TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7] [1]

[1] Copie exécutoire

délivrée le :

à M^e LACHAUT-DANA

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à M^e RICHEMOND

■

8ème chambre

1ère section

N° RG 23/01436

N° Portalis 352J-W-B7H-CY4XE

N° MINUTE :

Assignation du :

27 Janvier 2023

JUGEMENT

rendu le 15 Avril 2025

DEMANDERESSE

S.C.I. IMMO INVEST 2015

[Adresse 4]

[Localité 5]

représentée par Maître Raphaël RICHEMOND, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #G0400

DÉFENDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3], représenté par son syndic, le Cabinet [S]

[Adresse 1]

[Localité 5]

représenté par Maître Virginie LACHAUT-DANA, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #D1006

Décision du 15 Avril 2025

8ème chambre 1ère section

N° RG 23/01436 – N° Portalis 352J-W-B7H-CY4XE

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Laure BERNARD, Vice-Présidente

Monsieur Julien FEVRIER, Juge

Madame Elyda MEY, Juge

assistés de Madame Justine EDIN, Greffière

DÉBATS

A l’audience du 15 Janvier 2025 tenue en audience publique devant Monsieur Julien FEVRIER, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seul l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

En raison de l’empêchement de la Présidente, la décision a été signée par l’un des juges qui en ont délibéré, en application de l’article 456 alinéa 1er du Code de procédure civile.

JUGEMENT

Prononcé par mise à disposition au greffe

Contradictoire

En premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

L’immeuble situé [Adresse 3] (volume 2) est constitué en copropriété.

La SCI Immo Invest 2015 est propriétaire du lot 2001 de l’immeuble.

Elle souhaite depuis plusieurs années réaliser un projet de création de logements en édifiant des constructions nouvelles en surélévation de son lot situé au rez-de-chaussée. Dans cette logique, elle a soumis à plusieurs reprises, sans succès, à l’assemblée générale des copropriétaires des demandes tendant à acheter des parties communes et à être autorisée à procéder à des travaux de surélévation.

Lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 1er décembre 2022, la société Immo Invest 2015 a formulé une nouvelle fois les mêmes demandes et a subsidiairement proposé la scission de la copropriété et la création de deux nouvelles entités volumétriques. Mais, ces demandes ont également été rejetées.

Estimant que le rejet des résolutions 11 à 15 par l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble constitue un abus de majorité, la SCI Immo Invest 2015 a assigné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] devant le tribunal par acte d’huissier de justice du 27 janvier 2023.

*

Dans ses dernières écritures notifiées par le réseau privé des avocats le 4 janvier 2024, la SCI Immo Invest 2015 demande au tribunal de :

«  Vu les articles 28 IV, 10 et 42 de la loi du 10 juillet 1965,

Vu les articles 1240 et 1302-1 du code civil,

Vu les articles 514 et suivants du Code de procédure civile,

Il est demandé au Tribunal judiciaire de Paris de :

JUGER que les conditions nécessaires à la scission de copropriété du lot n°2001 appartenant à la société IMMO INVEST 2015 sont réunies;

JUGER en conséquence que le refus de la scission de copropriété du lot n°2001 est constitutif d’un abus de majorité ;

ANNULER les résolutions n°11 à 15 de l’Assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3] du 1er décembre 2022 ;

DEBOUTER le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3], pris en la personne de son syndic en exercice, le Cabinet [S], de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3], pris en la personne de son syndic en exercice, le Cabinet [S], à payer à la société IMMO INVEST 2015 une somme qui ne saurait être inférieur à 30.000 €, à titre de dommages et intérêts en réparation des préjudices subis, sauf à parfaire ;

CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3], pris en la personne de son syndic en exercice, le Cabinet [S], à payer à la société IMMO INVEST 2015 une somme de 9.323,37 €, à titre de restitution des charges de chauffage trop payées par cette dernière dans un délai de cinq ans à compter de la signification de l’assignation ;

CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3], pris en la personne de son syndic en exercice, le Cabinet [S], à payer à la société IMMO INVEST 2015 la somme de 10.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que les entiers dépens ;

DIRE n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir ".

