité du congé du 30 janvier 2018 délivré pour motif légitime et sérieux aux époux [E] par l’indivision bailleresse.

En juillet 2022, l’indivision bailleresse a sollicité le règlement des sommes suivantes :

— la facture n°1018504 relative au remboursement des dépens en frais d’expertise, signification de l’assignation et du jugement pour la période du 23 au 25 juillet 2022 pour la somme de 2.522,94 euros,

— la facture n°1018501 relative au rappel de loyers du 1er août 2013 au 31 décembre 2017 pour la somme de 29.120,11 euros,

— la facture n°1018503 relative aux intérêts de retard soumis à l’article 5-1 du bail, pour la période du 1er août 2013 au 31 mars 2022 pour la somme de 7.743,10 euros,

— la facture n°1018502 relative aux intérêts de retard depuis la notification pour la période du 24 novembre 2021 au 15 juillet 2022, pour la somme de 1.267,95 euros.

Après échanges entre les parties, les locataires ont reconnu devoir la somme de 24.104,34 euros au titre de la facture n°1018501 correspondant à un arriéré de loyers d’août 2012 à décembre 2017 et certains dépens et frais d’expertise.

En février 2023, l’indivision bailleresse a sollicité le règlement des sommes suivantes :

— la facture n°1022427 relative à l’arriéré locatif du 1er janvier 2018 au 31 décembre 2022 pour un montant de 57.305,01 euros,

— la facture n°1022428 relative aux intérêts de retard pour un montant de 6.115,30 euros.

Par courrier du 21 avril 2023, les locataires ont reconnu devoir la somme de 51.645,91 euros au titre du rappel de loyers pour la période du 1er janvier 2018 au 31 décembre 2022, ont rejeté toute demande au titre des intérêts de retard en l’absence d’impayé et de condamnation en paiement et proposé de verser la somme de 10.637,03 euros après compensation avec d’autres sommes réciproquement dues, notamment en raison de travaux de reprise à la suite d’un dégât des eaux et en raison de l’absence de régularisation des charges.

Par exploits de commissaires de justice en dates du 21 avril 2023, [Z] [I] [X] [Y], [K] [I] [X] [Y], épouse [N], [S] [I] [P], [C] [I] [X] [Y], venant aux droits de [D] [I] [X] [Y], née [O] [R] et [V] [W] [J] ont fait délivrer à [B] [E] et [L] [H], épouse [E], un commandement de payer visant la clause résolutoire pour la somme de 77.762,64 euros, hors frais du commandement.

Par courrier du 13 juin 2023, l’indivision bailleresse a contesté le décompte des époux [E] contenu dans le courrier du 21 avril 2023.

Par exploit en date du 21 juin 2023, [B] et [L] [E] ont fait délivrer à [Z] [I] [X] [Y], [K] [I] [X] [Y], épouse [N], [S] [I] [X] [Y], [C] [I] [X] [Y], venant aux droits de [D] [I] [X] [Y], née [O] [R] et [V] [W] [J] une assignation à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris.

Aux termes de leurs dernières écritures, [B] et [L] [E] sollicitent du juge qu’il:

A titre principal,

— constate que l’indivision bailleresse n’a pas agi de bonne foi et la déboute de ses demandes,

— dise nuls et de nul effet les commandements de payer visant la clause résolutoire délivrés le 21 avril 2023,

— juge infondé et non justifié l’arriéré locatif réclamé,

— condamne les défendeurs à leur payer :

la somme de 2.388,34 euros au titre de la régularisation de l’arriéré locatif pour la période du 1er janvier 2023 au 31 décembre 2024, sauf à parfaire,

la somme de 4.304,57 euros au titre des régularisations sur charges versées en 2019, 2020, 2021, 2022, faute de justifier des régularisations de charges telles que l’impose la loi,

la somme de 5.065 euros au titre des travaux réalisés par les locataires pour le compte des bailleurs,

la somme de 12.000 euros chacun à titre de dommages intérêts pour comportement abusif,

