RÉFÉRÉ

Min N° 25/00363

N° RG 25/00761 – N° Portalis DB2Y-W-B7J-CEDGW

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le 09 Décembre 2025

Au tribunal judiciaire de Meaux, et devant Nous, Madame Jeanne DE TALHOUËT, juge placée auprès du premier président de la cour d’appel de Paris, déléguée au tribunal judiciaire de Meaux par ordonnance en date du 11 août 2025 pour exercer les fonctions de juge chargée des contentieux et de la protection, assistée de Madame Véronique SABBEN, greffière, est venue en audience publique en référé la cause suivante le 28 Octobre 2025 et rendue en délibéré ce jour.

ENTRE :

DEMANDERESSE :

Société SEM DU PAYS DE [Localité 8] HABITAT

[Adresse 1]

[Adresse 7]

[Localité 3]

représentée par Madame [U] [D] munie d’un pouvoir

D’UNE PART

ET :

DÉFENDEUR :

Monsieur [H] [Z]

[Adresse 4]

[Adresse 9]

[Localité 2]

comparant en personne,

D’AUTRE PART

Le :

— expédition revêtue de la formule exécutoire et dossier remis à :

— copie certifiée conforme remise à :

FAITS ET PROCEDURE

Par contrat du 18 juin 2013, à effet au 20 juin 2013, l’Office Public de l’Habitat [Localité 8] HABITAT, aux droits duquel vient la société anonyme d’économie mixte DU PAYS DE [Localité 8] HABITAT (ci-après, la SEM DU PAYS DE [Localité 8] HABITAT), a consenti un bail d’habitation à M. [H] [Z] sur des locaux situés au [Adresse 5], à [Localité 6], moyennant un loyer mensuel initial de 291,43 euros hors provision sur charges.

Par acte de commissaire de justice du 7 mars 2025, la SEM DU PAYS DE [Localité 8] HABITAT a fait signifier au locataire un commandement de payer la somme de 1.368,88 euros, visant la clause résolutoire du contrat, au titre des loyers et charges impayés.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie de la situation d’impayé de loyers par lettre recommandée avec avis de réception envoyée le 4 mars 2025.

Par acte de commissaire de justice du 5 juillet 2025, la SEM DU PAYS DE MEAUX HABITAT a fait assigner M. [H] [Z] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MEAUX statuant en référé aux fins de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail,

— ordonner son expulsion,

— condamner M. [H] [Z] à lui payer, à titre provisionnel, la somme de 1.895,16 euros au titre de l’arriéré locatif,

— condamner Mr. [H] [Z] à lui payer, à titre provisionnel, une indemnité mensuelle d’occupation,

— condamner le défendeur aux dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer,

— condamner M. [H] [Z] à lui payer la somme de 300 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

En application des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, cette assignation a été notifiée à la préfecture de de la Seine et Marne par voie électronique avec avis de réception du 8 juillet 2025.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 28 octobre 2025.

A l’audience, la SEM DU PAYS DE [Localité 8] HABITAT, représentée par Madame [U] [D], munie d’un pouvoir régulier remis à l’audience, a repris les termes de son assignation actualisant la dette locative à la somme de 766,63 euros arrêtée au 24 octobre 2025. En raison d’un versement récent de 550 euros, elle a demandé à pouvoir produire, en cours de délibéré, un décompte actualisé de sa créance.

M. [H] [Z] a comparu en personne et reconnu la dette en son principe et en son montant. Il a demandé à pouvoir se maintenir dans les lieux en s’acquittant du loyer courant ainsi que d’une somme supplémentaire de 80 euros en règlement de l’arriéré. Il a confirmé qu’une demande de FSL était en cours d’instruction. Il a également confirmé qu’il percevait des revenus grâce à des missions d’intérim, qu’il était inscrit à France Travail et qu’il était en attente de perception de la prime d’activité.

Le juge a invité les parties à produire tous les éléments relatifs à l’existence d’une procédure de surendettement conformément à l’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe le 9 octobre 2025 et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience. Il y est indiqué que M. [H] [Z] est âgé de 43 ans et travaille en agence d’intérim dans le domaine du BTP, si bien que ses salaires sont fluctuants. Il habite seul dans le logement mais explique la dette par le fait qu’il a dû envoyer de l’argent au Sénégal pour venir en aide à son fils malade. Le travailleur social écrit que la dette réelle est faible, car un rappel de l’aide personnalisée au logement va intervenir et car des régularisations de charges sont en cours. Concernant la situation financière du locataire, il est précisé que ce dernier doit pouvoir percevoir la prime d’activité à l’avenir et qu’il a souscrit un crédit d’un montant de 3 000 euros.

M. [H] [Z] a repris le paiement du loyer courant depuis le mois de juin et verse déjà 80 euros mensuellement au titre de la dette. Il est demandé au bailleur l’abandon de la procédure d’expulsion et subsidiairement, l’octroi au locataire de délais de paiement avec une mensualité de 80 euros. Une demande de FSL maintien a été introduite.

