RÉPUBLIQUE

FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 25/00583 – N° Portalis DB3Z-W-B7J-HKMG

MINUTE N° : 26/00015

COUR D’APPEL DE SAINT-DENIS DE LA RÉUNION

TRIBUNAL DE PROXIMITE DE SAINT-PAUL

— -------------------

JUGEMENT DU 17 FEVRIER 2026

— 

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES

DEMANDEUR :

Société SIDR

[Adresse 1]

[Localité 1]

Représentée par maître Françoise LAW-YEN, avocate au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

DÉFENDEUR :

Madame [W] [D]

[Adresse 2]

[Localité 2]

Représentée par Maître Jean-Christophe MOLIERE de la SELARL SELLY-MOLIERE AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Isabelle OPSAHL, Vice-présidente,

Assistée de : Falida OMARJEE, Greffier,

DÉBATS :

À l’audience publique du 27 Janvier 2026

DÉCISION :

Prononcée par Isabelle OPSAHL, Juge au Tribunal de Proximité de Saint-Paul, assistée de Falida OMARJEE, Greffier,

Copie exécutoire délivrée le :

aux avocats

EXPOSE DU LITIGE

La SIDR a donné à bail à usage d’habitation à [E] [A] le 14 janvier 2002 concernant un logement situé au [Adresse 3], laquelle est décédée le 3 janvier 2025.

Sa fille, [W] [D], a sollicité de la SIDR un transfert du bail à son profit.

Par courrier du 7 février 2025, la SIDR a refusé la demande de transfert au motif que la composition du foyer (une personne) ne correspond pas à la taille du logement (T3) et lui a demandé de restituer le logement au plus tard le 31 mars 2025.

Par acte du 121 août 2025, la SIDR a fait procéder à un constat avec sommation de déguerpir par commissaire de justice lequel a noté que Mme [D] lui a indiqué avoir résidé dans le logement avec sa mère depuis 2015, qu’elle s’en occupait en raison de son état de santé, qu’elle vit seule dans les lieux depuis le décès de sa mère. Mme [D] a indiquer refuser de quitter les lieux tant qu’elle n’aurait pas un autre logement, et qu’elle ne consentira à partir que si la SIDR lui en trouve un plus petit.

Par acte du 14 octobre 2025, le logement n’étant pas libéré, la SIDR a fait citer [W] [D] devant le juge des contentieux et de la protection du tribunal de proximité de Saint-Paul aux fins sous le bénéfice de l’exécution provisoire de :

— juger que le bail est résilié depuis le 3 janvier 2025, date du décès de la locataire,

— juger qu’elle est occupante sans droit ni titre depuis le 4 janvier 2025,

— ordonner son expulsion tant de sa personne que de ses biens et de tout occupant avec le concours de la force publique si nécessaire et ce, sous une astreinte de 50 euros par jour de retard,

— autoriser un commissaire de justice, si des meubles sont laissés, à en faire un état descriptif et l’autoriser à les faire enlever et à les séquestrer aux frais de la requérante,

— fixer à 497,25 euros le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle et dire qu’il est révisable comme le loyer,

— la condamner à lui payer cette indemnité d’occupation jusqu’à libération complète du logement et remise des clefs,

— la condamner à lui payer la somme de 2122,09 euros au titres des indemnités d’occupation dues au 30 septembre 2025, avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation, somme à parfaire,

— la condamner à lui verser la somme de 1200 euros au titre des frais irrépétibles et aux entiers dépens dont le constat-sommation,

— la débouter de toutes ses demandes.

A l’audience du 18 novembre 2025, la défenderesse a dit constituer avocat et avoir demandé l’aide juridictionnelle. L’affaire a été renvoyée pour réplique en défense.

Après un autre renvoi, l’affaire a été retenue à l’audience du 27 janvier 2026.

La SIDR a maintenu ses demandes.

Par conclusions, Mme [D] demande au juge de la déclarer recevable et bienfondée, de débouter la SIDR de toutes ses demandes, de prendre acte que le bail lui a été transféré de plein droit, lui accorder un délai de 36 mois pour s’acquitter des sommes dues, lui accorder le bénéfice de l’aide juridictionnelle provisoire et condamner la SIDR sur le fondement de l’alinéa 2 de l’article 700 du CPC et à verser la somme de 1500 euros à la SELARL Selly Moliere avocats associés.

Elle fait valoir qu’elle vivait auprès de sa mère depuis le 1er avril 2025 en qualité d’aide à domicile et dit verser ses bulletins de paie montrant qu’elle résidait bien chez sa mère depuis 2015. Elle dit dès lors remplir les conditions de l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989.

L’affaire a été mise en délibéré au 17 février 2026, le jugement contradictoire devant être rendu par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Il convient d’accorder le bénéfice de l’aide juridictionnelle provisoire à Mme [D].

Sur le refus de transfert du bail

L’artice 14 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que lors du décès du locataire, le contrat de location est transféré (…) aux descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès, et qu’à défaut de personnes remplissant les conditions prévues au présent article, le contrat de location est résilié de plein droit par le décès du locataire ou par l’abandon du domicile par ce dernier.