— condamne les défendeurs à communiquer sous astreinte de 100 euros par jour les régularisations de charges 2004 à 2012 inclus,

— déboute les défendeurs de leurs demandes notamment de résiliation du bail,

A titre subsidiaire,

— constate que les époux [E] ont saisi le tribunal dans le délai de 2 mois,

— dise et juge non acquise la clause résolutoire,

— ramène la dette locative à de plus justes proportions,

— si nécessaire, nomme tel huissier afin de faire les comptes entre les parties notamment sur l’indexation des loyers depuis 2012 et les régularisations de charges,

— ordonne la compensation de ces sommes avec celles restant dues par les défendeurs,

— leur accorde un délai de 12 mois pour leur permettre d’apurer leur dette pour le solde,

En tout état de cause,

— condamne in solidum les défendeurs au paiement de la somme de 8.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— les condamne aux entiers dépens.

Au soutien de leurs prétentions, les époux [E] exposent que les commandements de payer qui leur ont été délivrés sont fondés sur un décompte de rappels de loyers et de charges non justifié, de sorte qu’ils sont nuls et de nul effet. Ils indiquent que ces commandements ne leur ont pas été délivrés de bonne foi, puisqu’ils ont été signifiés alors que des discussions amiables étaient en cours. Les époux [E] expliquent que les défendeurs réclament au titre de l’arriéré locatif consécutif à la réévaluation du prix du loyer une somme inférieure à celle figurant dans les commandements de payer, soulignant qu’ils réclament abusivement une somme non due. Ils contestent la méthode de calcul des indexations appliquées par l’indivision bailleresse et la double demande au titre de l’échéance d’août. Ils contestent l’application de pénalités contractuelles de retard au regard de leur montant, de l’absence de fondement et du caractère manifestement excessif de ces sommes et l’application d’intérêts majorés de retard en raison de l’inapplicabilité des dispositions de l’article L313-3 du code monétaire et financier à l’espèce. Aux termes de leurs calculs, ils s’estiment créanciers de sommes au titre de trop-versés de loyers, de charges après régularisations, de remboursement de travaux réalisés en suite de la reprise d’un dégât des eaux, à rapporter aux sommes qu’ils sollicitent au titre de régularisations de charges, et de dommages intérêts.

En réponse aux demandes reconventionnelles des défendeurs, les époux [E] soulignent avoir contesté les commandements de payer dans les délais légaux et pour des motifs sérieux. Ils indiquent que la demande de résiliation judiciaire du bail n’est pas sérieuse, l’exception d’inexécution soulevée étant fondée sur les discussions en cours sur les sommes dues. Ils contestent ne pas résider principalement dans les lieux litigeux au motif qu’ils ont d’autres biens ailleurs.

[Z] [I] [X] [Y], [K] [I] [X] [Y], épouse [N], [S] [I] [X] [Y], [C] [I] [X] [Y], venant aux droits de [D] [I] [X] [Y], née [O] [R] et [V] [W] [J] sollicitent du juge des contentieux de la protection qu’il :

à titre principal,

rejette toutes les demandes des époux [E],

à titre reconventionnel,

principalement,

Constate l’acquisition de la clause résolutoire et condamne solidairement les époux [E] à leur verser la somme de 67.125,61 euros au titre des arriérés locatifs impayés,

subsidiairement,

Dise et juge que les époux [E] ont commis de graves manquements à leurs obligations de locataires, notamment leur obligation de régler leur loyer et d’utiliser le local loué à titre d’habitation principale et ordonne la résiliation judiciaire du bail d’habitation,

en tout état de cause,

Ordonne l’expulsion des époux [E], ainsi que de tous occupants de leurs chefs, si besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, le transport et la séquestration de meubles et objets garnissant les lieux en garantie de toute somme qui pourra être due, rejette toutes les prétentions et réclamations des époux [E] et condamne in solidum les époux [E] à leur payer la somme de 10.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Au soutien de leurs prétentions, l’indivision bailleresse expose que les réévaluations judiciaires du loyer issues du jugement de 2021 sont à l’origine d’arriérés de loyers justifiant la signification de commandements de payer visant la clause résolutoire ou la résiliation judicaire du bail. Elle expose que malgré le paiement partiel, les consorts [E] restent lui devoir une somme importante et que leurs contestations des sommes réclamées sont infondées.

