TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 28 Mars 2024

Président : Madame GERMANI,

Greffier : Madame DEGANI,

Débats en audience publique le : 25 Janvier 2024

GROSSE :

Le 29 mars 2024

à Mme [K] [O]

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EXPEDITION :

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N° RG 23/06959 – N° Portalis DBW3-W-B7H-4EBT

PARTIES :

DEMANDERESSE

Etablissement public HABITAT [Localité 5] PROVENCE METROPOLE [Localité 2] PROVENCE, dont le siège social est sis [Adresse 1]

Représenté par Madame [O] [K], muni d’un pouvoir

DEFENDEURS

Monsieur [Y] [D], demeurant [Adresse 3]

non comparant

Madame [H] [D], demeurant [Adresse 3]

non comparante

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous signature privée en date du 2 mars 2018, avec prise d’effet au 5 mars 2018 l’office public HABITAT [Localité 5] PROVENCE [Localité 2] Provence métropole, a consenti à Monsieur [Y] [D] et Madame [H] [D] un bail d’habitation conventionné portant sur un appartement situé : [Adresse 4] moyennant un loyer mensuel de 372,21 euros outre 105,47 euros de provisions pour charges.

Le montant actualisé de l’appartement s’élève à 400,67 euros majoré de 150,21 euros de provisions sur charge, soit la somme totale mensuelle de 550,88 euros.

Alléguant des impayés de loyers et charges, l’office public HABITAT [Localité 5] PROVENCE [Localité 2] Provence métropole a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 20 juillet 2023 à Monsieur [Y] [D] et Madame [H] [D] pour la somme principale de 244,08 euros.

Par acte de commissaire de justice du 12 octobre 2023, dénoncé le 26 octobre 2023 par voie électronique au Préfet des BOUCHES DU RHONE, l’office public HABITAT [Localité 5] PROVENCE a fait assigner Monsieur [Y] [D] et Madame [H] [D] en référé devant le juge des contentieux et de la protection, à l’audience du 25 janvier 2024 aux fins de voir :

Constater l’acquisition de la clause résolutoire et prononcer la résiliation du bail liant les parties Ordonner l’expulsion de Monsieur [Y] [D] et Madame [H] [D] et de tous occupants de leur chef, avec si besoin le concours de la force publique ; Rendre opposable la décision à venir au conjoint ou au partenaire de PACS du locataire ;Condamner solidairement Monsieur [Y] [D] et Madame [H] [D] à une provision de 399,50 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 5 octobre 2023 ;Condamner solidairement Monsieur [Y] [D] et Madame [H] [D] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation correspondant au montant du dernier loyer échu majoré des charges et jusqu’à libération du local et indexé suivant les clauses du bail.Condamner Monsieur [Y] [D] et Madame [H] [D] à payer à l’office public HABITAT [Localité 5] la somme de 100 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 25 janvier 2024.

L’office public HABITAT [Localité 5] demande le bénéfice de son assignation. Il verse aux débats un décompte actualisant la dette à 566,24 euros au 22 janvier 2024. L’office public HABITAT [Localité 5] mentionne l’absence de paiement de l’échéance avant l’audience.

Bien que cités tous deux à personne, Monsieur [Y] [D] et Madame [H] [D] ne sont ni présents, ni représentés.

La décision a été mise en délibéré au 28 mars 2024, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Selon les dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable, et bien fondée.

En vertu des dispositions de l’article 834 du Code de procédure civile, « dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend ».

Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, « le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

I. Sur la recevabilité

Sur la dénonciation en Préfecture :

En application de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience ;

En l’espèce, il est établi que l’assignation délivrée le 12 octobre 2023 a été dénoncée le 26 octobre 2023 par voie électronique au Préfet des BOUCHES du RHONE soit dans les délais requis par la loi.

Sur la dénonciation auprès de la CCAPEX ou autre organisme :

L’OFFICE PUBLIC HABITAT [Localité 5] PROVENCE doit conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, saisir la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions (CCAPEX) deux mois avant la délivrance de l’assignation, cette saisine étant réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation.

En l’espèce, le bailleur communique une lettre en date du 11 juillet 2023 à la Caisse d’allocations familiales des Bouches du Rhône signalant un impayé locatif de 244,08 euros au 11 juillet 2023. Il lui en a été accusé réception le 20 juillet 2023.

Par conséquent l’OFFICE PUBLIC HABITAT [Localité 5] PROVENCE est recevable en ses demandes.

II. Sur la résiliation du contrat de bail et ses conséquences

Vu l’article 2 du code civil,

Vu les articles 7a et 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée, dans leur version applicable au présent litige, visant notamment l’obligation pour le locataire de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus outre la clause du bail prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus, deux mois après un commandement resté infructueux,

En l’espèce le contrat de bail d’habitation prévoit en son article 8 une clause résolutoire à défaut de paiement des loyers deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré le 20 juillet 2023, pour un arriéré locatif de 244,08 euros.