L’article L.621-2 du Code de la construction et de l’habitation prévoit que les locaux vacants ou inoccupés sont définis par décret. Ce décret fixe les obligations incombant aux propriétaires, aux gérants et aux occupants des lieux en ce qui concerne la tenue du fichier général, ainsi que les déclarations prévues aux articles L. 621-5 et L. 621-6.

Les locaux insuffisamment occupés sont définis comme des locaux comportant un nombre de pièces habitables, au sens de l’article 28 de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 portant modification et codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires ou occupants de locaux d’habitation ou à usage professionnel et instituant des allocations de logement, non compris les cuisines, supérieur de plus d’un au nombre de personnes qui y ont effectivement leur résidence principale. Les pièces effectivement utilisées pour l’exercice d’une fonction publique élective ou d’une profession et indispensables à l’exercice de cette fonction ou profession ne sont pas considérées comme des pièces habitables.

Pour la détermination des conditions d’occupation prévues au présent article, peuvent seuls être compris au nombre des personnes ayant effectivement leur résidence principale dans le local considéré :

1° L’occupant et son conjoint ;

2° Leurs parents et alliés ;

3° Les personnes à leur charge ;

4° Les personnes à leur service et affiliées de ce fait à une caisse d’assurances sociales et de compensation d’allocations familiales ;

5° Les personnes titulaires d’un contrat de sous-location.

Par dérogation, les enfants de l’occupant ou de son conjoint faisant l’objet d’un droit de visite et d’hébergement sont compris au nombre des personnes mentionnées au deuxième alinéa du présent article.

Aux termes de l’article 9 du Code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, [W] [D] dit que le transfert du bail s’opère de plein droit à son profit dans la mesure où elle vivait avec sa mère depuis le 1er avril 2025 comme le confirment ses bulletins de paie en qualité d’aide à domicile pour sa mère qui datent pour les premiers d’avril 2015.

Il semble qu’une erreur de plume s’est glissée dans ses écritures et que Mme [D] souhaite dire qu’elle résidait avec sa mère depuis 2015, en non 2025.

[W] [D] justifie bien avoir été la fille d'[E] [A], celle-ci ayant été locataire depuis le 14 janvier 2002 du logement situé au [Adresse 3], jusqu’à son décès le 3 janvier 2025.

Mme [D] soutient qu’elle résidait donc au domicile de sa mère depuis le 1er avril 2015 et joint pour en attester ses bulletins de paie montant une même adresse pour elle et sa mère, soit celle du bien litigieux. Elle verse ses fiches de paie de 2015 à 2021.

En dehors de cette domiciliation sur ses fiches de paie, [W] [D] ne produit pas d’autres documents prouvant qu’elle résidait au domicile de sa mère en dehors de l’année 2025.

Par ailleurs, [W] [D] vit seul dans le logement litigeux qui est composé de 3 pièces principales. La vocation de la SIDR, bailleur social, est d’attribuer un tel logement à a minima un foyer de deux personnes mais non en première intention à une personne seule.

Il résulte de tout ce qui précède que c’est à bon droit que la SIDR a refusé le transfert du bail à Mme [D].

Sur la demande d’évacuation

Selon l’article L.213-4-3 du Code de l’organisation judiciaire, le juge des contentieux de la protection connaît des actions tendant à l’expulsion des personnes qui occupent aux fins d’habitation des immeubles bâtis sans droit ni titre.

Vu l’article L.412-1 du Code des procédures civiles d’exécution,

[W] [D] est occupante sans droit ni titre depuis le 4 janvier 2025.

Il convient d’ordonner à [W] [D] de quitter les lieux dès la signification du présent jugement et de dire que faute de départ volontaire, il sera procédé à son expulsion dans les conditions fixées au dispositif dans un délai d’un mois en application de l’article L.412-1 du Code des procédures civiles d’exécution et, le cas échéant, avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique et à ses frais.

Il n’apparaît pas cependant nécessaire d’assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte. En effet, la condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, de nature à réparer le préjudice subi par la société bailleresse, satisfait déjà l’objectif assigné à l’astreinte en cette matière par l’article L.421-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Sur les indemnités d’occupation

La SIDR demande au juge de fixer à 497,25 euros le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle, révisable comme le loyer, de condamner Mme [D] à lui payer cette indemnité d’occupation jusqu’à libération complète du logement et remise des clefs, et à la somme de 2122,09 euros au titres des indemnités d’occupation dues au 30 septembre 2025 à parfaire, avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

L’indemnité est due à titre de compensation et d’indemnisation du préjudice subi par le bailleur du fait de l’occupation illicite du bien.

Il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle à la somme de 497,25 euros correspondant au dernier montant du loyer et des charges de Mme [E] [A], cette somme devant supporter les révisions que le loyer aurait subi si le bail s’était poursuivi.

Mme [D] sera donc condamnée à payer prorata temporis à la SIDR la somme de 6.348,48 euros au titre des indemnités mensuelles d’occupation dues pour la période du 4 janvier 2025 au 27 janvier 2026, date de l’audience, la défenderesse n’ayant pas justifié avoir quitter les lieux, et avec les intérêts au taux légal à compter du 14 octobre 2025, date de l’assignation.

Elle sera condamnée à payer à la SIDR une somme égale au montant du loyer et des charges tels qu’ils auraient été si le contrat de bail s’était poursuivi, à titre d’indemnités mensuelles d’occupation, à compter du 28 janvier 2026 et jusqu’à parfaite libération des lieux, caractérisée par la restitution des clés, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur les délais de paiement

Mme [D] demande au juge de lui accorder un délai de 36 mois pour s’acquitter des sommes dues.

Il convient de rappeler que ce délai de 36 mois n’est accordé que dans le cadre de la résiliation d’un bail ce qui n’a évidemment pas lieu de s’appliquer ici.

En application de l’article 1343-5 du Code civil, le juge peut toutefois, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Mme [D] jusfiant de faibles revenus, il lui sera accordé des délais de paiement au maximum prévu par la loi soit, deux ans.

Elle sera donc autorisée à se libérer de la somme de 6.348,48 euros à raison de 24 mensualités de 264,52 euros chacune en plus du paiement de l’indemnité d’occupation mensuellement due, avant le 10 du mois, la première échéance devant intervenir le dixième jour du mois suivant la signification de la présente décision.

Il convient de dire que le non-paiement d’une seule échéance au terme prévu entraînera l’exigibilité immédiate de l’intégralité de la somme restant due.

Il convient de débouter les parties du surplus de leurs demandes et de leurs autres demandes.

Sur les autres demandes

Compte tenu de la situation pécuniaire de Mme [D], il convient de débouter la SIDR de sa demande au titre des frais irrépétibles.

En revanche, Mme [D] sera condamnée au dépens qui comprendront le coût du procès-verbal de constat et de sommation (469,67 euros), de l’assignation (68,31 euros) et de l’expulsion si elle a lieu.

Il est à rappeler que l’exécution provisoire est de droit, dépens compris.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe à la date indiquée à l’issue des débats en audience publique en application de l’article 450 alinéa 2 du Code de procédure civile, la vice-présidente des contentieux et de la protection du tribunal de proximité de Saint-Paul, par jugement contradictoire et rendu en premier ressort,

Tribunal de proximité de Saint-Paul – N° RG 25/00583 – N° Portalis DB3Z-W-B7J-HKMG – /

ACCORDE le bénéfice de l’aide juridictionnelle provisoire à [W] [D] ;

DIT que [W] [D] ne justifie pas remplir les conditions de l’article 14 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée pour bénéficier d’un transfert concernant le bail conclu le 14 janvier 2002 entre la société SIDR et [E] [A], décédée le 3 janvier 2025, s’agissant du logement situé au [Adresse 3] ;

DIT qu’au surplus, la taille de ce logement ne correspond pas à la composition du foyer de [W] [D] que la société SIDR est légitime, en sa qualité de bailleur social, à attribuer à un foyer plus important ;

CONSTATE en conséquence que [W] [D] occupe sans droit ni titre ledit logement depuis le 4 janvier 2025 ;

ORDONNE à [W] [D] de libérer le logement situé [Adresse 3], ainsi qu’à tous les éventuels occupants de son chef à compter de la signification de la présente décision ;

DIT qu’à défaut pour [W] [D] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clefs, la société SIDR pourra un mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef avec le concours d’un serrurier et de la force publique, si nécessaire ;

FIXE à la somme de 497,25 euros le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par [W] [D] depuis le 4 janvier 2025 ;

CONDAMNE [W] [D] à payer prorata temporis à la société SIDR la somme de 6.348,48 euros au titre des indemnités mensuelles d’occupation dues pour la période du 4 janvier 2025 au 27 janvier 2026, date de l’audience, avec les intérêts au taux légal à compter du 14 octobre 2025, date de l’assignation ;

CONDAMNE [W] [D] à payer prorata temporis à la société SIDR une somme égale au montant du loyer et des charges tels qu’ils auraient été si le contrat de bail s’était poursuivi à titre d’indemnités mensuelles d’occupation à compter du 28 janvier 2026 et jusqu’à parfaite libération des lieux, caractérisée par la restitution des clés, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

AUTORISE [W] [D] à se libérer de la somme de 6.348,48 euros à raison de 24 mensualités de 264,52 euros chacune en plus du paiement de l’indemnité d’occupation mensuellement due tant qu’elle occupe le bien, avant le 10 du mois, la première échéance devant intervenir le dixième jour du mois suivant la signification de la présente décision ;

PRECISE que le non-paiement d’une seule échéance au terme prévu entraînera l’exigibilité immédiate de l’intégralité de la somme restant due ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes et de leurs autres demandes ;

CONDAMNE [W] [D] aux dépens qui comprendront le coût du procès-verbal de constat et de sommation (469,67 euros), de l’assignation (68,31 euros) et de l’expulsion si elle a lieu ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision, dépens compris.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 17 février 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par la vice-présidente et la greffière.

La greffière, La vice-présidente,