*

Dans ses dernières écritures notifiées par le réseau privé des avocats le 9 octobre 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] demande au tribunal de :

«  Vu la loi du 10 juillet 1965,

Vu son décret d’application du 17 mars 1967,

Vu l’article 1240 du Code civil

Décision du 15 Avril 2025

8ème chambre 1ère section

N° RG 23/01436 – N° Portalis 352J-W-B7H-CY4XE

PRONONCER L’IRRECEVABILITÉ de la demande de la société IMMO INVEST2015 tendant à la scission judiciaire en ce que le juge ne dispose pas des pouvoirs pour faire droit à cette prétention au visa de l’article 28 de la Loi sur la Copropriété et en tout état de cause, du fait de la non réalisation des conditions de l’article 28.

DEBOUTER la société IMMO INVEST 2015 de sa demande d’annulation des Résolutions n°11 à n°15 votées en assemblée générale, le 1er décembre 2022, notamment en ce qu’il n’existe pas :

— d’abus de majorité en tout état de cause dans l’adoption des Résolutions n°11 et n°15 ;

— d’abus de majorité dans la poursuite de la contribution des charges trimestrielles au titre du chauffage.

DÉBOUTER la société IMMO INVEST 2015 de sa demande indemnitaire à hauteur de 30 000 euros titre de dommages et intérêts des préjudices subis, notamment ceux découlant d’un préjudice financier pour perte de chance de percevoir des revenus locatifs en raison de son caractère incertain et illégitime au regard du règlement de copropriété.

DÉBOUTER la société IMMO INVEST 2015 de sa demande indemnitaire à hauteur de 9 323,37 euros au motif qu’il n’existe aucun trop perçu en participant aux charges du chauffage au cours des 5 dernières années précédant la présente assignation

En tout état de cause et si par extraordinaire la juridiction de céans devait faire droit à la demande de la SCI IMMO INVEST 2015 :

DEBOUTER la société IMMO INVEST 2015 de sa demande d’exécution provisoire du jugement à venir.

A titre reconventionnel :

CONDAMNER la société IMMO INVEST 2015 au paiement de la somme de 10 000 euros au SDC [Adresse 2] au titre de dommages et intérêts pour avoir commis un abus de droit.

En tout état de cause :

CONDAMNER la société IMMO INVEST 2015 à hauteur de 7 000 euros au titre des frais irrépétibles.

CONDAMNER la société IMMO INVEST 2015 aux entiers dépens de l’instance dont distraction au profit de Maître Virginie Lachaut-Dana, avocate au barreau de Paris ".

*

La clôture de la procédure a été ordonnée le 27 mai 2024.

*

Par conclusions notifiées par RPVA les 5 et 11 décembre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] a sollicité la révocation de l’ordonnance de clôture et un sursis à statuer auprès du juge de la mise en état en raison de l’engagement d’une procédure de saisie immobilière portant sur le lot de la demanderesse.

Décision du 15 Avril 2025

8ème chambre 1ère section

N° RG 23/01436 – N° Portalis 352J-W-B7H-CY4XE

Par message RPVA du 6 janvier 2025, la SCI Immo Invest 2015 s’est opposée à ces demandes.

*

Il est renvoyé aux conclusions récapitulatives des parties pour l’exposé des moyens de droit et de fait à l’appui de leurs prétentions conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été plaidée le 15 janvier 2025. La décision a été mise en délibéré au 15 avril 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de révocation de l’ordonnance de clôture

Vu l’article 803 du code de procédure civile qui prévoit que l’ordonnance de clôture ne peut être révoquée que s’il se révèle une cause grave depuis qu’elle a été rendue. L’ordonnance de clôture peut être révoquée, d’office ou à la demande des parties, soit par ordonnance motivée du juge de la mise en état, soit, après l’ouverture des débats, par décision du tribunal.