La décision, contradictoire, a été mise en délibéré au 10 février 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de l’action de [B] et [L] [E]

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 applicable le 21 avril 2023, date de signification du commandement de payer, “toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1° La mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette ;

2° Le montant mensuel du loyer et des charges ;

3° Le décompte de la dette ;

4° L’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion ;

5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l’adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ;

6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.”

En l’espèce, [B] et [L] [E] ont saisi le juge des contentieux de la protection par exploit délivré aux membres de l’indivision bailleresse le 21 juin 2023, dans le délai de deux mois.

En conséquence, leur demande est recevable.

Sur la validité du commandement de payer du 21 avril 2023

Le commandement de payer du 21 avril 2023 mentionne le montant du loyer et des charges et comporte en annexe un extrait du compte locataire émis par la société gestionnaire du bien litigieux.

En premier lieu, les époux [E] produisent aux débats les courriers échangés entre leur conseil et celui de l’indivision bailleresse en dates des 30 août, 16 septembre, 7, 8, 27 octobre, 24 novembre, 2 et 14 décembre 2022, 9, 10, 20 mars 2023, 13 et 21 avril 2023 consécutifs aux factures adressées en juillet 2022.

En second lieu, le décompte annexé au commandement de payer mentionne des loyers, des provisions pour charges, des frais de relance, des frais d’expertise, un rappel de loyer issu du jugement de décembre 2017, des dépens, des frais de signification, des frais d’entretien de chaudière et des indemnités d’occupation.

Il résulte de ces pièces d’une part, que le commandement de payer a été signifié alors que les parties étaient en pourparlers sur l’impayé et son montant et d’autre part, que le décompte est erroné en ce qu’il mentionne des indemnités d’occupation, avant tout constat de l’acquisition de la clause résolutoire ou prononcé de la résiliation judiciaire et des sommes liées à l’exécution d’une décision de justice précédente, empêchant les destinataires de vérifier le bien-fondé des sommes dues.

En conséquence, il convient de considérer que le commandement de payer du 21 avril 2023 est affecté de nullités de forme faisant griefs aux destinataires et justifiant d’en prononcer la nullité.

Sur la résiliation du bail

L’article 1104 du code civil dispose que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi, cette disposition étant d’ordre public.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, “Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.”

En l’espèce, le contrat de bail du 24 juillet 2003, à effet au 1er août 2003, conclu pour une durée de 9 ans, dispose que les preneurs s’engagent à réaliser des travaux d’amélioration, d’embellissement ou de restructuration, et compte-tenu de l’état des locaux à l’entrée dans les lieux, avant travaux, compte-tenu de l’importance des travaux et pour tenir compte de la charge financière ainsi assumée par le preneur, les bailleurs dispensent les preneurs du paiement du loyer pendant 3 mois et réduisent le loyer de 38.888 euros par an, pendant la durée du bail.

Par acte d’huissier en date du 13 octobre 2011, l’indivision bailleresse a fait une offre de renouvellement du bail avec augmentation du loyer.

A la suite d’une expertise judiciaire ordonnée aux termes d’un jugement du 9 août 2013, dont le rapport a été rendu le 23 mars 2015, le juge des contentieux de la protection de [Localité 3] a fixé, par jugement du 10 septembre 2021, le loyer du bail renouvelé pour 3 ans à la somme de 7.951,61 euros par mois, hors charges, après décret de modération et avant application de l’IRL, avec hausse applicable par sixième, outre les charges et prestations, et dit en conséquence qu’il sera dû un loyer hors charges de 6.820,45 euros au 1er août 2012, 7.046,68 euros au 1er août 2013, 7.272,91 euros au 1er août 2014, 7.499,14 euros au 1er août 2015, 7.725,37 euros au 1er août 2016 et 7.951,61 euros au 1er août 2017, et dit que faute de signature d’un nouveau bail, le loyer ainsi fixé judiciairement sera réputé renouvelé aux conditions du bail expiré, non contraires à la présente décision.

