TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7] [1]

[1] Copies exécutoires

délivrées le:

à M^e RICKEWAERT

■

Charges de copropriété

N° RG 24/08099

N° Portalis 352J-W-B7I-C5FAS

N° MINUTE :

Assignation du :

25 juin 2024

JUGEMENT

rendu le 26 juin 2025

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétés du [Adresse 5], représenté par son syndic la S.A. CABINET STEIN LA COPROPRIETE

[Adresse 2]

[Localité 3]

représenté par Maître Laure RYCKEWAERT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #D0688

DÉFENDERESSE

Madame [X] [F]

[Adresse 1]

[Localité 6]

non représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du code de l’organisation judiciaire et 812 du code de procédure civile, l’affaire a été attribuée au juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Laure BERNARD, vice-présidente, statuant en juge unique, assistée de Madame Margaux DIMENE, greffière lors des débats et de Madame Léa GALLIEN, greffière lors de la mise à disposition.

Décision du 26 juin 2025

Charges de copropriété

N° RG 24/08099 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5FAS

DÉBATS

A l’audience du 27 mai 2025, tenue en audience publique, avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu le 26 juin 2025 par mise à disposition au greffe.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Réputé contradictoire

Premier ressort

EXPOSÉ DU LITIGE

Mme [X] [F] est propriétaire des lots n°11 à 13, 17, 26, 27 et 34 au sein de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 8], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 27 mars 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble précité, représenté par son syndic en exercice, a en demeure Mme [F] de régler la somme de 13.918,77 euros au titre d’arriérés de charges.

Ces mises en demeure n’ayant pas été suivies d’effet, le syndicat des copropriétaires a assigné Mme [F] devant le tribunal de céans par acte de commissaire de justice du 25 juin 2024, sollicitant sa condamnation en paiement, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, des sommes de :

—  21.976,02 euros d’arriérés charges de copropriété, arrêtées au 1er « appel » 2024, avec intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure du 04 avril 2023 ;

—  473,11 euros au titre des frais et 485,10 euros au titre de la facture de recherche de fuite ;

—  3.000 euros de dommages intérêts ;

—  3.060 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens, comprenant les frais de signification par huissier de l’assignation.

Mme [F], citée à étude, n’a pas comparu.

A l’audience du 22 janvier 2025, la clôture des débats a été prononcée.

L’affaire a été appelée à l’audience du 27 mai 2025 puis mise en délibéré au 26 juin suivant.

MOTIFS

Conformément aux dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Décision du 26 juin 2025

Charges de copropriété

N° RG 24/08099 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5FAS

Sur la demande en paiement des charges

Selon l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments représentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

En application du dernier alinéa de l’article 14-1 de ladite loi, les provisions relevant du budget prévisionnel sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale. Par ailleurs, conformément au I de l’article 14-2 de ladite loi, les provisions pour travaux non compris dans le budget prévisionnel sont exigibles selon les modalités votées par l’assemblée générale, et en application du II du même article, le fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire versée par les copropriétaires selon les mêmes modalités que celles décidées par l’assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel.

En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

L’approbation des comptes par une décision d’assemblée générale non contestée dans les délais légaux s’oppose à ce qu’un copropriétaire refuse de payer sa quote-part de charges correspondante, sauf contestation de la régularité de son compte individuel, conformément au deuxième alinéa de l’article 45-1 du décret du 17 mars 1967.

Sur ce,

Pour justifier sa demande principale au titre des charges de copropriété échues et impayées, le syndicat des copropriétaires produit notamment :

* un extrait de matrice cadastrale établissant la qualité de propriétaire de Mme [F] des lots n°11 à 13, 17, 26, 27 et 34 au sein de la copropriété en cause,

* un décompte individuel de charges à compter du 09 avril 2021 et arrêté au 27 décembre 2023, appels de charges courantes et travaux du 1er trimestre 2024 inclus, faisant apparaître un solde débiteur, hors frais de recouvrement, de 21.976,02 euros,

* les appels de charges et travaux adressés par le syndic de l’immeuble à Mme [F] couvrant la période concernée,

* les procès-verbaux des assemblées générales des années 2021 à 2023, portant notamment approbation des comptes des exercices 2020 à 2022, et votant des budgets prévisionnels pour les années 2022 à 2024, accompagnés des attestations de non-recours visant lesdites assemblées.

En application des textes précités et au regard des pièces produites par le syndicat, la créance du syndicat des copropriétaires est établie à hauteur de la somme de 21.976,02 euros.

Mme [F] sera donc condamnée au paiement de cette somme, avec intérêts au taux légal à compter du 25 juin 2024, faute pour le syndicat des copropriétaires de justifier d’un bordereau d’accusé de réception lisible et exploitable de la mise en demeure du 04 avril 2023.

Décision du 26 juin 2025

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Sur la demande en paiement au titre des frais de l’article 10-1 de loi du 10 juillet 1965 et de recherche de fuite

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, « Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ».

Les frais nécessaires visés à l’article précité recouvrent ceux afférents aux diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, comme la mise en demeure, préalable obligatoire pour la mise en œuvre de l’article 19-1 de la loi ou pour constituer le point de départ des intérêts.