Sur ce,

En l’espèce, à titre principal, le tribunal est saisi d’une demande d’annulation des résolutions 11 à 15 de l’assemblée générale des copropriétaires du 1er décembre 2022. Le tribunal n’est pas saisi d’une demande de scission judiciaire de la copropriété.

Dès lors, la procédure de saisie immobilière portant sur le lot de la demanderesse n’est pas susceptible d’avoir une influence sur la validité des résolutions litigieuses.

Par ailleurs, en cas de vente du lot, c’est celui qui était copropriétaire au moment où s’est tenue l’assemblée dont l’annulation est demandée qui a qualité pour agir. En l’espèce, la société Immo Invest 2015 était copropriétaire au 1er décembre 2022 et l’est toujours. Ainsi, contrairement à ce que prétend le syndicat des copropriétaires défendeur, la qualité à agir de la société Immo Invest 2015 pour solliciter l’annulation des résolutions litigieuses n’est pas susceptible d’être remise en cause.

La demande de révocation de l’ordonnance de clôture sur cette base sera donc rejetée.

Sur l’irrecevabilité invoquée d’une demande tendant à la scission judiciaire de la copropriété

Vu l’article 768 du code de procédure civile selon lequel le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif. Les parties doivent reprendre dans leurs dernières conclusions les prétentions et moyens présentés ou invoqués dans leurs conclusions antérieures. A défaut, elles sont réputées les avoir abandonnés et le tribunal ne statue que sur les dernières conclusions déposées.

Sur ce,

En l’espèce, dans ses dernières écritures, le syndicat des copropriétaires défendeur demande au tribunal de " prononcer l’irrecevabilité de la demande de la société Immo Invest 2015 tendant à la scission judiciaire en ce que le juge ne dispose pas des pouvoirs pour faire droit à cette prétention au visa de l’article 28 de la loi sur la copropriété et en tout état de cause, du fait de la non réalisation des conditions de l’article

28 ".

Mais, les dernières écritures de la société Immo Invest 2015 ne comportent aucune demande de scission judiciaire de la copropriété.

L’irrecevabilité soulevée est donc sans objet.

Sur les demandes principales au titre d’un abus de majorité

A l’appui de ses demandes, la société Immo Invest 2015 fait valoir que:

— l’assemblée générale du syndicat des copropriétaires a refusé de lui céder des parties communes et d’autoriser les travaux de surélévation qu’elle envisage ;

— l’assemblée générale a refusé d’autoriser la scission de copropriété et la création de deux nouvelles entités volumétriques ;

— cette demande a notamment été motivée par une répartition très défavorable des charges ;

— la décision de l’assemblée générale est un abus de majorité ;

— il ressort du projet de modificatif de l’état descriptif de division établi par le cabinet [Localité 6] que les conditions nécessaires à la scission de copropriété demandée par elle sont réunies ;

— il ne s’agit pas d’un bâtiment unique mais d’un ensemble immobilier complexe dont la conception architecturale n’est pas homogène ;

— il n’est pas demandé au tribunal de prononcer judiciairement la scission ;

— nul ne peut être contraint de demeurer en copropriété dès lors qu’une scission est possible ;

— le refus de l’assemblée générale est motivée par l’intention des autres copropriétaires d’empêcher le projet de surélévation ;

— ses locaux ne sont pas raccordés aux réseaux communs et elle n’a pas l’utilité du chauffage collectif, mais des charges de chauffage lui sont réclamées ;

— les infiltrations dans son lot n’ont pas été traitées par le syndic, alors qu’elle participe aux frais de réfection du toit terrasse du bâtiment voisin ;

— après la scission, elle ne sera plus assujettie au règlement de copropriété et il n’y aura donc aucune violation de la destination de son lot ;

— l’abus de majorité lui a causé un préjudice de 30.000 € au titre d’une perte de chance de percevoir des loyers, outre diverses taxes qu’elle a été contrainte de régler.