En premier lieu, en l’absence de condamnation des époux [E] au paiement d’intérêts de retard dans le jugement du 10 septembre 2021, il convient de considérer que les sommes réclamées aux termes des factures n°1018502 et 1018503 du 25 juillet 2022 ne sont pas dues.

En deuxième lieu, afin de déterminer l’existence d’un éventuel arriéré locatif, il convient de déterminer les loyers dus par les époux [E], année après année.

Le contrat de bail stipule que l’augmentation annuelle du loyer ne peut excéder la variation de la moyenne sur 4 trimestres de l’indice national du coût de la constuction publié par l’INSEE. La moyenne des indices est celle du coût de la construction à la date de référence, convenue en page 4 et des 3 indices trimestriels précédents.

Les consorts [I] [X] [Y] – [W] [J] produisent un décompte mentionnant les indices IRL appliqués et faisant appraître deux fois les échéances d’août, une fois sur l’année n-1/n et une fois sur l’année n/ n+1. Le décompte de l’indivision bailleresse comporte donc systématiquement 2 fois l’échéance d’août, ce qui est injustifié.

Les époux [E] produisent aux débats les indices IRL des 4ème trimestre 2002 au 1er trimestre 2024 et justifient des calculs des montants de loyer applicables conformément au jugement du 10 septembre 2023 en appliquant à la fois les indices des années antérieures et les indices de l’année en cours.

Il résulte de ces pièces que l’indivision bailleresse produit un décompte erroné des sommes dues au titre des loyers renouvelés en application de la décision du 10 septembre 2021 et après application de l’indice de référence des loyers.

En conséquence, il convient de fixer les loyers après application de cet indice de la façon suivante :

— d’août 2012 à juillet 2013 : 6.820,45 euros, soit un trop versé de 121,08 euros

— d’août 2013 à juillet 2014 : 7.046,68 euros (7.046,68 x124,83/123,97), soit 7.095,56 euros après indexation, soit un arriéré de 1.637,76 euros

— d’août 2014 à juillet 2015 : 7.272,91euros (7.272,91x125,29/124,83), soit 7.299,71 euros après indexation, soit un arriéré de 3.508,32 euros

— d’août 2015 à juillet 2016 : 7.499,14 euros (7.499,14 x125,28/125,29), soit 7.498,54 euros après indexation, soit un arriéré de 5.584,44 euros,

— d’août 2016 à juillet 2017 : 7.725,37 euros (7.725,37 x125,50/125,28), soit 7.738,94 euros après indexation, soit un arriéré de 8.469,24 euros,

— d’août 2017 à juillet 2018 : 7.951,61 euros (7.951,61 x126,82/125,50), soit 8.035,24 euros après indexation, soit un arriéré de 11.876,64 euros,

soit un sous-total de 30.955,32 euros dû par les époux [E] jusqu’au 31 juillet 2018,

— d’août 2018 à juillet 2019 : 8.175,26 euros (8.035,24 x129,03/126,82), soit un arriéré de 12.667,44 euros,

— d’août 2019 à juillet 2020 : 8.253,19 euros (8.175,26 x130,26/129,03), soit un arriéré de 12.114,12 euros,

— d’août 2020 à juillet 2021 : 8.269,66 euros (8.253,19 x130,52/130,26), soit un arriéré de 11.483,16 euros,

— d’août 2021 à avril 2022 : 8.402,71 euros (8.269,66 x132,62/130,52), soit un arriéré de 9.809,82 euros,

Soit un sous total de 46.074,54 euros dû par les époux [E] du 1er août 2018 au 30 avril 2022,

Soit un sous total de 77.029.86 euros pour la période du 1er août 2012 au 30 avril 2022.

— de mai 2022 à juillet 2022 : 8.402,71 euros (8.269,66 x132,62/130,52), sans justification d’un trop versé ou d’un arriéré,

— d’août 2022 à décembre 2022 : 8.696,69 euros (8.402,71 x137,26/132,62), soit un trop versé de 439,20 euros,

Soit un total de 76.590.66 euros pour la période du 1er août 2012 au 31 décembre 2022.

Si ces éléments établissent un arriéré locatif imputable aux époux [E] pour la période du 1er août 2012 au 31 décembre 2022, il convient de considérer que le litige sur le montant des sommes dues est lié à la procédure de renouvellement du bail avec augmentation du loyer et résulte d’imprécisions dans le calcul des sommes dues, alors que les époux [E] ont mandaté un professionnel du droit pour les représenter et déterminer précisément les sommes dues.

En conséquence, l’existence de cet arriéré ne saurait être considéré comme fautif, ni justifier de prononcer la résiliation judiciaire du bail du 24 juillet 2003, renouvelé en 2012 et tacitement reconduit ensuite.

En troisième lieu, la somme de 2.522,94 euros sollicitée au titre du partage des dépens sollicitée au terme de la facture n°10185014 du 25 juillet 2022 apparaît justifiée. La dette reconnue par les demandeurs a été réglée par chèque du 8 octobre 2022.

Les demandes de prononcé judiciaire de la résiliation du bail et d’expulsion seront donc rejetées.

Le montant appelé par l’indivision bailleresse à partir du 1er janvier 2023 étant de 8.784,53 euros alors que le loyer dû après indexation s’élève à la somme de 8.696,69 euros, la somme de 614,88 euros trop versée devra s’imputer sur les sommes dues par les époux [E].

La somme due d’août 2023 à juillet 2024 s’élève à la somme de 9.000,79 euros et non 9091,70 euros et la somme due d’août à décembre 2024 s’élève à 9.294,08 euros, de sorte que l’indivision bailleresse a reçu un trop perçu de 1.397,98 euros pour la période du 1er août 2023 au 30 juin 2024 et un trop perçu de 375,48 euros pour la période d’août à décembre 2024.

En outre, les époux [E] ont réglé la somme de 24.104,34 euros par chèque du 8 octobre 2022, la somme de 10.637,03 euros par chèque du 20 avril 2023 et la somme de 17.124,07 euros par chèque du 18 novembre 2024, soit la somme de 51.865,44 euros.

En ajoutant à ces sommes payées les sommes trop versées d’août 2023 à décembre 2024, il convient de considérer que les époux [E] ont versé la somme totale de 54.253,78 euros alors que l’arriéré de loyer due pour la période du 1er août 2012 au 31 décembre 2022 s’élève à la somme de 76.590,66 euros.

Il résulte de ces développements que les époux [E] restent devoir à l’indivision bailleresse la somme de 22.336,88 euros, somme inférieure au montant sollicité aux termes des dernières écritures. En tout état de cause, cet arriéré ne justifie pas de prononcer la résiliation du bail, compte-tenu de la détermination de l’arriéré dans le cadre de la présente instance et des efforts de paiement des époux [E] depuis la réception des factures en juillet 2022. Dès lors, l’indivision bailleresse apparaît mal fondée à solliciter la résiliation du bail, la condamnation au paiement d’un arriéré locatif, l’expulsion des locataires et la séquestration des meubles et sera donc déboutée de ses demandes.

[B] et [L] [E] seront condamnés à payer à l’indivision bailleresse la somme de 22.336,88 euros au titre de la régularisation de l’arriéré locatif pour la période du 1er août 2012 au 31 décembre 2024.

