TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE COUTANCES

Greffe civil

— 

Juge des Contentieux de la Protection

AFFAIRE : N° RG 25/00197 – N° Portalis DBY6-W-B7J-D5NY

MINUTE N°:

/2025

JUGEMENT DU

08 DECEMBRE 2025

Copie exécutoire délivrée

le

à :

la SELARL BOBIER-DELALANDE-MARIN

Copie certifiée conforme délivrée

le

à :

Madame [O] [Y]

Dossier

JUGEMENT

DU JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

RENDU LE 08 DECEMBRE 2025

ENTRE :

DEMANDERESSE :

La S.A. H.L.M. COUTANCES GRANVILLE

immatriculée au RCS de COUTANCES (Manche) sous le n°946620119 (n° SIRET : 946 620 119 00036 – APE 702A)

dont le siège social est sis 97 bis rue Geoffroy de Montbray BP 419 50204 COUTANCES CEDEX

Prise en la personne de son directeur général Monsieur [P] [V], non comparant représenté par Maître Véronique DELALANDE (SELARL BOBIER DELALANDE MARIN), avocate inscrite au barreau de COUTANCES-AVRANCHES,

ET

DÉFENDERESSE :

Madame [O] [Y]

demeurant 6 rue du Docteur Guillard – 50200 COUTANCES

non comparante représentée par sa mère, Madame [M] [J], née le 11 mai 1955 à FOUGERES, comparante en personne et munie d’un pouvoir,

Débats à l’audience publique du 13 octobre 2025 :

Juge des Contentieux de la Protection : Madame Sophie FREMOND

Greffier : Madame Julie LOIZE, lors des débats et de la mise à disposition au greffe

Après débats à l’audience publique du 13 octobre 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 08 décembre 2025, date à laquelle le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe selon les dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 3 octobre 2022, la SA HLM COUTANCES GRANVILLE a donné à bail à Madame [O] [Y] un local à usage d’habitation situé 6 rue du Docteur Guillard à COUTANCES (50200), moyennant 359.10 euros de loyer principal, 34.62 euros de loyer des annexes et 12.85 euros de provision pour charges.

Le loyer actualisé s’élèvé à la somme de 443.75 euros, charges comprises, depuis janvier 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 18 février 2025 remis à étude, un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant en principal de 2 891.40 euros, reproduisant les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et celles de l’article 6 de la loi du 31 mai 1990 au titre des loyers et charges dus au 12 février 2025, a été signifié à Madame [O] [Y].

Par acte d’huissier de justice en date du 27 mai 2025, remis à l’étude, la SA HLM COUTANCES GRANVILLE a fait assigner Madame [O] [Y] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Coutances, aux fins de :

— constater la résiliation de plein droit du bail à la date du 19 avril 2025 par le jeu de la clause résolutoire y insérée, en application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989,

— ordonner en conséquence l’explusion de Madame [O] [Y], ainsi que celle de toutes personnes et de tous objets se trouvant dans les lieux loués de son chef, si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier,

— condamner Madame [O] [Y] à payer à la SA HLM COUTANCES GRANVILLE le montant des loyers et charges dus à la date du commandement, outre les loyers et charges échus ou à échoir jusqu’à la date de résiliation du bail (montant des sommes dues en principal au 12 février 2025 : 2 891.40 euros), augmentés des frais de procédure, ladite somme portant intérêts judiciaires sur le fondement de l’article 1344-1 du code civil,

— condamner Madame [O] [Y] à payer à la SA HLM COUTANCES GRANVILLE à compter de la résiliation du bail et à titre d’indemnité d’occupation une somme au moins égale au montant des loyers y ompris suivant la clause contractuelle d’indexation, surloyers et charges qu’il aurait dû payer s’il était resté locataire, et ce jusqu’à la libération effective des lieux loués,

— condamner Madame [O] [Y] à payer à la SA HLM COUTANCES GRANVILLE la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner Madame [O] [Y] aux entiers dépens de l’instance.