En défense, le syndicat des copropriétaires fait valoir que :

— l’immeuble composé de 8 étages se trouve dans un ensemble immobilier de trois volumes ;

— l’immeuble est grevé de servitudes de passage ;

— l’immeuble est à usage mixte d’habitation et de bureaux ;

— l’immeuble se compose d’un seul bâtiment appelé U ;

— le lot 2001 appartenant à la demanderesse jouxte les lots situés au sous-sol affectés au stationnement et se trouve imbriqué aux étages inférieur et supérieurs de l’immeuble si bien qu’il n’existe pas de bâtiments distincts ;

— le permis de construire de la demanderesse a été obtenu avant toute autorisation préalable de l’assemblée générale des copropriétaires ;

— il existe un lien entre la demande de surélévation et la demande de scission ;

— le refus de l’assemblée générale est motivé par l’intérêt collectif car le projet va à l’encontre de l’affectation du lot à usage de bureaux par le règlement de copropriété et le projet va modifier l’aspect extérieur et le nombre de copropriétaires ;

— la demande de scission est un abus de droit ;

— le lot de la demanderesse n’est pas une cave mais un local à usage de bureaux qui est raccordé au chauffage ;

— il n’y a pas de contribution abusive aux charges.

*

Vu l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 qui précise que les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée sans ses annexes.

Possède la qualité d’opposant, au sens de l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire ayant voté pour une résolution non adoptée.

Sur ce,

En l’espèce, il ressort du procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du 1er décembre 2022 que pour les résolutions litigieuses 11 à 15, la société Immo Invest 2015 a bien la qualité de copropriétaire opposant puisqu’elle a voté en faveur de ces résolutions rejetées.

La société demanderesse indique dans ses pièces que le procès-verbal précité lui a été notifié le 6 décembre 2022, sans être contredite sur ce point.

La procédure ayant été engagée le 27 janvier 2023, le délai d’action de l’article 42 précité a bien été respecté.

La demande d’annulation des résolutions litigieuses est donc recevable.

*

Vu l’article 28 IV de la loi du 10 juillet 1965 invoqué qui prévoit en matière de scission de copropriété que la procédure prévue à cet article peut être employée pour la division en volumes d’un ensemble immobilier complexe comportant soit plusieurs bâtiments distincts sur dalle, soit plusieurs entités homogènes affectées à des usages différents, pour autant que chacune de ces entités permette une gestion autonome. La procédure ne peut en aucun cas être employée pour la division en volumes d’un bâtiment unique.

Par ailleurs, il est de principe qu’il y a abus de majorité lorsque celle-ci use de ses droits sans profit pour elle-même, dans l’intérêt de nuire ou, à tout le moins, dans un but autre que l’intérêt commun de la copropriété. Il appartient au demandeur de rapporter la preuve du caractère abusif de la décision.

Sur ce,

En l’espèce, le projet de modificatif de l’état descriptif de division annexé à la convocation à l’assemblée générale des copropriétaires du 1er décembre 2022 indique notamment « situation nouvelle : création de deux nouveaux bâtiments A et B issus du bâtiment U, scission de copropriété avec création de deux nouvelles assiettes aux fins d’isoler les bâtiments A et B respectivement au sein des volumes quatre et cinq, liquidation du syndicat de la nouvelle assiette du bâtiment B (volume cinq entraînant la suppression des lots inclus dans le bâtiment B ».

Il en ressort que le projet proposé consiste à diviser en deux volumes 4 et 5 un bâtiment unique U.

Or, précisément, l’article 28 IV invoqué prévoit que la procédure de scission ne peut être employée pour la division en volumes d’un bâtiment unique.

En outre, les volumes 4 et 5 envisagés, qui ne sont pas des bâtiments distincts, ne seraient pas affectés à des usages différents puisque le bâtiment U actuel est à usage mixte d’habitations et de bureaux et que le volume 5 envisagé serait à usage d’habitation.

Ainsi, en refusant le projet de scission et ses conséquences proposés par la société Immo Invest 2015 aux résolutions 11 à 15 litigieuses, l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3] n’a commis aucun abus de majorité en lien avec un refus abusif d’une scission de la copropriété.