Sur les demandes de condamnation de la bailleresse au titre des charges et des désordres

L’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 relatif aux charges locatives, dispose que « Les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie :

1o Des services rendus liés à l’usage des différents éléments de la chose louée ;

2o Des dépenses d’entretien courant et des menues réparations sur les éléments d’usage commun de la chose louée. Sont notamment récupérables à ce titre les dépenses engagées par le bailleur dans le cadre d’un contrat d’entretien relatif aux ascenseurs et répondant aux conditions de l’article L. 134-3 du code de la construction et de l’habitation, qui concernent les opérations et les vérifications périodiques minimales et la réparation et le remplacement de petites pièces présentant des signes d’usure excessive ainsi que les interventions pour dégager les personnes bloquées en cabine et le dépannage et la remise en fonctionnement normal des appareils ;

3o Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.

La liste de ces charges est fixée par décret en Conseil d’État. Il peut y être dérogé par accords collectifs locaux portant sur l’amélioration de la sécurité ou la prise en compte du développement durable, conclus conformément à l’article 42 de la loi no 86-1290 du 23 décembre 1986 précitée.

Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.

Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs et sur la consommation individuelle de chaleur et d’eau chaude sanitaire du logement, dont le contenu est défini par décret en Conseil d’État. Durant six mois à compter de l’envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires.

A compter du 1er septembre 2015, le bailleur transmet également, à la demande du locataire, le récapitulatif des charges du logement par voie dématérialisée ou par voie postale.

Lorsque la régularisation des charges n’a pas été effectuée avant le terme de l’année civile suivant l’année de leur exigibilité, le paiement par le locataire est effectué par douzième, s’il en fait la demande.

Pour l’application du présent article, le coût des services assurés dans le cadre d’un contrat d’entreprise ou d’un contrat d’achat d’électricité, d’énergie calorifique ou de gaz naturel combustible, distribués par réseaux correspond à la dépense, toutes taxes comprises, acquittée par le bailleur.”

En l’espèce, l’indivision bailleresse n’a pas procédé régulièrement aux régularisations annuelles de charges. Toutefois, elle y procède pour les années 2019 à 2023 dans le cadre de la présente instance, révélant un solde en faveur des locataires s’élevant à la somme de 4.304,57 euros, qu’elle sera condamnée à leur payer.

Dans le cadre de la présente instance, l’indivision bailleresse a adressé les régularisations de charges pour les années 2011 à 2018 et soulève la prescription de la demande pour la période antérieure. En considération de cette communication, il convient de rejeter la demande de communication des régularisations de charges, les demandes antérieures à 2011 devant être considérées comme prescrites.

L’article 1719 du code civil dispose que “le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière […] d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée.”

Les époux [E] produisent la facture de 5.065 euros relative à des travaux de peinture réalisés dans les lieux loués, ainsi que des échanges de courriels avec le gestionnaire du bailleur relatifs aux travaux à l’origine des désordres, en l’espèce un dégât des eaux nécessitant des travaux de recherche de fuite. En conséquence, il convient de considérer que ces travaux de remise en état des lieux sont à la charge des bailleurs qui seront donc condamnés à payer cette somme aux époux [E].

Sur la demande de dommages intérêts

L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, il convient de considérer que l’indivision bailleresse a adressé des factures non justifiées aux époux [E], est à l’origine de calculs erronés ayant motivé la signification d’un commandement de payer annulé aux termes de la présente décision, les obligeant à saisir leur conseil afin d’échanges officiels avec l’indivision bailleresse. Cette situation a nécessairement causé un préjudice aux époux [E], installés depuis plus de 20 ans dans les lieux et justifiant également de plusieurs procédures contre leur bailleur.

En conséquence, il y a lieu de condamner les consorts [I] [X] [Y] et [W] [J] à payer à [B] et [L] [E] la somme de 3.000 euros chacun à titre de dommages intérêts.

Sur la demande de délais de paiement et de compensation

En considération des condamnations réciproques des parties, il y a lieu d’ordonner la compensation entre leurs créances respectives.