A l’inverse, ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges, au sens des dispositions susmentionnées :

— les frais de relance antérieurs à l’envoi d’une mise en demeure, ainsi que les frais de relance, mise en demeure et sommation de payer postérieurs à la délivrance de l’assignation ;

— les frais de suivi de procédure ou les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, dès lors qu’il n’est pas justifié de l’accomplissement de diligences exceptionnelles ;

— les frais d’huissier engagés pour l’introduction de l’instance ou la signification de conclusions, qui constituent des dépens au sens de l’article 695 du code de procédure civile (6°) ;

— les frais d’avocat, qui constituent des frais irrépétibles indemnisés en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Les frais ne peuvent donner lieu à indemnisation que lorsqu’ils ont été exposés à compter de la mise en demeure (voir notamment Cass. Civ. 3ème, 27 septembre 2006, n°05-15.048).

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

L’article 9 du code de procédure civile dispose que « il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. »

Sur ce,

Il s’évince de l’examen des pièces versées au débat que le syndicat des copropriétaires justifie des frais de mise en demeure (en juin et décembre 2021 ainsi qu’en janvier 2023) et des frais d’huissier pour la délivrance d’une sommation de payer du 30 novembre 2022.

En revanche, il ne justifie pas des frais libellés « remise de dossier avocat » ou de « constitution dossier ».

Décision du 26 juin 2025

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En outre, s’agissant de ces frais, outre qu’il n’est pas justifié de l’accomplissement par le syndic de ces diligences, il ne s’agit pas de frais nécessaires au sens des dispositions précitées, en ce qu’ils font partie de la gestion courante du syndic et ne traduisent donc pas des diligences exceptionnelles, extérieures aux fonctions de base du syndic, au sens du point 9.1 du contrat type annexé au décret n° 67-223 du 17 mars 1967.

Au regard de l’ensemble des éléments précités, il convient de faire partiellement droit à la demande du syndicat des copropriétaires de l’immeuble formée au titre des frais nécessaires relevant de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, à hauteur de 287,78 euros.

Le surplus des prétentions à ce titre, injustifié, sera rejeté.

S’agissant de la demande en paiement de la facture de recherche de fuite, si le syndicat des copropriétaires soutient que cette recherche a été rendue nécessaire en raison d’un dégât des eaux qui a trouvé son origine dans les parties privatives de la défenderesse, force est de constater qu’il n’en justifie pas, la seule production de la facture d’intervention étant insuffisante à établir l’origine exacte dudit sinistre.

Sa demande en paiement à ce titre sera donc rejetée.

Sur la demande additionnelle indemnitaire

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n°15-20.587).

Sur ce,

En l’espèce le syndicat des copropriétaires sollicite la somme de 3.000 euros de dommages-intérêts.

Toutefois, il ne rapporte pas la preuve que le défaut de paiement de Mme [F] a été à l’origine de difficultés quelconques ou qu’il aurait nécessité le vote d’appels de fonds exceptionnels pour pallier un manque temporaire de trésorerie, alors que le seul fait d’être privé de sommes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble ne constitue pas en soi un préjudice indépendant de celui du retard dans l’exécution de l’obligation.

En outre, alors que la bonne foi du débiteur doit être présumée, il n’est pas démontré que la défenderesse a agi de mauvaise foi et que le défaut de paiement précédemment constaté ne résulterait pas de difficultés personnelles et/ou financières.

Par conséquent, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande en paiement de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

L’article 695 du code de procédure civile dispose que « Les dépens afférents aux instances, actes et procédures d’exécution comprennent :

1° Les droits, taxes, redevances ou émoluments perçus par les greffes des juridictions ou l’administration des impôts à l’exception des droits, taxes et pénalités éventuellement dus sur les actes et titres produits à l’appui des prétentions des parties ;

2° Les frais de traduction des actes lorsque celle-ci est rendue nécessaire par la loi ou par un engagement international ;

3° Les indemnités des témoins ;

4° La rémunération des techniciens ;

5° Les débours tarifés ;

6° Les émoluments des officiers publics ou ministériels ;

(…) ».

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Sur ce,

Mme [F] succombant, elle sera condamnée aux dépens (comprenant nécessairement les frais d’huissier de l’assignation conformément aux dispositions de l’article 695 du code de procédure civile), ainsi qu’au paiement de la somme de 1.800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il n’y a pas lieu enfin d’écarter l’exécution provisoire de droit.

Le syndicat des copropriétaires sera débouté du surplus de ses demandes formées au titre des dépens et des frais irrépétibles ainsi que de ses autres demandes plus amples ou contraires.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par un jugement réputé contradictoire, par mise à disposition au greffe et rendu en premier ressort :

CONDAMNE Mme [X] [F] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 8], représenté par son syndic en exercice, la somme de 21.976,02 euros au titre des charges de copropriété échues et impayées, somme arrêtée au 27 décembre 2023, incluant l’appel de fonds du 1er trimestre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 25 juin 2024 ;

CONDAMNE Mme [X] [F] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 8], représenté par son syndic en exercice, les sommes de :

—  287,78 euros au titre des frais ;

—  1.800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes en paiement du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 8] ;

CONDAMNE Mme [X] [F] aux dépens ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 8], du surplus de ses demandes formées au titre des dépens et des frais irrépétibles ainsi que de ses autres demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

RAPPELLE qu’en application des dispositions de l’article 478 du code de procédure civile, le présent jugement deviendra non avenu s’il n’est pas notifié dans les six mois de sa date ;

REJETTE toutes autres demandes.

Fait et jugé à [Localité 7] le 26 juin 2025

La greffière La présidente