Au demeurant, ce projet entraînerait mécaniquement pour les autres copropriétaires une augmentation de charges (a minima celles en lien avec l’administration de l’immeuble), la création d’une servitude de passage grevant le volume 4 au profit du volume 5 sans contrepartie clairement identifiée et diverses nuisances découlant de l’augmentation du nombre d’habitants dans cet espace.

La décision de l’assemblée générale est donc justifiée par l’intérêt commun de la copropriété.

La demande d’annulation des résolutions litigieuses sera donc rejetée.

*

En l’absence d’abus de majorité, il n’y a pas de faute du syndicat des copropriétaires.

La demande de dommages-intérêts à hauteur de 30.000 € sera donc également rejetée.

Sur la demande en paiement au titre de la restitution des charges de chauffage

La société Immo Invest 2015 fait valoir qu’elle supporte indûment des charges de chauffage alors qu’elle n’en a aucune utilité et que ses locaux ne sont pas raccordés aux réseaux communs.

Le syndicat des copropriétaires fait valoir en réponse que le lot de la demanderesse n’est pas une cave mais un local à usage de bureaux qui est raccordé au chauffage.

Selon l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges, que ce soit :

— les charges générales relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, ainsi que le fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 de la loi, lesquelles sont dues proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots ;

— les charges spéciales entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement communs, lesquelles sont dues en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

Il y a utilité du raccordement d’un lot à l’installation collective de chauffage s’il lui est objectivement possible d’en bénéficier.

Sur ce,

En l’espèce, le règlement de copropriété versé aux débats indique que le lot 2001 de la société demanderesse est un local de bureaux au rez de chaussée et un espace de rangement au sous-sol. Le règlement de copropriété prévoit que le lot 2001 participe aux charges communes spéciales de chauffage collectif à hauteur de 139/1.000èmes.

La société Immo Invest 2015 ne justifie pas que le raccordement de son lot au réseau de chauffage collectif de l’immeuble, à supposer qu’il n’existe pas ou plus, n’est pas matériellement et techniquement possible.

Dès lors, la demande de restitution des charges de chauffage collectif sera rejetée.

Sur la demande reconventionnelle au titre d’un abus de droit

Vu l’article 32-1 du code de procédure civile qui prévoit que celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d’un maximum de 10.000 €, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés.

Sur ce,

L’abus de la société Immo Invest 2015 n’est pas suffisamment caractérisé.

La demande à ce titre sera donc rejetée.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La société Immo Invest 2015, partie perdante, supportera les dépens.

Maître Virginie Lachaut-Dana est autorisée à recouvrer les dépens dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

La société Immo Invest 2015 sera condamnée à verser au syndicat des copropriétaires défendeur une somme de 6.000 € au titre des frais irrépétibles.

En application des articles 514 et 515 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue d’office ou à la demande d’une partie.

En l’espèce, il n’y a pas lieu de suspendre l’exécution provisoire du jugement.

Les parties seront déboutées du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens et des frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes plus amples ou contraires.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, en premier ressort et par jugement contradictoire, par mise à disposition au

greffe :

REJETTE la demande de révocation de l’ordonnance de clôture ;

DECLARE sans objet l’irrecevabilité invoquée par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] au titre d’une demande tendant à la scission judiciaire de la copropriété ;

REJETTE la demande d’annulation des résolutions 11 à 15 de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3] en date du 1er décembre 2022 ;

REJETTE les demandes de dommages-intérêts et de remboursement des charges de chauffage présentées par la société Immo Invest 2015 ;

REJETTE la demande de dommages-intérêts du syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] au titre d’un abus de droit ;

CONDAMNE la société Immo Invest 2015 à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] une somme de

6.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la société Immo Invest 2015 aux dépens ;

AUTORISE Maître Virginie Lachaut-Dana à recouvrer les dépens dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile ;

DIT n’y avoir lieu à suspendre l’exécution provisoire ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens et des frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes.

Fait et jugé à [Localité 7] le 15 Avril 2025.

La Greffière Pour la Présidente empêchée,

Monsieur Julien FEVRIER, Juge