La demande de délais de paiement, non justifiée, sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

[Z] [I] [X] [Y], [K] [I] [X] [Y], épouse [N], [S] [I] [X] [Y], [C] [I] [X] [Y], venant aux droits de [D] [I] [X] [Y], née [O] [R] et [V] [W] [J], partie perdante, seront condamnés aux dépens, ainsi qu’à payer la somme de 5.000 euros à [B] et [L] [E] à titre d’indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

L’exécution provisoire, de droit en la matière, ne sera pas écartée.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire, en premier ressort,

— Déclare irrecevable pour cause de prescription la demande de [B] et [L] [E] de communication sous astreinte de 100 euros par jour de retard des régularisations de charges antérieures à 2011,

— Déclare recevables les demandes de [B] [E] et [L] [H], épouse [E],

— Déclare nul et de nul effet le commandement de payer signifié le 21 avril 2023 à [B] [E] et [L] [E], née [H], par [Z] [I] [X] [Y], [K] [I] [P], épouse [N], [S] [I] [X] [Y], [C] [I] [X] [Y], venant aux droits de [D] [I] [P], née [O] [R] et [V] [W] [J],

— Condamne [B] [E] et [L] [E], née [H] à payer à [Z] [I] [X] [Y], [K] [I] [P], épouse [N], [S] [I] [P], [C] [I] [X] [Y], venant aux droits de [D] [I] [P], née [O] [R] et [V] [W] [J] la somme de 22.336,88 euros au titre de la régularisation de l’arriéré locatif pour la période du 1er août 2012 au 31 décembre 2024,

— Condamne [Z] [I] [X] [Y], [K] [I] [X] [Y], épouse [N], [S] [I] [X] [Y], [C] [I] [X] [Y], venant aux droits de [D] [I] [P], née [O] [R] et [V] [W] [J] à payer à [B] [E] et [L] [E], née [H] la somme de 4.304,57 euros au titre des régularisations de charges versées en 2019, 2020, 2021, 2022,

— Condamne [Z] [I] [P], [K] [I] [X] [Y], épouse [N], [S] [I] [P], [C] [I] [X] [Y], venant aux droits de [D] [I] [P], née [O] [R] et [V] [W] [J] à payer à [B] [E] et [L] [E], née [H] la somme de 5.065 euros au titre des travaux réalisés par les locataires pour le compte des bailleurs,

— Condamne [Z] [I] [X] [Y], [K] [I] [P], épouse [N], [S] [I] [P], [C] [I] [X] [Y], venant aux droits de [D] [I] [P], née [O] [R] et [V] [W] [J] à payer à [B] [E] et [L] [E], née [H] la somme de 3.000 euros chacun à titre de dommages intérêts,

— Ordonne la compensation entre les sommes réciproquement dues par les parties;

— Déboute [B] et [L] [E] de leur demande de communication sous astreinte de 100 euros par jour de retard des régularisations de charges de 2011 à 2023 et de délais de paiement,

— Déboute [Z] [I] [X] [Y], [K] [I] [X] [Y], épouse [N], [S] [I] [X] [Y], [C] [I] [X] [Y], venant aux droits de [D] [I] [X] [Y], née [O] [R] et [V] [W] [J] de l’ensemble de leurs demandes, principales, subsidiaires et en tout état de cause,

— Déboute les parties du surplus de leurs demandes,

— Condamne [Z] [I] [X] [Y], [K] [I] [X] [Y], épouse [N], [S] [I] [X] [Y], [C] [I] [X] [Y], venant aux droits de [D] [I] [X] [Y], née [O] [R] et [V] [W] [J], aux dépens,

— Condamne [Z] [I] [X] [Y], [K] [I] [X] [Y], épouse [N], [S] [I] [X] [Y], [C] [I] [X] [Y], venant aux droits de [D] [I] [P], née [O] [R] et [V] [W] [J] à payer à [B] [E] et [L] [E], née [H], la somme totale de 5.000 euros à titre d’indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé et mis à la disposition du public au greffe.

LE GREFFIER LE JUGE