Les sommes visées au commandement, que les époux [D] ne contestent pas, faute de comparaitre ou d’être représentés, à l’audience, n’ont pas été intégralement payées dans le délai de deux mois.

En conséquence, la clause résolutoire est dans le principe acquise et il convient de constater la résiliation du contrat du bail à effet au 20 septembre 2023.

Sur le paiement des sommes à titre provisionnel

Vu les articles 4 et 7 de la loi du 6 juillet 1989,

Le bailleur a justement déduit du solde débiteur de 694,78 euros, arrêté au 30 décembre 2023, la somme de 128,54 euros intégrée au débit des sommes dues alors qu’elles correspondant à des frais de commandement et d’assignation qui doivent figurer au poste des dépens. Reste due la somme de 566,24 euros.

L’obligation n’étant pas sérieusement contestable, il convient de condamner solidairement Monsieur [Y] [D] et Madame [H] [D] à payer à l’établissement public HABITAT [Localité 5] PROVENCE [Localité 2] PROVENCE METROPOLE, la somme de 566,24 euros à titre provisionnel.

Sur l’indemnité d’occupation

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du bail antérieur qui est résilié, et afin de préserver les intérêts du bailleur, Monsieur [Y] [D] et Madame [H] [D] seront redevables d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer.

Le décompte produit indique que ce montant, charges comprises, s’élève à la somme de 550,88 qui sera due à compter du 21 septembre 2023 jusqu’à la complète libération des lieux par la remise des clés au bailleur.

Sur les délais de paiement et la suspension du jeu de la clause résolutoire

L’article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En application de l’article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Monsieur et Madame [D], absents des débats et n’ont pas repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience.

Ils ne font valoir aucune contestation à la demande.

Le Tribunal n’est donc pas en mesure de leur accorder des délais de paiement.

Pour ces mêmes considérations et en l’absence de demande formulée à ce titre par les défendeurs, la clause résolutoire ne peut être suspendue.

Sur l’expulsion

En conséquence, il convient d’ordonner l’expulsion de Monsieur [Y] [D] et Madame [H] [D] et de tous occupants de leur chef des lieux loués, selon les modalités prévues au dispositif ci-après.

Le sort des meubles et objets mobiliers présents dans le logement lors de l’expulsion sera régi par les dispositions de l’article L 433-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les dépens et la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Monsieur [Y] [D] et Madame [H] [D] qui succombent au sens de l’article 696 du code de procédure civile, supporteront les entiers dépens de l’instance de référé, dont le coût du commandement de payer.

L’équité ne commande pas de faire droit à la demande formée par le bailleur au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge du contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’ils aviseront, mais dès à présent et par provision,

DECLARONS l’office public HABITAT [Localité 5] PROVENCE [Localité 2] Provence métropole recevable en ses demandes ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail d’habitation liant les parties et situé : [Adresse 4], sont réunies à la date du 20 septembre 2023 ;

CONSTATONS la résiliation de plein droit du contrat de bail d’habitation situé : : [Adresse 4] ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [Y] [D] et Madame [H] [D] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de 15 jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [Y] [D] et Madame [H] [D] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, l’établissement public HABITAT [Localité 5] PROVENCE [Localité 2] PROVENCE METROPOLE pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DISONS que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration du délai de 2 mois qui suit la délivrance du commandement d’avoir à libérer les locaux, conformément aux dispositions de l’article L 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution ;

DISONS qu’il sera procédé, conformément à l’article L 433-1 du Code des procédures civiles d’exécution, à la remise des meubles se trouvant sur les lieux, aux frais de la personne expulsée, en un lieu désigné par celle-ci, et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer

RAPPELONS en outre que, nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée et malgré l’expiration des délais accordés au locataire, il doit être sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille

CONDAMNONS solidairement Monsieur [Y] [D] et Madame [H] [D] à payer à titre provisionnel à l’office public HABITAT [Localité 5] PROVENCE [Localité 2] Provence métropole la somme de 566,24 euros correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 31 décembre 2023 avec les intérêts au taux légal à compter de l’ordonnance ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [Y] [D] et Madame [H] [D] à payer à l’établissement public HABITAT [Localité 5] PROVENCE [Localité 2] PROVENCE METROPOLE à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 550,88 euros à compter du 21 septembre 2023 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [Y] [D] et Madame [H] [D] aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer déjà signifié

et de l’assignation ;

REJETONS toute autre demande différente, plus ample ou contraire ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi ordonné et prononcé les jour, mois et an que dessus par sa mise à disposition au greffe.

LA GREFFIERE LE JUGE