A l’audience du 13 octobre 2025, la SA HLM COUTANCES GRANVILLE, représentée par son conseil, maintient l’intégralité de ses demandes, sauf à actualiser la dette locative à la somme de 3 433.56 euros. Elle indique que le locataire règle la somme de 50 euros par mois, et ce depuis juin 2025, en sus de son loyer de 443.75 euros. Elle ne s’oppose pas à l’octroi de délais de paiement.

Madame [O] [Y], représentée par Madame [M] [J], sa mère, demande à rester dans le logement. Elle précise ne pas faire l’objet d’une procédure de surendettement. Elle explique être partie vivre temporairement à Toulon pour des raisons professionnelles, et y avoir contracté un second bail, engendrant ainsi sa dette locative pour le logement se trouvant 6 rue Docteur Guillard, à COUTANCES. Son frère habite toujours dans ce logement et fait l’objet d’une tutelle et d’une demande d’Allocation Adulte Handicapé. Elle compte revenir s’y installer à compter de janvier 2026. Ses charges seront alors moindres, n’assumant plus de second loyer pour le logement de Toulon. Elle affirme que la régularisation de sa dette locative sera plus rapide.

Le diagnostic social et financier indique que Madame [O] [Y] a accumulé plusieurs dettes de loyer en raison du paiement de frais médicaux de 441 euros et de son installation à Toulon. Son loyer pour ce second logement s’élève à 580 euros par mois. Elle avait conservé son logement à Coutances pour permettre à son frère d’y demeurer. Or, celui-ci n’a pas payé les loyers pour le logement de Coutances lors de l’absence de Madame [O] [Y]. Son frère a repris les paiements à compter du mois de juin 2025 et une demande de logement social a été réalisée pour qu’il puisse bénéficier d’un logement plus petit. Madame [O] [Y], étant en arrêt de travail, avait proposé au bailleur un échéancier de remboursement de 30 euros par mois. La SA HLM COUTANCES GRANVILLE aurait refusé et proposé un montant de 50 euros par mois, ce que Madame [O] [Y] a accepté.

L’affaire a été mise en délibéré au 8 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité

Aux termes de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version applicable à l’espèce, telle que modifiée par la loi 2023-668 du 27 juillet 2023, entrée en vigueur le 29 juillet 2023, la notification de l’assignation au représentant de l’État dans le département doit être effectuée six semaines avant la date de l’audience. C’est une contrainte de forme et de délai. Elle est une condition de recevabilité de la demande du propriétaire en résiliation de bail. Le IV du même article précise que ces dispositions sont applicables lorsque la résiliation est motivée par une dette locative du preneur.

Par ailleurs, aux termes de l’article 24 II alinéa 4 de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée (CCAPEX). Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

En l’espèce, une copie de l’assignation a été notifiée à la sous-préfecture de la Manche par voie électronique avec avis de réception le 2 juin 2025, soit plus de six semaines avant la date de l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, la SA HLM COUTANCES GRANVILLE justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 14 février 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, “le locataire est obligé :

a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l’article L. 843-1 du code de la construction et de l’habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire ; […]

Aux termes de l’article 24 I alinéa 2 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable à l’espèce : “toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.”

Par avis de la 3ème chambre civile de la Cour de Cassation en date du 13 juin 2024, les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

Le contrat conclu le 3 octobre 2022 entre les parties prévoit également une clause de résiliation du bail pour défaut de paiement.

Par acte de commissaire du 18 février 2025, la SA HLM COUTANCES GRANVILLE a fait délivrer à Madame [O] [Y] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant en principal de 2 891.40 euros, reproduisant les dispositions des articles 24 de la loi du 6 juillet 1989 et celles de l’article 6 de la loi du 31 mai 1990 au titre des loyers et charges arrêtés à la date du 29 novembre 2024.

Madame [O] [Y] n’a pas réglé les sommes visées au commandement du 18 février 2025 dans le délai contractuel de deux mois, de sorte que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire pour ce motif sont réunies à la date du 19 avril 2025.

Sur les conséquences de la résiliation du bail

Sur la demande en paiement

Selon l’article 1728 du Code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 relative aux baux d’habitation, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

La SA HLM COUTANCES GRANVILLE justifie de l’obligation dont elle se prévaut en produisant le bail et le commandement de payer.