L’affaire a été mise en délibéré au 9 décembre 2025.

Par note en délibéré, adressée par courriel au greffe en date du 6 novembre 2025, sur autorisation du tribunal, la société bailleresse a produit un décompte actualisé de sa créance.

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MOTIFS DE LA DÉCISION

L’article 835 du code de procédure civile dispose que le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la demande en paiement

L’article 1103 du code civil prévoit que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Aux termes de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus. En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

Selon l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

En l’espèce, la SEM DU PAYS DE [Localité 8] HABITAT produit un décompte actualisé démontrant que M. [H] [Z] reste lui devoir, hors frais, la somme de 660,60 euros à la date du 6 novembre 2025 (échéance du mois d’octobre 2025 incluse).

Aucune contestation tant du principe que du montant de la dette n’est soulevée à l’audience.

En conséquence, M. [H] [Z] sera condamné, à titre provisionnel, à payer à la SEM DU PAYS DE [Localité 8] HABITAT la somme de 660,60 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 6 novembre 2025 (échéance du mois d’octobre 2025 incluse).

Sur la résiliation du bail et ses conséquences

Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la SEINE-ET-MARNE par la voie électronique le 8 juillet 2025, soit plus de 6 semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, la SEM DU PAYS DE [Localité 8] HABITAT justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives de la SEINE-ET-MARNE par lettre recommandée avec accusé de réception le 4 mars 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur le bien-fondé de la demande

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, dans sa version applicable au présent contrat, prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu le 18 janvier 2019 contient une clause résolutoire (article n°6) reprenant ces dispositions.

Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 7 mars 2025, pour la somme en principal de 1.368,88.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 8 mai 2025.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

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L’article 24 VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 précise que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, M. [H] [Z] demande à pouvoir s’acquitter de la dette de façon échelonnée tout en se maintenant dans les lieux.

Il résulte du décompte de la créance actualisé que le paiement du loyer courant est repris depuis le mois de juin 2025, avec l’ajout d’une somme au titre de la dette. Ce dernier élément démontre la capacité de M. [H] [Z] à faire face aux échéances locatives et à l’apurement de la dette de façon échelonné.

Les conditions légales étant réunies et compte tenu également de l’accord du bailleur, il y a lieu de faire droit à la demande de M. [H] [Z] et de l’autoriser à se libérer du montant de la dette selon les modalités qui seront précisées au dispositif de la présente décision.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

À défaut de règlement d’une seule des échéances dans les délais du loyer courant ou des mensualités supplémentaires, la suspension prendra fin et la clause de résiliation de plein droit reprendra son effet, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire. Le bail sera résilié, l’intégralité de la dette restée impayée sera immédiatement exigible et le bailleur pourra faire procéder à l’expulsion du locataire et à celle de tous occupants de son chef.

Le locataire sera alors redevable d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou un procès-verbal d’expulsion.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1, L. 433-2, R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

En application de l’article 696 du code de procédure civile, M. [H] [Z], partie perdante, supportera la charge des dépens.

Compte tenu de la situation respective des parties et pour des raisons d’équité, il n’y a pas lieu de le condamner sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. La SEM DU PAYS DE [Localité 8] HABITAT sera donc déboutée de sa demande à ce titre.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément aux articles 489, 514 et 514-1 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe, après débats en audience publique,

DECLARONS recevable l’action de la SEM DU PAYS DE [Localité 8] HABITAT ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu 18 juin 2016 entre la SEM DU PAYS DE [Localité 8] HABITAT, d’une part, et M. [H] [Z], d’autre part, concernant les locaux à usage d’habitation situés au [Adresse 5], à [Localité 6] sont réunies à la date du 8 mai 2025 ;

CONDAMNONS M. [H] [Z] à payer à la SEM DU PAYS DE [Localité 8] HABITAT la somme provisionnelle de 660,60 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupations impayés arrêtés au 6 novembre 2025, échéance du mois d’octobre 2025 incluse ;

AUTORISONS M. [H] [Z] à s’acquitter de la dette en 7 mensualités de 80 euros minimum chacune et une 8ème mensualité soldant la dette, en plus du loyer courant, sauf meilleur accord entre les parties et ce en plus du loyer courant et des charges ;

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DISONS que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

RAPPELONS que, conformément à l’article 1343-5 du code civil, la décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier, les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues pendant le délai fixé par le juge ;

DISONS que si les délais et les modalités ainsi fixés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l’échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets, et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet ;

En ce cas,

ORDONNONS, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Mr. [H] [Z] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELONS que l’expulsion ne peut avoir lieu qu’en dehors de la période de la trêve hivernale ;

CONDAMNONS Mr. [H] [Z] à payer à la SEM DU PAYS DE [Localité 8] HABITAT une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi à compter du 8 mai 2025 jusqu’à la libération effective des lieux, déduction faite des paiements déjà intervenus ;

CONDAMNONS M. [H] [Z] aux dépens de l’instance ;

REJETONS la demande de la SEM DU PAYS DE [Localité 8] HABITAT formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

La greffière La juge

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