Elle produit également un décompte actualisé de la créance démontrant que Madame [O] [Y] reste débitrice de la somme de 3 433.66 euros correspondant au montant des loyers, charges et indemnités d’occupation dus jusqu’au 8 novembre 2025 inclus.

Madame [O] [Y] n’a pas contesté le principe ni le montant de sa dette.

Madame [O] [Y] sera en conséquence condamnée au paiement de la somme de

3 433.66 euros au 8 novembre 2025, ladite somme portant intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Sur les délais de paiement

Aux termes du V dudit article, modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, dont l’application est immédiate à toutes les instances en cours, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

En l’espèce,Madame [O] [Y], représentée à l’audience, a fait part de son souhait de solliciter des délais de paiement. Il résulte de l’analyse du dernier décompte produit par la SA HLM COUTANCES GRANVILLE qu’elle a repris le paiement intégral du loyer depuis le 31 mai 2025 et qu’un échéancier de paiement a été mis en place entre les parties pour que la locataire s’acquitte de sa dette locative par échéances mensuelles de 50 euros en sus du réglement de son loyer courant à compter de juin 2025 jusqu’en juin 2028, la dernière échéance s’élevant à la somme de

1 683.66 euros.

En conséquence, il convient de faire droit à la demande de délais de paiement selon les modalités décrites au dispositif.

Sur la suspension des effets de la clause résolutoire

Aux termes du VII de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, dont l’application est immédiate à toutes les instances en cours, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Madame [O] [Y] a sollicité la suspension du jeu de la clause résolutoire.

En raison de la reprise du règlement intégral de son loyer depuis le 31 mai 2025, il y a lieu en conséquence de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

Au contraire, en cas de non-paiement d’une échéance courante ou d’une mensualité supplémentaire fixée au dispositif, la clause résolutoire reprendrait sa pleine efficacité et l’intégralité de la dette locative restée impayée serait immédiatement exigible par le bailleur.

De plus, l’expulsion de Madame [O] [Y] et de tout occupant de son chef sera autorisée.

Elle sera alors redevable d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer indexé et des charges, jusqu’à la libération effective des lieux.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Sur les autres demandes

Madame [O] [Y], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu de l’équité et de la situation économique des parties, il n’apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de la SA HLM COUTANCES GRANVILLE les sommes exposées par elle dans la présente instance et non comprises dans les dépens.

Il convient donc de rejeter sa demande formée sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire conformément aux dispositions des articles 514 et 515 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe, et en premier ressort,

DECLARE l’action recevable,

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu le3 octobre 2022 entre la SA HLM COUTANCES GRANVILLE et Madame [O] [Y] portant sur un local à usage d’habitation situé 6 rue du Docteur Guillard, à COUTANCES (50200) à compter du 19 avril 2025,

CONDAMNE Madame [O] [Y] à payer à la SA HLM COUTANCES GRANVILLE la somme de 3 433.66 euros arrêtée à la date du 8 novembre 2025, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, et ce avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision,

SURSEOIT à l’exécution des poursuites et AUTORISE Madame [O] [Y] à se libérer de sa dette, en 36 mensualités de 50 euros, la dernière étant majorée du solde de la dette, principal, intérêts, dépens et frais et ce en plus du loyer et des charges courantes,

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 5 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés,

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courantes ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Madame [O] [Y] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SA HLM COUTANCES GRANVILLE puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est et au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais de l’expulsé dans tel garde-meuble désigné par ce dernier ou à défaut par le bailleur ;

* que Madame [O] [Y] soit condamnée à verser à la SA HLM COUTANCES GRANVILLE une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

DEBOUTE la SA HLM COUTANCES GRANVILLE de l’ensemble de ses autres demandes,

CONDAMNE Madame [O] [Y] aux dépens de l’instance,

RAPPELLE l’exécution provisoire de la présente décision.

Ainsi jugé publiquement et prononcé par mise à disposition au greffe.

LA GREFFIÈRE

LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION